צילום: depositphotos.com
רכישת דירה היא תהליך מורכב, ובראש רשימת הדאגות של רוב רוכשי הדירות עומדת השאלה כמה היא תעלה. כל סוכן נדל"ן ששווה את המלח שלו יודיע לקונים שהמחיר הרשום בחוזה הוא רק תחילת העלות: בנוסף למיסים ולעלויות הביטוח, יש את העלות בפועל של הלוואת הכסף לתשלום עבור בַּיִת. שיעורי ריבית, עמלות בקשה, חיפושי כותרת וביטוח משכנתא, בתוספת "עלויות הסגירה" המסתוריות שתשמעו עליהן יכולות להפוך את הרעיון למצוא מלווה למכריע. אבל אחת ההחלטות החשובות ביותר שתקבלו בתהליך רכישת הדירה היא המלווה שלכם - הבחירה שלכם במלווי הלוואות לדיור תקבע את הסוגים השונים של הלוואות לדירות העומדים לרשותכם, תנאי ההלוואות שתוכלו לבחור, וכיצד מתנהל התהליך, כך בחירת המלווה שלכם תעשה הבדל גדול בעלות ובניסיון של שְׁאֵילָה. כמו עם כל מי שאתה בוחר לעשות איתו עסקים, אתה תרצה לעשות קניות, וכיצד אתה מציג את עצמך ואת שאלות שתשאל יעזרו לך לבחור מלווה משכנתאות שיציע את המוצרים והתמיכה הדרושים לך לרכישת א בית.
צילום: depositphotos.com
המונחים "משכנתא" ו"הלוואה לבית" מרמזים שיש רק סוג אחד, ושום דבר לא יכול להיות רחוק יותר מהאמת. הדבר נכון גם לגבי "מלווים". לפני שמתחילים לקנות, מומלץ להכיר את השונה אפשרויות שעשויות להיות זמינות עבורך, כך שכאשר מלווה יתחיל להסתובב בתנאים, תדע על מה הוא מדבר על אודות. ראשית, המלווים: הלוואות לבית מוצעות על ידי בנקים מקומיים ואיגודי אשראי, בנקים לאומיים גדולים ובנקים מקוונים. אפשרויות אלו הן אידיאליות למי שיעדיף לשמור את כל העסקאות הפיננסיות שלו במקום אחד, ולעתים קרובות מי שכבר לקוחות עשוי לקבל תעריף מועדף או הנחות בעמלות. אם תעדיפו, תוכלו לבחור במלווה משכנתאות העוסק אך ורק בהלוואות לדיור, ולא בסוגי בנקאות אחרים, הן באינטרנט והן בחברות פיזיות. המלווים הללו מציעים בדרך כלל מגוון רחב יותר של תוכניות שעשויות להתאים לצרכים הפיננסיים שלך, בנוסף הם נוטים לזוז מעט מהיר יותר מבנקים מכיוון שהם מתמקדים לחלוטין במוצרי משכנתאות ויש להם מומחים ייעודיים בכל שלב של תהליך. לבסוף, ישנן תוכניות הלוואות ממלכתיות ופדרליות המלוות כסף ישירות או דרך בנקים וברוקרים מאושרים. תוכניות אלה יכולות להציע תעריפים טובים יותר או סיוע ללווים עם תשלומים נמוכים יותר, הכנסה נמוכה יותר או אשראי גרוע. הבחירה בין סוגי המלווים תתבסס על סוג ההלוואה הדרושה לך, בין היתר; אם אתה המום, אתה יכול למצוא מתווך משכנתאות שיעזור בתהליך.
