צילום: istockphoto.com
משקיעי נדל"ן אופטימיים נכנסים לעתים קרובות לסיבוב בית בתקווה להרוויח המון מזומנים תוך זמן קצר. כאשר עושים זאת נכון, תוצאה זו בהחלט אפשרית. אבל לפני שצוללים פנימה, סנפירים פוטנציאליים צריכים לשאול את עצמם שאלה חשובה. כמה עולה להפוך בית?
יש הרבה יותר שצריך לקחת בחשבון מאשר רק מחיר הרכישה. ביטוחים, בדיקות וכמובן כל הפרויקטים שנכנסים להיפוך בית יכולים להסתכם במהירות. לכן יש מגוון כל כך רחב בעלויות היפוך הבית. לפי אנגי ו HomeAdvisor, משקיעים יכולים לצפות לשלם בין 17,920 דולר ל-78,082 דולר עבור שיפוץ מלא כדי להפוך בית, עם עלות ארצית ממוצעת של 47,903 דולר. תג המחיר הסופי תלוי במגוון גורמים, כולל גיל וסגנון הבית וכמה סוגים שונים של קבלנים צריך להביא כדי לחדש את הבית.
מדריך זה יכסה את הגורמים הנלווים לעלות להפוך בית, היתרונות והחסרונות של היפוך בית, וכיצד משקיעים יכולים לחסוך כסף בהיפוך.
חושבים להעיף בית?
קבל את העזרה המקצועית שאתה צריך. קבל הערכות פרויקט בחינם וללא התחייבות מקבלנים, אדריכלים, חשמלאים ועוד בקרבת מקום.
צילום: istockphoto.com
היפוך בתים דורש חצץ, וברוב המקרים, הרבה מאוד כסף מזומן. יש יותר מה לחשב מאשר מחיר רכישה וחומרים, וכל המאפיינים השונים של הבית משחקים תפקיד בהערכת המספר הסופי. היכולת לחשב במדויק כמה עולה להעיף בית היא לעתים קרובות ההבדל בין בקושי שוויון לבין רווח ניכר. להלן הגורמים העיקריים שמשקיעים צריכים לקחת בחשבון בעת חישוב העלות להעיף בית.
כמה כסף צריך בשביל לקנות בית? עלות רכישת הנכס היא יותר מהמחיר המבוקש של הבית. סניפים פוטנציאליים צריכים לקחת בחשבון מסים, ביטוחים, דמי בעלות, דמי מימון ועלויות רכישה נוספות בנוסף למחיר המכירה של הבית. לדוגמה, העלות הממוצעת של פוליסת ביטוח לכיסוי בית פנוי או לא מאוכלס עולה 1,842 דולר בשנה.
ישנם מספרים רבים ושונים שצריך לחטוף כאשר מחליטים אם היפוך פוטנציאלי הוא השקעה נבונה, ויכול להיות קשה לחזות את כולם. זה חכם להשאיר שפע של ריפוד פיננסי בעת תקציב היפוך. לכן סנפירים רבים עוקבים אחר משהו שנקרא כלל 70 אחוז. באופן כללי, סנפירים ירצו להימנע מרכישת בתים שעולים יותר מ-70 אחוז מהמחיר ערך לאחר תיקון, או ARV (הערך המשוער של נכס לאחר סיום היפוך), בניכוי העלות של תיקונים.
לדוגמה, משקיע עשוי למצוא בית בשכונה מבוקשת בשוק תמורת 225,000$. לאחר מחקר על השוק, הם מאמינים שיוכלו למכור את הבית תמורת 300,000 דולר לאחר שיתקנו אותו. לאחר מכן הם היו מתייעצים עם קבלן כללי כדי לקבל הערכה כמה יעלה תיקונים; במקרה זה, הם מוצאים שעלות התיקון הכוללת תהיה 30,000 דולר. באמצעות כלל 70 האחוזים, המתמטיקה תיראה בערך כך:
(300,000 × .70) − 30,000 = 180,000
כאשר המחיר המבוקש של הנכס עומד על 225,000 דולר, סביר להניח שהמשקיע יעביר את ההזדמנות, אלא אם כן יוכל לגרום למוכר לקבל 180,000 דולר. במקרה זה, רכישת הבית במחיר המבוקש שלו והיפוכו עלולים לגרום למשקיע להפסיד כסף. הם יכולים לנסות לשאת ולתת על המחיר עד ל-180,000 דולר או להמשיך לחפש נכס אחר כדי להעיף עם מספרים שמתיישרים טוב יותר עם כלל ה-70.
גודל הבית משחק תפקיד גדול בכמה יעלה להעיף. באופן כללי, ככל שהבית גדול יותר, כך יש לו יותר חדרים. עם יותר חדרים מגיעים יותר קירות, חלונות, פתחים ודלתות, כולם פרויקטים פוטנציאליים.
כאשר מנסים להעריך את העלות להעיף בית לפי גודל בלבד, המשקיעים יכולים לצפות לשלם בין 10 ל-60 דולר למטר מרובע עבור שיפוצים. עם זאת, משקיעים שבוחרים בחומרים יוקרתיים או מכשירי חשמל מהשורה הראשונה יכולים לצפות שמספר זה יתקרב ל-150 דולר למטר מרובע. משקיעים ירצו לזכור שייתכן שהם לא יצטרכו לשפץ כל מטר מרובע של הנכס; ייתכן שיש חלקים בבית שניתנים להצלה אך רק זקוקים לניקוי טוב. לכן חשוב לרוכשים לציין כמה זמן עבר מאז שיפוץ חדר אמבטיה או שיפוץ מטבח קודמים. היכולת (או חוסר היכולת) לחצות חלק משטחי השטח של הבית הדורשים שיפוץ יכולה לעזור להציג עלות מדויקת יותר.
