צילום: unitedhomeinvestments.com
עם שפע של נכסים במצוקה בשוק כעת, אנשים להוטים לבצע עסקאות. אבל אין הרבה מקום לטעויות. אתה צריך להיות חכם לגבי בתים שאתה קונה והתיקונים שאתה מבצע. אתה גם צריך להיות מוכן להחזיק בנכס שלך לטווח הארוך, או שתוכל לסיים בית שאינך יכול למכור ותשלום משכנתא שאינך יכול להרשות לעצמך. אבל אם אתה מתכוון לנסות להעיף בתים, הנה כמה דברים שאתה צריך לדעת.
למצוא את הבית הנכון
משקיעי נדל"ן חיים ומתים במספרים. אתה צריך להתאהב בעסקה, לא בבית. ונהדר עסקאות לא יקפצו עליך. משקיעים מנוסים מבלים כל יום זמן בחיפוש אחר נכס במצוקה ויש להם רשת של אנשים שמחקרים עבורם עסקאות.
חלק מהמשקיעים מקפידים לקחת דרך אחרת הביתה מהעבודה כדי לחפש עסקאות אפשריות. אחרים, כמו סיד דייוויס, משקיע נדל"ן ומחבר שיפוצים לבית שנמכרים: דרכים מהירות וקלות להשיג את המחיר הגבוה ביותר האפשרי, ממליץ לבחור שכונה מסוימת ולנסוע בה באופן קבוע. "חפש את העסקה הטובה ביותר בשכונה הטובה ביותר", אומר דייוויס. “אפילו באזורים הטובים ביותר, תמיד יש אנשים שצריכים למכור במהירות. בחר אזור יעד שאתה רוצה והרכיב פליירים שאומרים 'אני יכול לסגור בעוד שבוע' או 'מזומן מראש'. יש הרבה אנשים בצרות. ”
מומחים מציינים כי בית החיפוש הוא בית שמחירו נמוך בהרבה משווי השוק. זו הדרך היחידה להרוויח כסף בשוק של היום.
מציאת מימון
גם כאשר החיתום על המשכנתאות היה רופף, הבנקאים היו קשוחים יותר כלפי המשקיעים מאשר על דיירי הבעלים, ודרשו יותר כסף וגבו ריביות ועמלות גבוהות יותר. כיום המלווים צמודים מתמיד בכל הנוגע להלוואת כסף להשקעה בנדל"ן.
פרסומת
עבור שיפוצים המחזיקים בית, ייתכן שיהיה קל יותר להשיג מסגרת אשראי ביתית ולהשתמש בכסף זה למקדמה הנדרשת. אבל תבין מה אתה עושה: אתה מסכן את הבית שלך אם אינך יכול למכור את הנכס ולפגר בתשלומים.
חשיבה לטווח ארוך
משקיעי נדל"ן מקצועיים רבים רואים בהיפוך גישה קצרה לעסק. היתרון היחיד כמעט, אומר ג'ונס-קוקס, הוא רווח מהיר, אבל מס רווחי ההון אוכלים נתח גדול מזה-ותנאי השוק הנוכחיים אינם תורמים למכירה מהירה. בנוסף, פרויקטים של גמילה ידועים לשמצה בכך שהם לוקחים זמן רב יותר ועולים יותר כסף מהצפוי. עדיף להחזיק את הבית וליהנות מהיתרונות לטווח הארוך.
דיוויס, שהחליף שבעה בתים בשנה אחת, מסכים ואומר: "הרווחתי 10 עד 12 אלף דולר לבית וחשבתי שאני די חם. זה היה הדבר הכי מטומטם שעשיתי. אם הייתי שומר אותם כשכירות, היו לי הון עצמי של 1.5 מיליון דולר עד עכשיו ".
