צילום: depositphotos.com
כאשר קונים מתחילים לקנות בית ראשון, המימון יכול להיראות כמו תעלומה גדולה ומכריעה. רכישת בית תהיה ככל הנראה יותר כסף ממה שהם אי פעם הוציאו במקום אחד בבת אחת, והחשש לטעות יקר אי שם בתהליך הוא אמיתי. הכשרה מוקדמת מאפשרת לבעל בית פוטנציאלי ללמוד כיצד לקבל אישור מראש להלוואת בית. אישור משכנתא מראש ואישור מראש יכולים לעזור לקונים להרגיש שיש להם אחיזה טובה יותר כיצד יעבוד המימון לבית החדש שלהם ויכולים לעזור להם להרגיש שהם פינה את המשוכה הראשונה בתהליך רכישת הבית. שני המונחים האלה נזרקים באינטרנט ועל ידי חברים ושכנים כאילו הם מתכוונים לאותו דבר, אבל הם לא: הסמכה מוקדמת פירושה שקונים פוטנציאליים סיפקו למלווה מידע כללי על התמונה הפיננסית שלהם וטווח המחירים שבו הם רוצים לקנות, והמלווה נתן ללווה הפוטנציאלי מושג גס על כמה הם עשויים להיות מסוגלים לִלווֹת; אישור מראש פירושו שהבנק אימת תביעות של קונה פוטנציאלי, בדק את האשראי שלו, ולמעשה אישר ללווה סכום מסוים של הלוואה (בתנאים מסוימים). בשוק מצומצם של מוכרים, אישור מראש בעת מתן הצעה יכול לעשות את ההבדל בין קונה לקבל את הבית שהוא אוהב או לא.
באופן כללי, רוב המלווים יכשירו קונים מראש - כלומר, לבדוק מה הקונה דיווח להם על הכנסה, חובות, בריאות האשראי הכללית וטווח המחירים מבין הבתים שהקונה מעוניין לרכוש - וערוך הערכה מושכלת לגבי גובה ההלוואה שהם עשויים להיות זכאים לה, תוך מתן כל בדיקת המידע שלהם. זה צעד ראשון בבקשת הלוואת משכנתא. לאחר מכן, אם הקונה ירצה להמשיך עם המלווה, הוא יגיש מסמכים נוספים לתמיכה בבקשה ויאשר לבדיקת אשראי. לאחר מכן, המלווה ישקול את בקשתו של הקונה, ואם המלווה משוכנע כי יש לו סיכון פיננסי טוב לקחת, הנפק אישור מראש להלוואה.
פרסומת
צילום: istockphoto.com
הקדשת זמן לקבלת הלוואת דירה היא צעד ראשון מצוין כאשר מתחילים בתהליך רכישת הדירה. קל לעשות קניות באינטרנט ולהסתכל על בתים יפים, אבל קניות לפני שקונה ביצעה בדיקת מציאות מבחינת מה שהם באמת יכולים להרשות לעצמם ולאיזו סוג של משכנתא הם עשויים להיות זכאים יכולה להוביל אַכזָבָה. כאשר הקונים מתחילים בחיפוש שלהם, בחירת כמה מלווים והגשת בקשה להסמכה מוקדמת יכולים לתת להם הערכה בזמן אמת של מה הם עשויים ללוות וכמה זה יעלה. לווים פוטנציאליים יספקו למלווים די הרבה מידע: הכנסה, היסטוריית אשראי ומה הם מאמינים ציון האשראי שלהם יהיה, רמת החוב שהם נושאים והתשלומים שהם נדרשים לבצע מדי חודש, וכל תוספת נכסים. לעתים קרובות ניתן להשלים שלב זה בטלפון או באינטרנט. המלווה ייקח את הערכת הקונה לגבי תמונתו הפיננסית בתום לב ויוציא הסמכה מוקדמת, שהיא הניחוש הטוב ביותר של המלווה לגבי כמה כסף סביר להניח שהוא יהיה מוכן להלוות. לאחר מכן, הקונים יכולים להשוות את ההסמכות המוקדמות מכמה מלווים ולהתחיל לקנות בתים באזור טווח מחירים שהם הכי נוחים איתו, בהתחשב בהערכות שסופקו להם.
