צילום: istockphoto.com
ברוך הבא ל המדריך של בוב וילה להיפוך בית, סדרה המוקדשת להראות לך את המקומות הטובים ביותר לסיבוב בית, שלבים חיוניים לבחירת נכס, שדרוגים ותיקונים שחובה לעשות, ודרכים מפתיעות להפחית את העלויות שלך כדי להפיק את המרב מהתהפכות הבית שלך מכירות. כאן תמצאו תובנות טריות מעורבות עם העצות המנוסות והאמינות של בוב, מדריכי הקניות הבדוקים שלנו, והמסלול הפנימי לאנשי המקצוע הנכונים כדי להביא את הפנייה שלכם לקו הסיום.
כולם שמעו כמה קל זה יכול להיות להרוויח כסף מלהעיף בתים. עם זאת, זה קצת יותר כרוך מאשר רק לקנות את החלק העליון של המתקן הראשון שאתה רואה, להכות על שכבת צבע ולהחזיר אותו לשוק. היפוך בית מוצלח כולל זיהוי נכס מתאים והערכה מדויקת כמה יעלה לתקן אותו וכמה סביר להניח שהוא יימכר לאחר תיקון.
היפוך בית הוא לא לבעלי לב חלש. כן, יש כסף להרוויח אם זה נעשה כמו שצריך, אבל סנפירים פוטנציאליים יכולים למצוא את עצמם כלכלית מתחת למים אם הם בוחרים בבית הלא נכון או לא מצליחים לתקן אותו ולהפוך אותו במהירות. לפני מתן הצעה על כל בית במצוקה, זכור את הדברים הבאים.
היפוך בתים הוא תהליך של רכישת בתים הזקוקים לעדכון או תיקונים, תיקון שלהם במהירות ואז מכירתם ברווח. סנפירי בית מעשיים הם בדרך כלל סוגי עשה זאת בעצמך שרוצים לבצע את עבודת השדרוג בעצמם
ליהנות יותר מרווחים, אבל סנפירי בית אחרים אף פעם לא נוגעים במברשת - הם שוכרים מקצוענים שיבצעו את עבודת התיקון.פרקטיקה חדשה יחסית בסצנת היפוך בתים היא היפוך מיקרו, לפיו המשקיע מחפש בתים מוערכים שצריכים מעט מאוד עבודה. המשקיע קונה את הבתים, מנקה אותם ומשפר אותם, ואז מוכר אותם. Micro Flipping הוא תהליך מהיר, וכדי להצליח, המשקיע חייב להכיר את השוק ולהצליח למכור את הבית במהירות.
הסיכוי שלכם להצליח להעיף בית גדל כאשר אתם ניגשים לפרויקט בצורה עסקית. הימנע מרכישות דחף. השלבים הבאים יעזרו לך ללמוד כיצד להפוך בתים תוך צמצום הסיכון הפיננסי. הדרך הטובה ביותר להעיף בית היא לעקוב אחר נוהלי השקעות נדל"ן מנוסים, כמו אלה שאנו מפרטים כאן.
צילום: istockphoto.com
הכרת שוק הנדל"ן באזורך חיונית להיפוך בית רווחי. הערים הטובות ביותר להיפוך בתים משתנות משנה לשנה, על סמך מספר קריטריונים. כאשר מציינים את הקהילות הרווחיות ביותר למעבר בית מוצלח, גורואים פיננסיים מחפשים קהילות שבהן הבתים עולים בערכם וההכנסה החציונית של משק הבית גבוהה. הם גם יבדקו את הזמן הממוצע שבו בית נמצא בשוק לפני שהוא נמכר (קצר יותר הוא טוב יותר) ויביאו בחשבון את אחוז בעלי הדירות לעומת השוכרים.
עם זאת, קניית מתקן מתקן באחת מאותן קהילות אינה מבטיחה הצלחה. זה תלוי בקונה הבודד לעשות מחקר נוסף.
עוד על תחילת העבודה:
➤ 5 דברים חשובים שכדאי לדעת לפני שמעיפים בית
➤ 10 הערים הטובות ביותר בארה"ב להיפוך בית
אל תעשה את הטעות לחשוב שאתה לא יכול להעיף בתים רק בגלל שאין לך כסף לקנות את הבתים. אם האשראי שלך טוב ואתה יכול להוכיח למלווה שלבית שאתה בוחר יש פוטנציאל, אתה יכול לעתים קרובות לקבל הלוואה לקנות ולתקן אותו.
