צילום: istockphoto.com
רכישת בית היא אחת מאבני הדרך הגדולות ביותר בחייו של כל אחד - אין ספק שזו אחת ההשקעות היקרות ביותר שמישהו יכול לעשות. ככזה, רוכשי דירה ירצו לגשת לכל רכישת נדל"ן עם שפע של הכנות. אמנם זה עשוי להיות כיף לסרוק רישומי בתים, לבדוק בתים פתוחים ולדמיין את החיים בבית עם מדשאה מטופחת, חצר אחורית רחבת ידיים ומטבח מודרני, חשוב שקונים פוטנציאליים יתמקדו קודם כל בהסדר המימון שלהם חָשׁוּב בִּיוֹתֵר.
עבור אנשים רבים, המכשול הגדול ביותר שעומד בפניהם ברכישת בית הוא קבלת משכנתא. מכיוון שלרוב האנשים אין את האמצעים לקנות בית על הסף, הלוואות לדירות מאפשרות ליותר אנשים להפוך לבעלי בתים. הבטחת משכנתא היא שלב קריטי במסע רכישת הדירה, אך יתכן שרוכשי דירה ראשונים רבים אינם יודעים כיצד לקבל משכנתא. תהליך אישור ההלוואה יכול להיראות מרתיע, אך עם הכנה נכונה, הוא למעשה יכול להיות די ללא כאבים. על ידי ביצוע 10 השלבים הללו, רוכשי דירות יכולים לקבל הלוואת משכנתא מבלי להיתקל בעיכובים או סיבוכים מיותרים.
זה לא נדיר שאנשים ממתינים עד שהם רוצים להציע הצעה על בית כדי להתחיל לחשוב על מימון, אבל זה כבר יכול להיות מאוחר מדי אם זה המקרה. מוכרים בדרך כלל רוצים לדעת שלקונה יש הלוואה לפני שהם מסכימים להצעה. זה נכון במיוחד בשווקי נדל"ן תחרותיים שבהם המוכרים עשויים לקבל הצעות מרובות ויכולים להרשות לעצמם להיות סלקטיביים מאוד לגבי בחירת קונה. לעתים קרובות מומלץ לקבל מכתב אישור מראש ממלווה משכנתאות לפני תחילת תהליך ציד הבתים כדי שרוכשי דירות יוכלו להציע הצעה מעמדה של כוח.
פרסומת
רוכשי דירות פוטנציאליים צריכים גם להכין את עצמם להערכות הפיננסיות היסודיות שלעיתים קרובות כרוך תהליך אישור ההלוואה והחיתום מראש. קבלת אישור מראש למשכנתא ידרוש בירור אשראי, לכל הפחות, אך המלווים עשויים לבקש גם תלושי שכר, דפי בנק או החזרי מס אחרונים כדי לקבל תחושה טובה יותר של מצבו הפיננסי של הפונה ויכולתו לנהל את החוב לפני מתן אישור מראש מִכְתָב.
לבסוף, השלבים המפורטים להלן כיצד לקבל הלוואת משכנתא מתמקדים בתהליך בכל הקשור לרכישת בית. עם זאת, בעלי בתים המחפשים למחזר את המשכנתא הקיימת שלהם יכולים להשתמש ברבים מהצעדים הללו כמדריך, שכן המלצות המתמקדות בבחירת מלווה, בקשת הלוואות וחיתום רלוונטיות גם למימון מחדש א משכנתא.
צילום: istockphoto.com
הצעד הראשון שרוכשי דירה ירצו לעשות כשהם מתכוננים לקבלת משכנתא הוא קביעת תקציב בית ריאלי. אחת הסיבות שכל כך חשוב לקבל אישור מראש לפני שמחפשים בית חדש היא שהלווים יכולים לראות את סכום ההלוואה שהם זכאים לו - ובהמשך, כמה בית הם יכולים להרשות לעצמם. מידע זה ביד מסייע לרוכשי הדירות לצמצם את החיפוש שלהם ולהגדיר את הציפיות הנכונות לרכישת נדל"ן.
