צילום: istockphoto.com
א: אתה בהחלט לא לבד עם נאבק להעלות את ציון האשראי שלך או לחסוך למקדמה. לפי Experian, לכמעט שליש מהצרכנים בארה"ב יש ציון אשראי של 670 או פחות. חיסכון עבור מקדמה קשה יותר גם בהתחשב שמחירי הדירות עלו על ההכנסה של משק הבית ב-50 השנים האחרונות, לפי ניתוח נדל"ן חכם.
כניסה לבית להשכרה לבעלות יכולה להיות אחת הדרכים לנעול א בית שאתה אוהב תוך בניית האשראי וההון העצמי שלך בתשלומים חודשיים. אבל לפני שאתם קופצים, בואו נפרט כיצד עובד שכירות לבעלות, מתי זה עשוי להועיל לקונים, ואת התנאים בהסכמי שכירות לבעלות תרצו לשקול.
המשך לקרוא כדי ללמוד כיצד לשכור בית לבעלות.
השכרה לבעלות הוא חוזה שבו קונה מסכים לשכור בית לפרק זמן מוגדר לפני שהוא יכול לרכוש את הנכס מהבעלים. הקונה והמוכר חותמים על הסכם שכירות לבעלות הדומה להסכם שכירות טיפוסי וכולל תנאים כמו כמה זמן ישכור הקונה את הבית ועלות השכירות.
הסכמי שכירות אופייניים כוללים גם פרטים כמו כמה מהסכום
שכירות חודשית ילך לכיוון מחיר רכישת הבית, אם יש לשוכר אפשרות לסגת מרכישת הבית, ומחיר הרכישה הכולל.קָשׁוּר: הנה המשמעות של עליית מחירי השכירות עבור שוק הדיור
התהליך לא ממש פשוט כמו שזה נשמע. במבט ראשון, עבודות השכרה לבעלות על ידי שוכר שמשכיר בית מבעל דירה לפני שיש לו אפשרות לקנות את הנכס לאחר סיום חוזה השכירות. בחלק מהסכמי חכירה לבעלות, אך לא כולם, אחוז משכר הדירה של השוכר הולך למקדמה של הבית. המשמעות היא שהתשלומים החודשיים של השוכר גבוהים בדרך כלל מהסכם שכירות מסורתי מכיוון שהם משלמים הון עצמי עבור הבית בנוסף לדמי השכירות.
לאחר סיום תקופת השכירות, השוכר יכול להחליט להשתמש בכסף שנצבר עבור המקדמה כדי לקנות את הבית או, בהתאם להסכם השכירות שלהם, להחליט לעבור למקום אחר.
צילום: istockphoto.com
לפני התקשרות בחוזה שכירות לבעלות, חשוב שהקונים והמוכרים ישקלו איזה סוג חוזה מתאים ביותר לצרכיהם. שני הסוגים העיקריים של הסכמי שכירות לבעלות הם אופציית שכירות או חכירה-רכישה. שני החוזים מתווים את דרישות חוזה השכירות אך יש להם התחייבויות שונות בכל הנוגע לרכישת הבית.
הסכמי אופציית שכירות לאפשר לדיירים אפשרות לרכוש את הבית בתום חוזה השכירות. אם השוכרים מעוניינים בבית אך אינם בטוחים שהם רוצים לקנות אותו, אפשרות השכירות הסכם נותן להם את הזכות לקנות את הבית או את הגמישות להעביר את הרכישה לאחר השכירות למעלה. מכיוון שלקונים יש יותר חופש עם סוג זה של הסכם, הם בדרך כלל משלמים עמלה נוספת הנקראת עמלת אופציה.
הסכם שכירות-רכישה מתווה כי השוכר מחויב חוזית לרכוש את הנכס בתום תקופת השכירות. הסכם רכישה של שכירות כולל בדרך כלל מחיר רכישה קבוע של הבית, כלומר הקונה ננעל על מחיר של הבית, בין אם הם יכולים להרשות זאת לעצמם עם סיום חוזה השכירות ובין אם הנכס מוערך כך או לא מחיר. קונים שמתקשים לקבל אישור למשכנתא עשויים לרצות להימנע מהסכם מסוג זה מאז הם יהיו מחויבים חוזית לרכוש את הנכס גם אם הם עדיין לא יוכלו לקבל א לְהַלווֹת.
