צילום: depositphotos.com
א: בשנים האחרונות, בעלי בתים רבים מימנו מחדש את המשכנתא שלהם כדי לנעול ריבית נמוכה יותר ולהוריד את התשלומים החודשיים. המלווים גורמים למימון מחדש להיראות כאופציה מושכת על ידי פרסום כל דבר, החל מתשלומי משכנתא נמוכים יותר ועד ריביות מופחתות ועד לתנאי הלוואה נוחים יותר. אלה בהחלט יכולים להיות כמה יתרונות חזקים של מיחזור משכנתא. בעלי בתים יכולים אפילו לקבל סכום חד פעמי של מזומן באמצעות מימון מחדש כדי להשתמש בהם לתשלום חובות אחרים, השלמת שיפוץ בית, תשלום שכר לימוד ועוד. עם זאת, מימון מחדש לא יכול להיות אופציה טובה בכל מצב. המשך לקרוא כדי ללמוד מתי הגיוני מימון מחדש ומתי אולי עדיף להתאפק.
צילום: depositphotos.com
מיחזור משכנתא אולי נשמע מורכב, אבל למעשה מדובר בתהליך פשוט יחסית. כאשר בעלי בתים מממנים מחדש את המשכנתא שלהם, הם בעצם מחליפים את המשכנתא שלהם
הלוואת דירה מקורית עם אחד חדש שיש לו תנאים שונים, ובאופן אידיאלי נוחים יותר. הקרן (כמות הכסף שאתה לווה) והריבית משתנות בדרך כלל, וזה אחד היתרונות העיקריים של מימון מחדש. לאחר אישור ההלוואה הממוחזרת, ההלוואה הישנה נפרעת ובעל הבית מתחיל לבצע תשלומים על ההלוואה החדשה.פעמים רבות, בעלי בתים יכולים לקבל ריבית נמוכה יותר בעת מימון מחדש מכיוון שהריבית עשויה לרדת מאז הם רכשו במקור את ביתם, או שבעל בית יכול להיות זכאי לתעריפים טובים יותר ורוצה לנצל את זֶה. שיעור נמוך יותר הוא אחת הסיבות העיקריות לכך שאנשים בוחרים למחזר את המשכנתא שלהם. ישנן הטבות רבות אחרות, שכולן ייסקרו בהמשך.
פרסומת
מתי כדאי למחזר את המשכנתא? בדרך כלל, אם בעל בית יכול למחזר עבור ריבית נמוכה יותר או לטווח קצר יותר תוך הפחתת התשלום החודשי שלו, זו אופציה שכדאי לשקול. כפי שצוין לעיל, אחד היתרונות הגדולים ביותר הוא שבעלי בתים יכולים להבטיח ריביות טובות יותר כאשר הם מממנים מחדש את שיעורי ותנאי המשכנתא. שיעורי הריבית נוטים להשתנות לאורך זמן. המשמעות היא שיש בעלי בתים שאולי רכשו את ביתם בתקופה שבה הריביות היו גבוהות יותר ממה שהם כיום. אם הריבית ירדה מאז, מימון מחדש יכול לעזור לבעלי בתים אלה לגשת לשיעורים טובים יותר. גם אם שיעורי הריבית לא השתנו הרבה, בעל בית יכול היה לשפר את ציון האשראי שלו במהלך תקופה זו, אולי יאפשר להם לנצל תעריפים נמוכים יותר באמצעות משכנתא למחזר.
יתרון פוטנציאלי נוסף של מימון מחדש של הלוואות לבית שהופך אותו לפופולרי למדי הוא שבעל הבית יכול להבטיח טווח הלוואה קצר יותר. לדוגמה, ייתכן שלבעל בית הייתה עלייה בהכנסה והוא מחפש טווח הלוואה קצר יותר. לאחר טווח הלוואה קצר יותר עם תשלום חודשי גבוה יותר יאפשר לבעל הבית הזה לשלם את ביתם מוקדם. בדוגמה זו, בעל בית עם משכנתא ל-30 שנה עשוי לבחור למחזר למשכנתא ל-15 שנה במקום זאת.
