צילום: istockphoto.com
סביר להניח שבעלי בתים רבים מכירים את הרעיון לפדות את ההון העצמי בביתם כדי לשלם עבור דברים כמו שיפורים בבית או חשבונות רפואיים בלתי צפויים. למעשה, ישנן מספר אפשרויות בכל הנוגע להוצאת הון עצמי מהבית שלך, כולל קווי אשראי להון עצמי, מימון מחדש של מזומנים והלוואות להון עצמי. ברגע שבעלי בתים יודעים שיש להם מספיק הון עצמי כדי לזכות בהלוואת בית או קו אשראי, הם יצטרכו לבצע סדרה של שלבים כדי לקבוע איזו, אם בכלל, מבין האפשרויות הללו היא הטובה ביותר עבורם מַצָב. המשך לקרוא כדי ללמוד כיצד להוציא הון עצמי מהבית שלך.
האם אתה תוהה כיצד להוציא הון עצמי מהבית שלך? בעלי בתים יצטרכו קודם כל להיות מודעים לכך שלא לכולם יהיה מספיק הון עצמי בביתם כדי לזכות בהלוואת בית או קו אשראי. המלווים בדרך כלל דורשים שלבעלי בתים יהיו לפחות 15 עד 20 אחוז הון עצמי בביתם כדי שיוכלו ללוות ממנו. בעלי בתים יראו עלייה בהון העצמי שלהם כאשר הם משלמים את המשכנתא שלהם או כאשר ערך ביתם עולה. שיפורים בבית יכולים גם לבנות הון עצמי בבית. יהיה חשוב לבעלי בתים לעבוד עם מלווה כדי לקבוע כמה הון עצמי יש להם והאם זה מספיק כדי לזכות בהלוואה, מימון מחדש או קו אשראי. למלווים שונים עשויים להיות גם דרישות שונות ליחס הלוואה לערך (הסכום שנלווה כנגד ערך הבית) שעלולות להשפיע על האם בעל הבית יכולים ללוות מהון הבית שלהם, לכן חשוב לבעלי בתים לבדוק עם מלווה המשכנתאות הנוכחי שלהם או לחפש בסביבה כדי לברר מה הדרישות הללו הם.
אז איך מוציאים את ההון העצמי מהבית? בעלי בתים צריכים להיות מודעים לכך שלקיחת הלוואות מההון העצמי של ביתם עלולה להאריך את תקופת ההלוואה במקרים מסוימים, כלומר הם ישלמו תשלומי משכנתא לפרק זמן ארוך יותר. משכנתא שנייה, שהיא מונח נוסף להלוואת הון דירה, יכולה להוסיף תשלום חודשי שני על תשלום המשכנתא הנוכחי. בעלי בתים ירצו להיות נוחים לקחת על עצמם את הנטל הכלכלי הנוסף הזה. הון בית קווי אשראי ו הלוואות להון דירה השתמש בבית כערובה כנגד ההלוואה, מה שאומר שבעל בית עלול לאבד את ביתו אם לא יבצע תשלומים בזמן.
צילום: istockphoto.com
לפני הגשת בקשה לכל סוג של הלוואת הון עצמי לבית, בעל בית צריך לקבל מושג טוב בשביל מה הם צריכים את הכסף. הלוואת הון דירה היא שכיחה סוג הלוואה לשיפוץ בית שבעלי בתים משתמשים בהם כדי לשלם עבור שדרוגים או תיקונים בביתם. התמורה מהלוואת הון לבית יכולה לשמש למימון פרויקטים שעלולים להעלות את ערך הבית, ולאפשר לבעל הבית להחזיר חלק או את כל הכסף שנלווה כנגד ההון העצמי של ביתו.
עם זאת, מימון שיפורים בבית אינו השימוש היחיד להון העצמי של בעל הבית; הם יכולים להשתמש בו כדי לשלם עבור מגוון דברים. חלק מבעלי בתים עשויים להשתמש בכסף כדי לשלם חובות בריבית גבוהה, לשלם עבור לימוד לעצמם או לבן משפחה, או לשלם חשבונות רפואיים בלתי צפויים. אם בעל הבית שקל אפשרויות פיננסיות אחרות וגילה שרובן מגיעות עם ריביות גבוהות או הלוואה ארוכה יותר תנאים, הם עשויים לקבוע ששימוש בהון הביתי שלהם מסיבות אלו עשוי לחסוך להם כסף בריבית ולהיות הטוב ביותר שלהם אוֹפְּצִיָה.
