צילום: istockphoto.com
א: זו שאלה מצוינת, ואתה בהחלט לא הראשון שנתקל בה. רוכשי דירה, בעיקר רוכשי דירה ראשונה, מגלים מהר מאוד שרכישת דירה היא שילוב מורכב של רגש ומימון, וכשאתה מחבר את הדברים האלה יחד, התשובות לא תמיד מה שאתה רוצה שיעשו לִהיוֹת. עבור רוב רוכשי הדירות, השאלה היא לא כל כך "כמה בית אני יכול להרשות לעצמי" אלא "כמה משכנתא אני יכול להרשות לעצמי", כי מאוד מעט רוכשי דירות יכולים לרכוש בית על הסף במזומן, כך שהמשכנתא תהיה הגורם הקובע הראשון בבית שתוכלו לְהַרְשׁוֹת לְעַצמוֹ. תהליך הערכת מצבך הפיננסי כדי ליצור תמונה ריאלית של כמה אתה יכול להרשות לעצמך להוציא על בית ידרוש ללמוד קצת יותר על התהליך, כמו גם הערכה כנה של מה אתה יכול להוציא תוך השארת מספיק כרית לחיות את חַיִים.
צילום: istockphoto.com
רוכשי דירות רבים מנסים לנחש כמה הם יכולים להרשות לעצמם עבור תשלום חודשי על ידי שימוש בתשלום שכר דירה קיים או מחשבון משכנתא מקוון פשוט מדי. אלו מקומות הגונים להתחיל בהם, אבל ההוצאות החודשיות מסובכות יותר מזה. ישנם ארבעה מרכיבים שיקבעו תמונה פיננסית מלאה. הכנסה היא המרכיב הראשון והברור ביותר. כמות המזומנים המגיעים בכל חודש היא נקודת ההתחלה לכל חישוב, שכן הוא המספר הסופי; בהיעדר טבילה לאיזשהו אשראי משני (שלא רצוי), סכום הכסף שנכנס הוא סכום הכסף שעומד לרשותו כדי לכסות את כל ההוצאות בכל חודש. המרכיב הבא שיש לקחת בחשבון הוא חיסכון, או עתודות מזומנים. ניתן להשתמש בסכום זה כדי להפחית את גובה המשכנתא על ידי הגדלת המקדמה על הבית, או להתאפק כ קרן חירום לתיקונים או תשלומי משכנתא במקרה של אובדן מקום עבודה. חובות חשוב גם לקחת בחשבון, מכיוון שהקונה עדיין יצטרך לבצע תשלומים על דברים כמו הלוואות סטודנטים או הלוואות לרכב בנוסף להלוואת המשכנתא, ומלווים עשויים להיזהר ממתן הלוואות לקונים שיש להם הרבה מאוד חוֹב. לבסוף, בריאות האשראי של הקונה תשחק תפקיד בכמה כסף המלווה מוכן לספק עבור רכישת בית; בדרך כלל, קונים בעלי אשראי גרוע יתקשו למצוא הלוואה וייתכן שיש להם ריבית גבוהה בהרבה מאשר לקונים עם אשראי טוב או מצוין.
פרסומת
רכישת בית היא יקרה, אבל גם לגור בדירה. בעלי בתים צריכים להיות מסוגלים לרהט את בתיהם, לתחזק ולתקן אותם ולשלם עבור שירותים וביטוחים. אבל צריך שיהיה להם מספיק כסף לאוכל, בגדים, תשלומי רכב, הוצאות בריאות, הוצאות טיפול בילדים ועוד. הדרישה הרגילה היא שהתשלום החודשי על משכנתא, הכולל חלק מקרן ההלוואה, ריבית, מיסים וביטוח (המכונה לפעמים PITI) חייב להיות פחות מ-28 אחוז מההכנסה ברוטו של הלווה. זו הסיבה שרוב המלווים לא יאשרו משכנתאות שיגרמו לתשלומים שיעלו על סכום זה ומדוע כל כך חשוב לרוכש דירה להעריך במדויק מה יהיו ההוצאות שלו. עדיף לבחור בית שיהיה ניתן לניהול בו מאשר בית שעשוי להתאים לתדמית מוקדמת של "בית החלומות", אך ידרוש טרחה מתמדת כדי להרשות לעצמה ולתחזק אותו.
