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Quando acquisti una casa, le opzioni di mutuo possono essere estremamente confuse. Sembra così semplice: vai in banca o fai domanda online, ottieni una pre-approvazione, acquista una casa e infine chiudi. Quello che troverai quando inizi il processo, tuttavia, è che è disponibile un numero impressionante di opzioni, programmi e piani di mutuo per la casa. Alcuni di essi possono essere esclusi perché non si applicano alla tua situazione finanziaria o alle circostanze, ma per molti acquirenti di case le due opzioni più ovvie sono i prestiti FHA e i prestiti convenzionali. In superficie, questi programmi di prestito sembrano molto simili, ma i dettagli fanno una grande differenza in chi si qualifica e quanti soldi puoi risparmiare o spendere. Comprendere le differenze può aiutarti a scegliere il prestito giusto per finanziare la tua casa.
Un mutuo ipotecario convenzionale è ciò a cui la maggior parte delle persone pensa quando pensa di accendere un mutuo per comprare una casa. L'alloggio è costoso e mentre il creditore terrà la casa e la proprietà come garanzia nel caso in cui a insolvenza del mutuatario, non vi è alcuna garanzia che il mutuante non perderà comunque denaro nel caso in cui un mutuatario predefiniti. Ci sono molti soldi in gioco. Di conseguenza, i finanziatori preferiscono approvare i mutuatari con eccellenti storie di credito, solidi acconti e un rapporto debito/reddito positivo rapporto, perché statisticamente la probabilità di insolvenza di quei mutuatari è inferiore a quella dei mutuatari che non lo soddisfano standard. Di norma, la maggior parte dei prestiti convenzionali richiede un punteggio di credito di 620 o superiore per qualificarsi. L'acconto standard del 20% consigliato per una casa non è in realtà un requisito per un prestito convenzionale. Se, tuttavia, i mutuatari non hanno un anticipo del 20%, saranno tenuti a pagare un premio per l'assicurazione ipotecaria privata che coprirà la differenza in caso di insolvenza, rendendo il pagamento mensile totale del mutuo proibitivo per molti mutuatari. I tassi di interesse tendono ad essere un po' più alti per un mutuo per la casa convenzionale rispetto ad altri prestiti a causa del rischio leggermente più elevato per il creditore.
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Gli standard di credito e anticipo hanno protetto i finanziatori e hanno permesso loro di continuare a emettere prestiti in sicurezza. Il problema è che quegli standard negavano la proprietà della casa agli aspiranti proprietari di case. Molte persone che vivono di stipendio in stipendio lo fanno perché l'affitto e l'assicurazione sono così costosi, e poiché... continuano a mettere soldi per l'affitto ogni mese, non possono permettersi di risparmiare abbastanza per un calo significativo pagamento. Potrebbero rimanere indietro di un mese o due su un pagamento e quindi non essere in grado di superare il colpo al loro punteggio di credito. Altri mutuatari potrebbero aver attraversato un periodo difficile e danneggiato in modo significativo il loro credito e, anche se da allora hanno migliorato il loro credito, abbastanza soldi per coprire facilmente una rata del mutuo e avere dei soldi risparmiati, non possono beneficiare di un prestito tradizionale a causa del loro credito storia. Il programma di prestito FHA è stato progettato per aiutare questi mutuatari. Nella battaglia del prestito convenzionale vs. FHA, la scelta migliore per ogni mutuatario può essere determinata da pochi numeri.
