צילום: depositphotos.com
א: אם אתה חדש בשוק רכישת הדירות, תחום המשכנתאות יכול להיראות מכריע מאוד, אבל עם קצת קריאה ומחקר אתה תדבר בשפת הלוואות לדיור מוקדם ממה שאתה חושב. המונח "משכנתא" מצביע על כך שיש מוצר הלוואה אחד שכל אחד מקבל כשהוא קונה בית, אבל העובדה היא שיש הרבה סוגים של הלוואות לרכישת בית. בהתאם למצב הכלכלי שלך ולסוג הבית שתרכוש, ייתכן שתמצא מוצר אחד או יותר להשוואה לפני שתמצא את ההלוואה המתאימה למצבך. פירוק המוצרים השונים אולי נראה כמו קריאה בשפה אחרת, אבל בקרוב תוכל לדעת ההבדלים בין FHA ו-USDA ו-FICO כמו מקצוען כך שתוכל לבחור את הסוג הטוב ביותר של הלוואת משכנתא עבור אתה.
הלוואות קונבנציונליות הן מה שרוב האנשים חושבים עליו כשהם שוקלים לקחת משכנתא על בית. מדובר בהלוואות ביתיות בסיסיות שבהן הלווה מניח אחוזים ממחיר הבית כמקדמה ואת השאר לווה מ- מלווה, עם תוכנית הפחתות ממופה להחזרת היתרה והריבית על פני 15, 20 או 30 שנים (למלווים מסוימים עשויים להיות גמישים יותר תנאים). ההבחנה החשובה ביותר בין הלוואות קונבנציונליות למשכנתאות אחרות היא הקונבנציונלית הלוואות אינן מגובות או מבוטחות על ידי הממשלה הפדרלית, כך שהן נושאות מעט יותר סיכון ל מַשׁאִיל. בעוד שבאופן כללי הן עולות קצת פחות לאורך זמן מהלוואות אחרות, תצטרך להיות בעל עמדה פיננסית חזקה כדי זכאים וייתכן שתצטרך להוסיף את העלות של ביטוח משכנתא פרטית (PMI) עד שתגיע לסף מסוים של גְמוּל. הלוואות קונבנציונליות מחולקות לשתי קטגוריות: קונפורמיות ולא קונפורמיות.
פרסומת
הלוואת בית קונבנציונלית תואמת עומדת בסטנדרטים מסוימים שנקבעו על ידי הסוכנות הפדרלית למימון דיור. המשמעות היא שברגע שההלוואה שלך תוקם, היא תזכה לרכישה על ידי פאני מיי או פרדי מאק, שני שירותי הלוואות גדולים המציעים יציבות וביטחון בשוק המשכנתאות, במקום להימכר לבנקים שונים ולמלווים אחרים ברחבי הארץ מדינה. הלוואות תואמות יכולות לשמש לרכישת בית מגורים ראשוני, בית שני, או השכרה או השקעה נכסים, כך שהם גמישים יותר בהקשר הזה מאשר כמה הלוואות מבוטחות פדרליות שמגבילות את מה שאתה יכול לקנות. הסכום המקסימלי שאתה יכול ללוות עם הלוואה תואמת הוא 548,250 $, אם כי בחלק מהמחוזות והמדינות בעלות גבוהה או במקרה של דירות מרובות, הסכום המקסימלי הוא 822,375 $. תצטרך לשים מינימום של 3 אחוזים מעלות הנכס כמקדמה, וזה נהדר עבור קונים עם כלכלית איתנה מצב אבל לא הרבה הון, אבל ייתכן שתידרש לשלם עבור PMI כל חודש עד שתשלם 20 אחוז מהבית ערך. לאחר שהגעת ל-20 אחוז, תוכל לבקש ביטול של PMI אם ההלוואה שלך במצב תקין. אפילו עם PMI, העלות הכוללת שלך לרכישת בית יכולה להיות נמוכה יותר עם הלוואה תואמת מאשר עם סוגים אחרים של משכנתאות; הידיעה שההלוואה יכולה להירכש על ידי פאני מיי או פרדי מאק מספקת גיבוי מסוים למלווה שעלול לגרום לשיעורי ריבית נמוכים יותר. הלוואות מתאימות הן יציבות ובעלות נמוכה יחסית, והן האופציות הטובות ביותר ללווים עם מצב פיננסי חזק ויציב ויחסי אשראי וחוב להכנסה מצוינים. תצטרך להיות מוכן לתעד הכל - היסטוריית התעסוקה שלך, דוחות האשראי והציונים שלך, ההכנסה שלך ונכסים אחרים, ולספק כל אימות אחר שהמלווה שלך דורש.
