צילום: istockphoto.com
א: אתה יכול! להשקיע את העבודה הקשה והמשמעת כדי לבנות הון עצמי בבית שלך זו הרגשה נהדרת, ותוך כדי התקרבות הרבה יותר לתמורה המשכנתא מרגשת, זה גם אומר שיש לך גישה למאגר של כספים שאתה יכול ללוות מהם כדי לממן את השיפוץ שלך בצורה מעולה ציון. אתה יכול גם להשתמש בו כדי לממן הוצאות שאינן קשורות לבית, כגון לימודים במכללה של ילד, חשבונות רפואיים והוצאות גדולות אחרות. לחילופין, ניתן להשתמש בהון כמעין קרן חירום, במקום לשמור כרטיס אשראי פתוח לשם כך. איך עובדת הלוואת הון עצמי? בעיקרו של דבר, אתה מגיש בקשה להלוואה באמצעות ההפרש בין ערך הבית שלך לבין הסכום שאתה עדיין חייב על המשכנתא שלך כערך הביטחונות שלך, ואתה לווה כנגדו. התעריפים בדרך כלל נמוכים מאלה של סוגים אחרים של הלוואות אישיות, ואתה יכול להחזיר לעצמך עם הזמן. ניתן לשלם את הלוואת ההון הביתי בסכום חד פעמי, שבו תשלם תשלומים חודשיים קבועים עד שתשלם את כל ההלוואה, או תיקח כהון עצמי. קו אשראי, שבו אתה לוקח את ההלוואה אך מושך את הכספים רק כאשר, ואם אתה צריך אותם, ביצוע תשלומים על הכסף שהוצאת בפועל בריכה.
צילום: istockphoto.com
כשאתה קונה בית, אתה לא באמת "הבעלים" של הבית עד שתשלם את המשכנתא שלך. סביר להניח שהנחת קצת כסף כמקדמה. כאשר אתה חותם על ניירות המשכנתא שלך ולוקח את המפתח לבית החדש שלך, אתה הבעלים בדיוק את אחוז הבית שאתה הניח - אלא אם כן אתה מחדל את המשכנתא שלך, ובמקרה זה הבנק כנראה ייקח חלק מזה בחיובים חוזרים קנסות. עם זאת, ככל שאתה משלם את המשכנתא שלך בכל חודש, אחוז הבית שלך ששילמת עבורו בפועל יגדל, לאט בהתחלה, ואחר כך מהר יותר ככל שמתקדמים לאורך השנים של תשלומי המשכנתא ומתחילים לשלם יותר קרן ופחות ריבית. כל תשלום קונה לך קצת יותר מהבית שלך.
פרסומת
אחוז הבית שלך שעבורו השלמת תשלום נקרא הון עצמי. זהו מאגר הכסף שממנו מאפשרת הלוואת הון דירה ללוות. בעבר, סוג זה של הלוואה כונה "משכנתא שנייה", מכיוון שהלוואה ביתית מאפשרת לך ללוות כסף כנגד החלק בבית שלך שבבעלותך בזמן ששאר הבית עדיין בבעלות המלווה של ה"ראשון" או הראשי שלך, משכנתא.
ההון העצמי מושפע גם מהשווי הנוכחי של הבית שלך. אם אתם משלמים נאמנה את המשכנתא כבר 15 שנה, ייתכן שערך הבית שלכם עלה (או ירד) משמעותית מאז שרכשתם אותו. שמאי יכול להגיד לך את שווי השוק של הבית שלך, וערך זה הוא ההון העצמי שיש לך בבית. לדוגמה, נניח שלקחת משכנתא של 200,000$ על בית בשווי של 225,000$. אתה משלם כבר מספר שנים, והיתרה שנותרה על המשכנתא שלך היא 150,000 $. בהתבסס על מחיר הרכישה, יש לך 75,000 $ בהון העצמי: ההפרש בין הערך של 225,000 $ ל-150,000 $ שאתה עדיין חייב. אבל אולי שוק הנדל"ן באזורכם לוהט ולבתים יש ביקוש רב. אם שמאי אומר לך שהערך הנוכחי של הבית שלך גדל ל-$300,000, ההון העצמי שלך הוא כעת $150,000: ההפרש בין הערך הנוכחי למה שאתה חייב.