סוג הבית הנבחן עבור היפוך חשוב כאשר מעריכים את עלות ההשקעה הכוללת. סוגים מסוימים של בתים הם בדרך כלל קטנים יותר או גדולים יותר, בעוד שסוגים אחרים של בתים עשויים להיות בעלי הנחיות HOA שסנפיר חייב לעמוד בהן. לדוגמה, בניין דירות עשוי לדרוש את אותם עדכונים בסיסיים הצפויים בהיפוך אך בקנה מידה קטן יותר, כגון שיפוץ אמבטיה ומטבח חדש לגמרי. פליפרים יכולים לצפות לשלם בין 25 ל-40 דולר למטר מרובע עבור שיפוצים בבניין דירות.
דירות דירות דומות, אך לעתים קרובות סנפירים צריכים לתכנן בהתאם לכללי איגוד בעלי הבית (HOA). לעתים קרובות זה מביא לתקציב גבוה יותר עם עלויות שיפוץ טיפוסיות של $70 עד $100 לכל רגל מרובע. לבתים עירוניים יכולים להיות גם חוקי HOA שנועדו לעקוב אחריהם, אם כי שיפוצים נוטים להיות סבירים יותר עם טווח שבין 10 ל-$35 למטר מרובע.
שיפוץ בתים בשורה כרוך לעתים קרובות במציאת חומרים תואמים לחיבור בתים, וכתוצאה מכך טווח מחירים מתהפך של 25 עד 75 דולר למטר מרובע. לבסוף, קל יותר להעריך בתים ניידים לפי פרויקט והם מגיעים עם טווח עלות שיפוץ טיפוסי של $10,000 עד $30,000, תלוי בעיקר בשטחים רבועים.
סגנונות ביתיים מסוימים עשויים להצדיק תקציב היפוך גבוה יותר מאחרים. כדי לעמוד בציפיות של קונים פוטנציאליים, עדיף שהסנפירים יישארו עם סוג סגנון אחד לאסתטיקה מגובשת. לכן, חשוב לסנפירים לבחור בסגנון שיתאים לתקציב שלהם מדלת הכניסה לבית ועד לכל פינה בכל חדר.
בית חווה הוא סגנון בית פופולרי עם קונים רבים. בממוצע, שדרוג בית למראה הכפרי והנעים הזה עולה בין 10 ל-50 דולר למטר מרובע. היפוך בית ויקטוריאני כרוך לעתים קרובות בשימור בית היסטורי, מה שעשוי לדרוש רכישת פרק זמן - חומרים מתאימים שעלולים להיות יקרים יותר. בתים בסגנון ויקטוריאני לעתים קרובות צריך להעלות קוד או לכלול שדרוגים מבניים יחד עם שינויים קוסמטיים. כל זה יכול להסתכם בעלות היפוך גבוהה יותר, ובממוצע, זה עולה בין 20 ל-$200 למטר מרובע לשפץ בית ויקטוריאני כדי להפוך אותו.
עם זאת, לא כל הבתים ההיסטוריים הם ויקטוריאניים, ושחזור כל סוג של בית היסטורי מגיע לרוב עם טווח מחירים גבוה יותר עבור סנפירים. סיבוב ביתי היסטורי טיפוסי עולה בין 100 ל-200 דולר למטר מרובע. החדשות הטובות הן שבתים היסטוריים רבים, במיוחד אם הם רשומים במרשם הלאומי של מקומות היסטוריים, זכאים למענקים שיכולים לעזור לכסות את עלות השיפוצים.
אפילו סנפירי הבית המנוסים ביותר זקוקים לעזרה
קבל הערכות פרויקט בחינם וללא התחייבות מקבלנים, אדריכלים, חשמלאים ועוד בקרבת מקום.
כאשר מדובר בהיפוך בתים, יש לקחת בחשבון את גיל הנכס. סביר להניח שבית חדש יותר יהיה במצב כללי טוב יותר, מה שממזער את הסיכוי לשדרוגים יקרים או פרויקטים כמו הסדרת עבודות חשמל. בתים ישנים עלולים לגרור עלויות עבודה גבוהות יותר אם קבלנים צריכים להתמודד עם סכנות בריאותיות כמו צבע עופרת או אסבסט. בתים חדשים נבנים עם חומרים בטוחים יותר שאינם מהווים סיכונים בריאותיים לקבלנים.
משקיעים לא צריכים להסתמך רק על גיל הבית כדי לקבוע אם יש לו פוטנציאל רווח גבוה או נמוך. בית חדש שנבנה בצורה גרועה עשוי לדרוש יותר עבודה מאשר בית ישן שכבר עבר כמה סבבים של שיפוצים. הדרך הטובה ביותר להשתמש בגיל הבית כדי לעזור להעריך את עלות ההיפוך שלו היא גם לחקור את ההיסטוריה שלו.
מצב הבית משחק גורם עצום בעלות ההיפוך שלו. בית שבסך הכל במצב טוב עשוי להזדקק לעדכונים קוסמטיים, כגון רצפות חדשות, צבעי צבע מעודכנים ועבודות עיטור מוחלפות לאורך כל הדרך. סנפיר בית יכול לצפות לשלם בסביבות 20,000 דולר עבור שיפוץ מלא של בית במצב טוב.
