ფოტო: istockphoto.com
უძრავი ქონების ოპტიმისტი ინვესტორები ხშირად შედიან სახლის გადასახვევში იმ იმედით, რომ მოკლე დროში ტონა ფულადი სახსრები გამოიმუშავებენ. სწორად გაკეთების შემთხვევაში, ეს შედეგი, რა თქმა უნდა, შესაძლებელია. მაგრამ სანამ ჩაყვინთავ, პოტენციურმა ფლიპერებმა უნდა დაუსვან საკუთარ თავს მნიშვნელოვანი კითხვა. რა ღირს სახლის გადაბრუნება?
გასათვალისწინებელია ბევრად მეტი, ვიდრე უბრალოდ შესყიდვის ფასი. დაზღვევა, ინსპექტირება და, რა თქმა უნდა, ყველა პროექტი, რომელიც სახლის გადაქცევას ეხება, შეიძლება სწრაფად დაემატოს. ამიტომ არის ასეთი ფართო დიაპაზონი სახლის გადაბრუნების ხარჯებში. Მიხედვით ანგი და მთავარი მრჩეველი, ინვესტორებს შეუძლიათ გადაიხადონ $17,920-დან $78,082-მდე ბინის სრული რემონტისთვის, ეროვნული საშუალო ღირებულება $47,903. საბოლოო ფასი დამოკიდებულია მრავალ ფაქტორზე, მათ შორის სახლის ასაკსა და სტილზე და რამდენი სხვადასხვა ტიპის კონტრაქტორი უნდა შემოვიდეს სახლის გასაფორმებლად.
ეს გზამკვლევი მოიცავს ფაქტორებს, რომლებიც შედის სახლის გადაბრუნების ხარჯებში, სახლის ამობრუნების დადებით და უარყოფით მხარეებზე და როგორ შეუძლიათ ინვესტორებს ფულის დაზოგვა.
სახლის გადაბრუნებაზე ფიქრობ?
მიიღეთ პროფესიონალური დახმარება, რომელიც გჭირდებათ. მიიღეთ უფასო, ვალდებულების გარეშე პროექტების შეფასებები კონტრაქტორებისგან, არქიტექტორებისგან, ელექტრიკოსებისგან და სხვა თქვენთან ახლოს.
ფოტო: istockphoto.com
სახლების აოხრება მოითხოვს ჭუჭყს და, უმეტეს შემთხვევაში, უამრავ ფულს. უფრო მეტია გამოსათვლელი, ვიდრე შესყიდვის ფასი და მასალები, და სახლის ყველა განსხვავებული მახასიათებელი როლს ასრულებს საბოლოო ნომრის შეფასებაში. იმის შესაძლებლობა, რომ ზუსტად გამოთვალოთ, რა ჯდება სახლის გადაბრუნება, ხშირად განსხვავებაა ძლივს გაფუჭებასა და მნიშვნელოვან მოგებას შორის. ქვემოთ მოცემულია ძირითადი ფაქტორები, რომლებიც ინვესტორებმა უნდა გაითვალისწინონ სახლის გადაბრუნების ღირებულების გაანგარიშებისას.
რა თანხა გჭირდებათ სახლის შესაძენად? ქონების შეძენის ღირებულება უფრო მეტია, ვიდრე სახლის მოთხოვნადი ფასი. პოტენციურმა ფლიპერებმა სახლის გასაყიდი ფასის გარდა, უნდა გაითვალისწინონ გადასახადები, დაზღვევა, საკუთრების საფასური, დაფინანსების საფასური და დამატებითი შეძენის ხარჯები. მაგალითად, სადაზღვევო პოლისის საშუალო ღირებულება ვაკანტური ან დაუსახლებელი სახლის დასაფარად ყოველწლიურად $1,842 ღირს.
არსებობს მრავალი განსხვავებული რიცხვი, რომელიც უნდა გაირკვეს, როდესაც გადაწყვეტთ, არის თუ არა პოტენციური ატრიბუტი გონივრული ინვესტიცია, და შეიძლება რთული იყოს მათი პროგნოზირება. მიზანშეწონილია დატოვოთ ბევრი ფინანსური ბალანსის შევსება ბიუჯეტის შებრუნებისას. ამიტომ ბევრი ფლიპერსი იცავს რაღაც 70 პროცენტის წესს. ზოგადად, ფლიპერებს სურთ თავიდან აიცილონ სახლების შეძენა, რომლებიც 70 პროცენტზე მეტი ღირს შემდგომი შეკეთების ღირებულება, ან ARV (საკუთრების სავარაუდო ღირებულება დასრულებული გადაბრუნების შემდეგ), გამოკლებული ღირებულება რემონტი.
