ფოტო: istockphoto.com
A: როგორც სახლის მყიდველი, შეიძლება ძალიან დიდი ნდობა გქონდეთ შენი შემოთავაზება. მხოლოდ იმიტომ, რომ არ გაქვთ ცნობილი კონკურენცია, არ ნიშნავს, რომ მიიღებთ ქონებას. მაშინაც კი, როდესაც დარწმუნებული ხართ, რომ აპირებთ ქონების მოგებას, შეიძლება იყოს ვინმე, ვინც ბოლო წუთს უფრო მაღალ შეთავაზებას გააკეთებს. ამიტომ შეიძლება კარგი იდეა იყოს თქვენს ნასყიდობის ხელშეკრულებაში შეიტანოთ უძრავი ქონების ესკალაციის მუხლი, რათა თქვენ გაქვთ შესაძლებლობა გადააჭარბოთ შეთავაზებას თქვენს თავდაპირველ შეთავაზებაზე მაღალი, მაგრამ იმ დიაპაზონში, რომლის სურვილიც გაქვთ გადაიხადე.
წაიკითხეთ, რომ გაიგოთ მეტი იმის შესახებ, თუ რა არის ესკალაციის პუნქტი უძრავ ქონებაში და რატომ უნდა გაითვალისწინოთ ის თქვენს შეთავაზებაში.
დაკავშირებული:რა არის ჯიბის ჩამონათვალი უძრავ ქონებაში?
ფოტო: istockphoto.com
ესკალაციის (ან ესკალატორის) პუნქტი ავტომატურად იწყება მოლაპარაკება სახლის შეძენის თქვენი შეთავაზების პროცესი, თუ სხვა მყიდველმა აჯობა თქვენ. სტანდარტულ ტრანზაქციაში ესკალაციის პუნქტის გარეშე, თუ თქვენ ყიდით სახლს და ვინმე მოვა და დებს უფრო მაღალ შეთავაზებას და გამყიდველი იღებს უფრო მაღალ შეთავაზებას, თქვენ კარგავთ ყიდვის შესაძლებლობას სახლი. მაგრამ ესკალაციის პუნქტი გაძლევთ შესაძლებლობას ავტომატურად გააუმჯობესოთ თქვენი შეთავაზება წინასწარ განსაზღვრულ ფიგურამდე.
მაშ, როგორ მუშაობს ესკალაციის პუნქტი? როგორც წესი, თქვენი უძრავი ქონების აგენტი დაგეხმარებათ ნასყიდობის ხელშეკრულების შედგენაში. მათ ასევე შეუძლიათ მოითხოვონ დახმარება ა უძრავი ქონების ადვოკატი რათა უზრუნველყოს ესკალაციის პუნქტი სწორად დაწერილი. ის, რასაც ესკალატორის შეთავაზება არსებითად იტყვის, არის ის, რომ თქვენ სთავაზობთ კონკრეტულ თანხას ქონებისთვის. მაგრამ თუ სხვა მყიდველი გთავაზობთ იმავე თანხას ან მეტს, ვიდრე თქვენი შეთავაზება, ესკალაციის პუნქტი მიუთითებს თქვენ მზად ხართ თანდათან გაზარდოთ თქვენი შეთავაზება განსაზღვრული ოდენობით, სანამ არ მიაღწევთ მითითებულ ზღვარს. ქვემოთ მოცემულია მაგალითი იმისა, თუ როგორ შეიძლება ეს იყოს სტრუქტურირებული:
რეკლამა
ორიგინალური შეთავაზება: $450,000
ესკალაციის თანხა: $5,000
მაქსიმალური ფასი: $550,000
Მიხედვით ფრედი მაკი, ესკალაციის პროცესი ასე მიდის: როგორც კი გამყიდველი მიიღებს ა უფრო მაღალი შეთავაზება სხვა მყიდველისგან, გამყიდველმა უნდა წარმოადგინოს თქვენზე მაღალი შეთავაზების მყარი მტკიცებულება. ზემოაღნიშნული თანხების გამოყენებით, თუ კონკურენტი მყიდველი შემოგთავაზებთ 460,000 აშშ დოლარის ოდენობის შეთავაზებას ქონებაზე, თქვენი ესკალაციის პუნქტი ავტომატურად დაამარცხებს ამ შეთავაზებას 465,000 აშშ დოლარით. ეს გაგრძელდება უკან და უკან, სანამ თქვენი მაქსიმალური ფასი $550,000 არ იქნება მიღწეული.
