צילום: istockphoto.com
עקרונות מסוימים מתקיימים בעת רכישת נכס להשקעה, בין אם אתה רוצה להיות איל נדל"ן או פשוט להשלים את ההכנסה שלך. רכישת דמי שכירות יציבים וזורמים שיכולים להעניק לך הכנסה פסיבית צפויה שנה אחר שנה צריכה להיות בראש הרשימה של איך לבחור נכס להשכרה. למרות שמשקיעים נוקטים גישות שונות כדי להשיג זאת, כללים ספציפיים נוטים לחול על כל ההשכרות. להלן הגורמים העיקריים.
צילום: istockphoto.com
"מיקום, מיקום, מיקום" הוא כנראה הבסיס החשוב והשחוק ביותר בקניית נדל"ן, במיוחד נכסים להשכרה. אתה רוצה להשקיע ב אֵזוֹר היכן שאנשים רוצים לגור כדי שתוכל לייצר שכר דירה שנתי חזק. זה אומר בדרך כלל קרבה למרכזי תעסוקה, תחבורה ובתי ספר טובים, ובא רמת פשיעה נמוכה שְׁכוּנָה. אם אתה קונה דירת נופש, הכללים משתנים. אלה בדרך כלל ליד מקומות תיירותיים או אזורים בעלי יופי טבעי גדול, כגון אגמים, חופים, אזורים כפריים או פארקי שעשועים.
קָשׁוּר: 9 דרכים שבהן השכנים שלך יכולים לשבש את מכירת הבית שלך
צילום: zumper.com
תזרים מזומנים הוא שם המשחק בכל הנוגע לבחירת נכסים להשכרה. עם זאת, יש דברים אחרים שיש לקחת בחשבון. אם תציב את תזרים המזומנים מעל הכל, אתה עלול להיתקל בהתעוררות גסה. שכונות זוכות לדירוג נכסים מא' ועד ד', וגם איכות הדיירים וגם ההכנסה נכללים בהחלטה. לשכונות ג' ו-ד', על הנייר, יש תזרים מזומנים מצוין כי הבתים זולים.
כמו כן, נכסים הזכאים לתוכניות ממשלתיות כמו סעיף 8 מצביעים על כך שבית יכול לייצר מספר שכירות חודשי מסוים, מה שמעיד על נכסים אלה עשויים להיות משתלמים. ואכן, כאשר הם מנוהלים בצורה נכונה עם שוכרים שעברו סינון קפדני, הם יכולים לספק הכנסה טובה לבעלי דירות רבים.
עם זאת, כאשר שכונות אלו קשורות גם לשיעורי פשיעה גבוהים יותר, הדבר יכול להשפיע לרעה על הכנסות השכירות באמצעות נזקי רכוש, משרות פנויות, פינויים ועיקולים, ודיירים רבים אינם מוכנים לגור באזורים אלו. לכן זה הגיוני יותר לעשות מחקר יסודי ולקנות בשכונות ברמה טובה יותר, שבהן מחירי הנכסים גבוהים יותר, ותזרים המזומנים החודשי כן מבחינה טכנית פחות, אבל מאגר הדיירים יציב יותר, וכתוצאה מכך הערכה רבה יותר ותזרים מזומנים זְמַן.
קָשׁוּר: 15 טיפים לרכישת בית מחוץ למדינה
צילום: realtor.com
ה אסטרטגיית BRRRR דוגל בקניית נכס להשכרה הזקוק לתיקון במחיר מוזל, לאחר מכן לשפץ אותו ובכך להוסיף ערך והון עצמי, להשכיר אותו ולבצע מימון מזומן כדי לחזור על התהליך. זה מצריך ניתוח יסודי של דומים שכונתיים כדי לאמוד מחיר מדויק עבור הנכס שלך והערכה טובה של תקציב השיפוץ. אחת הדרכים לחסוך בעלויות הסגירה היא לקבל את רישיון המתווך שלך כדי לעמוד בקצב חוקים משתנים ללא הרף ומוותר על תשלום עמלה מלאה.
