写真:istockphoto.com
家をひっくり返すことは、適切な状況で多くのお金を稼ぐための良い方法になる可能性がありますが、参入障壁はしばしば重要です. ハウスフリッパーを成功させるには、住宅市場を評価し、住宅の評価額を正確に予測し、 リノベーションを処理するための専門的なつながりやスキルを持っている - それは問題に対処する前です お金。
家をひっくり返すには、物件を購入して家の改築費用を支払うために、かなりの先行投資が必要です。 従来の住宅ローン貸付業者が提供する資金調達を利用しても、住宅ローンの利用者は、ローンが処理されて住宅の売却が完了する前に多額の頭金を支払う必要がある場合があります。 ほとんどの人は、住宅ローンの頭金や家の改築プロジェクトの費用をカバーするために、何万ドルも何十万ドルも手元に持っていません。 とはいえ、資金不足がハウスフリッピング市場に飛び込もうとする人の邪魔になるとは限りません。 正しいアプローチをすれば、まったくお金をかけずに家をひっくり返す方法を学ぶことができます。
写真:istockphoto.com
家をひっくり返すことは、経験豊富な不動産投資家にとっても重要な作業であるため、理解する価値があります 家をひっくり返す方法 関連する財政に対処する前に。 ハウスフリッパーは多くの可能性を秘めた家を購入しますが、多くの場合、その場所が原因ですが、荒廃したり、備品、レイアウト、設備が時代遅れになっているため、買い手にとって魅力的ではない可能性があります. フリッパーはその後、物件の価値を高めるために物件を改装して、より高い価格で家をすぐに転売できるようにします。 成功した場合、ハウスフリッパーは売却による収益を使用して、購入に使用したローンを返済できます。 物件を改築した請負業者に支払うだけでなく、物件をきれいにするのに十分なお金が残っています 利益。
非常に多くの可動部分があるため、家をひっくり返すとうまくいかないことがたくさんあります。 レビュー中 ハウスフリッピングのヒントとアドバイス 購入する前に、フリッパーがいくつかの一般的な落とし穴を回避するのに役立ちます。 ハウスフリッパーは、フリーハウスに関するオファーにも注意する必要があります。 これらのプロパティを非常に貧弱にする可能性のある重要な隠れたコストが存在する可能性があるためです 投資。
ハウスフリッパーは、住宅購入の資金を十分に調達するのに十分な資本を手元に持っていない限り、融資を受ける必要があります。つまり、ローンの承認を受ける必要があります。 借り手が多額の頭金を支払う予定であろうと、頭金なしで家をひっくり返したいと考えていようと、ローンの資格を得るには特定の借入要件を満たす必要があります。 貸し手は、たとえば、信用度の低い借り手がハウスフリッピングローンを取得するのを防ぐことができる、最低限の信用スコア要件を設定している場合があります。 他のケースでは、貸し手は、過去に家をひっくり返したことがある借り手にのみローンを提供できます。 これらの種類の融資要件に留意することで、ハウスフリッパーは選択肢をより迅速に絞り込み、状況に合った資金調達オプションを見つけることができます.
頭金なしで家を購入する方法を考えるとき、ハウスフリッパーは最初に短期のハードマネーローンのオプションを検討したいと思うかもしれません. つまり、担保を使用して貸し手の財務リスクを最小限に抑えます。 ハウスフリッピングに関しては、購入した物件は、借り手の主な住居ではなく、ハードマネーローンの担保として機能します。
ハードマネーの貸し手の中には、ハウス フリッピング ローンを専門とするものもあり、住宅の購入、リハビリ、売却を検討している借り手にとって理想的な資金調達源となる可能性があります。 金利はほぼ確実に従来の住宅ローンよりも高くなりますが、ハードマネー ローンは通常、住宅ローンよりも迅速に承認、処理、および資金調達されます。 そのため、借り手は、購入や改築の費用をまかなうために必要な資金を得ることができます。多くの手続きを踏んだり、長いローン承認プロセスを経たりする必要はありません。
また、従来の住宅ローンと比較して、ハードマネー ローンのローン期間ははるかに短い傾向にあります。 ハードマネーの貸し手は、借り手にローンを返済するのに数十年を与えるのではなく、多くの場合、融資開始から 12 か月以内に全額を返済することを期待しています。 限られた時間しかないため、ハウスフリッパーは、資金調達を整理する前に、請負業者が並んでいることと、改修を完了するための明確なタイムラインがあることを確認したいと思うかもしれません.
写真:istockphoto.com
ハードマネーの貸し手は、従来の住宅ローンの貸し手よりも迅速に機能しますが、ローンが承認されて資金が提供されるまでにはまだ待ち時間があります. ハウスフリッパーが市場に出たばかりの新しいリストにすばやく移動したい場合は、 資金調達を確保するのに数日かかるということは、資金力のある買い手に物件を失うことを意味する可能性がある 柔軟性。 そのような状況では、フリッパーは、ローンの引受を必要とせずに財政支援を提供できる民間の貸し手に頼ることができます.