אם קונה רוצה בית אבל צריך קצת זמן לבנות את האשראי או החסכונות שלהם לפני הבטחת משכנתא, הם יכולים לבדוק בתים סבירים להשכרה לבעלות והיתרונות שלהם. על ידי הזנת הסכם חכירה לבעלות וביצוע תשלומים חודשיים באופן עקבי, קונים יכולים להגדיל את ציון האשראי שלהם, מה שעשוי לסייע בקבלת אישור למשכנתא או במציאת ריבית נמוכה יותר. אם שכר הדירה כולל חלק שהולך למקדמה, אז הקונה בונה גם הון עצמי.
בנוסף, הגמישות עם הסכם אופציית שכירות עשויה להיות אטרקטיבית עבור קונים פוטנציאליים החוששים מחרטה של הקונה. אם הקונים מחליטים שהם לא אוהבים את האחריות הכרוכה בבעלות על בית או שהם לא אוהדים של השכונה שבה ממוקם בית השכירות שלהם, הם יכולים להמשיך בקלות לאחר סיום חוזה השכירות.
בעוד שלבתים להשכרה לבעלות יש את היתרונות שלהם, יש להם גם חסרונות עבור קונים ומוכרים. בצד הרכישה, הרוכשים עלולים להיתקע עם בית שהם לא יכולים להרשות לעצמם אם הם אינם יכולים לזכות למשכנתא והם נמצאים בהסכם רכישה של שכירות. המחיר שנקבע של הסכם שכירות לבעלות יכול להיות מסוכן גם עבור הקונים אם ערכי הנכס אינם תומכים במחיר הרכישה המתואר בהסכם רכישה של חכירה.
למוכרים, המחיר הנעול של הבית יכול להיות גם מסוכן. אם ערך הנכס של הבית גדל יותר ממחיר הרכישה המוסכם, המוכר עלול להפסיד על רווחים גדולים יותר אילו עשה מכירה מסורתית.
בהסכם אופציית שכירות, גם למוכרים לא מובטח מכירה על ביתם שכן לשוכר יש אפשרות לסרב לקנות. אם בעל הבית להוט למכור במהירות, זה יכול להיות מתסכל ולדרוש ממנו לרשום מחדש את הנכס כדי למצוא קונה אחר.
קָשׁוּר: החלקים מהנכס שלך שאתה יכול (ולא יכול) להשכיר לדיירים
צילום: istockphoto.com
אם הקונה מתכוון לבית מסוים אך אינו מוכן לקנות, הצעת הסכם שכירות לבעלות עם המוכר יכולה לעזור לקונה להשיג את הבית מבלי לאבד את זה למישהו אחר.
קונים יכולים גם לנעול את מחיר הדירה בחוזה שכירות לבעלות כי מחיר הרכישה מוסכם עם המוכר או בחתימת החוזה או בשלב מסוים במהלך חוזה השכירות עם א הערכה. המשמעות היא אם מחיר השוק של הבית עולה גבוה יותר ממחיר הרכישה שנקבע בסוף החודש חוזה שכירות, קונה יכול לקבל את הבית במחיר נמוך יותר מאשר אם הוא היה רוכש את הבית מבלי לשכור אותו ראשון.
מצד שני, נעילת מחיר יכולה לפעול גם נגד הקונה. אם מחיר השוק של הבית יורד משמעותית מתחת למחיר הרכישה שחוזה השכירות בסיום חוזה השכירות, הקונה תקוע בתשלום יתר עבור הבית.
עמלות אופציה הן עלות נוספת שקונים עשויים לשכוח לקחת בחשבון שיכולה להפוך או לשבור את מידת הסבירות של שכר דירה לבעלות בפועל. עמלת אופציה היא עמלה עבור האפשרות לשקול רכישת הנכס בעתיד והיא נפוצה בהסכמי אופציות שכירות. עמלות האופציה משתנות ויכולות להיות ניתנות למשא ומתן, אך הן בדרך כלל 1 עד 5 אחוזים ממחיר הרכישה.