לפני שעוברים את תהליך האישור מראש, לווים יכולים לקבל תחושה טובה יותר של כמה הם עשויים להיות זכאים על ידי שימוש במחשבוני סבירות לבית כדי להעריך את כוח הקנייה שלהם. הכלים המקוונים האלה יכולים להראות איזה סוג של מימון אפשרי, אבל כל קונה בית יצטרך להחליט בעצמו כמה נוח לו להוציא על בית חדש.
יש כמה עלויות הכרוכות ברכישת בית, לרבות הוצאות מקדימות והוצאות חוזרות. ברוב המקרים, הקונים יצטרכו לספק מקדמה על בית חדש, שיכול להיות סכום כסף משמעותי שיהיה בהישג יד. רוכשי דירות יצטרכו גם להעמיד כסף רציני בעת מתן הצעה על בית, לשלם עבור בדק בית ושמאות, ולכסות כל מספר של עלויות סגירה.
פרסומת
לאחר מימון ההלוואה, בעלי בתים יצטרכו לתקצב את תשלומי המשכנתא החודשיים שלהם, הכוללים את סכום ההלוואה העיקרי, ריבית, ארנונה ודמי ביטוח לבעלים. ייתכנו גם עלויות דיור חודשיות אחרות שיש לתת עליהן את הדעת, כגון דמי ביטוח למשכנתא פרטיים ודמי איגוד בעלי בתים. לפני ששוקלים כיצד לקחת משכנתא, חשוב לבחון את העלויות של בעלות על הבית מכל זווית כדי ליצור תקציב בית המשקף במדויק את כל ההוצאות הנלוות.
המלווים מציעים לרוב מגוון רחב של אפשרויות מימון שיתאימו לצרכים שונים, כך שאין זה פלא שחלק מהאנשים מרגישים מוצפים עוד לפני שהם מתחילים לעלות על הנושא של איך לקבל משכנתא הלוואות. אנשים רבים בוחרים ללכת עם משכנתא סטנדרטית בריבית קבועה ל-30 שנה, שיכולה להציע תשלומים חודשיים נמוכים יחסית בשל תקופת ההלוואה הארוכה. בעלי בתים עשויים להיות זכאים גם למשכנתא ל-15 שנים, אך התשלומים החודשיים שלהם יהיו גבוהים משמעותית מכיוון שההלוואה תידרש להחזיר במחצית מהזמן.
משכנתאות בריבית מתכווננת (ARM) הן אפשרויות פוטנציאליות שיש לשקול גם כן. הלוואות דירות אלו מתחילות בתקופת ריבית קבועה שלרוב נמשכת 5 או 7 שנים לפני שהריבית מותאמת במרווחי זמן קבועים - 6 או 12 חודשים הן תקופות ההסתגלות הנפוצות ביותר. בעלי בתים עשויים גם לרצות לבחון הלוואות בגיבוי ממשלתי כמו הלוואות VA או FHA, אשר עשויות להציע ריביות נמוכות יותר, דרישות גמישות למקדמה ותכונות מושכות אחרות.
בנוסף להחלטה על סוג ההלוואה, יתכן שרוכשי הדירות ירצו לשקול אילו תנאי משכנתא הם רוצים. קונים שיצרו תקציב קפדני לעלויות הדיור החודשיות שלהם ירצו לבדוק איך שיעורי משכנתא, פרמיות ביטוח משכנתא פרטיות ועלויות דיור אחרות עלולים להשפיע על המשכנתא שלהם תשלומים.
פרסומת
חשוב לחשוב גם בשלב זה על תנאי משכנתא אחרים כגון תנאים כלכליים. לדוגמה, קונה דירה שצריך למכור תחילה את ביתו הנוכחי כדי שיוכל להשתמש בתמורה ממכירה זו על רכישה חדשה עשויים להיות מעוניינים להוסיף ציפיות מכירה לכל הצעה שהם עשה. עם המקרה הזה, הם יכולים להתרחק מהעסקה אם הם לא יצליחו למצוא קונה לבית הנוכחי שלהם. למרות שאירועים כאלה אינם תמיד נחוצים או אפילו מומלצים, בהתאם לנסיבות, הם יכולים להיות מועיל במצבים מסוימים, אך הם יכולים להפוך הצעת רכישה לפחות אטרקטיבית למוכר בהתמודדות גבוהה שׁוּק.
