צילום: depositphotos.com
כאשר בוחנים מימון מחדש במזומן או הלוואת הון ביתי, בעלי בתים עשויים לשים לב שלשני סוגי הלוואות יש קווי דמיון רבים. שניהם נותנים לבעלי בתים את היכולת לגשת להון העצמי שיש להם בבתיהם כדי לעשות זאת להשלים פרויקט שיפוץ הבית או לשלם חוב בריבית גבוהה בכרטיס אשראי. עם זאת, הם גם שונים בכמה דרכים מרכזיות. אז מהו מיחזור מזומן? מיחזור מזומן לוקח את ההלוואה הקיימת על הבית ומחליף אותה במשכנתא חדשה, לעיתים בתקופת הלוואה קצרה יותר או בריבית שונה. בעת מימון מחדש, לבעלי בתים יש אפשרות לקחת חלק מההון העצמי בתשלום במזומן חד פעמי. לעומת זאת, ה הלוואות הון הבית הטובות ביותר שווה למשכנתא שנייה שבעל הבית לוקח על ההון העצמי של הבית, ומחזיר אותו בריבית כתשלום נפרד מהמשכנתא. למד עוד על ההבדלים בין השניים להלן כדי לעזור לקבוע איזו אפשרות היא המתאימה לך.
הדמיון העיקרי בין שתי האפשרויות הוא ששתיהן מאפשרות לבעל הבית לגשת להון העצמי הם בנו בביתם, בין אם באמצעות תשלומי משכנתא רגילים או מהעלאת ערך ביתם. בעלי בתים שיש להם לפחות 20 אחוז הון עצמי שנבנו בביתם יכולים בדרך כלל לגשת לזה סכום באמצעות מימון מחדש במזומן או הלוואת הון ביתי והשתמש בכסף כדי לשלם עבור כל מה שהם צוֹרֶך.
בדומה לסוגי הלוואות אחרים, א הלוואת הון דירה מגיע עם ריבית קבועה, כלומר בעל הבית ישלם ריבית על שתי הלוואות שונות (המשכנתא המקורית וההלוואת הון הבית). אז מה זה מימון מחודש וכיצד הוא שונה? אפשרות המימון מחדש במזומן לוקחת את המשכנתא המקורית ומחליפה אותה בחדשה שכנראה יש לה ריבית שונה. לאחר מכן, הלווה מחזיר את הסכום הכולל של ההלוואה הממומנת (הקרן) וכן ריבית וכל עלויות סגירה.
פרסומת
צילום: depositphotos.com
מה זה מימון מחדש של מזומנים, וכיצד פועל מיחזור מזומנים? כפי שהוסבר לעיל, ריפי מזומן מחליף את המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה. כיצד פועל מימון מחזר מזומן? המלווים משתמשים במשכנתא החדשה כדי לשלם את המשכנתא הישנה, ואז בעל הבית פשוט משלם תשלומים על המשכנתא החדשה. כחלק מעסקה זו, בעל הבית מקבל צ'ק בסגירה על סמך כמות ההון העצמי שיש לו בבית. הסכום שנלווה מתגלגל למשכנתא חדשה, ובעל הבית מחזיר סכום זה לאורך תקופת המשכנתא החדשה.
א הלוואת הון דירה הוא קצת יותר פשוט. בעל הבית לווה כנגד ההון העצמי בבית דרך המלווה ומחזיר אותו בתשלומים חודשיים, יחד עם ריבית וכל עמלה הקשורה להלוואה. אז בסופו של דבר בעל הבית ישלם תשלומים על המשכנתא המקורית שלו בכל חודש ויש לו תשלום חודשי שני עבור הלוואת הון הבית. זו הסיבה שהלוואה להון עצמי נקראת לפעמים משכנתא שנייה. סוג הלוואה זה משתמש גם בבית כבטוחה, כלומר המלווה יכול לעקל את הבית אם בעל הבית לא עומד בקצב של תשלומי הלוואת ההון הביתי שלו.
צילום: depositphotos.com
המלווים מעדיפים בדרך כלל בעלי בתים למחזר את המשכנתא שלהם במקום לקחת הלוואת הון לבית. אם בעל הבית מממן מחדש באמצעות מלווה חדש, זה נותן למלווה החדש את העסק הנוסף. ככזה, המלווים עשויים להקל על בעלי בתים גישה לאפשרויות מימון מחודש כך שבעלי בתים נוטים פחות לקחת את העסק שלהם למקום אחר. לכן, בעלי בתים עשויים לראות תמריצים כגון עמלות סחירות יותר. יתר על כן, אם בעלי בתים הוכיחו שהם מסוגלים לשלם על משכנתא בטווח הארוך, הם מהווים סיכון נמוך יותר למלווה, שעשוי להציע מימון מחדש ברצון רב יותר.