צילום: istockphoto.com
לרוב האנשים אין מספיק כסף בחסכונות כדי לקנות דירה על הסף. אפילו רוכשי דירות שמוכרים בית שבו יש להם הון עצמי רב, בדרך כלל, לא מספיקים לרכוש את הבית כולו במזומן, אלא אם כן הם מצטמצמים משמעותית. בשל כך, רוב רוכשי הדירות בוחרים א מלווה הלוואות דירות ולקחת הלוואת משכנתא כדי לעזור בקניית הבית שלהם. המשמעות היא שכמות הבית שרוב האנשים יכולים לקנות תלויה בהערכת המלווה את מצבו הפיננסי של הלווה וכמה כסף המלווה מוכן להציע כתוצאה מכך. בנוסף, מלווה ישקול את שווי הבית, בדרך כלל באמצעות הערכה. זה עוזר לקבוע אם מחיר הבית משתווה לנכסים אחרים בשכונה, וזה חשוב כי המלווה צריך להגן על ההוצאה הכספית שלו במקרה שהלווה יעמוד במחדל והבית צריך להימכר כדי להחזיר את המלווה הֶפסֵד.
פרסומת
כיצד המלווים מחליטים אילו בקשות להלוואה הן סיכונים טובים ואילו לא? ראשית, המלווים מתחילים בהערכת הלווה. הם יבחנו בקפידה את ההכנסה הגולמית וציון האשראי של הלווה, שיספקו תמונה כיצד הרבה כסף הלווה צריך לעבוד איתו בכל חודש ועד כמה הלווה ניהל את הכסף שלו ב עבר. ציון אשראי טוב (בדרך כלל 620 ומעלה) אומר למלווים קונבנציונליים שלווה טיפל בחובותיהם ובחובותיהם בצורה אחראית. זה לא אומר שדוח האשראי צריך להיות נקי מפגמים. ללווים רבים יש בעיות קטנות בהיסטוריית האשראי שלהם, אבל אם הציון הכולל מוצק, יש סיכוי גבוה יותר לקבל הלוואה, וישנן מספר תוכניות לסיוע לקונים שבעיות האשראי שלהם משמעותיות יותר.
בשלב הבא המלווה יבחן את הלווה יחס חוב להכנסה (DTI), שהוא סך כל תשלומי החוב החודשיים של הלווה חלקי הכנסתו החודשית ברוטו. נוסחה זו כוללת רק חובות, כגון הלוואות אישיות, הלוואות לסטודנטים וכרטיסי אשראי. בדרך כלל, המלווים רוצים לראות DTI שהוא נמוך מ-45 אחוז, וחישוב המספר הזה יעזור למלווה להחליט כמה הלווה יכול להרשות לעצמו לשלם בנוחות בכל חודש. הם יבחנו כל התחייבויות, כגון שעבודים על הכנסה או נכסים, ונכסים נוספים שעלולים להוסיף הכנסה במידת הצורך. לבסוף, המלווה ייקח את הסכום שהוא מרגיש שהוא יכול להלוות בבטחה, בהתבסס על הקריטריונים לעיל, וחשבו כמה עולה הנכס הרצוי וכמה יכול הלווה להציע כפלטה תַשְׁלוּם. סכום ההלוואה והמקדמה יחדיו יהיו העלות המרבית של הבית שרוכש יכול להרשות לעצמו לרכוש.
פרסומת
זה לא אומר שהמלווה תמיד יציע את המקסימום שהלווה יכול לשלם. המידע על דוח אשראי בא בחשבון; אם הלווה התקשה לעמוד בקצב תשלומי החוב בעבר, מלווה עשוי להציע פחות מהמקסימום. שיעורי הריבית יותאמו באופן דומה. הריביות מבוססות על ריבית שוק פריים, אך כמה המלווה בוחר להעלות את הריבית עבור לווה בודד קשור ישירות לביטחון של המלווה שהלווה יצליח לבצע את תשלומים בזמן. ככל שהביטחון שלהם גדול יותר, כך השיעור נמוך יותר. ללווים שהמלווים רואים בהם סיכון גבוה יותר יקבלו תעריפים גבוהים יותר כדי להגן על ההשקעה של המלווה.
צילום: istockphoto.com
משכנתאות הן לא מידה אחת. משכנתאות קונבנציונליות, שרוב האנשים חושבים עליהן כשהם שומעים את המילה, מכוונות לקונים מתאימים היטב עם אשראי טוב או גדול. בגלל האשראי הגדול הזה, לווי משכנתא קונבנציונליים יכולים להוריד עד 3 אחוזים ממחיר הבית ועדיין להציע להם ריבית נמוכה - אך סביר להניח שהלווים הללו יצטרכו לשלם עבור ביטוח משכנתא פרטית (PMI) עד שיגיעו להון העצמי של 20%. סימן. לווים רגילים יכולים לנצל את האשראי הטוב שלהם ולהניח פחות כסף בתמורה לתשלומי PMI בשנים הראשונות, מה שעשוי לאפשר להם לבחור בית יקר יותר. מצד שני, אם ללווים קונבנציונליים יש את הכספים לשלם מקדמה גדולה יותר, הם יכולים להפחית את התשלומים החודשיים שלהם בסך הכל, והעבירו יותר מהתשלומים החודשיים שלהם לקרן ההלוואה שלהם במקום לכיוון PMI.