סכום הכסף שאתה יכול ללוות בהלוואת הון לבית מוגבל על ידי כמות ההון העצמי שבנית בבית שלך. הערך המוערך בניכוי הסכום שאתה עדיין חייב במשכנתא הראשונה שלך הוא סכום ההון העצמי שיש לך בבית: זה מאגר הכסף שממנו תימשך הלוואת הון הבית שלך.
פרסומת
צילום: istockphoto.com
בניגוד לסוגים מסוימים של הלוואות, כסף שנלווה מההון העצמי שלך אינו מוגבל למטרות ספציפיות, וגם לא תצטרך לתת דין וחשבון על מה הוצאתם אותו. אם יש לך גיבוי של חשבונות לאחר מחלה ממושכת או הכנסה מופחתת זמנית, אתה יכול להשתמש בכסף כדי לשלם הסר את החובות שלך ושלם תשלום חודשי אחד (כנראה בתעריף נמוך בהרבה) במקום לעקוב אחר תשלום גדול לַעֲרוֹם. הוצאות רפואיות, עלויות חתונה, שכר לימוד במכללה ותשלומי חדרים ופנסיון הם משחק הוגן, וכך גם תשלומים לקבלנים, חשבונות אספקה ודיור זמני במהלך שיפוץ בית. אתה יכול אפילו להשתמש בכספים כדי לשלם עבור חופשה המיוחלת. התעריפים על הלוואות הון לבית הם בדרך כלל די נוחים בהשוואה להלוואות אישיות אחרות, כי יש לך כבר שילם בהצלחה לפחות חלק מהמשכנתא שלך ויש לך את הבית עצמו להשתמש בו בטחונות. רק זכרו שעדיין יש להחזיר את ההלוואה - ללא קשר על מה הוצאתם את הכסף - ושאם אינכם יכולים להחזיר אותו, אתם עומדים לאבד את ביתכם.
בעת רכישת דירה, מחיר הרכישה מתקיים בשני מרכיבים: מקדמה והלוואת משכנתא. חלק המחיר המכוסה על ידי כל אחד מהחלקים הללו משתנה בהתאם לתוכנית ההלוואה שבאמצעותה נרכשת המשכנתא וכמות המזומנים הפנויים שעליכם להניח. בכל חודש, כאשר אתה משלם את תשלום המשכנתא, הכסף הולך לכמה כיוונים: חלקם עוברים לחשבון נאמנות שממנו חברת המשכנתאות משלמת את מיסי רכוש מקומיים ופרמיית ביטוח בעלי בתים, חלקם הולכים לריבית שאתם חייבים על המשכנתא, וחלקם הולכים ליתרת הקרן לְהַלווֹת. בימים הראשונים של משכנתא, בעלי בתים רבים נלחצים לראות איזה אחוז קטן מהתשלום החודשי שלהם באמת עובד כדי להפחית את היתרה. משכנתאות מופחתות, מה שאומר שיש נוסחה שמפרקת את הסכום הזה. בתחילת תקופת ההחזר מוחל על ריבית אחוז גדול בהרבה מהתשלום מאשר על הקרן. ככל שעובר הזמן, היחס הזה מתחיל להשתנות, כך שבתום המשכנתא התשלום מוחל כמעט אך ורק על הקרן. זאת על מנת שהמלווה יוודא שהם יקבלו את קיצוץ הריבית שלו על הסיכון שלקחו בהלוואה לך; אם הם יחילו את כל התשלום שלך על הקרן שלך ואתה בוחר למחזר או לפרוע את המשכנתא מוקדם, הם לא יקבלו ממך כל כך הרבה ריבית. הפחתת ההלוואה כך שהתשלומים הקדמיים יהיו עתירי ריבית מגן על המלווה.
פרסומת
למרבה הצער, המשמעות היא שזה ייקח זמן לבנות הון עצמי. יש לך מיד הון עצמי בסכום המזומן שהנחת כמקדמה. הכסף הזה קנה לך "חתיכה" מהבית שלך שאין לבנק בבעלותו. אבל ההון העצמי שאתה בונה על ידי ביצוע תשלומים חודשיים קבועים עשוי לקחת זמן מה לצבור. עם הזמן, אתה יכול לבנות הון עצמי מהר יותר (ובסוף המשכנתא שלך, לחסוך קצת כסף בריבית) על ידי תשלום כסף נוסף על תשלום המשכנתא שלך ובקש להחיל אותו על הקרן. לא כל ההלוואות מאפשרות תשלום מוקדם זה או נוסף, אך כאשר יש לך מעט מזומן נוסף בהישג יד, זה יכול להיות מועיל אם המלווה שלך אכן מאפשר זאת.