צילום: istockphoto.com
כשמגיע הזמן של קונה דירה פוטנציאלי להגיש בקשה או לקבל אישור מראש למשכנתא, צוות החיתום של המלווה יערוך סקירה יסודית של הכספים של הלווה, היסטוריית האשראי ורישומי התעסוקה כדי להעריך את יכולתו להחזיר את ההלוואה ולנהל חוֹב. למרות שהסמכות מוקדמת אינה כרוכה בהערכה כה קפדנית, המלווים עדיין ירצו לאסוף קצת אישי ופיננסי מידע כדי לקבל הבנה טובה יותר של המצב הכספי של רוכש הדירה וכמה כסף הוא עשוי להיות זכאי בעת השגת הלוואת בית.
כדי למנוע עיכובים כלשהם בתהליך האישור מראש, בדרך כלל עדיף שיהיה מידע זה בהישג יד מבעוד מועד, כדי שהמלווים יוכלו להוציא מכתב אישור מראש במהירות האפשרית. במקרים רבים, המלווים יבקשו הוכחה כלשהי להכנסה, שעשויה לכלול תלושי שכר, דפי בנק או החזרי המס העדכניים ביותר של הלווה. אם לקונה יש מקורות הכנסה או נכסים אחרים שהם מתכננים להשתמש בהם כדי לממן את הרכישה שלו, סביר להניח שמלווים ירצו לאמת גם את הכספים הללו. תיעוד זה יכול לכלול הצהרות משכנתא על בית בבעלות כרגע או הצהרות תיווך המאמתות מניות או איגרות חוב שבבעלות הקונה.
פרסומת
רוכשי דירה בפעם הראשונה המחפשים את הוריהם או קרובי משפחתם לעזרה בביצוע מקדמה על בית חדש עשויים להצטרך גם לתכנן מראש. מלווי משכנתאות בדרך כלל בסדר עם הנוהג הזה, אבל הם ירצו לאשר את המקור של הכספים האלה. מכתב מתנה שנכתב על ידי מי שעוזר לשלם עבור רכישת הבית אמור להספיק. ייתכן שמלווים לא בהכרח יבקשו מכתב מתנה לפני מתן אישור מראש, אך במקרה שכן, מומלץ להחזיק אחד בהישג יד אם הלווה משתמש בכספים מצד שלישי.
ברגע שרוכשי דירה יודעים מה הם מחפשים בהלוואת דירה, הגיע הזמן להתחיל לעשות קניות לבחור מלווה משכנתא. חברות משכנתאות עשויות להציע סוגים שונים של הלוואות ותנאי מימון מאשר מתחרותיהן. לדוגמה, לא כל המלווים מאושרים על ידי מינהל הדיור הפדרלי, כך שמלווים אלה אינם מסוגלים לספק הלוואות לבית FHA.
כאשר בוחנים כיצד לקבל משכנתא לבית, חשוב לזכור שלכל מלווה יש את סף משלו לסיכון, כך שלכל אחד מהם עשויים להיות כישורי הלוואה ודרישות זכאות שונות. חלק מהמלווים עשויים להיות מוכנים להציע סכומי הלוואה גדולים יותר או ריביות נמוכות יותר מאשר משכנתא אחרת חברות, ולווים עשויים להיות זכאים לסוג מסוים של הלוואת דירות עם מלווה אחד אך לא אחר.
רוכשי דירות רבים חוששים שחיפוש אחר משכנתא - או כל סוג של הלוואה, לצורך העניין - ישפיע לרעה על ציון האשראי שלהם מכיוון שלעתים קרובות אישור מראש דורש בדיקת אשראי. פניות אשראי מרובות בתוך פרק זמן קצר יכולות להשפיע על ציוני האשראי, אך לשכות האשראי עשויות גם לזהות כשמישהו פשוט קונה משכנתא ולא מחפש לקחת משכנתא הלוואות. במקרים אלה, ההשפעה על ניקוד האשראי של הלווה עשויה להיות מינימלית. למרות זאת, רוכשי דירות עשויים לרצות לצמצם את החיפוש שלהם למלווים המציעים את תנאי ההלוואה שהם מחפשים לפני הגשת בקשה לאישור מראש.