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Comprendere la definizione di prestito FHA richiede alcune informazioni di base. I prestiti FHA sono stati sviluppati dalla Federal Housing Administration quando la FHA si è resa conto che alcuni dei requisiti per ottenere un mutuo convenzionale era proibitivo per molti aspiranti proprietari di case che sono stati designati dai finanziatori come alto rischio. Questi mutuatari potrebbero avere una storia creditizia a scacchi, o molto limitata, o potrebbero essere in una posizione in cui il loro l'affitto costa una percentuale così consistente del loro reddito che non sono in grado di risparmiare abbastanza per un down convenzionale pagamento. Tradizionalmente, i creditori hanno considerato quei mutuatari come troppo rischiosi, perché senza un acconto considerevole, i mutuatari non avevano nulla da perdere se fossero inadempienti sul prestito. La FHA, riconoscendo che molti di quei mutuatari erano pienamente in grado di effettuare il pagamento mensile ogni mese (e in effetti erano ansiosi per l'opportunità di farlo), ha sviluppato il programma di prestito FHA. Attraverso questo programma, la FHA garantisce i prestiti offerti dai prestatori attraverso il programma, che include acconti inferiori, requisiti di punteggio di credito inferiori, e molti altri servitù che rendono più facile prendere in prestito per gli acquirenti di casa speranzosi, ma riduce il rischio per i finanziatori coprendo le loro perdite se un mutuatario predefinito. Questo programma aiuta le persone che potrebbero non beneficiare di un prestito tradizionale a uscire dal ciclo di affitto e ad entrare in una casa più velocemente di quanto sarebbero altrimenti in grado, aiutando aggiungere stabilità al mercato immobiliare, aumentare l'economia e aiutare le persone che vogliono lavorare sodo e sperimentare l'orgoglio della proprietà della casa per raggiungere il loro sogno.
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Il punteggio di credito standard del settore requisito per un prestito convenzionale è 620 o superiore. Il programma di prestito FHA può offrire prestiti a mutuatari con punteggi fino a 500, ma c'è un problema. Più basso è il punteggio di credito, maggiore deve essere l'acconto, quindi un mutuatario con un punteggio di credito compreso tra 500 e 579 dovrebbe avere un acconto del 10% per qualificarsi. Una volta che il punteggio di credito raggiunge 580, i mutuatari FHA possono qualificarsi per offrire un acconto a partire dal 3,5%. Questi parametri sono i minimi, tuttavia: i finanziatori sono autorizzati, all'interno di queste linee guida, a stabilire il proprio standard. Alcuni prestatori di prestiti FHA concedono mutui solo a mutuatari con un punteggio di credito pari o superiore a 580. Istituti di credito più grandi e banche nazionali hanno maggiori probabilità di correre un rischio sui mutuatari con un punteggio più basso.
Molti mutuatari presumono che l'acconto del 20 percento sia il gold standard per l'acquisto di una casa, e in un certo senso lo è: mutuatari che possono mettere giù il 20 percento. percento del prezzo di acquisto sono visti come rischi più sicuri per il creditore perché quel 20 percento è libero e chiaro se il creditore ha bisogno di precludere. Tuttavia, il 20% non è effettivamente richiesto per un anticipo di prestito convenzionale. In effetti, con buoni punteggi di credito, i mutuatari tradizionali con ottimi punteggi di credito possono effettuare un acconto significativamente inferiore al 20 percento. Per coprire la differenza, i mutuatari che possono versare meno del 20 percento devono pagare un mutuo privato assicurazione (PMI), che è una polizza che coprirà le perdite del prestatore fino al 20 percento del valore della casa se il mutuatario predefinito. Quando il mutuatario raggiunge il 20% di capitale nella propria casa, può richiedere l'annullamento della polizza PMI. I premi PMI vengono pagati come parte del pagamento mensile del mutuo, quindi fino a quando il mutuatario raggiunge il 20% e annulla il PMI, i pagamenti mensili potrebbero essere significativamente più alti di quanto previsto.
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I mutuatari FHA sono certamente invitati a mettere giù il 20 percento se possono; acquista azioni immediate e per i mutuatari che hanno il denaro risparmiato è un'ottima opzione. Ma l'importo dell'acconto è, per molti mutuatari altrimenti qualificati, il singolo più grande ostacolo alla proprietà della casa. Il vecchio debito di credito, l'affitto elevato e i pagamenti del prestito studentesco, per non parlare dei costi vivi per le cure mediche, rendono difficile per molti acquirenti (quelli che hanno appena iniziato e anche quelli che sono più grandi) per racimolare abbastanza risparmi per avvicinarsi anche all'acconto del 20 percento necessario in un caldo mercato. Mentre i requisiti di anticipo FHA sono legati ai punteggi di credito del mutuatario, anche l'acconto del 10 percento richiesto per i mutuatari con punteggi inferiori a 580 è solo la metà dell'acconto standard del 20 percento, risparmiando ai mutuatari migliaia di dollari in anticipo e molto di più per i mutuatari che si qualificano per il 3,5 percento in meno pagamento.