מתווכים במשכנתאות הם לא מלווים - הם יותר כמו שדכנים שעוזרים ללווים למצוא את המלווים המתאימים להם המצב, ויש להם ידע עצום על האפשרויות הזמינות לייעץ לקונים על המיטב אפשרויות.פרסומת
איזה סוג של הלוואות תוכל למצוא במהלך החיפוש שלך? ישנן שתי קטגוריות של הלוואות קונבנציונליות: תואם ולא תואם. הלוואות תואמות הן מה שרוב האנשים חושבים עליו כשהם חושבים על משכנתא: הלוואות מסוג זה עומדות בסטנדרטים שנקבעו על ידי ה-Federal Housing Finance סוכנות (FHFA), כך שלאחר עיבוד ההלוואה ניתן לקנות אותה ולספק אותה על ידי פרדי מאק או פאני מיי, חברות שירות גדולות המספקות מעולה יַצִיבוּת. בדרך כלל מדובר בהלוואות בסיכון נמוך עבור המלווה, שבהן הלווה משלם מקדמה נכבדה (לפחות 3 אחוז, עם ביטוח משכנתא פרטי זמני, או 20 אחוז כדי להימנע מביטוח משכנתא) ויש לו מעולה אַשׁרַאי. הלוואות שאינן תואמות אינן עומדות בתקני FHFA, כך שהן מסוכנות יותר עבור המלווים ומאפשרות למלווים לקבוע את תנאיהם באופן עצמאי. הלוואות ג'מבו מאפשרות ללווים לחרוג ממגבלות ההלוואות העליונות שנקבעו בהלוואות תואמות (הסכום משתנה בהתאם למיקום ולערכי שוק). הלוואות אלו בדולר גבוה דורשות אשראי יוצא דופן ומקדמה בגודל טוב של לפחות 10 עד 20 אחוז, אך הן מאפשרות לקונים יציבים לרכוש בתים יקרים יותר. בקצה השני של הספקטרום יש שלל הלוואות לא תאימות מבוטחות ממשלתיות שנועדו לעזור ליותר אנשים עם פחות כוח הוצאות להיכנס לבתים. תשמעו על הלוואות של מינהל הדיור הפדרלי (FHA), המובטחות על ידי מינהל הדיור הפדרלי ומהוות אפשרות מצוינת עבור קונים עם ציוני אשראי נמוכים מהאידיאלי או כאלה שיש להם הכנסה לשלם תשלומי משכנתא חודשיים אבל לא מספיק כדי לחסוך ירידה גדולה תַשְׁלוּם. הלוואות של משרד ארצות הברית לענייני חיילים משוחררים (VA) מציעות אפשרויות נהדרות לצבא בשירות פעיל, חיילים משוחררים ובני משפחותיהם. הלוואות של משרד החקלאות של ארצות הברית (USDA) מספקות אפשרויות לקונים בעלי הכנסה נמוכה שמוכנים לקנות באזורים כפריים.
ישנן תוכניות אחרות ברמה הממלכתית והמקומית, אך כאשר אתה בודק את האפשרויות שלך, זכור זאת: כל אחת מתוכניות ההלוואה הללו מגיעה עם תנאים, כללים ודרישות שונות. חתימה על מסמך משכנתא היא התחייבות משמעותית, ואין מוצא קל שלא תהרוס את האשראי שלך קדימה אם תבין שעשית טעות. המשמעות היא שעיבוד הלוואת דירה אינו זמן לגלוש במסמכים; אתה צריך לקרוא באמת ולוודא שאתה מבין מה אתה מסכים לעשות. בדוק אם יש פריטים כמו דרישות ביטוח משכנתא פרטית (ואיך, מתי ואם אפשר לבטל את הביטוח הזה), ייזום עמלות עבור תוכנית הלוואה, עלויות חודשיות נוספות, ובמיוחד, שיעור הריבית והאם היא תשתנה או לא. אם אתה לא בטוח או לא מבין משהו, שאל והמשיך לשאול עד שיוסבר לך בצורה שאתה כן מבין. אל תתביישו; רוב האנשים לא יודעים את כל הדברים האלה מעל הראש אלא אם כן הם עוסקים במשכנתאות, אז מצאו מומחה שנוח לכם ושאלו עד שאתם בטוחים.
פרסומת
צילום: depositphotos.com
לפני שתתחיל לדבר עם מלווי משכנתאות, יש לך קצת משק בית פיננסי לעשות. ראשית, תרצה לבדוק את האשראי שלך על ידי גישה לדוחות האשראי שלך מכל שלוש לשכות האשראי. אתה יכול לעשות זאת בחינם פעם בשנה; בעוד שיש מקורות רבים לשימוש, אתה יכול להימנע מהונאות על ידי מעבר ישירות אל אתר האינטרנט של ועדת הסחר הפדרלית ומקשר שם. בדוק את הדוחות (כל אחד מהם, כי הם עשויים להיות שונים) עבור שגיאות; ודא שכל החשבונות הרשומים הם שלך ושהדיווח על היסטוריית התשלומים נכון. הדוחות יסבירו כיצד לערער או לבקש תיקונים, אך אלה עשויים לקחת מעט זמן, אז עשו זאת בשלב מוקדם של תהליך רכישת הבית שלכם. בחר באפשרות לגשת לציון האשראי שלך ב-FICO, מכיוון שמספר זה יקבע הרבה לגבי סוג ההלוואה שאתה זכאי לה ומה תהיה שיעור הריבית שלך. רוב ההלוואות התואמות ידרשו ציון אשראי של לפחות 620, אבל תוכניות כמו הלוואות FHA ידרשו מציעים הלוואות ללווים עם ציונים נמוכים כמו 580, ויש תוכניות עבור אלה עם אפילו נמוך יותר ציונים. נקוט בצעדים כדי לשפר את ציון האשראי שלך ולהפחית את יחס החוב להכנסה שלך ב פירעון חוב קיים ובניית היסטוריה של תשלומים בזמן.