אבל בית מוכה ומוכה, בין אם בגלל הזנחה, ריקון או אסון, עשוי לדרוש תקציב היפוך גבוה יותר. משקיעים יכולים לצפות להשקיע עד 100,000 דולר בשיקום בית במצב גרוע. עבור בתים גדולים או היסטוריים, מספר זה יכול להיות אפילו גבוה יותר.
סנפיר יכול לקבל מושג טוב יותר על מה שהם יצטרכו לתקצב על ידי פיצול החדרים בבית לשתי קטגוריות. חדרים רטובים הם אלה עם מים זורמים אליהם; דוגמאות כוללות מטבחים, חדרי אמבטיה וחדרי כביסה. לחדרים יבשים אין מקורות מים והם כוללים חדרי שינה ואזורי מגורים. באופן כללי, חדרים רטובים עולים יותר לשיפוץ מחדרים יבשים.
לדוגמה, לשירותים יש טווח מחירים ממוצע של 3,000 עד 25,000 דולר לשיפוץ. מטבחים מתחילים ב-6,000 דולר ויכולים להמריא לשיפוצים בני שש ספרות. חדרי שירות מתחילים גם ב-6,000 דולר לשיפוץ. חדר שינה הוא חדר יבש כך שלמרות שמתחיל במינימום גבוה יותר של 10,000 $ לשיפוץ, העלות רק לעיתים רחוקות תעלה על 15,000 $. סלון עולה בדרך כלל בין 5,000 ל-10,000 דולר לשיפוץ.
לדעת כמה מכל סוג חדר יש בבית ואז לפרק את המספרים בהתאם יכול לעזור לסנפיר הבית לקבוע את התקציב שלו ובמקביל לעזור לו להישאר במסלול מבלי לחרוג מהעלויות.
חימום, אוורור ותיקון או החלפה של מיזוג אוויר הם גורמים חשובים שיש לקחת בחשבון בעת קביעת תקציב היפוך הבית. יחידת HVAC עולה בדרך כלל בין $500 ל-$7,200, אם כי העלות המדויקת תלויה במותג, בעבודה ובפרטי ההתקנה.
התקנת אוויר מרכזית עולה בין 3,800 ל-7,600 דולר, בעוד שהתקנת תנור עולה בין 2,800 ל-6,800 דולר. החלפה או התקנה של משאבת חום עולה בין 4,200 ל-7,500 דולר, בעוד שהחלפת תעלות ופתחי אוורור עולה בין 500 ל-2,100 דולר.
החלפת מכשירי חשמל היא תהליך הכרחי, אם כי לפעמים מסובך, של היפוך בית. בעוד שהשארת מכשירי חשמל כפי שהם עלולה להשאיר קונים פוטנציאליים מאוכזבים, הגזים עם שדרוגים עלולה להשאיר פחות מקום לרווח.
עלות המכשירים נע בין 200 ל-10,000 דולר, אם כי מספר זה יכול לעלות עם מותגים יוקרתיים. זה חכם להוציא יותר על מכשירי החשמל שהקונים הכי מבחינים בהם, כמו כיריים ומקררים, ולהיות צנוע יותר (מבלי להיות זול) במדיחי כלים או מכונות כביסה.
עבור דגמי מכשירים בסיסיים או מוזלים, סנפירים יכולים לצפות לשלם בין 100 ל-2,000 דולר. עבור דגמים יוקרתיים, טווח המחירים גדל בין 300 ל-5,000 דולר. מכשירי Energy Star עולים בין 200 ל-3,500 דולר, בעוד שמכשירים מובנים מותאמים מתחילים ב-1,000 דולר ויכולים להתקרב ל-10,000 דולר כל אחד. אבל כשהם הגיוניים בעיצוב, מכשירי חשמל יקרים יכולים לעזור להשיג את הדולר העליון מהקונה.
כאשר סנפירים עובדים עם מספר קבלנים, ישנם מספר טווחי מחירים שונים שעלויות העבודה יכולות ליפול אליהם. באופן כללי, עלויות העבודה עבור שיפוץ בתים נופלות בדרך כלל בין 20 ל-150 דולר לשעה. ניתן לצמצם את הטווח הזה לפי מקצוע כדי שיהיה קל יותר לצפות עלויות.
ליתר דיוק, דמי האדריכל נעים בין 125 ל-250 דולר לשעה, בעוד שמעצבי פנים גובים בין 50 ל-200 דולר לשעה. מטבחים יכולים לעתים קרובות להפיק תועלת ממומחה שיכול לשקול פונקציונליות ועיצוב, ולכן השקעה במעצב מטבחים יכולה להיות בחירה נבונה. מקצוענים אלה נוטים לגבות בין $65 ל-$250 לשעה.
ציירים גובים 20 עד 50 דולר לשעה, בעוד שתעריפי האינסטלטור נעים בין 45 ל-200 דולר לשעה. חשמלאים גובים בין 50 ל-100 דולר לשעה, ותשלום שעתי של טכנאי HVAC יכול לנוע בין 50 ל-150 דולר. בכל הנוגע לעלות שיפוץ החוץ של הבית, עמלות מעצבי נוף נעות בין 50 ל-150 דולר לשעה.