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Negli ultimi anni i requisiti per l'assicurazione del mutuo sono cambiati. Lo scopo di tutte le forme di assicurazione ipotecaria è proteggere il creditore in modo che se il mutuatario non accetta il prestito, il creditore non perde denaro. In un prestito convenzionale, l'assicurazione ipotecaria privata (PMI) è richiesta solo se il mutuatario versa un acconto inferiore al 20%. Il premio per l'assicurazione ipotecaria viene pagato annualmente o, più comunemente, in aggiunta a ciascuna rata mensile del mutuo. Quando l'equità del mutuatario nella casa raggiunge il 22%, il PMI viene automaticamente annullato e il loro pagamento mensile diminuirà.
I prestiti FHA richiedono un diverso tipo di assicurazione ipotecaria. I mutuatari che hanno avuto precedenti prestiti FHA possono ricordare che anche loro avevano PMI che potevano cancellare quando raggiungevano il 20% di capitale, ma quella regola è cambiata. Tutti i mutuatari FHA devono ora portare un premio assicurativo ipotecario o MIP. Se il mutuatario effettua inizialmente un acconto del 10% o più, il MIP può essere annullato dopo 11 anni. Per i mutuatari che versano un acconto inferiore al 10%, il MIP continuerà per tutta la durata del prestito. Il MIP è pagato in due parti: il primo è un premio ipotecario anticipato, che può essere integrato nei costi di chiusura e pagato con una parte del prestito, ed è pari a circa l'1,75% dell'importo del prestito. Quindi i mutuatari pagheranno tra lo 0,45 e l'1,05 percento dell'importo del prestito ogni mese come parte della rata mensile del mutuo. Anche se questo non sembra un importo enorme, ricorda che è per la durata del prestito (probabilmente 30 anni), quindi si somma. L'unico modo per annullare il MIP su un prestito prima di 11 anni (se l'acconto era del 10 percento o più) o mai (se l'acconto era inferiore al 10 percento) è quello di rifinanziare il prestito FHA in un convenzionale mutuo.
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Rapporto debito/reddito (DTI) è un calcolo che i finanziatori utilizzano per determinare se un mutuatario sarà in grado di effettuare mensilmente rata del mutuo ed essere ancora in grado di permettersi le cose basilari come cibo, utenze e le spese di tutti i giorni vita. Il calcolo DTI non è insignificante: mentre i mutuatari possono inizialmente essere fiduciosi che saranno in grado di pizzicare centesimi e fare sbarcano il lunario, i finanziatori sanno che quando c'è una scelta tra nutrire una famiglia e pagare il mutuo, di solito vince la cena (e dovrebbe), quindi il creditore vuole assicurarsi che il mutuatario abbia abbastanza soldi per farcela nel mese con tutti gli obblighi incontrato. Per fare ciò, il creditore utilizza un calcolo che inizia con il reddito ante imposte del mutuatario. Sommano la somma di denaro che un mutuatario spenderà per tutti i debiti, inclusi mutuo, carte di credito, prestiti studenteschi, prestiti auto, qualsiasi altro prestito e mantenimento dei figli, quindi calcolare su quale percentuale del reddito ante imposte del mutuatario verrà spesa debito. In un prestito convenzionale, i finanziatori preferiscono che il rapporto DTI non sia superiore al 45 percento del reddito. Mutuatari che richiedono un prestito FHA può avere un rapporto DTI fino al 57 percento, perché il sostegno del prestito da parte della FHA riduce il rischio per la banca. È importante che i mutuatari ricordino che il rapporto DTI non include altre spese, come cibo, vestiti, utenze, intrattenimento, tasse scolastiche o qualsiasi cosa diversa dal debito, quindi mentre il il prestatore potrebbe essere disposto a offrire un prestito che si tradurrà in un rapporto DTI del 57 percento, è comunque una buona idea fare i calcoli e determinare se si tratta di un importo vivibile della spesa mensile.