צילום: depositphotos.com
מיחזור משכנתא יכול להועיל גם לבעלי בתים שחווים ירידה בהכנסה החודשית שלהם. במצב זה, מימון מחדש לתקופת הלוואה ארוכה יותר עשוי לגרום לתשלומים חודשיים נמוכים יותר כדי לתת לבעל הבית יותר מקום בתקציב החודשי שלו. אם לבעל הבית יש כרגע טווח של 15 שנים, הם עשויים לבחור למחזר למשכנתא של 30 שנה כדי להקל על התשלומים החודשיים שלהם. לחלופין, הם עשויים לבחור למחזר משכנתא קיימת ל-30 שנה למשכנתא נוספת ל-30 שנה עם ריבית נוחה יותר, מה שיכול גם להפחית את התשלומים החודשיים.
פרסומת
התשלומים הנמוכים יותר יכולים לסייע לבעלי בתים שנקלעים למצב בו הכנסתם ירדה מאז רכישת הבית. בעלי בתים אלו עשויים גם לעמוד בפני עלייה בחובות הקיימים וזקוקים ליותר מקום בתקציב החודשי שלהם כדי לשלם את ההוצאות הנוספות הללו.
בעל בית ששואל, "האם עלי למחזר את הבית שלי?" יכול להיות קשה לדעת אם מימון מחדש הוא הבחירה הנכונה. בעלי בתים ששוקלים מאוד לממן מחדש אך אינם בטוחים אם הזמן המתאים צריכים לראות כמה נמוכה יותר הריבית שלהם לאחר מימון מחדש. המלווים ממליצים בדרך כלל שהמימון מחדש יפחית את הריבית ב-1 עד 2% לפחות כדי שיהיה שווה את עלות מימון מחדש של ההלוואה. הכלל הזה יכול לתת לבעלי בתים נקודת אמת להחליט אם מימון מחדש מתאים להם. עם זאת, חלק מהלווים אף מצהירים כי הפחתה של 0.5 אחוז בריבית יכולה לעשות הבדל עצום עבור חלק מהלווים.
הנקודה העיקרית שיש לזכור היא שהריבית צריכה ליצור באופן אידיאלי מצב הלוואה נוח יותר לבעל הבית. אם הריבית לא זזה או אפילו עולה, אז זה בדרך כלל לא הגיוני למחזר את המשכנתא.
צילום: depositphotos.com
חשוב לבחור את התרחיש הטוב ביותר למימון מחדש, כמו מציאת תנאי ההלוואה הטובים ביותר. לדוגמה, מימון מחדש עשוי לאפשר לבעל בית לעבור ממשכנתא בריבית מתכווננת למשכנתא בריבית קבועה או להיפך. משכנתאות בריבית מתכווננת פירושה שהתשלום החודשי שלך יכול להשתנות לאורך חיי ההלוואה בהתבסס על מה שהריבית עושה.
פרסומת
גם משכנתאות בריבית מתכווננת עולות לרוב, ולפעמים בלא מעט. בדרך כלל יש להם תעריפים מוזלים ראשוניים ואז עולים עם הזמן. ה מועצת המנהלים הפדראלית נותן דוגמה של ARM שהתחיל בתעריף מוזל ראשוני של 4 אחוזים, ולאחר מכן עלה ל-7 אחוזים בשנה השנייה. זה לא נשמע כמו הרבה, אבל בעל הבית הזה עבר מתשלום משכנתא של $954.83 בשנה הראשונה לתשלום משכנתא של $1,320.59 בשנה השנייה. מסיבה זו, משכנתאות בריבית מתכווננת יכולות להקשות על בעלי בתים ליצור תקציב חודשי מדויק. בינתיים, משכנתא בריבית קבועה שומרת על אותה ריבית לכל חיי ההלוואה, מה שאומר שתשלום המשכנתא נשאר זהה שנה אחר שנה. אז בעוד שעלויות אחרות עשויות לעלות עם השנים, כמו דלק ומזון, תשלומי המשכנתא על משכנתא בריבית קבועה נשארים זהים, מה שמקל על התקציב.