עם מכתב הסמכה מוקדמת ביד, קונים יכולים להתחיל בבטחה לחפש בית ויהיו במצב טוב יותר מאשר רוכש בלי אחד מהם צריך למצוא באופן בלתי צפוי את הבית המושלם לפני שהבקשה להלוואה יכולה להמשיך נוסף. השלב הבא, לעומת זאת, יציב את הקונה בעמדה חזקה עוד יותר. אישור מראש הוא השלב השני ברכישת הלוואת משכנתא: הקונים יתנו למלווים אישור לבצע בדיקת אשראי רשמית. בדיקת אשראי זו תופיע בדוח האשראי שלהם, אך קונים יכולים להגיש בקשה לאישור מראש אצל מספר מלווים בתוך אותה תקופה של 30 יום ללא פגיעה באשראי שלהם, שכן המחאות האשראי שכל מלווה מבצע ייספרו כחלק מאותו תהליך בקשה בעיני האשראי לשכות. לאחר מכן הקונה יספק תיעוד נוסף (תלוש שכר וכו'). התוצאה תהיה מכתב רשמי המציין כי הקונה הוא אושר על תנאי ללוות סכום כסף מסוים. זה מראה שהבנק העריך את הקונה וקבע איזה סוג של משכנתא וכמה מהלוואה סביר שהקונה יהיה זכאי לה. עם זאת, אין זו ערובה לכך שההלוואה תבוצע בסכום הנקוב, או אפילו בכלל. לדוגמה, לאחר אישור מראש, קונה לא צריך להגיש בקשה לכרטיסי אשראי בעלי יתרה גבוהה או לקחת הלוואה לרכב כי זה ישנה את יתרת דוח האשראי שלו. כמו כן, ייתכן שהבית שרוכש יחליט לרכוש יצטרך לעמוד בקריטריונים מסוימים כדי שההלוואה תוחזר בסכום המאושר. החלק הטוב ביותר של האישור מראש הוא שהמלווה מאשר סכום הלוואה סביר, אך לקונה אין שום התחייבות כלפי המלווה; אם הקונה מחליט ללכת עם מלווה אחר או שהזמן אינו מתאים עבורו לקנות בית, הם יצאו מגדרם ללא התחייבות חוזית.
פרסומת
צילום: depositphotos.com
מכיוון שההסמכה המוקדמת מבוססת על מידע שהקונה מדווח למלווה, היא מהירה; לפעמים ניתן להשלים את ההסמכה המוקדמת בשיחת טלפון אחת. פעמים אחרות זה עשוי לקחת כמה שעות בזמן שהמלווה מפעיל את המספרים שלהם, אבל בדרך כלל ניתן להשלים את ההסמכה המוקדמת תוך יום.
לאישור מראש יש יותר חלקים נעים. ראשית, המלווה יריץ את דוח האשראי של הקונה ויקבל את הציון וההיסטוריה. זה יתווסף לתיעוד שהקונה סיפק והוכנס למערכת של המלווה. נציג ילמד את התיעוד של הקונה, יעשה את החשבון כדי לשקול את התיעוד שלהם יחס חוב להכנסה, בריאות האשראי שלהם והסיכוי שלהם להחזיר את ההלוואה, שקול את הסיכון של הקונה לאי פירעון, וארוז סכום הלוואה ושיעור ריבית משוער להערכת הקונה. לאחר מכן, האישור מראש נשלח לקונה כמכתב רשמי על נייר המכתבים של המלווה כדי שהקונה יוכל להשתמש בו בעת מתן הצעות על בתים. שלבים אלה לוקחים זמן לביצוע ולאישור, כך שהם יכולים לקחת קצת יותר זמן להשלים ולנתח אותם - לפעמים גם 10 ימי עסקים.
בנוסף להיסטוריית האשראי של הקונה, המלווים ירצו לבנות פרופיל פיננסי של הקונה כך שההסמכה המוקדמת שלהם יכולה להיות מדויקת ככל האפשר מבלי להפעיל בדיקות אשראי רשמיות. המלווה ישאל לווה פוטנציאלי על מצבו הפיננסי ויצפה לפרטים מסוימים בתגובות. הקונים יצטרכו לדעת את ההכנסה שלהם, לקבל גישה למידע הבנקאי שלהם (לעיתים כולל יתרות בדיקה וחיסכון), וציון האשראי המשוער שלהם. באופן אידיאלי, קונה היה בודק את ציון האשראי שלו מספר חודשים לפני כן להתחיל את תהליך רכישת הבית, לתת את עצמם הגיע הזמן לתקן שגיאות על רקורד האשראי שלהם ולנקוט בצעדים כדי לשפר את ציון האשראי שלהם כך שייתכן שיהיה להם ציון מדויק.