המיקום של הבית יכול להשפיע רבות על העלות הכוללת שלו להעיף. למעשה, בתים ששופצו באזור מאוכלס בצפיפות יכולים לעלות עד 40 אחוז יותר להעיף מאשר בתים באזורים כפריים יותר.
עבור סנפירים שקונים לפי מיקום, הנה כמה מספרים שכדאי לזכור. בתים שהפכו בג'קסונוויל, פלורידה, הם הזולים ביותר, בעלות של 15 עד 60 דולר למטר מרובע. בתים בפיניקס, אריזונה; לוס אנג'לס, קליפורניה; ודנבר, קולורדו, כולן נופלות בטווח של 20 עד 100 דולר למטר מרובע להעיף. לבסוף, בתים ביוסטון, טקסס; העיר ניו יורק; ולסן פרנסיסקו, קליפורניה, לכולם יש את עלויות השיפוץ הגבוהות ביותר. בממוצע, בתים במקומות אלה עולים בין 25 ל-150 דולר למטר מרובע להעיף.
הערה אחרונה, המיקום לבדו אינו מספיק כדי לקבוע אם היפוך הוא השקעה טובה או לא. משקיעים צריכים גם לזכור שבתים הממוקמים באזורים צפופים יותר, למרות שהם יקרים יותר להעיף, נוטים גם להימכר במחיר גבוה יותר מאשר בתים באזורים פחות מאוכלסים במדינה.
עלויות מכירה, או עלויות סגירה, הן גורם נוסף שכדאי לזכור בעת היפוך בית. עלויות נוספות אלו כוללות מיסי העברה, ארנונה, ביטוח רכוש, עמלות חברת בעלות וביטוח בעלות.
ככלל אצבע, סנפירי בית יכולים לצפות שעלויות המכירה ישוות לכ-2% עד 5% ממחיר המכירה הסופי של הבית. ניתן לנהל משא ומתן על עלויות מכירה, וזה חכם עבור סנפירים לנסות, שכן עלויות המכירה יכולות לחתוך ברווחים הן בעת רכישת הבית והן בעת מכירתו. במקרים רבים, רק הקונה משלם עלויות סגירה. אבל ישנם תרחישים שבהם ייתכן שהמוכרים יצטרכו לשלם גם חלק מהעלויות הללו. מי משלם את מה שנקבע בחוזה המכירה, לא בשולחן הסגירה, אז סנפירים שמחפשים למזער את עלויות המכירה שלהם ירצו להיות בטוחים שהפריטים האלה מוגדרים בבירור בחוזה.
צילום: istockphoto.com
העלויות והשיקולים הנוספים הבאים אינם חלים על כל סיבוב ביתי. אבל המשקיעים עדיין צריכים להיות מודעים אליהם כדי להימנע מהפתעות בזמן שהם עוברים את ציר הזמן של השיפוץ שלהם.
ישנן כמה דרכים שונות לממן היפוך בית; זה לא נדיר שמשקיע ותיק יוכל לשלם מזומן עבור בית ולהימנע מעלויות ועמלות נוספות. אבל עבור סנפירים חדשים או אלה שלוקחים בית ששווה יותר ממה שהם מוכנים או מסוגלים לשלם במזומן, הלוואה מבוססת נכסים היא בדרך כלל התשובה.
ה ההלוואות הטובות ביותר עבור היפוך בתים הם לטווח קצר ומובטחים בנכס, לרבות רכוש. בדרך כלל קל יותר לזכות בהלוואה מבוססת נכסים מכיוון שהביטחונות משמשים כביטחון למלווה. אבל האזהרה היא ששיעורי הריבית לרוב גבוהים מההלוואות הבנקאיות המסורתיות, כאשר רוב ההלוואות מבוססות הנכסים נושאות אפר (אחוז שנתי) של 9% עד 15%. למרות שיעורי הריבית הגבוהים, סנפירים רבים עדיין נוהרים להלוואות מבוססות נכסים על פני אלה מסורתיות, מכיוון שהבנקים אינם ששים לממן הטלות בשל הסיכון הכרוך בכך.
לא משנה סוג ההלוואה, סנפירים צריכים תמיד לשקול את שיעורי הריבית כאשר מעריכים את פוטנציאל הרווח בהיפוך.
כשמדובר בהיפוך בתים, כמעט תמיד נדרש אישור. למעשה, בעל הבית יכול לצפות לצורך במספר אישורים לפני שההיפוך יכול להתחיל. אישור שניתן על ידי רשויות השלטון המקומי, הוא אישור רשמי המאפשר להמשיך בפרויקט שיפוץ בית. ניתנים היתרים כדי להבטיח שפרויקטים מבוצעים בצורה בטוחה ועומדים בתקנים המקומיים, שכן אפילו קבלנים מנוסים יכולים לעשות טעויות. בתים המשופצים כדי להתהפך צריכים לקבל אישורים לעבודה הנעשית כדי לוודא שהם עומדים בקוד ובתקני הבטיחות העדכניים.
כאשר מתמודדים עם היפוך בית, משקיעים יכולים לצפות לשלם בין 400 ל-1,800 דולר בממוצע עבור היתרים. קבלנים עשויים לכלול את עלות השגת ההיתרים בהצעת הפרויקט שלהם, מה שיכול להיות משימה אחת פחות עבור סנפיר ביתי לדאוג.
להעיף בית? תעשה את זה נכון בפעם הראשונה
קבל את העזרה המקצועית שאתה צריך. קבל הערכות פרויקט בחינם וללא התחייבות מקבלנים, אדריכלים, חשמלאים ועוד בקרבת מקום.
