רכישת בית היא כנראה ההשקעה היחידה הגדולה ביותר שתעשה אי פעם, לכן כדאי שתדע בדיוק למה אתה נכנס לפני שתתחבר למשכנתא הזו. לכן סוכני נדל"ן מוסיפים מגבלות לחוזי מכירה - כדי להגן על לקוחותיהם, בין אם הם קונים או מוכרים, מפני קבלת עסקה גולמית. אך בעוד ששמונה המקרים הנפוצים הבאים ממלאים תפקיד חשוב בהגנה על הקונים והמוכרים כאחד, הם עלולים גם להרוס עסקת נדל"ן.
istockphoto.com
לאחר שהקונים מציעים הצעה בכתב על בית, בדרך כלל יש להם כשבועיים להציג הוכחה לאישור כספי של המלווה. אם הם לא יכולים לספק הוכחה, המוכר יכול להתרחק מהעסקה ולהתחיל להציג את הבית שוב. קבלת אישור מראש עוזרת להבטיח כי המימון יתקיים בקרוב, אך לא נדיר שהבנק ידחה את הקונה ברגע האחרון, למשל, אם הוא יאבד את עבודתו. בנוסף, אם קונה רוכש פריט יקר, כגון מכונית, לאחר שאושר מראש, יחס ההכנסה לחוב החודשי שלה עשוי להשתנות ולפסול אותה למשכנתא.
קָשׁוּר: 10 טקטיקות משא ומתן לנדל"ן שיכולות באמת להפריע
istockphoto.com
אם חוזה מכירה מותנה בשומה, הקונה יכול לסגת אם שמאי מקצועי (על ידי שמאי מוסמך) אינו עומד במחיר המבוקש של המוכר. זהו אינדיקציה לכך שהבית אינו שווה מה שהמוכר חושב שהוא. הערכה נמוכה עשויה גם לגרום למלווה של הקונה לסגת מחיתום ההלוואה. אם הקונה עדיין רוצה את הבית למרות ההערכה הנמוכה, היא עשויה לנסות לנהל משא ומתן על מחיר נמוך יותר עם המוכר. למרבה המזל, סוכני נדל"ן מבצעים בדרך כלל ניתוח שוק - הערכה משוערת לערך הבית - כדי להגן מפני הוצאת בית לשוק במחיר גבוה מדי (או נמוך מדי).
istockphoto.com
מקרה בדיקה מגן הן על הקונה והן על המוכר במקרה שמפקח הבית יגלה בעיות גדולות, כגון יסוד לקוי. חלק מחוזי מכירת הנדל"ן קובעים סכום כסף מוגדר לתיקונים - אולי 2,000 $ - כדי להתחלק באופן שווה בין הקונה למוכר אם הבדיקה דורשת תיקונים. אם התיקונים הנדרשים עולים על הסכום שנקבע, הצדדים יכולים לשאת ולתת מחדש על החוזה, אם תרצה בכך, או שכל אחד מהצדדים יוכל להתרחק.
קָשׁוּר: 10 עלויות נדל"ן שתמיד ניתנות למשא ומתן
istockphoto.com
מגירה זו מגנה על הקונה, אך היא עלולה להעמיד את המוכר במצב גרוע. מובן שקונה ירצה למכור בית קיים לפני שהוא קונה בית חדש, אבל אם בית הקונה אינו נמכר במשך חודשים, המוכרים עלולים לפספס את מכירת ביתם לדירה אחרת קוֹנֶה. כדי להגן על המוכרים, סוכן רישום יוסיף לעתים קרובות סעיף לחוזה המעניק לקונים תאריך יעד או למכור את הבית הקיים או לקבל אישור מהמלווה לרכוש את הבית החדש מבלי למכור קודם את הדירה הישנה שלו בית. אם הקונה לא עומד במועד, העסקה בטלה והבית חוזר לשוק.
istockphoto.com
מגירה זו מגנה על המוכרים מפני הצורך לעזוב עד שמצאו נכס חלופי מתאים. זה די נדיר, אבל אם המוכרים מחפשים לקנות בית בשכונה עם מלאי מוגבל, הסוכן שלהם עשוי להציע מקרה זה כדי להגן עליהם מפני כפייה לעזוב מבלי שיהיה להם מקום לעבור ל. הסוכן של הקונה יתעקש לעתים קרובות על תאריך יציאה. אם המוכר לא מוצא מקום מגורים חדש עד לתאריך זה, הקונה יכול לבטל את העסקה ולהתחיל להסתכל על בתים אחרים.
istockphoto.com
כמעט כל חוזי המכירה מותנים בכך שלבית יש כותרת ברורה. דברים כמו קבלן שמגיש שיעבוד של מכונאי נגד תואר הנכס בגין אי תשלום יכול למנוע א בית ממכירה, אבל המוכרים אולי אפילו לא יודעים שיש בעיה עם הכותרת כשהם מפרטים את שלהם בית. מסיבה זו, רוב המלווים מתעקשים על פוליסת ביטוח כותרת כחלק מעלויות סגירת ההלוואה. חברת הכותרת תחקור את המעשה, ואם יהיו עננים (שעבודים, תביעות או פסקי דין לא פתורים), למוכר תהיה הזדמנות לתקן אותם, או שהעסקה תיפול.
istockphoto.com
מקרה זה יכול להיות מבוקש על ידי הקונה או על ידי המלווה של הקונה כאשר בית עשוי להיות קשה לביטוח. לדוגמה, אם הבית ממוקם במישור שיטפון של 100 שנה, המלווה אינו רשאי לחתום על ההלוואה עד שהקונה יקבל התחייבות מסוכנות ביטוח לבטח את הבית מפני הצפות. אזורים אחרים שבהם מבטחים לא מוכנים לבטח בית כוללים אזורים מיוערים שבהם הסיכון לשריפה גבוה, וצלעות לא יציבות שעלולות להסתכן. אם לא ניתן לבטח את הבית, הקונה יכול לסגת.
קָשׁוּר: מומחים מסבירים את טרמינולוגיית הנדל"ן המבלבלת ביותר
istockphoto.com
לא כל הקונים מנצלים את המקרה הזה, אבל הם צריכים. רוב חוזי המכירה מאפשרים לרוכשים לצאת לטיול אחרון בבית יום לפני (או ביום) הסגירה. לאחר שכל הניירות חתומים והמפתחות בידך, מאוחר מדי לסגת, כך שההתנהלות נותנת לך הזדמנות אחרונה. אם תפתח את הדלת למה שיהיה בקרוב הבית החדש שלך ותגלה שצינור מים שבור הציף את הרצפות או ונדלים הרס את הקירות, תוכל להשהות את הסגירה עד שהמוכר (או סוכן הביטוח של המוכר) יתקן את הבעיות.
istockphoto.com