כדי להתחיל בתהליך, בעל בית ירצה לקבוע כמה הון עצמי יש לו בביתו. הדרך הקלה ביותר לעשות זאת היא לדבר עם מלווה משכנתאות. בעלי בתים יכולים גם לחשב כמה הון עצמי יש להם על ידי הפחתת הערך המשוער של ביתם מיתרת המשכנתא הנוכחית שלהם. כדי לקבל את האחוז, בעל הבית יצטרך לחלק את יתרת ההלוואה בערך השוק הנוכחי ולהכפיל אותה ב-100. לדוגמה, אם בית שווה 300,000 $ בשוק הנוכחי ויתרת המשכנתא של בעל הבית היא 120,000 $, לבעל הבית יהיה 40 אחוז הון עצמי בביתו.
כדי למצוא את יתרת המשכנתא הנוכחית שלהם, בעלי בתים יכולים להסתכל על הצהרת המשכנתא החודשית שלהם או לבדוק את חשבונם באינטרנט. ייתכן שבעלי בתים ירצו גם שסוכן נדל"ן יספק ניתוח שוק של ביתם לפני תחילת תהליך ההלוואה כדי לברר מהו שווי השוק הנוכחי של ביתם.
לשלב זה, ייתכן שבעלי בתים ירצו לעבוד עם המלווה הנוכחי שלהם, שיוכל להדריך אותם בתהליך כיצד למשוך הון עצמי מהבית. המלווה יכול לעזור להם לקבוע אם הם זכאים להלוואת בית. הם יכולים גם לומר לבעל הבית אם ההון העצמי של הבית שלהם הוא מעל הסף ליכולת לפדות את ההון העצמי הזה, שהוא בדרך כלל 15 עד 20 אחוזים.
המלווה יכול גם לומר לבעל הבית אם הם זכאים להלוואת בית על סמך גורמים אחרים ולעזור להם לקבוע את הדרך הטובה ביותר להוציא הון עצמי מהבית. לדוגמה, למלווים יש לרוב דרישות אחרות לזכאות להלוואה, כולל ציון אשראי טוב ויחס חוב להכנסה נמוך. אם המלווה הנוכחי שלהם לא יאשר הלוואת הון בית, בעלי בתים יכולים לחפש ולבדוק עם מלווים אחרים כדי לראות אם הם זכאים לפי דרישות אחרות של מלווים.
בעלי בתים יכולים ללוות כנגד ההון העצמי של הבית שלהם עד ליחס הלוואה לשווי משולב, שהוא בדרך כלל עד 85 אחוז. המשמעות היא שיחד, סכום המשכנתא וסכום ההלוואה הרצוי אינם יכולים לעלות על יותר מ-85 אחוז מערך הבית.
לדוגמה, 85 אחוז מבית ששווה $300,000 יהיה $255,000. אם בעל הבית חייב 120,000 $ על המשכנתא שלו, זה אומר שהם יכולים ללוות עוד 135,000 $ באמצעות הלוואת הון עצמי לבית. בעלי בתים יעבדו עם המלווה שלהם כדי לקבוע כמה הון עצמי יש להם בבית ואת כמות הכסף שהם יכולים ללוות, אשר יהיה תלוי בדרישות החוב להכנסה של המלווה.
עכשיו שלבעל הבית יש מספרים קשים, הם יכולים לקבוע כמה כסף הם רוצים למשוך מההון העצמי של ביתם. זה שהם מסוגלים ללוות סכום מסוים לא אומר שהם צריכים ללוות את כולו. בעלי בתים יצטרכו להחזיר את הסכום הזה עם ריבית, מה שעלול להוביל לתקופת הלוואה ארוכה יותר.
סכום הכסף הרב שבעל בית לווה מההון העצמי שלו יהיה תלוי במה הם מתכננים להוציא אותו. ככלל, בעלי בתים צריכים ללוות רק את סכום הכסף שהם צריכים עבור הפרויקט או החשבון שהם מיועדים לו. לדוגמה, אם בעל בית מתכנן להשתמש בהון העצמי של ביתו כדי להוסיף פאנלים סולאריים שעולים $20,000 עבור חומרים והתקנה, הם יצטרכו ללוות רק 20,000 דולר, גם אם ההון העצמי של ביתם גבוה מ- זֶה.
צילום: istockphoto.com
השלב הבא הוא שבעל הבית יבדוק את אפשרויות המימון שלו. ישנן שלוש דרכים עיקריות שבעל בית יכול ללוות כסף מההון העצמי של ביתו. הראשון הוא הלוואת הון בית, הפועלת על ידי תשלום לבעל בית סכום חד פעמי של מזומן מההון העצמי של ביתו. לאחר מכן, בעל הבית יחזיר את ההלוואה לאורך זמן על המשכנתא הקיימת שלו. א להלוואה לבית יש מספר יתרונות, כולל קל יחסית לזכות בה והצעת תעריפים נוחים.