פרסומת
לפני שכירת סוכן נדל"ן או תזמון הצגת בית, רוכשי בתים ירצו לנקוט כמה צעדים מקדימים כדי לסדר את המימון שלהם. מכתב אישור מראש ביד יחזק כל הצעה שהם מציעים מכיוון שהוא מראה למוכרים שהקונה רציני ולא אמורה להיות לו בעיה לקבל הלוואת דירה למימון הרכישה. זמני הטיפול במכתבי אישור מראש יכולים להשתנות בהתאם למלווה, ולמרות שחברות משכנתאות מסוימות מהירות מאוד זמני אספקה, המתנה לרגע האחרון כדי לקבל מכתב אישור מראש עלולה לסכן תחרות אחרת הַצָעָה.
יחד עם זאת, רוכשי דירות צריכים להיות מודעים לכך שמכתבי אישור מראש יפוג לאחר פרק זמן מוגדר - בדרך כלל 60 עד 90 יום לאחר הנפקתם. התזמון חשוב מאוד בהקשר זה; המתנה ארוכה מדי לאישור מראש עלולה לדחות הצעה, בעוד שקבלת אישור מוקדם מדי מראש עלולה לגרום לכך שהמכתב אינו תקף יותר עד שהקונה ימצא בית לרכישה.
צילום: istockphoto.com
כאשר מגיע הזמן להציע הצעה על בית, רוכשי דירה יצטרכו בדרך כלל לעבוד עם סוכן נדל"ן כדי ליצור הסכם רכישה המתאר את תנאי העסקה המוצעת. הסכמי רכישה אלו מספקים לעתים קרובות מידע מסוים על הסדר המימון של הקונה ועל כל תנאים שיש לעמוד בהם לפני ביצוע העסקה. לרוב, מומלץ לבקש מעורך דין מקרקעין לבדוק את הסכם הרכישה לפני שליחתו למוכר. אחרת, קונה עלול להשמיט מבלי משים תנאים מכריעים מההסכם או לכלול תנאי מכירה שאינם משרתים את טובתו.
פרסומת
אם נדרש על פי חוק המדינה, העסקה תיכנס לשלב סקירת עורך דין לאחר ששני הצדדים הסכימו לתנאים המותנים שנקבעו בהסכם הרכישה. תהליך זה נמשך בדרך כלל כשבוע, אך סביר להניח שמשך הזמן המדויק ישתנה בהתאם למדינה - מדינות מסוימות עשויות שלא לדרוש בדיקת עורך דין כלל. במהלך תקופה זו, עורכי הדין של שני הצדדים ינהלו משא ומתן על תנאי ההסכם, לרבות כל הקלות או זיכויים של המוכר שניתנו לקונה. לשם כך, הקונה יהיה אחראי לתזמן בדק בית כדי לבדוק אם יש בעיות שיצדיקו זיכוי. במדינות שאינן דורשות בדיקת עו"ד, משא ומתן זה מנוהל על ידי סוכני הנדל"ן המייצגים את הקונה והמוכר.
אם שני הצדדים מגיעים למבוי סתום, יש להם אפשרות להתרחק מההסכם. בהתאם לתנאי הסכם הרכישה, ייתכן שהקונים יוכלו להחזיר עלויות מסוימות ששילמו עד לנקודה זו, כגון כסף רציני, אבל ייתכן שהם גם יצטרכו לוותר על הכסף הזה בוודאות נסיבות. לדוגמה, אם הרוכש מקבל רגליים קרות ומחליט לא לבצע את הרכישה למרות שאין בעיות עם הבית עצמו, ייתכן שהוא לא יקבל את כספו הרציני בחזרה.