פרסומת
יתרון עצום למימון מחדש במזומן הוא שהריביות נוטות להיות נמוכות בהרבה מהריביות על הלוואת הון לבית. הסיבה לכך היא שמיחזור נחשב הלוואה ראשונה, כלומר התמורה ממכירה או עיקול על הבית ילך לשלם את ההלוואה לפני שהם ישלמו את המשכנתא השנייה, או הבית הלוואה להון. זה הופך את הלוואת הון בית למסוכנת יותר עבור המלווה, מכיוון שזו לא תהיה ההלוואה העדיפות להחזיר אם בעל הבית לא יעמוד במשכנתא שלו או ייאלץ למכור את הבית בהפסד. במקרה זה, המלווה להלוואות בית עשוי להפסיד את כספו, או לפחות חלק ניכר ממנו. לכן, ריבית גבוהה יותר על סוג זה של הלוואה עוזרת להפוך אותה לעסקה טובה יותר עבור המלווה. לעומת זאת, מימון מחדש במזומן עשוי לגרום לריבית נמוכה יותר מזו שבעל הבית שילם על המשכנתא שלו, בהתאם לריבית הרגילה.
צילום: depositphotos.com
נקודה נוספת שכדאי לקחת בחשבון היא עלויות הסגירה והעמלות. אלה יכולים לנוע באלפים עבור מימון מחדש עם מזומנים, אבל הם בדרך כלל הרבה יותר נמוכים עבור הלוואת הון ביתי. הסיבה לכך היא שבעל הבית אינו מקים משכנתא חדשה לגמרי, כך שרבות מהעמלות הכרוכות ביצירת משכנתא חדשה פשוט אינן שם. חלק מהמוסדות הפיננסיים אף מפרסמים ללא עלויות סגירה על הקמת הלוואת הון ביתי, אז זה רעיון טוב לחפש ולראות מה המלווים מציעים.
נקודה אחת שבעלי בתים אולי לא מודעים לה היא שהקמת משכנתא חדשה לגמרי כחלק ממחזר מזומן עשויה להכניס את הדרישה לביטוח משכנתא. ביטוח משכנתא מגן על המלווה במקרה שהלווה לא יעמוד במשכנתא וייתכן שיידרש מבעל הבית לשלם בנסיבות מסוימות. לדוגמה, בעלי בתים שיש להם פחות מ-20 אחוז מהון עצמי נדרשים בדרך כלל לשלם משכנתא ביטוח למלווה עד שהם מגיעים לרמת ההון העצמי, ואז הם יכולים לבטל את המשכנתא ביטוח. כמו כן, ביטוח משכנתא נדרש עבור סוגים מסוימים של הלוואות בערבות ממשלתית, כמו הלוואות FHA או USDA. הלוואת הון לבית עוקפת את הצורך לדאוג לביטוח משכנתא מכיוון שהיא נפרדת מהמשכנתא העיקרית על הבית.
פרסומת
ישנן סיבות תקפות רבות שבעל בית עשוי לא לרצות למחזר את המשכנתא שלו. לדוגמה, אם הריבית עלתה לאחרונה, סביר להניח שלא הגיוני למחזר הלוואה בריבית גבוהה יותר. ייתכן שלבעל הבית גם לא יהיה נוח להתאים את תנאי המשכנתא הנוכחית שלו, שכן זה יכול להשפיע על משך הזמן שלוקח לפרוע את הבית או להגדיל את המשכנתא החודשית שלהם תשלומים.
מי שמתכנן לעבור דירה בעתיד הקרוב אולי גם לא ירצה אפשרות למחזר מזומן מכיוון שהוא יעזוב את הבית ויקח משכנתא חדשה בקרוב. בעל בית כזה יישא בעלויות סגירה חדשות ועמלות אחרות, ולאחר מכן לא יישאר בביתו הנוכחי מספיק זמן כדי להחזיר את ההפסדים של תשלום העלויות הללו.
אולי גם בעלי בתים ירצו לבדוק את א מימון מחדש של מזומנים לעומת HELOC (קו האשראי של הון ביתי), שהיא אפשרות נוספת לבעלי בתים לנצל את ההון העצמי של ביתם.
צילום: depositphotos.com
מימון מחדש במזומן יכול להיות פתרון טוב אם מימון מחדש פירושו ריבית נמוכה מזו שבעל הבית משלם כעת. לדוגמה, שיעורי הריבית עשויים להיות נמוכים יותר מאשר כאשר הם קנו את ביתם לראשונה, או שהם שיפרו את ציון האשראי שלהם וכעת הם זכאים לשיעורים טובים יותר. הריבית הנמוכה הזו נשארת זהה לאורך כל המשכנתא החדשה אם בעל הבית בוחר באפשרות בריבית קבועה. התשלום במזומן יכול לעזור לגבש חובות, ללכת לקראת תוספת בית חדשה, לשלם עבור חינוך, או כל מה שבעל הבית צריך את הכסף עבורו. בינתיים, בעל הבית יכול ליהנות גם מתשלום משכנתא חודשי דומה או נמוך יותר באמצעות מימון מחדש בריבית נמוכה יותר.
פרסומת
גילוי נאות: BobVila.com משתתף בתוכנית Amazon Services LLC Associates, פרסום שותפים עצמאיים תוכנית שנועדה לספק לבעלי אתרים אמצעי להרוויח עמלות על ידי קישור ל-Amazon.com ולחברה אתרים.