האפשרות השנייה היא מסגרת אשראי של בית הון (HELOC), שעובד בצורה דומה מאוד. עם סוג זה של הלוואה, הכסף זמין עבור בעל הבית לשימוש לפי הצורך, ולא כסכום חד פעמי. ייתכן שבעל הבית יצטרך להשתמש רק בחלק מהכספים העומדים לרשותו, והם יבצעו תשלומים רק על סכום הכסף שהם למעשה לווים מקו האשראי במקום כל הסכום שנלווה עם הון עצמי של הבית לְהַלווֹת.
האפשרות השלישית היא מימון מחדש במזומן. מימון מחדש הוא כאשר בעל בית לוקח משכנתא חדשה לגמרי ומשתמש בה כדי לשלם את הישנה. עם אפשרות מזומן, בעלי בתים מקבלים תשלום מזומן מההון העצמי של ביתם, והסכום הנשאל מההון מתגלגל למשכנתא החדשה. תוהים בעלי בתים כיצד לקבל הלוואה לשיפוץ בית עשויים לשקול מימון מחדש במזומן כדי לסייע במימון פרויקט שיפוץ הבית שלהם.
צילום: istockphoto.com
חשוב לבעלי בתים להבין את כל המרכיבים של כל סוג הלוואה לפני שהם בוחרים. לדוגמה, אם הם זקוקים לתשלום חד פעמי כדי לשלם חשבון רפואי גדול ובלתי צפוי, הלוואת הון עצמי או מימון מזומן עשוי לעבוד בצורה הטובה ביותר. אם הם מעדיפים גישה לקו אשראי זמין ומתגלגל, קו אשראי ביתי עשוי להיות הטוב ביותר. בעל בית יכול לעבוד עם המלווה שלו כדי להשוות מימון מחדש במזומן מול הלוואת הון עצמי לבית או קו אשראי כדי לקבוע איזו אפשרות היא הטובה ביותר עבורם.
בעלי בתים ירצו גם לקבוע כיצד תשלומי ההלוואה ישתלבו בתקציב שלהם. קווי אשראי של הון ביתי או הלוואות להון עצמי מוסיפות תשלום נוסף על הקיים כבר תשלום המשכנתא, ובעל הבית יצטרך לוודא שיש לו מספיק מקום בתקציב החודשי שלו שלם את זה. מיחזור מזומן יביא לתשלום משכנתא בודד בכל חודש, אך סביר להניח שתשלום המשכנתא החדש יהיה גבוה יותר מתשלום המשכנתא המקורי או בעל טווחים ארוכים יותר. בעל הבית ירצה לוודא שהוא יכול לשלם את הסכום הגבוה הזה לפני שיתקדם עם מימון מחדש במזומן.
בעלי בתים ירצו לחפש עם מלווים שונים כדי למצוא את תנאי המימון המתאימים להם ביותר. מלווים שונים עשויים להציע ריביות שונות, תנאי הלוואה ועוד, ולכן קניות מסביב מאפשרות לבעלי בתים להשוות מספר אפשרויות בו-זמנית. חלק מהאתרים אפילו מאפשרים לאנשים להשוות ריביות זו לצד זו ממגוון מלווים.
עם זאת, ייתכן שבעלי בתים ירצו להתחיל בבדיקה מול המלווה הנוכחי שלהם כדי לראות אילו תנאי מימון ותעריפים זמינים. זה ייתן לבעל הבית קו בסיס להשוות אפשרויות אחרות מולו, וזה עשוי לחסוך כסף או להיות נוח יותר להישאר עם אותו מלווה. אם בעל בית בוחר להישאר עם המלווה הנוכחי שלו, הם עשויים לשאול האם המלווה מציע הנחת נאמנות או הנחות אחרות כאלה.
ברגע שלבעל בית יש מספר אפשרויות הלוואה להשוות, הוא יכול לבחור את ספק ההלוואה שיש לו את אפשרויות המימון הטובות ביותר עבורו. למלווה זה עשוי להיות הריביות הנמוכות ביותר או להיות מסוגל להציע את התנאים הנוחים ביותר, כגון יחס הלוואה לערך גבוה יותר עבור בעלי בתים שאין להם כל כך הון עצמי. שיעורים נוחים יותר יכולים להיות תשלומים חודשיים נמוכים יותר או תקופת הלוואה קצרה יותר.
ספקי הלוואות מסוימים עשויים גם להציע שיעורי משכנתא טובים יותר לבעל בית שבוחר במימון מחדש במזומן. חלק מספקי הלוואות עשויים להציע תנאים נוחים יותר מאשר המלווה הנוכחי של בעל בית על מנת להרוויח עסקים.