אולי הדרך החכמה ביותר להתקרב להדפסה כרגע, במיוחד עבור המשקיע החדש, היא לקנות בתור דייר בעלים, גרים בו שנתיים -שלוש תוך תיקוןו ולאחר מכן מכרו אותו תמורת רווח. תקבל ריבית טובה יותר על המימון, תבטל את המקדמות הגדולות הדרושות למשקיעים ואת מס רווח הון כבד שמשלמים כפכפים על הבתים שהם קונים ומוכרים במהירות, ונותנים לבית זמן מעריך. "זו אסטרטגיה די מרהיבה להרוויח 50,000 $ או 100,000 $ ולא לשלם עליה מסים", אומרת ונה ג'ונס -קוקס, משקיע נדל"ן בסינסינטי ונשיא עבר של משקיעי הנדל"ן הלאומיים אִרגוּן.
פרסומת
ביצוע השיפוצים הנכונים
ברגע שאתה מוצא את הבית, עליך לבצע תקציב שיפוץ ותיקון. השלב הראשון הוא קביעת מחיר מכירה משוער. זה מושג על ידי הפעלת ניתוח שוק השוואתי של בתים הדומים לזה שאתה מוכר במיקום, גיל, שטח מרובע, מספר חדרי שינה וחדר אמבטיה, גיל ותכונות. תסתכל על מחירי הבתים שנמכרים-כמו גם על אלו שישבו במשך חודשים, ממליץ דין גרציוסי, משקיע נדל"ן מבוסס AZ ומחבר מיליונר הנדל"ן. זה ייתן לך מושג טוב מה לכלול בגמילה שלך.
לאחר מכן קזז כמה שילמת עבור הבית, ההוצאות האחרות שלך (כגון עמלת סוכן נדל"ן) והרווח שתרצה להרוויח. "זה יגיד לך כמה אתה יכול להוציא", הוא אומר. כללי התיקון לגמילה די דומים לאלו המומלצים לרוכשי דירות שמכינים בית משלהם: רושם ראשוני הם קריטיים, לכן שימו לב היטב לחצר הקדמית, לחלק החיצוני של הבית ולכניסה; מטבחים ואמבטיות הורים מוכרים את הבית; אל תכפה את סגנון הקישוט שלך על הקונים; ושמור את הצבעים בלוח נייטרלי כדי שהקונים יוכלו להפוך אותו לשלהם.
הטעות הגדולה ביותר שג'ונס-קוק רואה בה המשקיעים עושים בגמילה היא להוציא כסף על שדרוגים שאינם מוסיפים ערך ואינם מתאימים לשכונה. "הם נכנסים לנכסים האלה, מתאהבים בהם וחושבים שזה יהיה נהדר לשים אמבט עיסוי בחדר האמבטיה של בית של 125 אלף דולר", היא אומרת. "הם לא הגיוניים לגבי מה שצריך לעשות, ללכת על הגבול ולעולם לא לקבל את ההשקעה שלהם בחזרה."
פרסומת
דיאן סאצ'י, סגנית נשיא בכירה בקבוצת קורקורן שבסיסה במזרח המפטון, ניו יורק, רואה את אותו הדבר בגמילה בהיקף של מיליוני דולרים. "לפעמים אנשים מוציאים יותר מדי בדרכים לא כל כך חשובות", אומר סאצ'י. “מישהו יכניס גנרטור יקר ואין לו מספיק מקום בארון או שטח אחסון לגודל הבית. או שהם יעשו משהו שלא מתאים לשכונה. אם זו שכונה שבה לכל הבתים יש מוסכים ואתה הופך את המוסך לחדר כושר, זה טיפשי ".
אם אתה חושב כמו משקיע נדל"ן מצליח ושוקל להחליף או לשקם מחדש כהשקעה לטווח ארוך יותר, סביר יותר שתצליח.
ישנן עשרות דרכים לבטל עבודת שיפוץ הנעשית למכירה חוזרת. בראש הרשימה נמצאים:
פרסומת
גילוי נאות: BobVila.com משתתף בתוכנית Amazon Services LLC Associates, פרסום שותפים תוכנית שנועדה לספק לבעלי אתרים אמצעי להרוויח עמלות על ידי קישור ל- Amazon.com ומזוהה אתרים.