חלק מהדפים הביתיים כוללים שינויים בפנים בלבד, בעוד שאחרים מתמקדים בעיקר בחוץ. הרבה הם שילוב של שני האזורים, כאשר כל חלל כרוך בעלויות שיפוץ ממוצעות שונות.
סנפירים יכולים לצפות שעבודות חיצוניות יעלו בין 5,000 ל-15,000 דולר בממוצע, בעוד שהעלות עבור שדרוגים פנימיים תלויה במידה רבה בסוג החלל. לדוגמה, עדכון חדר שינה עולה בסביבות 5,000 דולר, בעוד ששיפוץ מטבח עולה בין 30,000 ל-60,000 דולר.
תוספת בית יכולה להיות תוספת יקרה עם טווח טיפוסי של $22,500 עד $80,100. אבל לפני שמסכים או מתעלמים מתוספת, סנפירים צריכים לדעת שהם יכולים להיות סבירים כמו $5,000 או יקרים כמו $150,000. העלות הסופית תלויה בגודל התוספת, בחומרים שנבחרו ולמה ישמש החלל.
לדוגמה, תוספת מטבח צפויה לעלות יותר מתוספת חדר שינה. מטבח הוא באופן מסורתי גדול יותר בגודלו, יש בו מכשירי חשמל ויותר גימורים, והוא כולל אינסטלציה ושקעים יקרים יותר בהשוואה לחדר שינה בסיסי ללא חדר רחצה צמוד.
היפוך מוצלח מערב קבלנים, ובדרך כלל לא מעט סוגים שונים. לדעת למה לצפות שכל זן יגבה בעבודות לידה יכול לעזור לשמור על ירידה בתקציב. יש לציין כי לא כל היפוך ידרוש סיוע של כל סוג של קבלן המפורט להלן, אך להסתדר עם קבלן כללי בלבד היא נדירה גם כן.
קבלן כללי הוא מי שלוקח על עצמו את האחריות לפקח על פרויקט בנייה. אדם זה עובד לרוב עם קבלני משנה ודואג שהכל יתבצע לפי לוח זמנים.
קבלן כללי להיפוך בתים יוודא שהעבודה תבוצע לפי המפרט על ידי פיקוח על כל היבט של הפרויקט. הם יוודאו שכל השיפוצים הנדרשים יתבצעו ושהם יסתיימו בזמן. עמלות קבלן כללי מסתכמות בדרך כלל בין 10% ל-20% ממחיר הפרויקט הכולל.
לא כל כפכפי הבית דורשים את שירותיו של אדריכל. אבל לפני שמחליטים ללכת על זה לבד, סנפירים צריכים לשקול כמה דברים. לאדריכלים יש הבנה כיצד בניינים עובדים ומה נחוץ להיפוך בית. הם יכולים גם לעזור עם חוקי בנייה ותקנות אחרות. לפעמים, כדאי להזמין אדריכל להיפוך בית רק בשביל השקט הנפשי שהם יכולים לספק במהלך היצירה והיישום של עיצוב. בממוצע, אדריכלים גובים בין 125 ל-250 דולר לשעה.
מהנדס מבנים הוא איש מקצוע המוסמך לתכנן, לבדוק ולפקח על בניית מבנים. תפקידו של מהנדס מבנים הוא לסקור את עבודתם של מהנדסים אחרים ולתכנן מבנים בטוחים ומאובטחים. מהנדס מבנים עשוי להידרש להיפוך בית אם יש בעיות מבניות בנכס שצריך לטפל בהם, או אם הסנפיר רוצה להפיל קיר נושא עומס או מתכנן חיבור. בממוצע, שירותיו של מהנדס מבנים להיפוך בית עולים בין 350 ל-900 דולר.
מעצבי פנים הם אנשי מקצוע שמעצבים את הפריסה והסגנון של חללי פנים המשמשים למגורים, לעבודה או לפעילויות אחרות. אנשי מקצוע אלה יכולים לעזור בכל ההיבטים של היפוך בית ויכולים לעזור לסנפיר להחליט על הפריסה הטובה ביותר עבור החלל ולאחר מכן לספק תוכנית עיצוב. הם יכולים גם לעזור לקבוע אילו רהיטים לקנות כדי למלא כל חדר וכיצד לסדר אותם כראוי.
מעצבים אלה יכולים גם לעזור לסנפירי הבית להחליט על פלטת הצבעים הטובה ביותר לחלל ולשלב צבעי צבע כדי ליצור אווירה מזמינה שעוזרת לבית להימכר במהירות האפשרית. שימוש בשירותיו של מעצב פנים הוא רק אחד מני רבים טיפים להעלאת ערך הבית.
מעצבי פנים הם לא רק לעשירים; בתים בכל הסגנונות וטווחי המחירים יכולים ליהנות ממגע של מעצב. הם מציעים תעריפים לשעה נמוכים עד $50, אם כי חלקם גובים עד $200 לשעה.
כל מומחה שאתה צריך כדי להפוך בית בהצלחה, בקצות אצבעותיך
קבל הערכות פרויקט בחינם וללא התחייבות מקבלנים, אדריכלים, חשמלאים ועוד בקרבת מקום.
מעצב מטבחים הוא אדם שמעצב את הפריסה ומשפר את תפקוד המטבח, מבטיח שהמטבח יהיה פונקציונלי ואסתטי לאחר השלמת היפוך. תהליך העיצוב כולל קביעה באילו מכשירים להשתמש, היכן למקם אותם וכיצד למקסם את הפוטנציאל של החלל.