צילום: istockphoto.com
השלב הבא הוא שבעל בית ימלא את טופס הבקשה להלוואה שבחרו, דבר שספקים רבים יאפשרו להם לעשות באופן מקוון באמצעות פורטל מאובטח. בעלי בתים ירצו לוודא שיש להם מידע רלוונטי בהישג יד, כגון מספר הביטוח הלאומי שלהם, מס מידע, תלושי שכר, דפי בנק, מידע תעסוקה, ניירת משכנתא ופרטים על חובות שוטפים הַכנָסָה. המלווה עשוי גם להזדקק להוכחה של הכנסה נוספת אם רלוונטי, כגון כסף מהשכרות, פנסיה או מקורות אחרים. מלווה יצטרך לאמת את המידע הזה וייעץ ללווה לגבי המסמכים שהם יצטרכו לספק.
אם המלווה לא עשה זאת כבר, הם עשויים גם לבצע בדיקת אשראי במהלך תהליך הבקשה. מקובל שמלווים דורשים שלבעל בית יהיה דירוג אשראי באמצע שנות ה-600 ומעלה כדי להיות זכאי להלוואת בית. ציון אשראי חזק מראה שבעל הבית הוכיח את היכולת לשלם את חשבונותיו בזמן, מה שהופך את הלווה לפחות סיכון להלוות בעיני המלווה.
בדומה לסוגים אחרים של הלוואות דירות, ייתכן שבעלי בתים יצטרכו לשלם עמלות מסוימות בעת הוצאת ההון העצמי. לדוגמה, מימון מחזר מזומן מגיע בדרך כלל עם עלויות סגירה בדיוק כמו משכנתא חדשה לגמרי. עלויות סגירת המשכנתא נעות בדרך כלל בין 3 ל-6 אחוזים ממחיר הרכישה של הבית.
הלוואות להון בית וקווי אשראי להון ביתי מגיעים לרוב גם עם עלויות סגירה. אלה יכולים לכלול עמלות הערכה, עמלות דוח אשראי, עלויות ביטוח, עמלות הגשה, מיסים ודמי בעלות. עלויות הסגירה עבור סוגי הלוואות אלו יכולות להגיע בין 2 ל-5 אחוזים מסכום ההלוואה הכולל. באופן אידיאלי, בעלי בתים יכולים להיות מוכנים לשלם אותם על ידי הפרשת כספים לפני הסגירה. לחילופין, חלק מהמלווים יאפשרו ללווה לגלגל את עלויות הסגירה להלוואה החדשה כדי להחזיר אותן כחלק מתשלום המשכנתא החודשי.
צילום: istockphoto.com
לאחר שבעל הבית הגיש את הניירת שלו ויש לו הלוואה מאושרת, הם יסגרו את ההלוואה ויהיה להם גישה לכספים שלהם. אופן הפקדת הכספים הללו יהיה תלוי בסוג ההלוואה. הכסף מהלוואת בית או ממחזר מזומן מוחזר לבעל הבית בסגירה כסכום חד פעמי, ובעל הבית חופשי להשתמש בכסף איך שהוא רוצה.
קווי אשראי של הון ביתי פועלים כקו אשראי מסתובב שיש לבעל הבית לגשת אליו לפי הצורך. בעל הבית משלם על יתרת החוב בכל חודש, וסכום האשראי הזמין מתחדש, בדומה לכרטיס אשראי. תקופת המשיכה (הזמן שבו הלווה יכול להוציא כסף) היא לרוב עד 10 שנים או יותר. תקופת ההחזר מתחילה לאחר מכן ולרוב נמשכת 20 שנה. בעלי בתים יכולים ללוות כמה שפחות או כמה שהם רוצים עד למסגרת האשראי.
השלב האחרון הוא שבעל הבית יחזיר את ההלוואה. תקופת המשיכה בקו אשראי ביתי נמשכת למספר מסוים של שנים, במהלכן יידרש הלווה לבצע תשלומים בריבית בלבד. לאחר שתקופת ההגרלה תסתיים, בעל הבית יצטרך להחזיר את הסכום ללווה, בתוספת ריבית, בנוסף למשכנתא החודשית. בהלוואת בית, הסכום שנלווה מופקד לחשבון הבנק של בעל הבית, ואז ההחזר מתחיל זמן קצר לאחר מכן. התשלום החודשי הזה הוא בדרך כלל בנוסף לתשלום המשכנתא של בעל הבית.
עם מיחזור מזומן, בעל בית מחזיר את ההלוואה כחלק מהמשכנתא החדשה. לפיכך, תשלומי המשכנתא החדשה יהיו בדרך כלל גבוהים מתשלומי ההלוואה הישנה, מכיוון שהם מכסים את הסכום שנלווה כנגד ההון העצמי של הבית.
בעלי בתים שתוהים כיצד להוציא את ההון העצמי מהבית יכולים לבצע את השלבים הבאים, שיעזרו להם לחשב כמה הון עצמי יש להם בבית וכמה כסף הם יכולים ללוות. בעלי בתים יידעו גם איך כל סוג הלוואה עובד כך שהם לוקחים על עצמם סוג הלוואה שהכי נוח להם להחזיר.