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A: 住宅購入者として、あなたはあまりにも自信を持っているかもしれません あなたの申し出. 既知の競争がないからといって、その物件を取得できるとは限りません。 あなたが物件を勝ち取ろうとしていると確信しているときでさえ、より高い直前の申し出をする誰かがいるかもしれません。 これが、購入契約に不動産エスカレーション条項を含めることをお勧めする理由です。 最初のオファーよりも高いオファーを上回る機会がありますが、希望する範囲内です 支払い。
不動産のエスカレーション条項とは何か、そしてなぜあなたがあなたのオファーにエスカレーション条項を含めることを検討すべきなのかについてもっと学ぶために読んでください。
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エスカレーション(またはエスカレーター)句は自動的に開始します 交渉 別の買い手があなたを上回った場合に家を購入するというあなたの申し出のプロセス。 エスカレーション条項のない標準的なトランザクションでは、家に入札し、誰かがやって来て、 より高いオファーを出し、売り手がより高いオファーを受け入れると、あなたはより高いオファーを購入する機会を失います 家。 ただし、エスカレーション条項は、オファーを所定の数値まで自動的に甘くする機会を提供します。
では、エスカレーション句はどのように機能しますか? 通常、あなたの不動産業者はあなたが購入契約を作成するのを手伝います。 彼らはまた、 不動産弁護士 エスカレーション句が適切に記述されていることを確認します。 エスカレーターのオファーが本質的に言うことは、あなたがその物件に特定の金額を提供しているということです。 しかし、別の購入者があなたのオファーと同じかそれ以上の金額をオファーした場合、エスカレーション条項は 指定された上限に達するまで、設定された金額だけオファーを段階的に増やすことができます。 以下は、これをどのように構成できるかの例です。
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元のオファー: $450,000
エスカレーション額: $5,000
最高価格: $550,000
によると フレディマック、エスカレーションプロセスは次のようになります。販売者が 別の購入者からのより高い入札、売り手はあなたにあなたよりも高いオファーの確かな証拠を提示しなければなりません。 上記の金額を使用して、競合する購入者が物件に460,000ドルのオファーをした場合、エスカレーション条項は465,000ドルで対抗することにより、そのオファーを自動的に上回ります。 これは、最大価格の550,000ドルに達するまで前後に行き来します。
ほとんどの場合、これはあなたの最高価格に達するずっと前に終わり、あなたが家を勝ち取る可能性があります。 ただし、強い売り手の市場、特に需要の高い地域では、入札は数十万ドルになる可能性があります 家の提示価格を超えて.
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販売者の市場にエスカレーション条項を含めることを検討する必要がありますか? 住宅の在庫が少なく、需要が高いことを考えると、そうするのはおそらく良い考えでしょう。 販売者の市場でエスカレーション条項を検討する必要がある理由は次のとおりです。
ほとんどの場合、 不動産業者 特定の物件をめぐって激しい競争があることが確実な場合にのみ、エスカレーション条項を含めることを提案します。 ただし、競争が不足しているように見える場合でも、市場全体が売り手を強く支持している場合、最も安全なオプションは、オファーにエスカレーション条項を含めることです。 そのような市況は、不動産入札戦争を引き起こすいくつかの土壇場の買い手をもたらす可能性があり、それはあなたの申し出をすぐに打ち負かす可能性があります。 特に土壇場の買い手がしたい場合、売り手はより良いオファーで買い手に移ることができます 家を現金で買う。
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「不動産の競争力がそれを要求する場合、あなたの契約にエスカレーション条項を入れることは常に価値があります」と不動産業者のスティーブン・ミハラコスは言います。 エンゲル&ボルカーズ フロリダ州セントピーターズバーグで。 ミハラコス氏は、金利の上昇に伴って市場が変化するにつれて、何百もの住宅を販売する住宅が少なくなる可能性が高いと付け加えています。 何千もの価格を求めています。「しかし、エスカレーション条項は、他の競合他社を打ち負かすだけでも、ツールとして機能します。 オファー。"
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エスカレーションは、特に販売者の市場では有益な場合がありますが、オファーに含めることにはいくつかの不利な点があります。 ここにいくつかあります。
場合によっては、エスカレーション条項は不要であり、購入者に不利に働くことさえあります。 Megan Miccoによると、ブローカーアソシエイトは MeganMicco.com カリフォルニア州バークレーで、「経験豊富な地元の不動産業者は、地元の市場における価格動向を深く理解しているでしょう。 彼らは狭い範囲内で最終的な販売価格を予測し、それに応じてクライアントにアドバイスできるはずです」と彼女は言います。 「したがって、エスカレーション条項を含める必要はありません。」
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ミッコはさらに、住宅購入契約にエスカレーション条項を設けることは、上場エージェントにとって危険信号となる可能性があることを警告し、次のように説明しています。 可能性のある販売価格を下回って取引を取得するか、競争力のあるオファーを獲得するために必要なことについてクライアントにアドバイスしていない経験の浅いエージェントによって代表されていること 市場。"
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鑑定 不測の事態 鑑定の結果、住宅の価値が合意された販売価格よりも大幅に低いことが判明した場合に、住宅購入契約を破ることができます。
査定は不動産取引ではかなり一般的であり、多くの場合、不動産が融資額に見合う価値があることを確認したい購入者の住宅ローン会社によって要求されます。 鑑定評価が購入価格と一致しなくなった場合、銀行は全購入価格の融資を拒否する場合があります。 これは、買い手が販売価格と銀行が融資しようとしているものとの差額をカバーするために追加の現金を考え出す必要があることを意味します。
でも、 不測の事態の評価は、もう1つの「危険信号」です。 特に不測の事態がエスカレーション条項の上にある場合、売り手は避けたいと思うかもしれません。これも売り手が厄介な問題であると感じるかもしれません。
「強い売り手の市場では、どんな種類の不測の事態でも買い手として勝つことは非常に困難です」とミッコは警告します。
どのようにオファーを提示する場合でも、潜在的な落とし穴をすべて慎重に検討することが重要です。 Michalakosによると、「あなたが融資を通じて住宅を購入している場合、 エスカレーション条項は、優れた住宅ローンのプロと優れた不動産から少しの経済的創造性を奪います 顧問。
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あなたがいる場合 あなたの新しい家のために現金を払うただし、ゲームは変わります。 「多くのオファーはすべて現金であり、ローンや評価はまったく必要ありません」とMicco氏は言います。 あなたが評価を放棄することを選択した場合、評価の偶発性はもちろん、議論の余地があります。
結局、あなたがあなたの申し出に不動産エスカレーション条項を含めることを選択した場合-評価の有無にかかわらず 不測の事態—ミハラコスは次のアドバイスを提供しています。 オファー。 エスカレーションの最大値が他のオファーに打ち負かされる可能性があることを認識しておく必要があります。」
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