קָשׁוּר: מצב הנדל"ן: מבט אחורה על מה שהשתנה ב-2022
צילום: istockphoto.com
מימון הוא מרכיב מרכזי נוסף להגדלת תזרים המזומנים בנכס להשכרה. מזומן ב-401K או מכירת מניות היא דרך להבטיח תזרים מזומנים מרבי על ידי רכישת נכס במזומן, גם אם זה אומר לשלם רווחי הון או לשלם את הקנס על מכירת הנכסים שלך. ירושה או חיסכון יאפשרו לך גם לקנות את הנכס הראשון שלך במזומן, מה שיאפשר לך לבצע מימון מחדש במזומן כדי לממן רכישות עתידיות.
קָשׁוּר: כיצד אסטרטגיית שכירות מקיפה לטווח קצר יכולה להגביר את ההכנסה שלך מהשכרה
צילום: istockphoto.com
למרות שרשת קפה וסופגניות ידועה עשויה לטעון שאמריקה פועלת על מוצריה, אמריקה למעשה פועלת באשראי. אם יש לך אשראי טוב, אתה יכול להיות זכאי למחיר נמוך יותר משכנתא תעריפים, שמתורגמים לתזרים מזומנים גדול יותר. אז לפני שתשקיעו בנכס להשכרה, ודא שהאשראי שלך הוא מהמם.
קָשׁוּר: נפתרה! מה מכסה ביטוח המשכיר?
צילום: trulia.com
רכישת נכס של 1 עד 4 יחידות עם משכנתא FHA מאפשרת לך להוריד 3.5 אחוזים על ידי מגורים ביחידה אחת והשכרת האחרות, ובכך לשלם את המשכנתא ולחסוך כסף לרכישות עתידיות. מגורים באותו בניין עם הדיירים מאפשרים לך גם לפקוח עין על תיקונים ובעיות אפשריות, ולחסוך כסף על ידי ביטול הצורך בחברת ניהול נכסים.
קָשׁוּר: נפתרה! האם עלי לקבל אחריות על דירה להשכרה?
צילום: istockphoto.com
שווה לעשות את שלך שיעורי בית על שכונות פוטנציאליות בעת בחירת היכן לקנות שכירות. עיין בעיתונים מקומיים ובאתרי תכנון ערים כדי לראות אילו עסקים מגיעים לאזור. אם אמזון מתכננת לפתוח מרכז הגשמה, למשל, מספר מובטח של עובדים יחפשו מקום מגורים. זהה לבתי חולים חדשים, אוניברסיטאות, מרכזים לשיפור הבית ובתי קפה ברשת. לדוגמה, המסדרון הטכנולוגי באוסטין, טקסס, ראה את העיר מתפוצצת עם דיור חדש. גם שכר הדירה ומחירי הנכסים זינקו.
קָשׁוּר: 10 הערים הטובות ביותר בארה"ב להיפוך בית
צילום: istockphoto.com
עמידה בצוות הנדל"ן הנכון - מלווה, עורך דין, סוכן בעלות ומתווך - יעזור לך לייעל את תהליך קנייה. שוחח עם משקיעים מקומיים אחרים ובקש הפניות. תגלו שצוותים מסוימים עובדים זה עם זה באופן שגרתי, מה שמקל עליכם בכך שלא תצטרכו לפעול כמתאם.
קָשׁוּר: חברות הביטוח הטובות ביותר להשכרה
צילום: istockphoto.com
אם יש לך עבודה במשרה מלאה, גר מחוץ למדינה, או לא רוצה להתמודד עם הפיקוח היומיומי על הנכס להשכרה שלך, תרצה לשכור בעל מוניטין חברת ניהול נכסים. שאלו סביב פגישות משקיעי נדל"ן, ערכו חיפושים מקוונים, ראיינו מספר מועמדים, בקשו הפניות, והכין שיעורי בית כדי להבטיח שלחברה שתבחר יש את האישורים הנכונים לבצע את העבודה. צפו לשלם לשירות שלהם 8 עד 10 אחוזים משכר הדירה ברוטו. מספר זה עשוי לרדת ככל שתרחיב את תיק הנכסים שלך.