על מנת לקחת הלוואת הון בית או הלוואת קו אשראי, רוב המלווים ידרשו שיהיה לך לפחות 15 עד 20 אחוז הון עצמי, כלומר יתרת המשכנתא שלך שווה או קטנה מ-80 עד 85 אחוז מההערכה של הבית שלך ערך. אם אין לך לפחות כל כך הרבה הון עצמי, רוב המלווים מרגישים שחוב נוסף ישאיר אותך ממונף יתר על המידה, בלי מספיק בטחונות, ושעם העמלות והעלויות הקשורות לסגירת ההלוואה, אתה עלול לקבל מעט מאוד מזומנים בפועל. לְהַלווֹת.
צילום: istockphoto.com
מומחים פיננסיים מייעצים כי החוב הכולל שלך לבית, או הסכום שאתה חייב על הבית שלך כולל משכנתא מקורית בתוספת כל הלוואת הון בית או HELOC (Home Equity Line Of Credit), לא אמורה להיות שווה יותר מאשר 85 אחוז משווי הבית שלך. אם עבר זמן מה מאז שהערכתם את ביתכם בפעם האחרונה, זה עשוי להיות צעד ראשון טוב; ייתכן שערך הבית שלך השתנה בזמן שהיית עסוק בבניית הון עצמי, וייתכן שתופתע לטובה מכמה זה שווה. ברגע שאתה יודע את הערך, אתה יכול להכפיל את המספר ב-.85 כדי לקבוע את כמות החוב המקסימלית שרוב הבנקים יאפשרו לך לקחת על הבית. הפחת את הסכום שאתה עדיין חייב על המשכנתא שלך או כל הלוואות דירות אחרות, ותגיע לסכום שאתה יכול לבקש ללוות באמצעות הלוואת הון דירה. ישנם מספר מחשבוני הון עצמי זמינים באינטרנט שיכולים לתת לך מושג גס על כמה הון עצמי יש לך, אבל עבור מספרים מדויקים תצטרך הערכה עדכנית.
פרסומת
עם זאת, מילה של זהירות, על לקיחת אוטומטית של הסכום המקסימלי שאתה יכול: הבית שלך הוא הבטחון להלוואה החדשה הזו ולמשכנתא שלך. מינוף של 85 אחוז מהערך הזה לכסף שתצטרך להחזיר יכול להיות סיכון, שכן תעריפים, ערכים וכספים יכול להשתנות במהירות עם השוק. מיקסום ערך הבית שלך בהלוואה פירושה ששינוי בשוק הנדל"ן עלול לגרום לך להיות חייב יותר ממה שהבית שלך חייב שווה, ועבודה אחת אבודה עשויה להיות תשלומים שהוחמצו המאפשרים לבנק לעקל את ביתך ולהשאיר אותך ללא הון עצמי ב- את כל. החישוב הזה יגיד לך מה אתה יכול ללוות, אבל זה תלוי בך לשקול את הכספים והחסכונות שלך ולהחליט מה אתה צריך ללוות.
בדיוק כמו כשאתה מגיש בקשה למשכנתא, תצטרך להוכיח למלווה שלך שאתה סיכון פיננסי טוב עבורו לקחת. המשמעות היא שתצטרך לבצע כמעט אותו תהליך שעשית כדי לקחת את המשכנתא הראשונה שלך. ראשית, תרצה לבדוק את ציון האשראי שלך ולתקן שגיאות בדוח. ציון ה-FICO שלך יצטרך להיות לפחות 620 כדי להיות זכאי לרוב הלוואות הון הבית, ואפילו גבוה יותר עבור תעריפים אופטימליים.
לאחר שרכשת את דוח האשראי שלך, תוכל לחשב את יחס החוב להכנסה שלך. זהו סכום הכסף שאתה חייב לתשלומי החוב בכל חודש בהשוואה לסכום הכסף שאתה מרוויח בכל חודש. האחוז שהולך לתשלומי החוב שלך לא צריך להיות יותר מ-43 אחוז מההכנסה שלך. אם האחוז הנוכחי הוא יותר מ-43, תרצה לעבוד לקראת תשלום חלק מהחוב הזה לפני שאתה מגיש בקשה להלוואת בית. המלווים רוצים לוודא שאינכם מאריכים את עצמכם יתר על המידה ואינכם עומדים במחדל של הכסף שאתם חייבים להם, כי זה יקר לעקל בית כדי להחזיר את ההפסד שלהם. הם מעדיפים שתמשיך לשלם תשלומים שוטפים עם ריבית, אז הם ירצו לוודא שאתה באמת יכול להרשות לעצמך ללוות.