Come confrontare i tassi di interesse? I tassi di interesse si basano su molti fattori e possono sembrare difficili da definire. I tassi di interesse sono influenzati per tutti i mutuatari dall'economia, dal tasso primario fissato dalla Federal Reserve e da altri fattori del mercato. In generale, sia gli istituti di credito convenzionali che quelli FHA utilizzano questi numeri come punto di partenza e basano i loro calcoli su reddito, punteggio di credito, rapporto DTI, l'importo base del prestito, l'acconto e il rapporto tra prestito e valore (o quanto denaro viene preso in un prestito rispetto al valore del proprietà). Ricorda, per i finanziatori, i mutui riguardano il rischio: i finanziatori vogliono guadagnare con gli interessi e non perdere denaro a causa di inadempienze, quindi mettere insieme i numeri, decidere il rischio o la potenziale ricompensa che ogni mutuatario può essere e impostare il tasso di interesse per quell'individuo mutuatario. In generale, i prestiti FHA sono meno rischiosi per il prestatore a causa della garanzia federale, quindi anche se un Il mutuatario FHA può essere un rischio complessivo maggiore rispetto a un mutuatario convenzionale, la garanzia FHA spesso comanda un tasso di interesse complessivamente più basso.
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Ci sono altre distinzioni tra FHA e prestiti convenzionali. Se, ad esempio, speri di finanziare una seconda casa, dovrai richiedere un prestito convenzionale: FHA i prestiti possono essere utilizzati solo per una residenza principale e non possono essere utilizzati per capovolgere case o acquistare un affitto proprietà. Inoltre, l'importo totale del prestito di cui hai bisogno guiderà la tua scelta. I limiti di prestito totale di FHA sono inferiori a quelli per i prestiti convenzionali, quindi se la casa che stai pianificando di acquistare richiede di prendere un prestito per più di $420,860 (o $ 970.800 in alcune aree costose), un prestito convenzionale sarà la tua unica opzione, poiché FHA non concederà prestiti superiori a tali limiti. Il limite per i prestiti convenzionali è di $ 647.200, che offre più spazio per case più grandi o più costose. Qualsiasi prestito superiore a tale importo è considerato un prestito jumbo e viene elaborato in modo diverso, nel qual caso né un prestito FHA né un prestito convenzionale funzioneranno per te. Dare una buona occhiata ai prezzi di mercato delle case nella zona che vorresti acquistare ti aiuterà a determinare quali opzioni saranno disponibili.
I due principali fattori che determinano quale tipo di prestito sarà più vantaggioso per te sono l'acconto che puoi effettuare e il tuo punteggio di credito. Questi due numeri guidano tutto il resto: il tuo punteggio di credito determina il tipo di acconto che dovrai effettuare e la combinazione di punteggio di credito e down il pagamento influenza i tassi di interesse a tua disposizione, la necessità di PMI su un prestito convenzionale o MIP su un prestito FHA e l'importo totale che pagherai per la casa oltre volta.
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Se il tuo punteggio di credito è inferiore a 620, un prestito FHA potrebbe essere la tua unica opzione, e anche con un punteggio superiore a 620 un prestito FHA può essere un'ottima scelta se stai cercando un acconto più piccolo. Se, tuttavia, il tuo punteggio di credito è molto alto, probabilmente scoprirai che un prestito convenzionale lo è meno costoso ogni mese. Ma ci sono molte variabili, quindi la prima cosa da fare quando inizi a confrontare le opzioni di mutuo è sedersi e valutare il tuo quadro finanziario: qual è il tuo punteggio di credito? Qual è il tuo DTI? Quanto hai a disposizione per un acconto? Fare questi calcoli renderà più semplice l'incontro con un broker ipotecario o addetto ai prestiti per chiedere informazioni sui prodotti che offrono e aiutarli a guidarti verso il miglior programma per il tuo necessità.
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