უმეტეს შემთხვევაში, ეს დასრულდება დიდი ხნით ადრე, სანამ მიაღწევთ მაქსიმალურ ფასს, თქვენ შესაძლოა მოიგოთ სახლი. თუმცა, გამყიდველების ძლიერ ბაზარზე, განსაკუთრებით მაღალი მოთხოვნის ზონაში, წინადადებები შეიძლება რამდენიმე ასეული ათასი დოლარი იყოს სახლის მოთხოვნილ ფასზე.
ფოტო: istockphoto.com
უნდა განიხილოთ თუ არა ესკალაციის მუხლის ჩართვა გამყიდველის ბაზარზე? ამის გაკეთება, ალბათ, კარგი იქნება, იმის გათვალისწინებით, რომ საბინაო ინვენტარი შეიძლება იყოს დაბალი და მოთხოვნა მაღალია. აქ არის რამდენიმე მიზეზი, რის გამოც უნდა გაითვალისწინოთ ესკალაციის პუნქტი გამყიდველების ბაზარზე.
უმეტეს შემთხვევაში, ა უძრავი ქონების აგენტი შესთავაზებს ესკალაციის პუნქტის ჩართვას მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ისინი დარწმუნებულნი არიან, რომ მოცემულ ქონებაზე სასტიკი კონკურენციაა. თუმცა, მაშინაც კი, როცა კონკურენცია აკლია, თუ მთლიანი ბაზარი ძლიერად ემხრობა გამყიდველებს, თქვენი ყველაზე უსაფრთხო ვარიანტია თქვენს შეთავაზებაში ესკალაციის პუნქტის ჩართვა. ასეთმა საბაზრო პირობებმა შეიძლება მოიტანოს რამდენიმე მყიდველი ბოლო წუთში, რამაც გამოიწვია უძრავი ქონების სატენდერო ომი, რამაც შეიძლება თქვენი შეთავაზება ცხრილიდან ჩამოაგდოს. გამყიდველს შეუძლია გადავიდეს მყიდველზე უკეთესი შეთავაზებით, განსაკუთრებით თუ ბოლო წუთს მყიდველს სურს იყიდე სახლი ნაღდი ფულით.
რეკლამა
„ყოველთვის ღირს თქვენს კონტრაქტში ესკალაციის მუხლის შეტანა, თუ ქონების კონკურენტუნარიანობა ამას მოითხოვს“, - ამბობს სტივენ მიქალაკოსი, უძრავი ქონების აგენტი. Engel & Völkers სანქტ-პეტერბურგში, ფლორიდაში. მიქალაკოსი დასძენს, რომ რამდენადაც ბაზარი იცვლება საპროცენტო განაკვეთების ზრდასთან ერთად, სავარაუდოდ ნაკლები სახლი გაიყიდება ასეულობით. ათასობით მეტი მოთხოვნადი ფასი, ”მაგრამ ესკალაციის პუნქტი კვლავ იმუშავებს როგორც ინსტრუმენტი, თუნდაც მხოლოდ ერთი კონკურენტის დამარცხება შეთავაზება.”
დაკავშირებული: ექსპერტები განმარტავენ უძრავი ქონების ყველაზე დამაბნეველ ტერმინოლოგიას
მიუხედავად იმისა, რომ ესკალაციები შეიძლება იყოს მომგებიანი, განსაკუთრებით გამყიდველების ბაზარზე, შეიძლება იყოს გარკვეული უარყოფითი მხარეები თქვენს შეთავაზებაში მათ ჩართვას. აქ არის რამდენიმე.
ზოგიერთ შემთხვევაში, ესკალაციის პუნქტი შეიძლება არ იყოს საჭირო და შეიძლება მყიდველების წინააღმდეგაც კი იმუშაოს. მეგან მიკოს თქმით, ბროკერის ასოცირებული MeganMicco.com ბერკლიში, კალიფორნიაში, „გამოცდილ ადგილობრივ უძრავი ქონების აგენტს ექნება კარგად გააზრებული ფასების ტენდენციები მათ ადგილობრივ ბაზარზე. მათ უნდა შეეძლოთ საბოლოო გაყიდვის ფასის პროგნოზირება ვიწრო დიაპაზონში და შესაბამისად ურჩიონ თავიანთ კლიენტს, ”- ამბობს ის. ”ამიტომ, არ უნდა იყოს საჭირო ესკალაციის მუხლის შეტანა.”