მაგალითად, ინვესტორმა შეიძლება იპოვნოს სახლი პოპულარულ უბანში, რომელიც ბაზარზე 225,000 დოლარად არის. ბაზრის გარკვეული გამოკვლევის შემდეგ, მათ სჯერათ, რომ შეძლებდნენ სახლის გაყიდვას 300 000 დოლარად მისი შეკეთების შემდეგ. შემდეგ ისინი გაივლიან კონსულტაციას გენერალურ კონტრაქტორთან, რათა გაეგოთ, რა დაჯდება რემონტი; ამ შემთხვევაში, ისინი აღმოაჩენენ, რომ მთლიანი რემონტის ღირებულება იქნება $30,000. 70 პროცენტიანი წესის გამოყენებით, მათემატიკა ასე გამოიყურება:
(300,000 × .70) − 30,000 = 180,000
ქონების მოთხოვნის ფასი 225,000 აშშ დოლარია, ინვესტორი, სავარაუდოდ, გასცემდა შესაძლებლობას, თუ ისინი არ მიიღებდნენ გამყიდველს 180,000 აშშ დოლარის მიღებას. ამ შემთხვევაში, სახლის შეძენამ მის მოთხოვნად ფასში და მისი გადახვევა შეიძლება გამოიწვიოს ინვესტორმა ფულის დაკარგვა. მათ შეუძლიათ სცადონ ფასზე 180,000 დოლარამდე მოლაპარაკება, ან განაგრძონ სხვა ქონების ძებნა, რათა გადაატრიალონ რიცხვები, რომლებიც უკეთესად შეესაბამება 70 წესს.
სახლის ზომა დიდ როლს თამაშობს იმაზე, თუ რა დაჯდება მისი გადაბრუნება. ზოგადად, რაც უფრო დიდია სახლი, მით მეტი ოთახი აქვს მას. მეტი ოთახით მოდის უფრო მეტი კედელი, ფანჯარა, კარები და კარები, რაც ყველა პოტენციური პროექტია.
როდესაც ვცდილობთ შევაფასოთ ბინის გადაბრუნების ღირებულება მხოლოდ ზომის მიხედვით, ინვესტორებს შეუძლიათ ველოდოთ, რომ გადაიხდიან $10-დან $60-მდე კვადრატულ ფუტზე რემონტისთვის. თუმცა, ინვესტორებს, რომლებიც ირჩევენ მაღალი კლასის მასალებს ან მაღალხარისხიან მოწყობილობებს, შეუძლიათ ველოდოთ, რომ ეს რიცხვი 150 დოლარს მიაღწევს კვადრატულ მეტრზე. ინვესტორებს სურთ გაითვალისწინონ, რომ მათ შეიძლება არ დასჭირდეთ ქონების ყოველი კვადრატული ფუტის განახლება; შეიძლება არსებობდეს სახლის ზოგიერთი ნაწილი, რომელიც შესანახია, მაგრამ მხოლოდ კარგი გაწმენდა სჭირდება. სწორედ ამიტომ მნიშვნელოვანია მყიდველებმა გაითვალისწინონ რამდენი დრო გავიდა აბაზანის წინა რემონტიდან ან სამზარეულოს რემონტიდან. სახლის კვადრატული ფართის იმ ნაწილის გადაკვეთა (ან ვერ) რომელიც საჭიროებს რემონტს, დაგეხმარებათ უფრო ზუსტი ღირებულების წარმოჩენაში.
საინვესტიციო მთლიანი ღირებულების შეფასებისას მნიშვნელოვანია სახლის ტიპი, რომელიც განიხილება გადაბრუნებისთვის. ზოგიერთი ტიპის სახლები ტრადიციულად უფრო პატარა ან უფრო დიდია, ხოლო სხვა ტიპის სახლებს შეიძლება ჰქონდეს HOA სახელმძღვანელო მითითებები, რომლებსაც ფლიპერმა უნდა დაიცვას. მაგალითად, ბინის კორპუსს შეიძლება დასჭირდეს იგივე ძირითადი განახლებები, რომლებიც მოსალოდნელია გადაბრუნებით, მაგრამ უფრო მცირე მასშტაბით, როგორიცაა აბაზანის კაპიტალური რემონტი და სრულიად ახალი სამზარეულო. Flippers-ს შეუძლია გადაიხადოს $25-დან $40-მდე კვადრატულ მეტრზე ბინის კორპუსის რემონტისთვის.