מרטין אורפיס, מנכ"ל השכרה למעבדות בבעלות, אומר לחשוב על דמי אופציה כמקדמה משתלמת יותר. "ירידה של 1 עד 5 אחוזים זה הרבה יותר טוב מרוב התשלומים", אומר Orefice.
עם זאת, Orefice מזהירה כי עמלות האופציה עדיין יכולות להצטבר וששוכרים צריכים להיות בטוחים למדי שהם מעוניינים לרכוש את הבית לפני שהם נכנסים להסכם שכירות לבעלות. "אלה המעוניינים לשכור בית להשכרה לבעלות עשויים להצטרך להשקיע אלפי דולרים רק בשביל ההזדמנות לרכוש אותו. אף אחד לא יתחייב לעסקה כזו בלי להיות די בטוח שהוא רוצה לקנות את הבית המדובר", אומר אורפאס.
בהתאם להסכם השכירות, ייתכנו גם עלויות חודשיות יותר עבור השוכרים מתשלומי השכירות. מוכרים עשוי לדרוש מהדיירים לכסות את עמלות איגוד בעלי הבית (HOA), ארנונה וחלק מהתיקונים והתחזוקה של הנכס או כולם. כל אלו הן עלויות שקונים צריכים לחשוב עליהן בעת רכישת בית ויכולות להיות פוקחות עיניים על ידי חשיפת העלויות הנוספות הדרושות לתחזוקת הבית.
כאשר קונה פוטנציאלי לומד כיצד לשכור בית בבעלותו, חשוב להבין זאת חוזים ישתנו ואורך חוזה השכירות יכול להיות פריט יצירת או הפסקה הן עבור הקונה והן עבור הקונה מוֹכֵר. ג'ניפר מורטלנד, סוכן נדל"ן בסינסינטי ומייסד שותף של פודקאסט של מועדון קרב נדל"ן, אומר שרוב חוזי השכרה לבעלות מחייבים את הקונה לשכור את הנכס למשך שנה עד שלוש שנים.
אם שוכר חושש להעלות את דירוג האשראי שלו או לחסוך כסף עבור מקדמה, חוזה שכירות ארוך יותר עשוי להיות אופציה טובה יותר.
צילום: istockphoto.com
כמו בכל חוזה, חשוב לקרוא את האותיות הקטנות לפני שחותמים ומתחייבים על בית חכירה לבעלות. בחוזה שכירות לבעלות, הקפד לחפש את הפריטים הבאים:
אל תפחדו לבקש עצות מא עורך דין מקרקעין לפני חתימה על חוזה שכירות לבעלות. עורך דין יכול לעזור לנהל משא ומתן על סעיפים בהסכם כדי לוודא שהעסקה היא משהו לטובת הקונה.
קָשׁוּר: 10 הטעויות הנפוצות ביותר שאנשים עושים בעת רכישת בית מראה בלתי נראה
לפני שנועלים כל בית, בין אם על ידי רכישה מסורתית או השכרה לבעלותו, על הקונים להמשיך בזהירות ולהכיר את ההיסטוריה של הבית. לדוגמה, עם רכישת בית מסורתית, הקונים בדרך כלל יבקשו בדיקת בית כדי להבין כיצד הנכס פונקציות, אם יש בעיות עיקריות נוכחיות, ואיזה סוג של בעיות היו לבעלים עם הנכס ב- עבר. בית להשכרה לבעלות לא צריך להיות שונה.
"לפני שמסכים למחיר הרכישה, בקש מפקח בית להעריך את הנכס ולבקש מהבעלים לכסות את העלות", אומר ווסלי ווילובי, מומחה לנדל"ן עם Benchmark Realty, LLC, בנאשוויל.
בנוסף לבדק בית, על השוכרים לשקול לבצע הערכה של הבית, אם לא תוכננה כבר הערכה בחוזה. א הערכה יעריך כמה הבית שווה ויספק הנחיות לגבי מחיר רכישה הוגן.
בעוד שהסכם שכירות לבעלות יכול להיות אופציה עבור קונים שאולי עדיין לא זכאים למשכנתא מסורתית, בחירה נכונה רכוש וניהול משא ומתן על תנאי ההסכם הם הכרחיים ממש כאילו העסקה הייתה בית מסורתי לִרְכּוֹשׁ.