民間の貸し手は、多くの場合、手元に多額の資本を持ち、ローンの利息から余分なお金を稼ごうとしている個人です。 彼らは引受ガイドライン、規制上の制約、または厳格なローン承認プロセスの恩恵を受けていないため、プライベート 貸し手は、不動産を購入し、家を改築して再販できるようにするために必要な資金を迅速に提供できる場合があります。 利益。
さらに、民間の貸し手は、ローンを延長する代わりに、いかなる種類の頭金や担保も必要としない場合があります。 クレジット スコア、負債対収入 (DTI) 比率、収入履歴など、その他の一般的な借り手の基準は、融資の決定にまったく考慮されない場合があります。 一方、借り手は、民間の貸し手がハードマネーよりも高い金利を請求することを選択できることに注意する必要があります。 貸し手やその他の金融機関のように、ハウスフリッパーはこれを行うことで、長期的には資金調達により多くの支出をする可能性があります ルート。
不動産投資のこの特定の分野を始めたばかりのハウスフリッパーにとって、民間の貸し手やハードマネーの貸し手を見つけるのは難しいかもしれません。 新規参入者がハウス フリッピングに足を踏み入れようとしている場合、ホールセールは良い代替手段になる可能性があります。
卸売取引は、最初に意欲的な売り手のリストを見つけることによって機能します。 家が壊れているか差し押さえられている可能性があり、売り手はできるだけ早く買い手を見つけようとしている可能性があります。 その後、買い手は物件を購入することに同意する契約書を提出します。多くの場合、市場価格をはるかに下回る価格で、短期間で全額を支払うという条件付きで行われます。 契約が締結されると、買い手は第三者の不動産投資家を見つけて物件を購入し、所有権を取得します。 その投資家は、元の売り手に直接支払いを行い、その後、物件を改装して自分でフリップする作業に取り組みます。 この取引を促進することと引き換えに、元の買い手は投資家から発見者の手数料を受け取ります。 家を自分で修理してひっくり返すことで潜在的に稼げた可能性がある金額よりも大幅に少ない可能性があります。
卸売り購入で得られるお金は少なくなりますが、家の足ひれは、物件の改修のロジスティクスについて心配する必要もありません。 卸売取引には、少なくとも元の購入者からのリノベーション作業は含まれません。 さらに、フリッパーはローンを組む必要がないため、満たす必要のある貸出要件はありません。 そのため、これは資格を得る経験や信用がないハウスフリッパーにとって実行可能なオプションになる可能性があります。 ハードマネーのローン、およびローンに資金を提供してくれる民間の貸し手を見つけることができないフリッパーのために。 フリップ。
写真:istockphoto.com
すべての不動産投資家がローンの利息から利益を得ようとしているわけではありません。 改装された家が売却されたときの利益の一部と引き換えに、家のフリップに資金を提供することを好む人もいます. ハウスフリッパーと不動産投資家の関係は、買い手と民間の貸し手の関係に似ているかもしれません。 投資家が資金を提供し、フリッパーが物件の購入、リハビリ、売却のロジスティクスを処理します。 主な違いは、投資家が資金調達に対してどのように補償されるかです。 彼らは、利子の支払いの代わりに、最終的な販売価格の特定の割合またはフリッパーの利益から取られる定額料金を要求する場合があります。
不動産投資家や個人金融機関を資金調達に利用する場合、ハウスフリッパーが自身の専門知識を関係に持ち込むことが重要になる場合があります。 それは家の改修を行った経験かもしれません。 特定の住宅市場に精通している。 または、家の反転を促進するのに役立つ請負業者、不動産業者、およびその他の専門家との強いつながり。 一部の投資家は、不動産の市場価値と販売価格を最大限に高める方法について、独自のアイデアでリノベーションに影響を与えたいと考えているかもしれません。 これは、両方の当事者が進行する最善の方法について合意できない場合、改修段階で潜在的な問題につながる可能性があるため、 ハウスフリッピングのために投資家に行く前に、投資家がどの程度関与したいかを考慮する価値があるかもしれません 資本。
自分の家にかなりのエクイティを蓄積した住宅所有者は、そのエクイティを活用して、家のフリップの支払いを支援できる場合があります。 ホーム エクイティ ローンは、多くの場合、無担保ローンよりも低金利であるため、フリッパーの総投資コストを削減できます。 ただし、これらのローンは、承認と資金調達に時間がかかる可能性があるため、迅速な資金調達オプションを探しているフリッパーには適していません. もう 1 つの潜在的な障害は、一部の貸し手が、不動産への投資に使用されるホーム エクイティ ローンを承認しない可能性があることです。 すべての企業が借り手にローンの目的を述べるよう要求するわけではありませんが、これは考慮すべき障害となる可能性があります。
ホーム・エクイティ・ライン・オブ・クレジット (HELOC) は、検討すべき別の選択肢になる可能性があります。 HELOCs はまた、借り手のホーム エクイティを使用可能な資金に変換しますが、その資金は、一括預金ではなく回転信用枠を通じて利用可能になります。 信用枠が開くと、借り手は必要に応じて自分の裁量で資金を引き出すことができます。 HELOC は、家のフリッパーが知らない可能性があるため、特に改修費用の支払いに役立ちます。 請負業者に支払う必要がある金額を正確に把握し、HELOC を使用してコストを賄うことができます。 発生します。
クラウドファンディングは、不動産投資、特にハウスフリッピングに対するかなり新しいアプローチです。 単一の貸し手または投資家から資金を受け取るのではなく、ハウスフリッパーはプロジェクトを所有できます 多数の投資家から資金提供を受けており、それぞれが、 家。 クラウドファンディングは、投資コストが非常に低いことが多いため、お金を転売する方法を学んでいる個人投資家に人気があります。 このアプローチは相互に利益をもたらす可能性があり、投資家は多くの場合、投資に対してまともな利益を得ることができ、ハウスフリッパーは再生プロジェクトに資金を提供するための資金を受け取ることができます.