კონდოები მსგავსია, მაგრამ ფლიპერებს ხშირად სჭირდებათ დაგეგმვა სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის (HOA) წესების მიხედვით. ეს ხშირად იწვევს უფრო მაღალ ბიუჯეტს, ტიპიური სარემონტო ხარჯებით $70-დან $100-მდე კვადრატულ ფუტზე. Townhouse-ებს ასევე შეიძლება ჰქონდეთ HOA წესები ფლიპერების შესასრულებლად, თუმცა რემონტი უფრო ხელმისაწვდომი იქნება $10-დან $35-მდე კვადრატულ ფუტზე.
რიგიანი სახლების რემონტი ხშირად გულისხმობს შესატყვისი მასალების მოძიებას სახლების დასაკავშირებლად, რის შედეგადაც ფასის ცვალებადობაა $25-დან $75-მდე კვადრატულ ფუტზე. დაბოლოს, მობილური სახლების შეფასება უფრო ადვილია პროექტის მიხედვით და გააჩნია ტიპიური რემონტის ღირებულება $10,000-დან $30,000-მდე, ძირითადად დამოკიდებულია კვადრატულ მეტრზე.
სახლის ზოგიერთ სტილს შეიძლება ჰქონდეს უფრო მაღალი ბიუჯეტი, ვიდრე სხვები. პოტენციური მყიდველების მოლოდინების დასაკმაყოფილებლად, უმჯობესია, ფლიპერები დარჩეს ერთი სტილის ტიპის შეკრული ესთეტიკისთვის. ამიტომ, ფლიპერებისთვის მნიშვნელოვანია აირჩიონ სტილი, რომელიც მოერგება მათ ბიუჯეტს სახლის შესასვლელი კარიდან ყველა ოთახის ყველა კუთხემდე.
ფერმა არის პოპულარული სახლის სტილი მრავალი მყიდველით. საშუალოდ, სახლის განახლება ამ რუსტიკულ და მყუდრო იერსახეზე ღირს $10-დან $50-მდე კვადრატული ფუტი. ვიქტორიანული სახლის გადაბრუნება ხშირად გულისხმობს ისტორიული სახლის შენარჩუნებას, რაც შეიძლება მოითხოვდეს შესაბამისი მასალების შეძენას, რაც შეიძლება უფრო ძვირი იყოს. ვიქტორიანული სტილის სახლებს ხშირად სჭირდებათ კოდირება ან სტრუქტურული განახლება კოსმეტიკურ ცვლილებებთან ერთად. ეს ყველაფერი შეიძლება დაემატოს გადაბრუნების უფრო მაღალ ღირებულებას და, საშუალოდ, 20-დან 200 დოლარამდე ღირს კვადრატულ ფუტზე ვიქტორიანული სახლის განახლება.
ყველა ისტორიული სახლი არ არის ვიქტორიანული, თუმცა, და ნებისმიერი ტიპის ისტორიული სახლის აღდგენას ხშირად აქვს ფლიპერების ფასის დიაპაზონი. ტიპიური ისტორიული სახლის გადაბრუნება კვადრატულ ფუტზე $100-დან $200-მდე ღირს. კარგი ამბავი ის არის, რომ ბევრი ისტორიული სახლი, განსაკუთრებით იმ შემთხვევაში, თუ ისინი ჩამოთვლილია ისტორიული ადგილების ეროვნულ რეესტრში, კვალიფიცირდება გრანტების მისაღებად, რაც დაგეხმარებათ სარემონტო ხარჯების დაფარვაში.
ყველაზე გამოცდილ სახლის ფლიპერებსაც კი სჭირდებათ დახმარება
მიიღეთ უფასო, ვალდებულების გარეშე პროექტების შეფასებები კონტრაქტორებისგან, არქიტექტორებისგან, ელექტრიკოსებისგან და სხვა თქვენთან ახლოს.
როდესაც საქმე ეხება სახლების გადაბრუნებას, გასათვალისწინებელია ქონების ასაკი. ახალი სახლი, სავარაუდოდ, უკეთეს ფორმაში იქნება, რაც ამცირებს ძვირადღირებული განახლებების ან პროექტების შანსს, როგორიცაა ელექტრო სამუშაოების კოდირება. ხანდაზმულ სახლებს შეუძლიათ გაზარდონ შრომის ხარჯები, თუ კონტრაქტორებს უწევთ ჯანმრთელობის საფრთხეებთან გამკლავება, როგორიცაა ტყვიის საღებავი ან აზბესტი. ახალი სახლები აშენებულია უსაფრთხო მასალებით, რომლებიც არ უქმნიან ჯანმრთელობის რისკს კონტრაქტორებისთვის.