מעצב מטבחים עשוי גם לעזור לסנפירים לבחור חומרים למטבח שלהם, כגון משטחים, משטחים אחוריים, ארונות, ריצוף וגופי תאורה. תהליך התכנון יכול להימשך בין יומיים למספר שבועות תלוי עד כמה הפרויקט מסובך. סנפירים צריכים להיות מוכנים לשלם בין 65 ל-250 דולר לשעה עבור שירותיו של מעצב מטבחים.
אינסטלטורים הם תמיד מבוקשים, אבל הם מבוקשים במיוחד עבור סנפירים לבית. אינסטלטור הוא בעל מקצוע המתמחה בהתקנה ותחזוקה של צינורות המובילים מים, גז, ביוב ונוזלים אחרים דרך הבית. בדרך כלל הם מאומנים לעבוד עם סוגים שונים של חומרי צינור כגון נחושת, פלדה, PVC וברזל יצוק.
אינסטלטור יכול להתקין כיורים, שירותים, אמבטיות ומקלחות. הם גם מתקינים מכשירי חשמל כמו מדיחי כלים, מכונות כביסה ומייבשים. אם בבית כבר יש מכשירים פונקציונליים ואטרקטיביים, אינסטלטור יכול לבצע כל עבודת תחזוקה הנדרשת עליהם ולחסוך סנפיר לא מעט בתקציב שלו. שרברבים גובים בין 45 ל-200 דולר לשעה.
חשמלאי הוא אדם המתמחה בהתקנה, תחזוקה ותיקון של מערכות חשמל, תאורה וחיווט. האם חשמלאי הוא קבלן חשוב שיש לקחת בחשבון בעת היפוך בית? כן בהחלט. עבודת חשמל היא אחד ההיבטים החשובים ביותר בהיפוך בית. חשמלאי יכול לעזור לוודא שהבית עומד בקוד ובטוח עבור כל הבעלים העתידיים. בבתים ישנים, זה לא נדיר שסנפירים צריכים לשלם את עלות לחיווט מחדש של הבית. חשמלאי יכול לעזור בזה.
חשמלאים יכולים לסייע גם בכל בעיה חשמלית שצצה במהלך תהליך השיפוץ. פליפרים יכולים לצפות לשלם בין 50 ל-100 דולר לשעה עבור חשמלאי.
טכנאי HVAC הוא איש מקצוע המתמחה במערכות חימום, אוורור ומיזוג אוויר. לעתים קרובות הם נקראים לאבחן ולתקן מערכות אלו. במיוחד אם הבית נותר ריק לזמן מה, השירותים שלהם נדרשים בדרך כלל להיפוך בית.
מערכת HVAC היא אחד החלקים החשובים ביותר בכל בית. בעת היפוך בית, טכנאי HVAC יכול לוודא שמערכת החימום והקירור תקינה. הם יכולים גם לזהות בעיות במערכת ולוודא שהיא עומדת בקוד. בממוצע, טכנאי HVAC גובה בין $50 ל-$150 לשעה.
נגר הוא מעין אובדן מקצוע. כשמדובר בהיפוך בתים, נגרים יכולים לבנות, לתקן ולהתקין מסגרות בניין. נגרים הם מומחים בעבודה עם עץ, אבל הם לא מכירים חומרי בנייה נפוצים אחרים.
כאשר שוכרים נגר לשיפוץ בית, סנפירים יכולים לצפות לשלם בין 35 ל-100 דולר לשעה. העלות הסופית תלויה בניסיון של הנגר ובמידת המפורטת של העבודה. לדוגמה, סביר להניח שהעלות לשעה כדי שהנגר יוסיף מסגרות לארון תהיה משתלמת יותר מהתקנת יחידת בידור מגולפת מובנית.
ציור אינו פשוט כפי שהוא נראה. כשצריך לצבוע בית שלם, שכירת צוות מקצועי שיוכל לדפוק את העבודה תוך יום או יומיים שווה את ההשקעה. רוכשי בתים ממהרים להבחין בעבודות צבע פגומות או בטפטוף על הרצפה, ולכן צביעה היא לא תמיד העבודה הטובה ביותר עבור צייר חסר ניסיון לקחת על עצמו.
כמו כן, אם יש צורך לצבוע את החלק החיצוני של הבית, זו משימה שעדיף להשאיר למקצוענים. זו עלולה להיות עבודה מסוכנת ללא הציוד והכלים המתאימים. כאשר משלמים עבור צייר, סנפיר יכול לצפות לשלם בין 20 ל-50 דולר לשעה.
סנפירי בית חדשים לרוב מזרימים את התקציב שלהם לתוך הפנים של הבית, ושוכחים שהקונים רוצים שהחוץ יתאים. העסקת מעצב נוף פירושה שניתן לעצב גינות וחללים חיצוניים כך שיחזיקו מעמד לאורך שנים, ולא רק ייראו טוב לבית פתוח.
מעצבי נוף רבים גובים על ידי הפרויקט, אשר ישתנה בהתאם למצב הנוכחי של מרחב חיצוני, בין אם אפשר להציל משהו, ועד כמה מסובך סנפיר רוצה שהנוף יהיה לִהיוֹת. אבל עבור צרכי גינון בסיסיים, רוב הקבלנים גובים לפי שעה. סנפירים יכולים לצפות לשלם בין 50 ל-100 דולר לשעה עבור מעצב נוף.