פרסומת
להלוואות שאינן תואמות אין אותן הגבלות כמו הלוואות תואמות מכיוון שהן אינן צריכות לעמוד בדרישות של פאני מיי או פרדי מאק. ניתן לרכוש הלוואות לא תואמות בסכומי הלוואה גבוהים יותר מאשר הלוואות תואמות, ובמקרים מסוימים עשויות להיות זמין (בריבית גבוהה יותר ועם תשלומים גדולים יותר) ללווים עם פחות מהאידיאלי אַשׁרַאי.
צילום: depositphotos.com
הלוואות ג'מבו הן הלוואות לא תואמות המאפשרות ללווים לעבור את גבולות ההלוואות התאימות. הלוואות אלו נפוצות יותר באזורים בהם מחירי הדיור גבוהים יותר או בהם הבתים גדולים ויוקרתיים יותר, ולכן יקרים יותר. הלוואות אלו נכללות במעמד משלהן, וכתוצאה מכך ניתן להציע אותן בריביות הדומות ל-Conforming הלוואות - אם לווים יכולים לעמוד בדרישות המלווים, אשר נוטות להיות תובעניות יותר ממה שהן עבור קטנות יותר הלוואות. תצטרך להיות בעל ציון FICO של לפחות 700 ברוב המקרים כדי להיחשב להלוואת ג'מבו. יחס החוב להכנסה שלך יצטרך להיות נמוך, ואתה צריך לצפות להפיק מקדמה גבוהה מהממוצע של 10 עד 20 אחוז. הלוואות אלו הן אידיאליות עבור קונים שצריכים ללוות סכומי דולרים גדולים יותר ממה שהלוואה תואמת תאפשר ויש להם אשראי מצוין ויחס חוב להכנסה נמוך.
במשך שנים רבות, בעלות על בתים הוגבלה לאלה שהיו עשירים מספיק כדי לחסוך מקדמה ניכרת תוך כדי יכולת לשלם שכר דירה. ככל שמחירי הדיור עלו, זה הפך פחות ופחות בר השגה עבור אנשים רבים. בעוד שהממשלה הפדרלית אינה מלווה ישירות כסף עבור רכישות בתים, היא כן רואה בעלות על בתים מתן יציבות לקהילות ולמשפחות, וביקש להנגיש את החלום של בעלות על בתים ליותר אֲנָשִׁים. כתוצאה מכך, הממשלה פיתחה והבטיחה כמה סוגים של הלוואות דירות כדי לעזור לקונים עם פחות מזומנים מוכנים להורדה תשלום או אשראי לא מושלם נכנסים לבתים שהם יכולים להמשיך ולהשקיע בהם, במקום להיות לכודים במעגל אינסופי של הַשׂכָּרָה.