תוכניות הלוואות אחרות מציעות ללווים מוסמכים תשלומים נמוכים אף יותר. הלוואות FHA מאפשרות ללווים עם פחות מזומנים זמינים עבור מקדמה ו/או ציוני אשראי נמוכים יותר לרכוש בית. הלוואות אלו מובטחות על ידי הממשלה הפדרלית, המאפשרת למלווים להציע משכנתאות ללווים המציגים סבירות גבוהה יותר לאי פירעון עם פחות סיכון למלווה. הלוואות אלו מאפשרות ללווים עם ציוני אשראי של עד 580 להעמיד רק 3.5 אחוז כמקדמה, וכן לווים עם ציוני אשראי נמוכים עד 500 עדיין יכולים לקחת הלוואת משכנתא אם הם מסוגלים להוריד 10 אָחוּז. לווים ב-FHA ישלמו פרמיית ביטוח משכנתא נוספת (MIP) לכל חיי ההלוואה שלהם, אבל הם יכולים לקחת את ההלוואה, שכנראה לא תהיה בהישג יד אחרת. המקדמה הנמוכה מאפשרת ללווים של FHA לבחור בית גם אם אין להם את המזומנים להרוויח כסף גדול מקדמה, אבל הם יצטרכו לקחת בחשבון את תשלומי ה-MIP שיהיו חלק מהחודשי שלהם עֲלוּת.
פרסומת
המחלקה לענייני ותיקים של ארצות הברית (VA) מציעה משכנתאות ללא מקדמה, לא ביטוח משכנתא, וריביות נמוכות מאוד לשירות פעיל ולאנשי צבא בדימוס ובני משפחותיהם. הלוואות אלו תומכות באנשי צבא שנאלצים לעבור תדירות ולא הייתה להם הזדמנות לחסוך הרבה במהלך שנות השירות הציבורי, כך שעלויות המשכנתא (מלבד המשכנתא עצמה) הן מאוד מוּפחָת. בגלל זה, לווים הזכאים להלוואות VA יכולים לפעמים להרשות לעצמם לבחור בית שעולה קצת יותר ממה שהם עשויים להרשות לעצמם אחרת; עם ויתור על המקדמה והריבית הנמוכה, הם יכולים ללוות סכום גדול יותר.
לבסוף, לעזור לקונים בעלי הכנסה נמוכה עד בינונית לרכוש בתים ולהגביר את אוכלוסיית הקהילות הכפריות, ארצות הברית משרד החקלאות (USDA) מספק גיבוי פדרלי למשכנתאות עבור לווים מוסמכים בקהילות כפריות ייעודיות ללא ירידה תַשְׁלוּם. אם קונה בעל הכנסה נמוכה יותר מוכן ויכול לעבור לאזור כפרי הכלול בתוכנית זו, היעדר מקדמה וקבלה של רמות הכנסה נמוכות יותר עשויות לאפשר בעלות על בית כאשר אחרת אולי לא הייתה היה. תוכנית ההלוואות של USDA מאפשרת הלוואות לקונים שכנראה לא היו זכאים למשכנתא במקום אחר.
רוכשים ראשונים רבים מופתעים לגלות שתשלום המשכנתא החודשי שלהם מורכב מהרבה יותר מסתם קרן ההלוואה והריבית. ישנם גורמים נוספים שיש לקחת בחשבון בעת חישוב תשלומי המשכנתא החודשיים. כמעט כל המלווים דורשים שהלווים שלהם יישאו ביטוח דירות, המגן הן על הלווה והן על המלווה: אם בית נשרף או ניזוק בסערה והלווה לא יכול להרשות לעצמו את התיקונים, סביר להניח שהם יפגרו את ההלוואה ולמלווה לא יהיה בית למכור כדי לקזז את אֲבֵדוֹת. ביטוח דירות מקטין מאוד את הסבירות שזה יקרה, ולכן המלווים אוספים חלק מהסכום פרמיית ביטוח שנתית בכל תשלום חודשי והחזיקו אותה בחשבון שנקרא חשבון נאמנות. כאשר חשבון ביטוח הדירה מגיע לפירעון, המלווה משלם אותו מהחשבון הזה, מבטיח שהחשבון ישולם בזמן וממשיך את הכיסוי. אותו מושג חל על ארנונה מקומית; אם בעל בית לא ישלם ארנונה והבית נתפס, למלווה לא תהיה מנוס. הלווים ישלמו חלק מהמס המשוער לחשבון הנאמנות מדי חודש, והמלווה ישלם את חשבון המס. בהתאם לסוג המשכנתא וגודל המקדמה, ייתכן שהלווים משלמים משכנתא דמי ביטוח או תשלומי ביטוח משכנתא פרטית בכל חודש עבור חלק מהמשכנתא או כולה תקופת החזר.