פרסומת
אמנם הסמכה מוקדמת אינה מצריכה תיעוד של המספרים הללו, אך חשוב להיות כנים ומדויקים ככל האפשר: הצלת האמת או כיסוי פריטים שליליים בדירוג אשראי לא יעזרו, מכיוון שברגע שקונה יעבור לאישור מראש, המלווה ידרוש תיעוד של כל פיסת מידע שתועבר לְאוֹרֶך. אי גילוי נאות בשלב זה יתגלה כמעט בוודאות בשלב הבא וככל הנראה יביא לדחיית בקשת ההלוואה.
צילום: istockphoto.com
קונים צריכים לספק תיעוד ספציפי של התביעות וההערכות שהם ביצעו בתהליך המיון המוקדם ברגע שהם מתקדמים לאישור מראש. ראשית, הם יסכימו לבדיקת אשראי. מעבר לכך, מסמכים תומכים יספקו תמונה ברורה של מצבו הכלכלי של הקונה. תלושי שכר לפחות 30 יום, לפעמים 60, מובילים את הרשימה כדי שהמלווים יוכלו לאמת הכנסה. אם הקונה הוא עצמאי, המלווה עשוי לדרוש תיעוד נוסף של הכנסה. יידרש פירוט של חשבונות בנק ודפי חשבון עבור חשבונות בנק אלה. זה מרגיש פולשני עבור קונים רבים: מדוע עליהם לחלוק את העסקאות הבנקאיות שלהם עם זרים? מכיוון שאותם זרים מתכוננים להלוות לקונה סכום כסף משמעותי, המלווה כן זכאי לראות כיצד הקונה מנהל את הכספים שלו: האם החשבון יורד ל-10$ לפני כל חדש תלוש משכורת? האם כמויות גדולות של כסף מעבירות פנימה ואז החוצה? מידע זה חשוב באופן לגיטימי בעת הערכת הסבירות של קונה להחזיר הלוואה, כל כך לא נוח או לא, הקונה חייב לספק את המידע. מסיימת את הרשימה עותק של הצהרת מס W-2 של הקונה לשנה הקודמת.
פרסומת
חלק מהמלווים ידרשו יותר, בהתאם למצבו של הקונה. אם הקונה כבר מחזיק בנכס אחר, המלווה ידרוש עותקים של מסמכי המשכנתא או כותרות של אותם נכסים. רשימה של נכסים נוספים וייתכן שתידרש גם רשימה של הוצאות חודשיות שאינן כלולות במקומות אחרים בחבילת היישום.
כאשר רוכשים בית באופן אקטיבי, במיוחד בשוק של מוכרים, הקונה הראשון שיופיע עם הצעה ביד עשוי שלא להיות המנצח. למוכרים בשוק מסוג זה עשוי להיות הלוקסוס לשקול מספר הצעות עבור ביתם, והם צריך להעריך את הצעת מחיר הבית ואת הסבירות שהחוזה למכירה יסתיים. גם כאשר השוק אינו מוטה למוכרים, מוכר יצטרך לשקול את אבטחת ההצעה לפני שיקבל אותה והוצאת הבית מהשוק. אם מוכר בוחן שלוש הצעות - אחת ללא תמיכת מלווה, אחת עם הסמכה מוקדמת ואחת עם אישור מראש - הקונה עם אישור מראש למשכנתא ייראה כמו הרבה הצעה חזקה ומאובטחת יותר מכיוון שמלווה למד את הקונה ואישר שהם מהווים סיכון "טוב" או "בטוח" והוא יכול ללוות את סכום הכסף שצוין באישורו מראש. מִכְתָב. הבחירה הבאה תהיה הקונה עם הסמכה מוקדמת, כי זה מסמל שהקונה רציני והתחיל נקיטת צעדים להבטחת מימון וכי הבנק מצא את הקונה ראוי מספיק להעריך את הסכום שהוא עשוי לִלווֹת. זה לא חזק כמו אישור מראש, אלא לפני הקונה האחרון בלי שום אינדיקציה שהם התחילו לעבוד עם מלווים. הסמכה מוקדמת היא צעד מצוין לקונים לקחת כדי ללמוד כמה הם יכולים ללוות ויכולה לעזור במיוחד לקונה בבחירת טווח מחירים לבתים שיש לקחת בחשבון. אישור מראש יספק את המינוף הכבד ביותר כאשר הרוכש באמת מציע הצעה על בית.
פרסומת
גילוי נאות: BobVila.com משתתף בתוכנית Amazon Services LLC Associates, פרסום שותפים עצמאיים תוכנית שנועדה לספק לבעלי אתרים אמצעי להרוויח עמלות על ידי קישור ל-Amazon.com ולחברה אתרים.