חיסרון נוסף במשכנתא בריבית מתכווננת הוא שבעלי בתים עלולים להגיע למצב שבו הסכום שהם חייבים על הבית גדל גם עם תשלומים בזמן. אם תשלומי המשכנתא החודשיים אינם מספיקים כדי לשלם את הריבית המגיעה על המשכנתא, זה יוצר מצב שנקרא הפחתה שלילית שבו בעל הבית חייב יותר ממה שהוא בתחילה שָׁאוּל. במקרה זה, מימון מחדש למשכנתא בריבית קבועה יכול לסייע לבעל הבית להישאר מעל המים ועלול להוביל לחיסכון לטווח ארוך.
בעלי בתים שואלים: "האם עלי למחזר את הבית שלי?" צריך גם להיות מודע ליתרון פוטנציאלי נוסף למימון מחדש. אם בעל הבית בנה מספיק הון עצמי בביתו, ייתכן שהם יוכלו לקבל מימון מחודש, המספק לבעלי בתים סכום מזומן חד פעמי מההון העצמי שלהם. בעלי בתים יכולים לגשת לכספים ששוחררו לאחרונה כדי לטפל בחובות נוספים כמו כרטיסי אשראי, לשלם עבורם חשבונות רפואיים בלתי צפויים, או אפילו לבצע תיקונים ושיפוצים בבית עצמו, כמו בניין שנחשק חיבור. במקרים מסוימים, הריבית על מיחזור מזומן עשויה להיות ניתנת לניכוי מס.
פרסומת
עם זאת, בעלי בתים השוקלים אפשרות זו עשויים לרצות להמשיך בזהירות. עדיין יהיה צורך להחזיר את המזומנים שבעל בית מקבל ממיחזור מסוג זה, מה שיכול להיות תשלום חודשי גבוה יותר על המשכנתא של המחזר. זה, בתורו, יכול להוביל ליותר חובות, ובעל הבית מסתכן באובדן ביתו אם אינו מסוגל לבצע את התשלומים. חשוב לבעלי בתים להעריך את הצרכים האמיתיים שלהם לאפשרות המזומן, יעדים ארוכי טווח לפירעון המשכנתא שלהם ורמות הנוחות עם סכומי החוב המוגדלים לפני שתמשיך.
צילום: depositphotos.com
מימון מחדש יכול לעזור לבעלי בתים לעבור מאחד סוג הלוואה לאחר, אם יבחרו בכך. מקובל למצוא סוגי הלוואות אחרים עם דרישות נוחות יותר לבעל הבית.
כדוגמה, יכול להיות שבעל בית הקים מלכתחילה הלוואת FHA כאשר רכש את הבית. ככל שחלף הזמן, יכול להיות שבעל הבית הזה היה מוצא הלוואה קונבנציונלית יותר שמתאימה יותר ליעד הפיננסי שלו. הלוואת FHA מחייבת את בעל הבית לשלם ביטוח משכנתא פרמיות לכל החיים של ההלוואה. על ידי מעבר לסוג הלוואה אחר, אותו בעל בית יבטל את הדרישה הזו, מה שיוביל לחיסכון וככל הנראה לתשלום משכנתא חודשי נמוך יותר.
עם זאת, מיחזור משכנתא כרוך בעלויות. כמו עם המשכנתא המקורית, לבעל הבית יהיו עמלות נוספות ועלויות סגירה בעת מימון מחדש, מאחר שמיחזור משכנתא הוא פשוט החלפת המשכנתא הישנה במשכנתא חדשה עם תנאים טובים יותר תעריפים.