כאשר קונה מתכוון לקנות בית כדי להעיף אותו, זה חכם לערוך בדק בית לפני חתימה על חוזה. אבל עבור חלק מהמתקן, בדיקות אסורות. כאשר קונים בית הפוך, הרוכשים יידרשו כמעט תמיד לעבור בדק בית לפני שלהם ניתן להבטיח משכנתא, ורבים מבקשים שהמוכר יכסה את העלויות הנלוות במסגרת החוזה.
אז בין אם במהלך הרכישה הראשונית, במהלך המכירה, או לפעמים שניהם, סנפירים יכולים למצוא את עצמם משלמים את החשבון עבור בדיקה. וכאשר מדובר בבדיקות עם מכירת כפכפים, אלו שחתכו פינות או דילגו על שימוש בקבלן יכולים למצוא את עצמם עם הגב אל הקיר עם שדרוגים ושיפוצים לא מאושרים שצריכים להיות מחדש.
בדק בית יכול לחסוך לסנפירים הרבה כאבי ראש ולעיתים שוות כל שקל. העלות הממוצעת הלאומית לבדיקת בית היא 341 דולר, עם טווח טיפוסי של 280 עד 401 דולר.
צילום: istockphoto.com
היפוך בית הוא מושך, אבל זה לא מתאים לכולם. הכרת היתרונות והחסרונות הבאים של היפוך בית יכולה לעזור למישהו להחליט אם כדאי לו לצלול לצורה זו של השקעות נדל"ן או לא.
לאלו שלומדים כיצד לבצע היפוך בפעם הראשונה, שאלה נפוצה נוטה לצוץ: האם עליהם להתמודד עם היפוך בית בעצמם או לבזבז את הכסף כדי לשכור איש מקצוע?
סנפירי בית, במיוחד אלה שרק נכנסים לעסק, עשויים להזדקק לשינוי נקודת המבט שלהם לגבי שכירת קבלנים עבור הסיבוב שלהם. במקום לראות בקבלנים עלות נוספת או חלק מהפאזל לניהול, סנפירים ירצו לראות במקצוענים האלה נכסים לפרויקט היפוך בית. לא רק שהם יכולים לחסוך כסף לסנפן, אלא שהם גם יכולים לעזור לסנפן להרוויח יותר בטווח הארוך. יש לכך מספר סיבות.
ראשית, יש משאבים לשקול. קבלנים מביאים את הכלים, הצוותים והידע שלהם. זה יכול להיות יקר ולגזול זמן עבור סנפיר להשיג את הציוד, שעות העבודה והידע הנחוצים לפרויקט מבלי שזה יאכל את התקציב שלו.
לאחר מכן, יש לקחת בחשבון בטיחות. אנשי מקצוע מבינים כיצד לנווט בעבודות מסוכנות, בין אם מדובר בחומרים מסוכנים, בחשמל או במכונות כבדות. טירון עשוי לחשוב שתשלום למקצוען כדי לחסוך שעות עבודה יקצץ בתקציב שלו, אבל ייתכן שהוא לא ייקח בחשבון חשבונות רפואיים פוטנציאליים עקב תאונה. מלבד הסיכון האישי, פרויקטים רבים של שיפוץ הבית דורשים למעשה איש מקצוע שיתמודד איתם מבחינה משפטית. המשמעות היא שניסיון לחסוך במזומן בסיבוב עלול לגרום לקנסות או קנסות.
לבסוף, סנפירים צריכים לשקול אסתטיקה כאשר מנסים לחתוך קבלנים מהסגל שלהם. בהתאם לתחום המומחיות שלהם, קבלנים צבעו מאות קירות, התקינו מאות צינורות או חיוו מאות שקעים. הם יודעים לא רק איך לעשות משהו אלא איך לגרום לו להיראות טוב ולתפקד היטב. רוכשי בתים שמים לב לדברים האלה, מה שאומר שהתמודדות עם יותר מדי פרויקטים בעצמם יכולה לעזוב סנפירים בלית ברירה לקבל הצעה נמוכה יותר מקונים מאוכזבים או אפילו גרוע מכך, ללא הצעות בכלל.
אמנם זה נכון מבחינה טכנית שקבלנים יעלו את העלות של היפוך בית, אבל הם גם נותנים יד כדי לוודא שהפרויקטים נשארים במסלול, חוסך סנפירים מעלויות מיותרות הנגרמות כתוצאה מזמן ארוך פּרוֹיֶקט. הם יוודאו שהעבודה נעשית בבטחה, ויגנו על סנפיר חסר ניסיון מאסון. ולבסוף, הם יבטיחו שהכל יעבוד טוב ויראה נהדר בו זמנית. רוכשי דירות מבחינים בעבודה שנעשתה היטב ולכן מוכנים יותר לשלם את הסכום הגבוה ביותר. זו הסיבה שלמרות שבהחלט אפשרי עבור סנפיר להתמודד עם כמה פרויקטים קטנים של עשה זאת בעצמך פה ושם בהיפוך, קבלנים יהיו מעורבים כמעט בוודאות בתהליך ההיפוך.
בית היפוך 101: אל תעשה עשה זאת בעצמך מה שאתה לא יודע
קבל את העזרה המקצועית שאתה צריך. קבל הערכות פרויקט בחינם וללא התחייבות מקבלנים, אדריכלים, חשמלאים ועוד בקרבת מקום.