פרסומת
הלוואות FHA מגובות על ידי מינהל הדיור הפדרלי. מטרתו לעזור לקונים מתאימים אחרת שלא הצליחו לחסוך תשלומים גדולים או לאלה שהאשראי שלהם ממוצע (אך לא מצוינים), הלוואות FHA נתפסות לעתים קרובות כמוצרי הלוואות לרוכשי דירה בפעם הראשונה מכיוון שהן מועילות למי שאין לו נכס קיים בית למכור. הלוואות FHA דורשות ציון FICO של 580, שהוא נמוך מה-620 הנדרש עבור תוכניות רבות אחרות, אם הלווה יכול להציע מקדמה של 3.5 אחוז. ללווים שיכולים להוריד לפחות 10 אחוזים, ניתן לקבל ציון נמוך כמו 500. מילת אזהרה למי שיש לו פחות מ-10 אחוז כמקדמה: הלוואות FHA דורשות תשלום נוסף בכל חודש על הלוואות בתשלום נמוך הדומה ל-PMI, אך אי אפשר לבטל אותה לעולם והיא תישאר במקומה לכל החיים של לְהַלווֹת. הדרך היחידה להסיר את התשלום הנוסף הזה היא למחזר את ההלוואה לאחר שצברת מספיק הון עצמי.
כדי לעודד רוכשי בתים להתיישב באזורים כפריים, משרד החקלאות של ארצות הברית (USDA) תומך הלוואות לרוכשים בעלי הכנסה בינונית או נמוכה שמוכנים לקנות בתים באזורים ייעודיים שאינם מקובלים נָתִיב. להלוואות אלו יש מגבלות הכנסה ועשויות להיות זמינות ללא תשלום כלל עבור לווים עם הכנסה נמוכה. עבור קונים עם גמישות לעבור דירה, הלוואות של USDA יכולות להיות הזדמנות יוצאת דופן לעשות טרי להתחיל בבית חדש במקום חדש, לעתים קרובות עבור אלה שאחרת לא היו יכולים להרשות לעצמם להיות בעלי בתים.
רבים מאנשי השירות הפעילים והותיקים בצבא ויתרו על שנים משמעותיות של השתכרות כדי לשרת את ארצות הברית. חברים בשירות פעיל עשויים להזדקק לעתים קרובות לעבור דירה, מה שמקשה על פיתוח אשראי יציב ו פוטנציאל להשאיר שורה של משכנתאות לטווח קצר יותר בעקבותיהם כשהן עוברות מפריסה ל פְּרִיסָה. כדי להקל על העומס הכספי של בעלות על בתים על מי ששירתו או משרתים, מחלקת ארצות הברית of Veterans Affairs מציעה לחברי השירות משכנתאות גמישות עם ריביות נמוכות, ללא מקדמה וללא PMI. עלויות הסגירה על משכנתאות VA מוגבלות כדי לא להיות מכריעות. יש עמלת מימון קטנה שנגבתה על משכנתאות VA כדי להפחית את עלויות התוכנית הכוללות, אך ניתן להכניס עמלה זו למשכנתא, ולשמור על העלויות הראשונות של רכישת בית נמוכות.
פרסומת
תוכניות אלו נועדו לעזור ליותר אנשים להיות בעלי בתים, וכולן דורשות הדגמה כי הלווים יוכלו לבצע את התשלומים שלהם ומאמץ בתום לב מצד הלווים לעשות לכן. תוכניות מבוטחות ממשלתיות מסירות כמה מכשולים שעשויים לעמוד בדרכם של משפחות נוספות להפוך לבעלי בתים במצב טוב.
כל המשכנתאות מגיעות עם ריבית; למעשה, עלות הריבית הכוללת יכולה להיות אחד המספרים המדהימים ביותר במסמכי סגירת המשכנתא, במיוחד עבור רוכשי דירה ראשונה. למשכנתאות בריבית קבועה יש ריבית קבועה שנקבעת בעת אישור ההלוואה ונשארת זהה לכל אורך חיי ההלוואה. תעריפים קבועים מספקים יציבות וביטחון ללווה: התשלום החודשי יישאר זהה במשך 15, 20 או 30 השנים שלוקח לתשלום מחוץ למשכנתא, ואם הריבית נמוכה למדי בזמן רכישת הבית, משכנתא בריבית קבועה יכולה להגן על הקונה מפני שוק נַדְנֵדָה. מצד שני, אם הריבית בינונית או גבוהה בזמן הרכישה, הלווים כן ננעל על התעריף הגבוה הזה במשך שנים ויכול בסופו של דבר לשלם יותר משמעותית במהלך חייו לְהַלווֹת.