מכיוון שעלויות יכולות לנוע בין 2 ל-6 אחוזים מקרן ההלוואה בהתאם למלווה ו הלווה, חשוב לחשב מה יהיו העלויות הללו לפני שממשיכים הלאה מימון מחדש. הסכום שבעל הבית חוסך מהמימון מחדש צריך להיות יותר ממה שהם מוציאים על עלויות הסגירה. הם עשויים אפילו לקבוע ששוויון יהיה מקובל אם תנאי ההלוואה היו הרבה יותר נוחים. עלויות אלה, בסך הכל, הן ההשפעה מספר אחת המשפיעה על מועד המימון מחדש.
פרסומת
צילום: depositphotos.com
האם זה הגיוני למחזר? לא בכל מצב. ישנם כמה חסרונות שכדאי לזכור בעת ניסיון להבין מתי למחזר הלוואות משכנתא. למרות שמימון מחדש מגיע עם הטבות רבות, זה לא התשובה עבור כולם. אחד המצבים העיקריים שבהם אולי לא הגיוני למחזר משכנתא הוא אם בעל הבית מתכנן למכור את ביתו בקרוב מאוד. בתרחיש זה, בעל הבית ייקח על עצמו את העלויות של הקמת משכנתא חדשה שהוא לא ישמור לאורך זמן, מה שעלול לגרום לו להפסיד כסף.
לעומת זאת, בעלי בתים שכן מתכננים לעבור בשנים הקרובות עשויים ליהנות ממימון מחדש להלוואת משכנתא חדשה ל-30 שנה עם תשלומים נמוכים יותר וסכום החזר כספי. במצב זה, הסכום החד פעמי של המזומן יכול לעזור לבעל הבית לתקן או לשדרג את הבית כדי להעלות את ערכו בעת מכירתו, או לשלם חובות כדי להקל על החיסכון לבית חדש.
עם זאת, מצב בו כמעט אף פעם לא משתלם למחזר הוא אם בעל הבית קרוב לפרוע את ביתו. במקרה זה, מימון מחדש יפתח שנים על גבי שנים של חובות, יגרור עלויות סגירה מיותרות, ויכול לעודד גיוס הון עצמי מבית שמישהו קרוב לבעלותו על הסף. גם למשכנתאות הקרובות לפרעון יש כמות מינימלית מהתשלומים החודשיים לכיוון הריבית, שכן תשלומים מאוחרים יותר הולכים בעיקר לכיוון הקרן.
אז מתי זה הגיוני למחזר? באופן כללי, מימון מחדש לבית אמור להועיל לבעל הבית באחת משלוש דרכים עיקריות. היתרון העיקרי למימון מחדש הוא שהוא יכול להוריד את הריבית ובכך להפחית את הסכום שחייב בעל הבית על ההלוואה בטווח הארוך. מימון מחדש יכול להיות רעיון טוב גם אם הוא מקצר את תקופת ההלוואה, כמו מעבר ממשכנתא של 30 שנה למשכנתא של 15 שנה.
פרסומת
קבלת משכנתא חדשה באמצעות מימון מחדש יכולה גם לעזור לבעלי בתים לבנות הון עצמי בביתם מהר יותר, עם פחות כסף שהולך לריבית או לתקופת ההלוואה מתקצרת. כדי לברר אם המצבים הללו חלים, ייתכן שבעלי בתים ירצו לשקול לקבל הצעת מחיר למימון מחדש ללא התחייבות ממלווה.
גילוי נאות: BobVila.com משתתף בתוכנית Amazon Services LLC Associates, פרסום שותפים עצמאיים תוכנית שנועדה לספק לבעלי אתרים אמצעי להרוויח עמלות על ידי קישור ל-Amazon.com ולחברה אתרים.