რეკლამა
Micco დამატებით აფრთხილებს, რომ საცხოვრებელი ფართის შესყიდვის ხელშეკრულებაში ესკალაციის პუნქტის დადება შეიძლება იყოს წითელი დროშა ჩამონათვალის აგენტისთვის და განმარტავს: „ეს იმის ნიშანია, რომ მყიდველი იმედოვნებს. მიიღეთ გარიგება სავარაუდო გასაყიდი ფასის შემცირებით, ან რომ მათ წარმოადგენენ გამოუცდელი აგენტი, რომელიც არ ურჩევს თავის კლიენტს, თუ რა სჭირდება შეთავაზების მოსაგებად კონკურენციაში ბაზარი."
ფოტო: istockphoto.com
შეფასება გაუთვალისწინებელი საშუალებას გაძლევთ დაარღვიოთ სახლის შესყიდვის ხელშეკრულება, თუ შეფასების შედეგად გამოვლინდა, რომ სახლის ღირებულება არსებითად ნაკლებია, ვიდრე შეთანხმებული გასაყიდი ფასი.
შეფასებები საკმაოდ ტიპიურია უძრავი ქონების ტრანზაქციებში და ხშირად მოითხოვს მყიდველის იპოთეკური კომპანიის მიერ, რომელსაც სურს უზრუნველყოს, რომ ქონება ღირს იმ თანხის დაფინანსება, რომელსაც იგი აფინანსებს. თუ შეფასება არ შეესაბამება შესყიდვის ფასს, ბანკმა შეიძლება უარი თქვას სრული შესყიდვის ფასის დაფინანსებაზე. ეს ნიშნავს, რომ მყიდველს მოუწევს დამატებითი ნაღდი ფულის გამომუშავება, რათა დაფაროს სხვაობა გასაყიდ ფასსა და ბანკს შორის, რისი დაფინანსება სურს.
თუმცა, შეფასების შემთხვევები კიდევ ერთი "წითელი დროშაა" რომ გამყიდველებმა შეიძლება მოისურვონ თავიდან აცილება, განსაკუთრებით იმ შემთხვევაში, თუ გაუთვალისწინებელი შემთხვევა ემატება ესკალაციის დებულებას, რომელიც გამყიდველებმა შესაძლოა ასევე რთულ გართულებად მიიჩნიონ.
”ძლიერი გამყიდველების ბაზარზე, ძალიან რთულია მყიდველად გაბატონება რაიმე სახის გაუთვალისწინებლობით,” აფრთხილებს Micco.
როგორც არ უნდა წარმოადგინოთ თქვენი შეთავაზება, მნიშვნელოვანია ყურადღებით გაითვალისწინოთ ყველა პოტენციური ხარვეზი. პერ მიქალაკოსი, „თუ თქვენ ყიდულობთ სახლს დაფინანსების გზით, მათ შორის, თქვენი ესკალაციის პუნქტი მიიღებს მცირე ფინანსურ კრეატიულობას კარგი იპოთეკის პროფესიონალისგან და შესანიშნავი უძრავი ქონებისგან მრჩეველი.
რეკლამა
Თუ თქვენ ხართ ნაღდი ფულის გადახდა თქვენი ახალი სახლისთვისთუმცა, თამაში იცვლება. ”ბევრი შეთავაზება არის ნაღდი ფული და არ საჭიროებს სესხს ან შეფასებას”, - ამბობს მიკო. თუ თქვენ გადაწყვეტთ უარი თქვათ შეფასებაზე, მაშინ შეფასების შემთხვევითობა, რა თქმა უნდა, საკამათოა.
საბოლოო ჯამში, თუ გადაწყვეტთ თქვენს შეთავაზებაში შეიტანოთ უძრავი ქონების ესკალაციის მუხლი - შეფასებით ან მის გარეშე შემთხვევითობა - მიქალაკოსი გვთავაზობს რჩევას: „თქვენი ესკალაციის მაქსიმუმი უნდა ჩაითვალოს თქვენს საუკეთესოდ, უმაღლეს და საბოლოოდ. შეთავაზება. უნდა გესმოდეთ, რომ თქვენი ესკალაციის მაქსიმუმი შეიძლება სხვა შეთავაზებებმა დაამარცხოს.”
დაკავშირებული: 2022 წლის საუკეთესო უძრავი ქონების ვებსაიტები
რეკლამა
გამჟღავნება: BobVila.com მონაწილეობს Amazon Services LLC Associates პროგრამაში, შვილობილი რეკლამა პროგრამა, რომელიც შექმნილია იმისთვის, რომ გამომცემლებს უზრუნველყონ საფასურის გამომუშავების საშუალება Amazon.com-თან და აფილირებულთან დაკავშირებით საიტები.