לאחר הסדרת התנאים המקדמיים ושני הצדדים הסכימו על אילו זיכיונות מוכרים, אם בכלל, יתבצע, יש עדיין אירוע מרכזי נוסף שצריך לטפל בו: המשכנתא מגירה. מגירה זו מעניקה לקונה פרק זמן מסוים - בדרך כלל 30 עד 60 יום - כדי להבטיח מימון לרכישתו. רוכשי דירה אינם מחויבים בהכרח להשתמש באותו מלווה שסיפק את מכתב האישור מראש שלהם, אלא עם כזה חלון מצומצם לקבל הלוואת דירה, ייתכן שיהיה קשה להתחיל לחפש חברת משכנת כאן שלב.
פרסומת
לאחר הגשת בקשת משכנתא למלווה שלהם לצורך טיפול, הלווים יידרשו לספק תיעוד לאימות הכנסתם, נכסיהם ומצב התעסוקה שלהם. ייתכן שחלק מהחומרים הללו כבר סופקו בעת קבלת אישור מראש להלוואה, אך המלווה עשוי לבקש תלושי שכר עדכניים יותר, דפי בנק ומסמכים פיננסיים אחרים. המלווה עשוי גם לפנות למעסיק של הלווה כדי לוודא את מצב התעסוקה שלו.
לפני שניתן יהיה לאשר את ההלוואה על תנאי, המלווה ירצה לקבוע הערכה של הנכס כדי לקבוע את שווי השוק ההוגן שלו. מכיוון שהבית משמש כבטוחה למשכנתא, המלווים רוצים להיות בטוחים שהם יוכלו להחזיר את ההפסדים במקרה של פירעון. אם הערך המוערך של הבית נמוך מסכום ההלוואה, סביר להניח שהמלווה ידחה את הבקשה או יתעקש שהקונה ינהל מחדש את תנאי הרכישה עם המוכר. בהנחה שההערכה תאשר שמחיר הרכישה משקף במדויק את ערכו האמיתי של הבית, המלווה יתחיל בתהליך החיתום ברצינות.
צילום: istockphoto.com
תאריכי הסגירה מתוכננים לרוב 30 יום או 60 יום מתאריך החתימה על החוזה. מסגרת זמן זו נותנת לחתמים חודש או חודשיים לבחון את מצבו הכלכלי של רוכש הדירה, לאמת את ההכנסה והנכסים שלהם, ולבדוק אם יש דגלים אדומים פוטנציאליים שעלולים להפוך אותם למסוכנים לוֹוֶה. לאחר מערבולת הפעילות הנלווית לבחירת מלווה, מציאת בית, הצעת הצעה ו משא ומתן על תנאי הרכישה עם המוכר, אין הרבה לרוכש הבית לעשות במהלך החיתום תהליך. שבועות יכולים לחלוף ללא כל עדכון מפקיד ההלוואות שלהם בזמן שהחתמים בוחנים את הרשומות הפיננסיות של הקונה.
פרסומת
עם זאת, גם בשלב זה בתהליך, ייתכן שעדיין יש תיעוד נדרש שצריך לשלוח לצוות החיתום. רוכשי דירות צריכים להיות מוכנים להמציא כל דפי בנק נוספים, טפסי מס או פרטי חשבון ביקשו, יחד עם הצעת מחיר לביטוח דירה כדי להראות שהם יוכלו לעמוד בביטוח הסיכונים של המלווה דְרִישָׁה.
בעוד שהחיתום בעיצומו, על לווים להימנע מלעשות כל דבר שעלול להשפיע לרעה על הכספים או האשראי שלהם. אובדן מקור הכנסה עיקרי בשלב זה עלול לסכן את כל המשכנתא, ולכן שמירה על תעסוקה קבועה היא קריטית. רוכשי דירה צריכים גם להימנע מלקיחת חובות נוספים בזמן עיבוד המשכנתא שלהם. נטילת הלוואת רכב, פתיחת כרטיס אשראי חדש או הגשת בקשה להלוואה אישית עלולים להעלות דגלים אדומים מול החתמים של המלווה.