ინვესტორები არ უნდა დაეყრდნონ მხოლოდ სახლის ასაკს, იმის დასადგენად, აქვს თუ არა მას მოგების მაღალი ან დაბალი პოტენციალი. ცუდად აშენებულ ახალ სახლს შეიძლება მეტი სამუშაო დასჭირდეს, ვიდრე ძველ სახლს, რომელმაც უკვე გაიარა რემონტის რამდენიმე რაუნდი. საუკეთესო გზა სახლის ასაკის გამოსაყენებლად მისი გადაბრუნების ღირებულების შესაფასებლად არის მისი ისტორიის შესწავლაც.
სახლის მდგომარეობა უზარმაზარ ფაქტორს თამაშობს მის გადაბრუნების ღირებულებაში. საერთო ჯამში კარგ მდგომარეობაში მყოფ სახლს, სავარაუდოდ, დასჭირდება კოსმეტიკური განახლებები, როგორიცაა ახალი იატაკი, განახლებული საღებავების ფერები და შეცვლილი მორთვა. სახლის ფლიპერს შეუძლია გადაიხადოს დაახლოებით $20,000 სახლის სრული რემონტისთვის კარგ მდგომარეობაში.
მაგრამ სახლი, რომელიც დაზიანებულია და ნაცემია, ან უყურადღებობის, ვაკანსიის ან კატასტროფის გამო, სავარაუდოდ მოითხოვს უფრო მაღალ ბიუჯეტს. ინვესტორებს შეუძლიათ ველოდოთ, რომ $100,000-მდე დახარჯონ სახლის ცუდ მდგომარეობაში აღდგენაზე. დიდი ზომის ან ისტორიული სახლებისთვის ეს რიცხვი შეიძლება კიდევ უფრო მაღალი იყოს.
ფლიპერს შეუძლია უკეთესი წარმოდგენა იმის შესახებ, თუ რაში დასჭირდებათ ბიუჯეტი სახლის ოთახების ორ კატეგორიად გაყოფით. სველი ოთახები არის ის, სადაც წყალი მიედინება მათზე; მაგალითები მოიცავს სამზარეულოებს, სველი წერტილებს და სამრეცხაო ოთახებს. მშრალ ოთახებს არ აქვთ წყლის წყაროები და მოიცავს საძინებლებს და საცხოვრებელ ოთახებს. ზოგადად, სველი ოთახების რემონტი უფრო ძვირია, ვიდრე მშრალი ოთახები.
მაგალითად, სველი წერტილების საშუალო ფასი არის $3000-დან $25000-მდე რემონტისთვის. სამზარეულოები იწყება $6000-დან და შეიძლება გადაიზარდოს ექვსფიგურიან გადაკეთებაში. კომუნალური ოთახების რემონტი ასევე 6000 დოლარიდან იწყება. საძინებელი არის მშრალი ოთახი, ასე რომ, მიუხედავად იმისა, რომ მისი რემონტი იწყება მინიმუმ $10,000-დან, ღირებულება იშვიათად აღემატება $15,000-ს. მისაღები ოთახის რემონტი ჩვეულებრივ 5000-დან 10000 დოლარამდე ღირს.
იმის ცოდნა, თუ რამდენი ოთახი აქვს სახლს თითოეული ტიპის ოთახიდან და შემდეგ რიცხვების შესაბამისად დაყოფა, შეუძლია დაეხმაროს სახლის ფლაკონს განსაზღვროს თავისი ბიუჯეტი და დაეხმაროს მათ დარჩეს გზაზე ხარჯების გადაჭარბების გარეშე.
გათბობა, ვენტილაცია და კონდიციონერის შეკეთება ან შეცვლა მნიშვნელოვანი ფაქტორებია, რომლებიც გასათვალისწინებელია სახლის ბიუჯეტის განსაზღვრისას. HVAC ერთეული, როგორც წესი, ღირს $500-დან $7,200-მდე, თუმცა ზუსტი ღირებულება დამოკიდებულია ბრენდზე, სამუშაოზე და ინსტალაციის სპეციფიკაზე.
