כשזה מגיע להשגת עסקת הנדל"ן הטובה ביותר, לעולם אל תסתפק בלחיצת יד; כל היבט מוסכם חייב להיות בכתב. שלושת החוזים העיקריים הכרוכים בתהליך רכישת דירות ומכירת בתים הם חוזה הרישום, חוזה המכירה והחוזה שרוכש חותם מול בנק או מלווה. חלקים משלושת החוזים הללו ניתנים למשא ומתן.
istockphoto.com
כמוכר, אתה עומד לשלם נתח עצום מההכנסות ממכירת הבית שלך לסוכן רישום נדל"ן. החדשות הטובות הן כי עמלת הסוכן ניתנת למשא ומתן, על פי נתוני האיגוד הלאומי של מתווכים. רוב סוכני רישום הנדל"ן מבקשים חמישה עד שבעה אחוזים ממחיר המכירה של הבית, אבל זה לא כתוב באבן. אם תגיד לסוכן שתסכים רק לעמלה נמוכה יותר, היא לרוב תרד בנקודת אחוז אחת.
קָשׁוּר: 10 דברים שמעולם לא ידעת שסוכן הנדל"ן שלך יכול לעשות עבורך
istockphoto.com
נקודת המשא ומתן הגדולה ביותר (מבחינת הדולר) מתרחשת לעתים קרובות בזמן שקונה ומוכר מנסים להסתפק במחיר הוגן. הקונה מציע הצעה, שלרוב היא נמוכה מהמחיר המבוקש של המוכר, ואז המוכר עשוי לקבל את ההצעה או להציע הצעה נגדית גבוהה יותר. התהליך נמשך עד ששני הצדדים מסכימים על מחיר או צד אחד משתחווה. הצעת הקונים עשויה להצליח יותר אם הם יכולים להראות שהם כבר אושרו מראש על ידי המלווה שלהם להלוואה, ומוכרים אולי תרצה להצביע על המחירים של בתים דומים שנמכרו לאחרונה כדי להראות שהבית נמצא במחיר מקובל טווח.
istockphoto.com
כמות הכסף שהקונה משלם מראש כהפגנת תום לב ידועה בשם "כסף רציני". אם העסקה תיפול בנפרד מאוחר יותר מכיוון שהקונה מוצא בית אחר שהיא אוהבת עוד יותר, המוכר זוכה לשמור על הכסף הרציני. למרות שהסכום הממוצע של הכסף הרציני הוא לעתים קרובות אחוז עד שניים משווי הבית, זה טובת המוכר לנהל משא ומתן על יותר. תלוי עד כמה הקונה רוצה את הבית, היא עשויה גם להרוויח מהצעת כסף רציני יותר כדי להראות למוכר מחויבות רצינית.
istockphoto.com
שיעור המשכנתא הוא סכום הריבית שמלווה גובה על הלוואת דירה, ובימים אלה היא נעה בין 3.1 אחוזים ל -3.7 אחוזים, אם כי היא יכולה להשתנות ממלווה אחד למשנהו. רוכשי דירות רבים מפספסים כאן מכיוון שהם אינם מבינים שהם יכולים להוריד את הריבית על הלוואת הבית שלהם. על פי גורו פיננסי מוטלי שוטהיחד עם שמירה על דירוג אשראי טוב ואי נטילת חובות רבים מדי, תוכל לבקש מהבנק או המלווה שלך להתאים את השיעור הנמוך יותר של מתחרה. הורדת שיעור המשכנתא בכ -1.4 אחוזים בלבד יכולה לחסוך עשרות אלפי דולרים לאורך משך משכנתא.
istockphoto.com
הארנונה משולמת מדי שנה למחוז על בסיס ערך הנכס. למרות שלא תוכל להפחית את הארנונה על בית ברמת המחוז, אתה יכול לנהל משא ומתן האם הקונה או המוכר ישלמו מסים בגין השנה הנוכחית, או על השנים האחרונות אם המוכר עומד מאחורי תשלומים. לעתים קרובות המוכר משלם את סכום הארנונה שנצבר עד למועד סגירת הבית והקונה משלם את הסכום מזה הצביע על, אבל אין כלל קשה ומהיר, אז אל תפחד לבקש מהצד השני לשלם יותר מארנונה כתנאי של מְכִירָה.
istockphoto.com
אם אתה הולך במסלול למכירה על ידי בעלים (FSBO), אל תתפלא אם יגיע אליך סוכן נדלן שירצה להראות לקונה פוטנציאלי את ביתך. כאשר זה קורה, הסוכן יבקש ממך לחתום על חוזה "חד פעמי", שבו תסכים לשלם לסוכן עמלה אם תמכור את ביתך. מכיוון שסוכן זה ייצג רק את הקונה, היא עשויה להסכים למחצית מעמלה מלאה, או 2.5 עד 3.5 אחוז ממחיר המכירה.
קָשׁוּר: 15 דברים שאסור להגיד ברשימת הנדל"ן שלך
istockphoto.com
חוזי נדל"ן יכולים לכלול כמעט כל מה שהרוכשים והמוכרים רוצים להוסיף. אם אתה קונה ואתה אוהב את הספה ואת מושב האהבה בחדר המשפחה, אתה יכול לבקש זאת כאשר אתה מציע את ההצעה שלך, למרות שרהיטים בדרך כלל הולכים עם המוכר. ההפך הוא הנכון גם: רוב חוזי הרישום מציינים כי גופי תאורה יישארו עם בית, אבל אם יש לך נברשת ירושה, אתה יכול לקבוע שהיא תוסר לפני סְגִירָה.
קָשׁוּר: 7 מעסיקים שרוצים לעזור לך לקנות בית
istockphoto.com
נוהג סטנדרטי עבור מלווה משכנתא להזמין בדיקה מקצועית של הנכס כדי לוודא שהבית במצב טוב. לרוב, הקונה משלם עבור בדיקה זו, שבדרך כלל נעה בין 350 $ ל -600 $, ומחויבת מהקונה בסגירה. אולם שום דבר אינו מונע מהקונה לבקש מהמוכר לשלם עבור הבדיקה, אולם במיוחד עבור בדיקות מיוחדות לתנאים כגון צבע מבוסס עופרת, אסבסט או עובש.
istockphoto.com
מרבית המוכרים מקפיצים את בתיהם ומבצעים תיקונים לפני שיוצאים את הבית לשוק, אך בבתים עלולים להיות ליקויי חומרים שאינם ידועים למוכר, כגון חשמל קטן מדי לוּחַ. אם נושאים אלה מתגלים על ידי המפקח ותיקונים יקרים נדרשים, הקונה והמוכר יכולים לנהל משא ומתן מי משלם על כך. אם לא ניתן להגיע להסכם, לעתים קרובות ניתן לסיים את החוזה.
istockphoto.com
העמלות שגובות חברות המשכנתאות וסוכני הביטוח בכדי לסיים את מכירת הבית יכולות להיות תלולות. לעתים קרובות הם מפעילים בערך שניים עד חמישה אחוזים מסכום ההלוואה, או עד 15,000 $ עבור בית של 300,000 $. עלויות אלה מתחלקות לרוב באופן שווה בין הקונה למוכר, אך כל צד יכול לבקש מהצד השני לשלם יותר או את כל עלויות הסגירה.
istockphoto.com