פרסומת
תצטרך להמציא תיעוד של ההכנסה והנכסים שלך כדי להגיש בקשה להלוואת הון לבית גם כן. טפסי מס, תלושי משכורת, דפי בנק ומסמכי המשכנתא הנוכחיים שלך הם כולם מסמכים סבירים לבקשת המלווה שלך כדי שיוכלו להלוות לך כסף בנוחות. מסמכים אלו יכולים גם לגרום לריבית משתלמת יותר על ההלוואה שלך, מכיוון שמלווים יכולים להציע תעריפים טובים יותר ללווים מתאימים יותר שיכולים לתעד את מצבם הפיננסי.
גם הלוואת הון בית וגם מסגרת אשראי של הון ביתי, או HELOC, מושאלים ממאגר ההון העצמי שבנית בביתך. אבל יש הבדל מהותי בין השניים. בהלוואת הון לבית, לווים מבקשים סכום מסוים מההון העצמי שלהם כהלוואה. ההלוואה מועברת בסכום אחד, שתופקד בחשבון הבנק הרגיל של הלווים ותוציא לפי הצורך. התשלומים מתחילים מיידית על מלוא הסכום שהושאל עד להחזרתו. התנאים משתנים, אך יש צורך במספר קבוע של חודשים לתמורה, ולעתים תשלום בלון גדול יותר בסוף התקופה.
HELOC פועל קצת אחרת. הלווה מבקש להעמיד לרשותו סכום מסוים מההון העצמי. אם הבקשה תאושר, הכסף הזה יעמוד לרשותם, אך לא יועבר מיד - זה יושב שם בחשבון עד שהלווה מושך חלק ממנו ופועל כקו אשראי לְהַלווֹת. לכן, אין צורך בתשלומים אמיתיים באופן מיידי, כי עד לביצוע משיכה, הלווה מבחינה טכנית לא קיבל אף אחד מהכספים. לחשבונות אלו תהיה מגבלה ספציפית על התדירות ולכמה זמן הלווה יכול למשוך כסף ועשויה לכלול עמלת תחזוקה שנתית או עמלת עסקה בעת משיכת כסף. לאחר משיכת הכסף, הלווה יתחיל לבצע תשלומים על פני פרק זמן מוגדר, אך רק על הכסף שנמשך ולא על מלוא סכום ההון העצמי הפנוי. הלוואות אלו יכולות להיות שימושיות למדי כאשר תזדקק לכסף בנקודות שונות לאורך תקופה ארוכה. לדוגמה, אם אתה מתכנן לשלם עבור שכר לימוד במכללה עם HELOC, אתה יכול לבקש קו אשראי בסכום הכולל שתצטרך בהתחלה. כאשר התשלום של כל סמסטר מגיע, אתה יכול למשוך את הסכום הזה מהחשבון כדי לשלם את החשבון (בדרך כלל בתעריף טוב בהרבה מהלוואת חינוך פרטית) ואז מתחילים להחזיר רק על זה כמות. זה מאפשר לך לרווח את ההחזר בצורה הדרגתית יותר לאורך זמן, במקום לבצע תשלומים גדולים על הסכום הכולל כבר מההתחלה.
פרסומת
צילום: istockphoto.com
להלוואות הון דירה יש הרבה יתרונות: הן מוצעות בתעריפים נמוכים מהלוואות אישיות אחרות, עשויות להיות קל יותר להבטיח מאשר הלוואות אישיות אחרות, והן מפשטות החזר של חוב אחר לאחד מאוחד כמות. אבל יש כמה דברים שצריך להיזהר מהם שאולי לא ברורים מיד.