לאחר מכן, בדוק את התקציב שלך והתחל לחסוך עבור מקדמה. ככל שהמקדמה שלך גבוהה יותר, הסיכוי שתצטרך לבחור הלוואה עם ביטוח משכנתא פרטי (PMI) או משכנתא FHA עם פרמיות ביטוח משכנתא (MIP) קטן יותר. גם אם אתה צריך לקנות ביטוח, מקדמה גבוהה יותר יכולה להפחית את הריבית שלך ולהפוך אותך לאטרקטיבי יותר עבור המלווים. תרצה גם להגדיר את התקציב שלך; ערכו מחקר על התחומים שבהם אתם שוקלים לרכוש בית, ותסתכלו על עלויות השירות, עמלות עמותה, מסים ועלויות ביטוח בעלי בתים, והתחילו לאזן בין ההכנסות שלכם. כמה אתה באמת יכול להרשות לעצמו לשלם כל חודש? חשוב שתדעו זאת מכיוון שהמלווים יבססו את הערכתם כמה אתם יכולים להרשות לעצמכם על בסיס החוב, ההכנסה והיסטוריית האשראי שלכם; דברים כמו עלות המחיה בפועל בבית ובאזור אינם נחשבים, כך שאם אתה משתמש בהערכה של מלווה אתה עלול למצוא את עצמך מתוח מדי. היה אגרסיבי בהערכת כמה אתה מוציא ושמרני בכמה אתה חושב שאתה יכול להרשות לעצמך להוציא כדי לאפשר כרית.
פרסומת
היערכות מבעוד מועד תועיל לחיפוש שלך אחר מלווי המשכנתאות הטובים ביותר בכמה דרכים: אתה תהיה לקוח מושכל, אתה תדע מה שאתה מחפש, ותוכל לענות על שאלות מהמלווה בצורה ברורה ומדויקת, לעזור לך להיראות ולהרגיש בטוח.
לאחר שתשיג את האשראי שלך ותחשב על תוכנית ברורה לתשלום מקדמה ותקציב, תוכל לשקול איזה סוג של מלווה אתה רוצה לחפש. שקול את המצב שלך: אם האשראי והמקדמה שלך מזכים אותך להלוואה תואמת, אז כמעט כל מלווה יוכל להציע לך אפשרויות. עם זאת, אם אתה שוקל FHA או תוכניות אחרות, ייתכן שיש לך מגוון טוב יותר של אפשרויות עם בנקים גדולים יותר או מלווים אחרים שמתמקדים רק במשכנתאות.
למרות שהמחשבה הראשונה שלך עשויה להיות לחפש "איך אני מוצא מלווי משכנתאות בקרבתי", חשוב להסתכל גם על מלווי משכנתאות שאינם בקרבתך. אם אתה שוקל אפשרויות עבור מלווה מקומי, בוודאי בדוק איגודי אשראי ובנקים מקומיים, אשר מציעים שירות מותאם אישית ותעריפים נמוכים יותר לחברים ועשויה להיות אפשרות המשכנתא הבנקאית הטובה ביותר עבורם אתה. אבל למלווים אלה עשויות להיות אפשרויות מוגבלות, אז שקול בנקים לאומיים וכמה מלווי המשכנתאות המקוונים הטובים ביותר. ואם אתה מתכנן לעבור על פני קווי מדינה, מלווה לאומי (בנק או אחר) עשוי להיות בחירה טובה יותר מאשר בנק מקומי פשוט כי זה יהיה קל יותר לנהל את ההלוואה שלך מהמיקום החדש שלך אם המלווה רגיל לתת שירות הלוואות מתוך אֵזוֹר. אתה יכול גם לשקול א שוק המשכנתאות, מה שיאפשר ללווים להזין את המידע שלהם פעם אחת ולקבל הצעות מחיר הכול במקום אחד ממספר מלווים, מה שיפשט את תהליך השוואת הצעות המחיר מאתרים שונים. אתה עדיין רוצה לקרוא את האותיות הקטנות בעיון, אבל שוק יכול להקל על הסקר הראשוני שלך בין המלווים ולעזור לך לקבל מושג מה עשוי להיות זמין.