צילום: depositphotos.com
משכנתאות בריבית מתכווננת מציעות ריבית קבועה נמוכה ואטרקטיבית לשנים הראשונות של ההלוואה, וכן ואז בנקודה שנקבעה מראש, השיעור עובר לריבית גמישה המשתנה עם הריבית שׁוּק. משכנתאות אלו יכולות להפוך את השנים הראשונות של בעלות על בתים להרבה יותר משתלמות מאלו עם ריבית קבועה גבוהה יותר. עם זאת, יכולות להיווצר בעיות כאשר התקופה הראשונית מסתיימת: אם הריבית גבוהה במיוחד, תשלומי המשכנתא החודשיים יכולים פתאום להיות הרבה הרבה יותר גבוהים. אם הלווה לא נמצא בעמדה למחזר את ההלוואה בשלב זה, והתשלומים אינם ניתנים לניהול, עלולים להיגרם מחדלים בהלוואה והחלום על בעלות על בית יכול להפוך לסיוט.
פרסומת
עבור לווים שנוח להם עם מעט סיכון, משכנתאות בריבית מתכווננת עשויות להביא לחיסכון ניכר בתשלומי הריבית לאורך חיי ההלוואה. רוכשי דירה שמתכננים להישאר בבית למספר שנים בלבד יכולים גם ליהנות מאוד מהתעריף הקבוע הנמוך הראשוני. אבל הסיכונים הם אמיתיים: אם אתה מתכנן לנצל את התעריף ההתחלתי הנמוך ולאחר מכן למכור או לממן מחדש אבל בבית המחירים עושים שינוי פתאומי, אתה עלול למצוא את עצמך לא מסוגל לעשות את זה, ואז אתה עלול להיתקע עם תשלומים שאתה לא יכול לעמוד בו.
רוב תשלומי המשכנתא מתחלקים לחלק אחד המוחל על קרן ההלוואה וחלק אחד המוחל על הריבית. ברוב המשכנתאות, עיקר התשלומים המוקדמים מוחל על ריבית, וחלק קטן יותר כן חלה על הקרן, יתרה שעוברת בהדרגה לכיוון הקרן במהלך החזר ההלוואה פרק זמן. זה מגן על המלווה מפני אובדן הכנסתו מההלוואה. מיועד ללווים שאולי רק מתחילים בקריירה שלהם או מצפים להתקדם, הלוואות בריבית בלבד כוללות תשלומים שהם ריבית בלבד במשך 5 עד 7 השנים הראשונות של תקופת ההחזר, ולאחר מכן עלייה בהדרגה על ידי הוספת תשלומי קרן לאט על ריבית. תצטרך לתכנן מראש כדי להיות מוכן לתשלומים הגדולים יותר כשהם מתחילים ולהתכונן לרעיון שלא תבנה הון עצמי בביתך במשך השנים הראשונות. עם זאת, הלוואות בריבית בלבד הן דרך מצוינת להפחית תשלומים מוקדמים אלה, ואם אתה מתכנן למחזר או למכור לפני סיום התשלומים בריבית בלבד, הלוואות אלו יכולות לחסוך משמעותית כמות.
פרסומת
הלוואות לדיור אינן מיועדות רק לרכישת בית על הסף; יש פעמים אחרות שאולי תצטרך ללוות. אולי מצאתם בית שאתם אוהבים אבל תצטרכו לשפץ אותו כדי להפוך אותו למגורים, או שמצאתם קרקע ורוצים להתחיל לבנות בית מאפס. או שאתה מעדיף בית נייד, שסביר להניח שרוב המשכנתאות הרגילות לא יכסו. יש הלוואות לכל אחד מהמצבים הללו, ועוד.