העלות להעיף בית כוללת את מחיר הרכישה בתוספת עלות התיקונים, ביטוח להגנה על ההשקעה שלך, עלויות החזקה, שירותים ומיסי רכוש. זה כולל גם את מיסי רווח ההון שתשלם כאשר אתה מוכר את הבית ברווח. חקור את כל העלויות הפוטנציאליות לפני ביצוע רכישה. מלווים פוטנציאליים ירצו לראות את התוכנית הפיננסית שלך עבור הבית.
קחו בחשבון את כלל 70 אחוזי היפוך הבית כאשר אתם קובעים אם אתם יכולים להרוויח. כלל 70 האחוזים הוא רק הנחיה כללית, אבל הוא יכול לעזור לסנפירי בית מתחילים להחליט אם הבית מהווה סיכון טוב. הנה איך להשתמש בכלל:
כמו כל הכללים, כלל ה-70 אחוז הוא רק פרמטר. בשוק חם שבו בתים נמכרים במחיר מלא תוך ימים ממועד הרשימה, אתה כנראה יכול לדחוף את כלל 70 האחוזים עד ל-80 אחוז, או אפילו מעט גבוה יותר. המפתח הוא הכרת השוק והבנת הסיכונים. תמיד עדיף לטעות בצד של זהירות.
עוד על מימון פליפ:
➤ כמה עולה להפוך בית?
➤ חוק 70 האחוזים בהיפוך בית, הסבר
➤ איך להפוך בית בלי כסף
צילום: istockphoto.com
זה יכול להיות מפתה לנסות לעשות את זה לבד כשאתה מתהפך בבית, אבל זה יכול להזיק. זה מובן לרצות לחסוך כסף ולהרוויח יותר משמעותי על ידי ניסיון לעשות את כל העבודה בעצמך, אבל אלא אם כן אתה מקצוען נדל"ן ובנייה, זה רעיון מסוכן. העסקת אנשי מקצוע בעלי ידע יכסה את הבסיסים שלך ואתה תיקח פחות סיכון. זה חשוב במיוחד עבור סנפירי בית חדשים ללא ניסיון בנדל"ן. אתה עדיין יכול להצליח להעיף בתים, אבל אל תעשה את הטעות של לנסות ללכת לבד.
לאחר שהבטחת ששוק הדיור הנוכחי הוא אופטימלי והמימון שלך במקום, עדיין יש לקחת בחשבון חלק חיוני במשוואת ציד הבתים - רכישת הבית האידיאלי. הבית צריך להיות א השקעה טובה, אבל מה זה אומר כשמדובר בהיפוך בית? שקול את הדברים הבאים.
עוד על בחירת הבית המתאים:
➤ אל תשכח את השלב המכריע הזה כשאתה קונה בית להעיף
צילום: istockphoto.com
הקונים לא ישלמו תוספת עבור גופי תאורה שאתה מתאהב בהם או ג'קוזי בקרקע. הם עשויים ליהנות מהשדרוגים שלך, אבל אתה לא להרוויח מהם. למעשה, אתה יכול לאבד כסף. כלל אצבע טוב הוא לבצע רק עדכונים חיוניים - אלה הדרושים כדי להפוך את הבית למגורים מיד - ולאחר מכן לתת לבעלי הבית החדשים לבצע את השדרוגים המיוחדים שלהם.
לעשות יותר ממה שנדרש כדי למכור את הבית הוא רק טעות אחת בהיפוך הבית, אבל זו טעות גדולה. הטעות המשמעותית ביותר היא לזלזל בעלות התיקונים. בכל מקרה, תטעו על הצד הבטוח ואל תוציאו תוספת עבור הנגיעות האישיות שלקונה הבא אולי לא אכפת מהן.
עוד על שיפוץ פליפ:
➤ 8 טעויות היפוך בית שיש להימנע מהם בכל מחיר
➤ 10 סודות פנימיים להפחתת העלות של שיפוץ הבית ההפוך שלך
ככל שתקדימו לתקן את הבית, כך תוכלו להחזיר אותו לשוק מהר יותר, וכך תוכלו לממש רווח מהר יותר. ברוב המצבים, תיקון מהיר של הבית הוא ההימור הטוב ביותר שלך להרוויח כסף. אם אתה לווה את הכסף כדי לקנות ולתקן את הבית, ככל שזה ייקח יותר זמן, כך תצטרך לשלם למלווה יותר ריבית. תצטרך גם לשלם ארנונה עבור הזמן שבו אתה הבעלים של הבית וחשבונות החשמל, כך שמהירות יכולה לחסוך כסף.