פרסומת
המספרים האלה יכולים להסתכם במהירות. תעריפי ביטוח בעלי בתים ותשלומי מס ישתנו בהתאם למיקומך; סוכן נדל"ן מקומי או משרד שמאי צריך להיות מסוגל לספק לקונים אומדן טוב של עלויות אלו. תעריפי ביטוח המשכנתא מבוססים על אחוז מסכום ההלוואה הכולל. א מחשבון סבירות למשכנתא, או מחשבון "כמה בית אני יכול להרשות לעצמי", יכול לעזור לקונים לראות מה העלויות הללו יוסיפו לתשלום החודשי, ואז קחו זאת בחשבון כאשר מחליטים כמה הם יכולים להרשות לעצמם ללוות.
צילום: istockphoto.com
זו מתמטיקה פשוטה: יותר חדרים זקוקים ליותר רהיטים, צבע ועיצוב, יותר דלק לחום וקירור, יותר חשמל ועוד עבודה. יש עוד חלקים לתחזוקה ולתיקון, וכל הצבע והריהוט הזה יצטרכו לרענן ולהחליף מעת לעת. בתים גדולים יותר פשוט יקרים יותר להחזיק. כאשר בוחנים כמה בית הם יכולים להרשות לעצמם, חשוב שהקונים ישקלו את העלויות ארוכות הטווח, לא רק את ההוצאה המקדימה של מזומן והתשלום החודשי הנדרש. בהתאם לנסיבות, ייתכן שזו בחירה טובה יותר לבחור בית קטן יותר שהוא קצת יותר מפואר או בשכונה טובה יותר מאשר בית גדול שאינו מציע הרבה מעבר לגודלו. הבית הקטן יותר עשוי להיות בר ניהול בטווח הארוך.
רוב סוכני הנדל"ן ימליצו לקונים לקבל מאושר מראש למשכנתא לפני שהם מתחילים ברצינות לקנות בית. למה? זה עונה על השאלה "לכמה משכנתא אני יכול להיות זכאי?" באופן סופי למדי. אישור מראש פירושו שמלווה בדק את כל המסמכים של הקונה ואישר על תנאי את ההלוואה. כל עוד דבר לא משתנה, המלווה מוכן להנפיק משכנתא בסכום מסוים בתנאים מסוימים. זה לא מחייב את הקונה, אבל זה מספק לקונה ודאות מסוימת שתהיה לו הלוואת משכנתא, וזה מאפשר את קונים לכלול את המידע הזה בהצעות שהם מציעים על בתים שהם רוצים לקנות, מה שיכול להוות תמריץ מצוין למוכר לקבל את הַצָעָה. בנוסף, אישור מראש הופך את המספרים לאמיתיים. הקונה יכול לראות בדיוק כמה הוא מאושר ללוות, לעשות קצת מתמטיקה, ואז להחליט על תקציב קשה ומהיר לקניות.
פרסומת
זה שמלווה מוכן להציע הלוואה בסכום מסוים, לא אומר שהלווה צריך לבחור להוציא את כל הכסף הזמין. זהו אחד החלקים הקשים ביותר בקניית בית. עבור חלק מהקונים, מכתב האישור המוקדם מרגיש כמו צ'ק שהם יכולים פשוט להוציא, אבל זה בעצם הרגע לעשות חשיבה קשה ולגבש תקציב ריאלי. ברגע שלקונה יש את מכתב האישור מראש, הוא יכול לבנות הערכה ריאלית מאוד של התשלומים החודשיים. הם יכולים לסכם את ההכנסה החודשית והרשמית שלהם באמצעות סכום ההלוואה המקסימלי, ולראות מה נשאר. מחשבון הכנסה חודשי מקוון יכול בדרך כלל לסייע במתן חשבון לכל ההוצאות הללו. אם המספר הזה לא מספיק גדול כדי לחסוך למקרי חירום ולכסות כמה הוצאות בלתי צפויות (כי בעלות על בית תמיד מגיע עם הוצאות בלתי צפויות), להתאים את הנתונים, להפחית את סכום ההלוואה עד שהכרית הפיננסית בכל חודש תהיה נוֹחַ. זה כמה בית אתה באמת יכול להרשות לעצמך.
פרסומת
גילוי נאות: BobVila.com משתתף בתוכנית Amazon Services LLC Associates, פרסום שותפים עצמאיים תוכנית שנועדה לספק לבעלי אתרים אמצעי להרוויח עמלות על ידי קישור ל-Amazon.com ולחברה אתרים.