על מנת לזכות בהלוואת דירה, בית נייד או מיוצר חייב לעמוד בדרישות כדי להיות מסווג כנדל"ן. כדי להגיע לסיווג זה, הבית הנייד או המיוצר חייב להיות בגודל 400 רגל מרובע לפחות ומורכב על תשתית קבועה. כמו כן, עליו להיות חייב במס כנכס מקרקעין בשטח השיפוט שבו הוא נמצא. אם הבית הנייד או המיוצר שאתה רוצה לקנות עומד בדרישות אלה, חלק מהמלווים יציעו הלוואות תואמות לרכישת בית נייד או מיוצר, בעוד שאחרים לא. ניתן להשתמש בהלוואות FHA, VA ו-USDA למימון בתים ניידים ומיוצרים העומדים בדרישות הנדל"ן. להלוואות אלו יהיו פרמטרים שונים בהתאם לגיל ומצב הבית, שכן בתים ניידים יורדים עם הזמן, בעוד בתים מסורתיים עולים בערכם. מצד שני, אם לבית הנייד יש גלגלים או שהבעלים משלם עמלות למחלקת המנוע כלי רכב, הבניין מסווג כרכב ואינו ניתן למימון באמצעות משכנתא מסורתית תהליכים. ישנם מוצרי FHA והלוואות אישיות שעשויים להיות זמינים למימון בתים ניידים מחוץ למוצרי המשכנתא המסורתיים.
פרסומת
הלוואות לשיפור הבית הנוכחי שלך מגיעות בכמה צורות. ראשית, אתה יכול להשתמש בהון העצמי שכבר בנית בבית הקיים שלך כערובה ולקחת א הלוואת הון דירה. הלוואות אלו נקראות לפעמים משכנתא שנייה, מכיוון שהן בעצם מאפשרות לך ללוות כנגד החלק של הבית שלך ששילמת עליו בזמן שאתה עדיין משלם למלווה המשכנתא שלך עבור החלק שאתה לא. הלוואות להון דירה יכולות להיות דרכים חסכוניות וגמישות לשלם עבור שיפוץ של בית שכבר בבעלותך. הלוואות אישיות הם גם אפשרות לתהליך זה, ואם האשראי שלך טוב יכול לגרום למימון מהיר יותר, כמו הם לא ידרשו את תהליך החיפוש וההערכה של הכותרת שנכלל לעתים קרובות בהון עצמי של הבית לְהַלווֹת.
אם מצאתם בית שתרצו לקנות שזקוק לשיקום רציני, ישנה אפשרות למשכנתא הנקראת הלוואת שיקום או שיפוץ. ישנן שתי גרסאות: אחת מוצעת על ידי ה-FHA ונקראת הלוואה של 203k, והשנייה מוצעת על ידי פאני מיי והיא חלק מתוכנית HomeStyle שלה. לכל אחד יש דרישות ורמות גמישות מעט שונות. אלו עובדים בדומה למשכנתא מסורתית, אך שווי הבית מבוסס על מה יהיה השווי המשופץ, ולא על שווי השוק של הבית כפי שהוא. הדבר מאפשר לרוכשים ללוות יותר מהערך הנוכחי של הבית לצורך מימון שיפוצים, מתוך מטרה שהבית יהווה בטחון מתאים לשווי ההלוואה לאחר שיפוץ הבית. מלווים שמנפיקים הלוואות של 203 אלף יעקבו מקרוב אחר התקדמות השיפוצים כדי להגן על השקעתם, מה שמפחית את הסיכון הכולל שלהם. הלוואות לשיפוץ זמינות רק בבתי מגורים ראשוניים.