פרסומת
צילום: depositphotos.com
שאילת שאלות רבות היא אחד הצעדים החשובים ביותר שתוכלו לנקוט כאשר בוחנים סוגים שונים של הלוואות משכנתא. אבל מה לשאול? ראשית, תרצה לשאול אילו תוכניות הלוואות מציע המלווה. אם כבר יש לך מושג טוב מה אתה חושב שתרצה, אתה יכול לומר זאת - ואז לשאול אילו תוכניות או הצעות אחרות אולי יש להם, כי לא משנה כמה מחקר תעשה מבעוד מועד, ייתכן שעדיין ישנן תוכניות שהם יודעים עליהן לא.
לאחר שהסתפקת בכמה אפשרויות, תרצה לשאול לגבי העמלות והתשלומים הנדרשים עבור כל תוכנית. קשה להשוות באמת כמה שתי משכנתאות יעלו כי יש כל כך הרבה משתנים שלעתים רחוקות אתה יכול להשוות את אותם הדברים, אבל קבלת מספרים קונקרטיים לגבי תעריפים, עלויות סגירה, מיסים, דרישות ביטוח משכנתא, קנסות על תשלום מראש ועמלות אחרות יתנו לך מושג טוב. המלווה לא יוכל לתת לך פרטים ספציפיים עד שהם יבדקו את הפרופיל הפיננסי שלך, כך שיהיו הערכות גסות בהתחלה תהיו ספציפיים יותר ככל שתעמיקו בתהליך, אבל תכירו בכך שהם יזדקקו למידע הפיננסי שלכם כדי לספק לכם מידע כלשהו ב- את כל.
שאל את המלווה לגבי הכישורים שלו עבור תוכניות משכנתא שונות: אשראי, מקדמה ויחס חוב להכנסה. אולי לא תקבל תשובות ספציפיות לכל השאלות הללו, אבל ככל שיהיה לך יותר מידע, כך תהיה מוכן יותר להחליט היכן להגיש בקשה.
לבסוף, שאלו על ריביות (קבועות, שנשארות זהות למשך כל חיי ההלוואה, או מתכווננות, שיכולות להשתנות עם השוק) ועל מנעולי שיעור. משכנתא בריבית משתנה יכולה להיות זולה יותר בתחילת תקופת ההחזר, אך היא עלולה להתפוצץ באופן בלתי צפוי עם שינוי בשוק או בתנאי ההלוואה, אז תרצו לוודא שאתם מבינים איך זה יעבוד. מנעולי תעריפים, לעומת זאת, יכולים להיות מועילים ביותר. חלק מהלווים מציעים ערבות לשמירה על התעריף שהם ציינו לך נעול לתקופה מסוימת לאחר אישור מראש או אישור מראש. זה מספק לך את הלוקסוס של קניות עבור בית שאתה באמת רוצה במקום למהר למקרה שהשוק ישתנה וייקח איתו את הריבית הנקובת שלך.
פרסומת
דבר עם מספר מלווים וקבל מהם מידע רב ככל שתוכל. נסו לפזר את השיחות הללו על פני מלווים מסוגים שונים, אבל כשאתם יושבים להשוות בין ההצעות, תצטרך לעשות השוואה זהירה כדי לוודא שאתה מתקרב להשוואה בין תפוחים לתפוחים כמו אפשרי. יש להתאים את התשלומים, הריביות, משך ההלוואה והעמלות הנוספות ככל שתוכל להשוות את העלויות הכוללות של ההלוואה - דבר שעלול להיות מסובך במיוחד אם הצעות ההלוואה הן בסכומים שונים מאוד.