אם צוות החיתום מרוצה מכישורי ההלוואה של הלווה, אזי סטטוס המשכנתא ישתנה מ"מותנה" אישור" ל"נקה לסגירה". משמעות הדבר היא שהמלווה יכול להתקדם עם מימון ההלוואה כך שהקונה יוכל לסגור את החדש שלו בַּיִת. ככל שמתקרב מועד הסגירה, החברה המשכנת תשלח גילוי נאות (CD) לקונה. מסמך זה מתאר את תנאי ההלוואה, לרבות כל העלויות והעמלות שיש לשלם על ידי הלווה.
הקדשת זמן לעיון בתקליטור יכול לעזור לרוכשי הדירות לזהות כל חששות פוטנציאליים עם הסכם המשכנתא שלהם לפני שהם הולכים לטבלת הסגירה. לווים יכולים לבדוק את עלויות הסגירה, שיעורי הריבית והתשלומים החודשיים המפורטים בתקליטור כדי לוודא שהכל תואם את הציפיות והתקציב שלהם. אם יש אי התאמות או חששות, עדיף להעלות אותם בהקדם האפשרי במקום לחכות עד למועד הסגירה כדי להשמיע אותם.
פרסומת
כאשר מגיע יום הסגירה, הקונה יוכל לערוך סיור אחרון בנכס כדי לבדוק אם יש בעיות שייתכן ונעלמו מעיניו במהלך בדק הבית. אם הקונה מזהה בעיות שדורשות תיקון, הוא יכול לנסות לנהל משא ומתן על כמה ויתורים של הרגע האחרון מהמוכר כאשר הם נפגשים בשולחן הסגירה. שני הצדדים ונציגיהם ייפגשו בדרך כלל בחברת הכותרת שנבחרה כדי לעבור על המשכנתא ניירת ולאשר את תנאי הרכישה - במקרים מסוימים, הקונה והמוכר עלולים לעולם לא להיפגש פנים אל פנים כלל, אמנם.
אלא אם כן יש בעיות בולטות בניירת או בעיות משמעותיות בנכס שצריך לפתור, סגירת משכנתא צריכה להיות תהליך פשוט למדי. הסוכן הסוגר או עורך הדין של הרוכש יעבור על כל סעיף בהסכם המשכנתא, יסביר את תנאי המימון ויענה על כל שאלה מהלווה. כל עלויות הסגירה הנותרות יחולו גם בשלב זה. לאחר חתימת כל הניירת וכל הצדדים מרוצים מהתנאים וההגבלות, המלווה יממן את ההלוואה, יסיים את המשכנתא ויאפשר לקונה להשלים את ביתו לִרְכּוֹשׁ.
משכנתאות הן כלי פיננסי חיוני המסייע לאנשים בכל רחבי הארץ להפוך לבעלי בתים. למרות התפקיד הכל כך חשוב שיש למימון בעת רכישת בית, אנשים רבים אינם יודעים כיצד לקבל משכנתא. עם זאת, הבטחת הלוואת דירה אינה מרתיעה כפי שהיא עשויה להיראות בתחילה. הבנת דרישות הזכאות של המלווה ומציאת משכנתא המתאימה לתקציב הרוכש יסייעו לרוכשי הדירות להימנע מכל לחץ מיותר. על פי רוב, אחריותו של הלווה במהלך תהליך המשכנתא נדחקת במידה רבה לספק כל מסמכים הדרושים לאימות הכספים שלהם ולהימנע מכל החלטה פיננסית שעלולה לסכן את המשכנתא שלהם סטָטוּס.
פרסומת
מלווי המשכנתאות הטובים ביותר יהיו מוכנים לעבור על כל שלב בדרך ולענות על כל שאלה שללווים עשויות להיות כדי להקל על חששותיהם. המלווים עשויים גם להיות מסוגלים לעבוד עם מועמדים אשר יש אשראי גרוע או שאינם מסוגלים בדרך אחרת לעמוד בדרישות הזכאות המקובלות להלוואה, ומציעים אפשרויות מימון חלופיות שיעזרו להפוך את החלום של בעלות על הבית למציאות.
פרסומת
גילוי נאות: BobVila.com משתתף בתוכנית Amazon Services LLC Associates, פרסום שותפים עצמאיים תוכנית שנועדה לספק לבעלי אתרים אמצעי להרוויח עמלות על ידי קישור ל-Amazon.com ולחברה אתרים.