これらの取引は、ハウス フリップなどのさまざまな投資機会を投資家に提供する専用のクラウドファンディング Web サイトを通じて管理されます。 将来の借り手は、クラウドファンディング サイトを通じて直接資金提供される専用のハウス フリッピング ローンに出くわすことさえあります。
ハウスフリップのクラウドファンディングには一定の利点があります。 1 つには、クラウドファンディングを使用する貸し手は、多くの場合、他のハードマネーの貸し手よりも低い金利を提供するため、家をひっくり返すための総コストを下げるのに役立ちます。 クラウドファンディングベースの貸し手は、より寛大な借り手の基準を持っている可能性があるため、ハウスフリッパーは、クレジットスコアが低くてもDTI比率が高くても、ローンを確保できます. 資金調達の時間枠も比較的短い可能性があり、フリッパーは場合によっては数日で家の購入を完了するために必要なお金を得ることができます.
写真:istockphoto.com
ハードマネーの貸し手、民間の貸し手、不動産投資家、クラウドファンディング サイトがすべて検討対象から除外されたとしても、ハウス フリッパーにはいくつかの選択肢があります。 可能性は低いと思われるかもしれませんが、ハウスフリッパーは、住宅の売り手に自分の不動産の購入と改築の資金を提供し、その資金を提供できる可能性があります。 公平を期すために、所有者の資金調達は、ハウスフリップの資金調達に関しては少し型破りですが、適切な状況では、売り手はこの種の取引にオープンである可能性があります. たとえば、家が非常に長い間市場に出回っている売り手は、所有者が資金を提供する家の裏返しを検討する傾向があるかもしれません.
オーナー ファイナンスでは、元の住宅所有者が貸し手として機能し、購入者に住宅の購入と改築のための資金を提供します。 契約の条件に応じて、フリッパーは、従来のローン提供者と同様に、売り手に定期的な支払いを行います。 この取り決めは、融資条件に関してより柔軟に対応できる可能性があります。 双方は、ローンの利息から返済のタイムラインまで、あらゆる詳細を自由に交渉できます。 オーナー ファイナンスのもう 1 つの利点は、ハウス フリッパーが信用履歴や既存の負債に関する厳しい借り手の要件を満たす必要がないことです。 少し遠いかもしれませんが、他のオプションが利用できない場合は、所有者の資金調達を検討する価値があります.
お金のない家をひっくり返す別の型破りなアプローチは、すぐに完全に購入するのではなく、不動産をリースすることです。 このルートをたどるには、一定の期間が経過した後にテナントが物件を購入することに同意する、高度に専門的な賃貸借契約が必要です。 ここでの明らかな懸念は、物件の所有者が変わるまでしばらく待つ必要があり、自分で家を売ることができ、得られる利益が遅れることです。 そうは言っても、売り手は物件を貸し出している間に改修を許可する場合があるため、改修プロセスを遅滞なく進めることができます。
ハウスフリッパーは、支払うべき主な住居やその他の財政的義務をすでに持っている場合、2番目の物件の家賃を支払うことについても心配している可能性があります. これらのリース契約では、リース期間が満了すると、行われた家賃の支払いが不動産の購入に適用されることが規定されている場合があります。 契約書にその文言を含めることで、ハウス フリッピング コストとテナントのその他の月々の費用とのバランスに関する懸念を緩和することができます。
家に多額の頭金を支払ったり、大規模な家の改築のために請負業者に支払ったりするための資金が不足しているからといって、必ずしも個人の家の見通しが変わるとは限りません。 ハウス フリップの資金調達には、前もってお金を必要としない多くの代替アプローチがあります。 これらの資金調達オプションは、一見型にはまらないように見えるかもしれませんが、初めてフリッパーが経験を積み、家をひっくり返して最初の給料日を稼ぐのに役立ちます. 彼らが家をひっくり返す実績を確立し、銀行にいくらかのお金を入れたら、いくつかの資格を得るのがより簡単になるかもしれません 家をひっくり返すための最高のローン そのため、場合によっては、もう 1 回、または複数回のフリップに資金を提供できます。