פרסומת
לבסוף, יש אפשרויות למי שמצא מגרש ורוצה לבנות בית משלו מהיסוד. הלוואות בנייה הן הלוואות לטווח קצר שניתן להשתמש בהן לכיסוי חומרים, עבודה והיתרים לבניית בית מגורים. ניתן לגלגל גם את עלות הנכס עצמו להלוואה מסוג זה. הלוואות אלו בדרך כלל מחולקות בתשלומים עם השלמת העבודה. ישנם שלושה סוגים של הלוואות בנייה, והנכונה תהיה תלויה בתקציב הפרויקט ובציר הזמן, יחד עם הערכת התעריפים הנוכחיים. הלוואת בניה לצמיתות מתחילה כהלוואת בניה בריבית מתכווננת. לאחר השלמת הבנייה, ההלוואה תהפוך למשכנתא מסורתית בריבית קבועה. הלוואות לבנייה בלבד הן לטווח קצר; הם נמשכים למשך תהליך הבנייה בתעריף מתכוונן ויש לשלם או לממן מחדש מיד עם השלמת הבנייה. אפשרות שלישית נקראת הלוואת בונה בעלים. אם אתה מתכנן להיות הקבלן הכללי של פרויקט בניית הבית שלך, אתה יכול לקחת הלוואה במיוחד כדי שהבנייה תוחזר עם הזמן. קשה לקבל הלוואות בונה בעלים מכיוון שהן נחשבות בסיכון גבוה, והלווה בדרך כלל צריך להיות קבלן כללי בעל רישיון מקצועי כדי לרכוש אחת. ציוני האשראי עבור כל לווי הלוואות הבנייה חייבים להיות גבוהים במיוחד - בדרך כלל ב-720 או יותר - כמו אין שום דבר למלווה למכור כדי להחזיר את ההפסד שלו אם הלווה לא יצליח לפני הפרויקט לְהַשְׁלִים.
צילום: depositphotos.com
עם מגוון כה רחב של אפשרויות למימון רכישות בתים, תזדקק לתמונה ברורה של עמדתך כלווה לפני שתתחיל. בדוק את ציון האשראי שלך ו יחס חוב להכנסה. החלט, בערך, כמה אתה מרגיש שאתה יכול להוציא על תשלום משכנתא בכל חודש (לשים לב שמיסים ודמי ביטוח לבעלים יהיו חלק מכל תשלום משכנתא). הערך כמה אתה יכול להציע כמקדמה. שקול תוכניות שאולי תוכל לגשת אליהן כדי להפחית את העלויות הכוללות שלך.
פרסומת
אז תתחיל לדבר עם המלווים. באשר לפרטים לגבי תעריפים ותנאים, שאל לגבי תוכניות שעשויות להיות חדשות או תמריצים שיש למלווים לאנשים כמוך. לאחר שזיהית את האפשרויות הסבירות ביותר שלך, הגש בקשה לאישור מראש: המלווים יבדקו את האשראי שלך, אמת את ההכנסה שלך, ותן לך מכתב המפרט כמה אתה יכול ללוות ובאמצעות איזו תוכנית. לאחר מכן תוכל להשתמש במידע זה כדי לבחור את ההלוואה הטובה ביותר עבור המצב הספציפי שלך. האם זה יותר עבודה מסתם נסיעה לבנק הקרוב או מילוי בקשת המשכנתא הראשונה שאתה מוצא באינטרנט? כן. אבל הבנת האפשרויות העומדות לרשותך ומודעות חדה למצב הפיננסי שלך יכולה לעזור לך לבחור הלוואה שיכולה לחסוך אלפי ואלפי דולרים לאורך חיי הבעלות על הבית שלך - ועשויים לעזור לך ללמוד שאתה יכול להרשות לעצמך לקנות בצורה נוחה יותר ממך מַחֲשָׁבָה.
פרסומת
גילוי נאות: BobVila.com משתתף בתוכנית Amazon Services LLC Associates, פרסום שותפים עצמאיים תוכנית שנועדה לספק לבעלי אתרים אמצעי להרוויח עמלות על ידי קישור ל-Amazon.com ולחברה אתרים.