אין ספק שהיפוך בית יכול להיות משימה יקרה. למרבה המזל, יש הרבה טריקים של סנפירי בית ותיקים מכירים כדי לחסוך בעלויות היכן שהם יכולים מבלי להתפשר על ערך או שלמות הבית. בעת תכנון תקציב, זכור את העצות הבאות לחיסכון בעלויות.
צילום: istockphoto.com
פרויקט היפוך בית יכול לערב צוות גדול של קבלנים; קבלן אחד לא מנוסה או לא מוסמך יכול לזרוק פרויקט שלם. כדי להבטיח שצוות מורכב רק מהקבלנים הטובים ביותר בתחומם, סנפירי בתים יכולים לשאול שילוב של השאלות הבאות לכל קבלן שנבחן להעיף. סניפים פוטנציאליים ירצו גם לזכור שמומלץ לפנות ליותר מקבלן אחד לכל פרויקט.
כמה עולה להפוך בית? עלויות שיפוץ הבית הם שונים עבור כל בית, אבל היפוך בית יכול להיות עסק רווחי. למרות שבהחלט ישנם סיכונים כרוכים בכך, עבודה עם מגוון קבלנים היא הדרך הטובה ביותר להישאר במסלול ובמסגרת התקציב. לאלו שעדיין לא בטוחים לגבי עסק החזרת הבית, השאלות והתשובות הבאות עשויות לעזור להנחות אותם לקראת החלטה.
תוכניות היפוך בית פופולריות לא תמיד משקפות במדויק את הרווחים בהיפוך הבית. כך כמה באמת מרוויחים סנפירי בית? זה תלוי. ברוב המקרים, סנפיר לבית צריך לשאוף לרווח של 10% עד 20% מערך הבית לאחר תיקונים, אבל זה יכול להשתנות בהתאם לשוק ולפרויקטים שהושלמו.
כאשר מודדים הצלחה, סביר להניח כי סנפירי בית יחשבו שרווח של 10 אחוז הוא הצלחה, אם כי בקנה מידה נמוך יותר. כיס רווח של 20 אחוז נחשב מעל לאחוז מעל הממוצע, אשר מושג בדרך כלל על ידי מזל עם מתחילים או ניסיון עם ותיקים.
אפשר להעיף בית עם 10,000 דולר בלבד, אבל זה גם אתגר. זה סכום נמוך של הון כדי לבצע את העבודה. אבל עם קצת יצירתיות, קצת מזל וטונה של גריז מרפקים, אפשר להפוך בית לרווח עם 10,000 דולר בלבד. סנפירי בית עם תקציב נמוך יותר צריכים לצפות לעשות הרבה מהעבודה בעצמם, לבחור חומרים בהתבסס על מחיר על העדפה, ולהיות סלקטיביים עם הפרויקטים שהם רואים כחיוניים ב- לְהַעִיף.
כלל ה-70 אחוז עוזר לסנפירים לבית לקבוע את המחיר הגבוה ביותר שהם יכולים לשלם עבור נכס להשקעה מבלי להסתכן ברווח. המשוואה הפשוטה היא ערך לאחר התיקון של הבית (ARV) כפול 70 אחוז; אם לא ניתן להבטיח נכס להשקעה במספר זה או מתחתיו, יש מעט מדי שולי רווח מכדי לקחת את הסיכון בסיבוב.
זה קריטי עבור סנפירים פוטנציאליים לזכור שכלל 70 אחוז הוא רק כלל אצבע כללי. תמיד יהיו חריגים לכלל, והיכולת לזהות הזדמנויות ייחודיות או דגלים אדומים המבטלים את כלל 70 האחוזים דורשת ניסיון.
ישנם מספר משתנים שמשפיעים על התשובה לשאלה, והאמת היא שמספר הבתים שמשקיע יכול להעיף בשנה תלוי בנסיבות הייחודיות של כל אדם. גורמים כמו כספים, הזדמנויות השקעה, והאם זו עבודה במשרה מלאה או הופעה צדדית, כולם נכנסים לתמונה. לשם התייחסות, סנפיר בית ממוצע במשרה מלאה יכול לשפץ ולמכור בין שניים לשבעה בתים בשנה קלנדרית.
בהחלט! היפוך בתים יכול להיות השקעה נבונה ומשתלמת. אבל זה לא אומר שהתמורה מובטחת, וזה בהחלט לא קל להשגה. האמת היא שהיפוך בתים הוא סיכון, והפוטנציאל לשבור או אפילו להיכנס לחובות תמיד על השולחן. לכן תמיד מומלץ לסנפן בית לעבוד עם צוות מנוסה כדי להעלות את הסיכוי להצלחה.
ציר הזמן של כל פליפ הוא ייחודי, אבל סנפירי בית בדרך כלל מבלים מינימום של 6 עד 12 שבועות בקנייה והיפוך בית. אבל אם חלק כלשהו בתהליך מתעכב, אפקט דומינו יכול להאריך במהירות את ציר הזמן הזה. זה גם לא נדיר שפרויקטים גדולים יותר לוקחים כמה חודשים להשלמתם.
מקורות: אנגי, HomeAdvisor (1 ו 2),מדריך הבית, פורבס,התאמה לעסקים קטנים, כסף חדש
לא רוצה לעשות את זה בעצמך?
קבל הערכות חינם וללא התחייבות מקבלנים כלליים מורשים בקרבתך.