איך אתה מעריך אילו הצעות הלוואות הן הטובות ביותר? עשה כמיטב יכולתך לשקול את העלות הכוללת של כל הלוואה לאורך זמן, מה שאמור לתת לך מושג איזו מהן הכי פחות יקרה בסך הכל. ההלוואה הזולה ביותר היא לא בהכרח הטובה ביותר עבורך. חשבו מה המצב שלכם כרגע: האם יש לכם תשלומי הלוואות לסטודנטים שתופסים חלק ניכר מההכנסה שלכם? האם כדאי לשלם קצת יותר בטווח הארוך כדי לשמור על התשלום החודשי שלך נמוך יותר כרגע בזמן שאתה משלם אותם? או שמא יהיו לך ילדים שייכנסו לקולג' בסביבות 20 השנים בתקופת ההחזר שלך, שם זה יכול להיות נהדר שיישאר פחות מההלוואה כדי שתוכל למחזר או לשלם אותה? האם חשוב לך להיות מסוגל לבטל את ה-PMI שתזדקק לו בגלל מקדמה נמוכה כדי שיותר מהתשלום שלך יעבור לקרן? אם כן, ההלוואה המתאימה ביותר עשויה להיות מושכת יותר מהלוואת ה-FHA המעט פחות יקרה, שהפרמיות לביטוח המשכנתא שלה נשארות במקום למשך כל חיי ההלוואה.
פרסומת
אחרון חביב, שקול את תחושת הבטן שלך לגבי המלווים. אתה תתמודד איתם במשך זמן רב (אלא אם כן הם ימכרו את ההלוואה שלך לשירות). למה יש החוויה שלך הייתה כמו? האם הם הגיבו לשאלות, או ביטלו את החששות שלך? האם שיחות או הודעות דוא"ל בתגובה לשאלות שלך היו בזמן? תרצה לבחור מלווה שנוח לך לעבוד איתו. בחנו את סוגי המשכנתאות השונים שהוצעו לכם מלווי המשכנתאות המובילים ברשימה שלכם, ובחרו את המשכנתא המתאימה לצרכים שלכם.
צילום: depositphotos.com
לאחר שבחרתם את המלווה שלכם, השלב הבא הוא לקבל אישור מראש. אולי שמעתם את המונחים "הסמכה מוקדמת" ו"אישור מראש" בשימוש זה בזה, אבל יש הבדל בכוח הקנייה שאתה מקבל מכל אחד מהם. בדיקה מוקדמת מראה שמלווה ערך סקירה מהירה של מצבך הפיננסי ומצא שאתה כנראה מישהו שהם יגישו לו הצעת הלוואה. ההסמכות המוקדמות מועילות לך יותר כאשר אתה קובע את התקציב שלך ומגלה כמה בית אתה יכול לקנות. אישורים מראש הם השלב הבא, שבו המלווה בודק את האשראי שלך, עושה חשבון על איזה סוג של סיכון אתה מציג כלווה, קובע את שיעורך, ולמעשה נותן לך מכתב הקובע שאם לא ישתנה משהו באשראי או בהכנסה שלך, הם ילוו לך סכום מסוים של כֶּסֶף. בשוק של קונים לוהט, מכתב אישור מראש ייתן לך רגל על הצעות של קונים שאין להם את ההבטחה הזו ביד. החלק הכי טוב? המלווה מתחייב להציע לך הלוואה - אבל אתה עדיין לא מתחייב לקחת אותה. לכן, אם זיהיתם שניים או שלושה מלווים שהייתם שמחים לעבוד איתם, זה בסדר לבקש אישורים מראש משלושתם, ואז לקבל את ההחלטה שלכם באיזה מהם לבחור. יש כמות לא מבוטלת של ניירת ותיעוד כרוכה באישור מראש, אבל זו הדרך הבטוחה של היכולת לקנות בביטחון ולהציע הצעות על בתים שאתה יודע שאתה יכול ללוות אליהם את הכסף לִקְנוֹת.
פרסומת
בחירת מלווה משכנתא היא החלטה גדולה וחשובה. זה קל יותר ופחות מאיים אם נכנסים לתהליך בתחושה מוכנה ועם קצת ידע בסיסי על המוצרים לרשותך ולמצבך הפיננסי, כך שתוכל לבקש את המידע הנכון כדי להפוך את הבחירות שלך לברורות וקלות יותר לעשות. נקיטת צעדים אלו והתחשבות בהיבטים אלו של ההחלטה תהפוך אותה לנגישה וניתנת לניהול חלק מחוויית קניית הבית ויאפשר לך להרגיש בנוח כשאתה מתחייב לקנות את הבית שאתה רוצה. שאל את השאלות שאתה צריך תשובות עליהן, ובדקו שאתם מבינים על מה אתם חותמים - ואז צאו החוצה וחפשו את הבית שלכם.
פרסומת
גילוי נאות: BobVila.com משתתף בתוכנית Amazon Services LLC Associates, פרסום שותפים עצמאיים תוכנית שנועדה לספק לבעלי אתרים אמצעי להרוויח עמלות על ידי קישור ל-Amazon.com ולחברה אתרים.