אם אתה לוקח הלוואת הון דירה כדי לבצע שיפורים בבית, יש כמה דברים נוספים שצריך לקחת בחשבון. זה מרגש לשדרג את הבית שלך ולבחור כמה אלמנטים מיוחדים שהופכים אותו באמת שלך. אתה תצפה לראות עלייה בערך הכולל של הבית כתוצאה מהשיפורים והשדרוגים, וזה כמעט תמיד המצב. עם זאת, חשוב לשקול את הערך הממוצע של בתים באזור שלך כשאתה עורך את החישובים האלה. תאמינו או לא, אפשר "לשפר יתר על המידה" את הבית שלכם לשוק עד לנקודה שבה הערך האמיתי של הבית גבוה בהרבה ממה שהקונים ישלמו כדי לגור בשכונה שלכם. במקרה כזה, לא תקבל את ההחזר על ההשקעה שלך. זה אולי לא נראה כמו עניין גדול, במיוחד אם אתה משתפר מתוך כוונה להישאר ב- בית במשך כמה עשורים ורוצה שהוא יתאים לאורח החיים שלך ולא לרעיון של מישהו אחר ערך. עם זאת, אתה עלול למצוא את עצמך במצוקה אם נסיבות חייך ישתנו ותצטרך למכור את ביתך באופן בלתי צפוי. כאשר אתה מוכר בית עם משכנתא והלוואת בית, בדרך כלל התשלום של המשכנתא שלך כרוך במכירת הבית, וזה יכול להיות המקרה גם עם הלוואת הון בית - אלא אם כן אתה חייב יותר על הלוואת הון הבית ממה שמחיר המכירה יהיה חייב כיסוי. המלווים של קונים לא יאשרו משכנתאות עבור יותר ממה שהבית שווה בשוק, אז אתה יכול להיות תקוע בניסיון למצוא את הכסף כדי לשלם את הלוואת ההון הביתי שלך כדי למכור את בַּיִת. שקול היטב את שווי הבית שלך מאוזן מול כמות החובות שיש לך נגדו כדי שלא תשפר יתר על המידה את הבית שלך.
פרסומת
שיקול נוסף הוא העמלות והעלויות שמגיעות יחד עם הלוואות הון בית ו- HELOC. אם אתה מעבד את הלוואת הון הבית שלך דרך אותו מלווה שמחזיק את המשכנתא הרגילה שלך, חלק מהעמלות עשויות להיות מופחתות, וכמה בנקים מציעים עיבוד הלוואות הון ביתי נמוך או ללא עמלות. עם זאת, רוב ההלוואות להון דירה מטופלות באותו אופן כמו בקשת משכנתא, מכיוון שהבית הוא בטחונות עבור ההלוואה ועל המלווה לוודא שהוא יכול לגבות את הבטחונות במקרה שאתה בְּרִירַת מֶחדָל. סביר להניח שהם יצפו ממך לשלם עמלת בקשה, עמלת חיפוש כותרת ועמלת הערכה, ועמלות הגשה נוספות, בנוסף תצטרך לשלם שכר טרחת עורכי דין ועלויות סגירה שונות אחרות. אלה באמת יכולים לעלות במהירות, ובמיוחד אם אתה מתכנן לקחת הלוואה קטנה בלבד, הם עלולים לשלול את ערך ההלוואה עצמה.
לבסוף, חשוב לזכור שתוסיף את מה שהוא בעצם א משכנתא שנייה תשלום נוסף על התשלום שאתה כבר מבצע. זה בהחלט עשוי להיות קל יותר מאשר לעקוב ולשלם ערימה של חשבונות קטנים יותר מדי חודש. המלווה שלך ימנע ממך ללוות יותר ממה שהם חושבים שתוכל להרשות לעצמך. אבל זה העניין: אם אתה נופל באופן בלתי צפוי בזמנים כלכליים קשים ומתקשה לשלם את החשבונות שלך, מאחר ערימת השטרות הקטנים יותר תעלה לך קנסות ועמלות, בעוד שאיחור חוזר בשתי משכנתאות עלול לעלות לך בית. יש הרבה על כף המאזניים כשאתה לווה בכבדות כנגד הבית שלך. אתה רוצה לעשות קניות, לבחור מלווה שאתה סומך עליו ולהחליט כמה אתה צריך ללוות להגשים את הפרויקטים שיש לך בראש ולא לקחת כמה שאתה יכול רק בגלל שאתה פחית.
פרסומת
לאחר שמצאת מלווה אמין וקבלת החלטות לגבי כמה ללוות, תהנה לעבוד על שיפוץ הבית שלך פרויקט או תשלום עבור החתונה שלך, ולחגוג את המשמעת שבה בנית מספיק הון עצמי בבית שלך כדי שתוכל להשתמש!
גילוי נאות: BobVila.com משתתף בתוכנית Amazon Services LLC Associates, פרסום שותפים עצמאיים תוכנית שנועדה לספק לבעלי אתרים אמצעי להרוויח עמלות על ידי קישור ל-Amazon.com ולחברה אתרים.