בדרך כלל, תוכל לשמור על הפרויקט בצורה טובה יותר אם תעסיק אנשי מקצוע שיבצעו את התיקונים. עם זאת, אם אתה בקיא בתחום עשה זאת בעצמך, כגון ריצוף, אתה יכול לחסוך כסף על ידי הנחת שטיח חדש בעצמך. פשוט היו כנים והתנגדו להתמודדות עם תיקונים שאינכם יודעים עליהם דבר.
צילום: istockphoto.com
מכירת בית הפוך ניתן לחלק לשני שלבים נפרדים - הכנת הבית למכירה ולאחר מכן ניתוח, משא ומתן וקבלת הצעה.
אלא אם כבר יש לך קונה פוטנציאלי בתור, בדרך כלל עדיף לרשום את הבית עם סוכן נדל"ן שיכול לגשת לשירות הרישום המרובה של הקהילה (MLS). קבלת הבית ברשימת הרבים היא הדרך הטובה ביותר להגיע לקונים פוטנציאליים. עבור רוב מוכרי בית היפוך, זה בהחלט שווה את העמלה המשולמת לסוכן.
עוד על יצירת רווח:
➤ 12 נגיעות אחרונות שיכולות לעזור למכור בית הפוך תמורת יותר כסף
➤ מה לעשות אם אתה לא יכול (או לא רוצה) למכור את ה-Flip House שלך
הרבה מתרחש בין הזמן שאתה רוכש בית הפוך לרגע שאתה סוגר את המכירה שלו. בהתאם לסוג התיקונים הדרושים, אתה יכול להסתכל על מסגרת זמן של 8 שבועות עד 6 חודשים או יותר.
עם זאת, לנדל"ן אין כללים קשיחים מכיוון שכל בית הוא שונה, וכל מצב שונה. אם כל הברווזים שלך נמצאים ברצף לפני שאתה קונה את הבית, פחות סיכוי להיתקל בהפתעות, כגון בעיות מבניות שמאטים את תהליך התיקון או שנגמר הכסף לפני תיקון הבית. זכור שהיפוך בית הוא החלטה עסקית, אז השתמש בהיגיון ובנתונים קשים ולא ברגשות בעת רכישת בית כדי להעיף, ותהיה לפני המשחק.
צילום: istockphoto.com
היפוך בתים מושך מכיוון שהוא מציע את הפיתוי להרוויח כסף גדול יחסית מהר. עם זאת, זו לא השקעה חסינת תקלות. זה מצריך מחקר על שוק הדיור ועמידה בתור סוכנים שיוכלו לסייע בניווט ברכישת הבית ובמכירתו, וכן קבלנים שיוכלו לטפל בעדכון ובתיקונים.
כמות הכסף שמרוויחים מהיפוך בית משתנה מאוד מקהילה אחת לשנייה ותלויה במספר גורמים. סנפירי בית שמתקנים ומעיפים בית בודד בשנה כתחביב יכולים להרוויח מ-5,000 דולר עד 50,000 $ או יותר, בעוד שמי שרוכש ומעיף בתים רבים בשנה יכול להרוויח יותר מ $200,000. כמות הרווח תלויה גם בבחירת הבית הנכון, העסקת הקבלנים הנכונים ועבודה עם סוכני הנדל"ן המובילים.
כדי להצליח, יש לרכוש בית הפוך במחיר נמוך משווי השוק ההוגן, כלומר נפוץ כאשר הבית זקוק לתיקון, והבעלים הנוכחי לא רוצה לקחת את הזמן או לשלם עבור תיקונים. זה חייב להיות ממוקם גם בקהילה עם שוק נדל"ן בריא.
היפוך בית לא חייב להיות קשה, כל עוד אתה פועל לפי שיטות עבודה טובות ולא מנסה לעשות את זה לבד. החוכמה להיפוך בית רווחי הוא להימנע מקנייה דחופה והתנגדות לדחף לעדכן את הבית בצורה שתתאים לטעמכם האישי ולא לטעמו של רוכש הדירה הממוצע.