ცენტრალური ჰაერის მონტაჟი $3,800-დან $7,600-მდე ღირს, ხოლო ღუმელის დამონტაჟება $2,800-დან $6,800-მდე ღირს. სითბოს ტუმბოს გამოცვლა ან მონტაჟი ღირს $4,200-დან $7,500-მდე, ხოლო მილებისა და ვენტილატორების გამოცვლა $500-დან $2,100-მდე ღირს.
ტექნიკის შეცვლა სახლის გადაბრუნების აუცილებელი, თუმცა ზოგჯერ რთული პროცესია. მიუხედავად იმისა, რომ ტექნიკის ისე დატოვება შეიძლება პოტენციურ მყიდველებს იმედგაცრუებული დატოვოს, განახლებების გადაჭარბებამ შეიძლება ნაკლები ადგილი დატოვოს მოგებისთვის.
საყოფაცხოვრებო ტექნიკა ღირს $200-დან $10,000-მდე, თუმცა ეს რიცხვი შეიძლება გაიზარდოს მაღალი დონის ბრენდებთან ერთად. გონივრული იქნება მეტი დახარჯოთ იმ ტექნიკებზე, რომლებსაც მყიდველები ყველაზე მეტად ამჩნევენ, როგორიცაა ღუმელები და მაცივრები, და იყოთ უფრო მოკრძალებული (იაფის გარეშე) ჭურჭლის სარეცხ მანქანებზე ან სარეცხი მანქანებზე.
ძირითადი ან ფასდაკლებით ტექნიკის მოდელებისთვის, ფლიპერს შეუძლია გადაიხადოს $100-დან $2000-მდე. მაღალი კლასის მოდელებისთვის ფასების დიაპაზონი იზრდება $300-დან $5000-მდე. Energy Star-ის მოწყობილობები ღირს $200-დან $3,500-მდე, ხოლო მორგებული ჩაშენებული მოწყობილობები იწყება $1,000-დან და შეიძლება მიუახლოვდეს $10,000-ს. მაგრამ როდესაც ისინი აზრს იძენენ დიზაინში, ძვირადღირებულ ტექნიკას შეუძლია დაეხმაროს მყიდველისგან საუკეთესო დოლარის დაცვაში.
როდესაც ფლიპერები მუშაობენ რამდენიმე კონტრაქტორთან, არსებობს რამდენიმე განსხვავებული ფასის დიაპაზონი, რომელშიც შეიძლება დაეცეს შრომის ხარჯები. ზოგადად, სახლის რემონტისთვის შრომის ხარჯები, როგორც წესი, ეცემა $20-დან $150-მდე საათში. ეს დიაპაზონი შეიძლება შევიწროვდეს პროფესიის მიხედვით, რათა გაადვილდეს ხარჯების წინასწარ განსაზღვრა.
უფრო კონკრეტულად, არქიტექტორის საფასური მერყეობს $125-დან $250-მდე საათში, ხოლო ინტერიერის დიზაინერები იხდიან $50-დან $200-მდე საათში. სამზარეულოს ხშირად შეუძლია ისარგებლოს ექსპერტისგან, რომელიც აფასებს ფუნქციურობასა და დიზაინს, ამიტომ სამზარეულოს დიზაინერში ინვესტიცია შეიძლება იყოს გონივრული არჩევანი. ეს პროფესიონალები, როგორც წესი, იხდიან $65-დან $250-მდე საათში.
მხატვრები იხდიან $20-დან $50$-მდე საათში, ხოლო სანტექნიკის ტარიფები მერყეობს $45-დან $200-მდე საათში. ელექტრიკოსები იხდიან $50-დან $100-მდე საათში, ხოლო HVAC ტექნიკოსის საათობრივი გადასახადი შეიძლება იყოს $50-დან $150-მდე. როდესაც საქმე ეხება სახლის ექსტერიერის განახლების ღირებულებას, ლანდშაფტის დიზაინერების საფასური საათში $50-დან $150-მდეა.
სახლის მდებარეობამ შეიძლება დიდად იმოქმედოს მის გადაბრუნების მთლიან ღირებულებაზე. სინამდვილეში, მჭიდროდ დასახლებულ რაიონში გარემონტებული სახლები შეიძლება 40 პროცენტამდე ძვირი დაჯდეს, ვიდრე სოფლად.
ფლიპერებისთვის მდებარეობის მიხედვით ყიდვისთვის, აქ არის რამდენიმე რიცხვი, რომლებიც გასათვალისწინებელია. ფლორიდაში, ჯექსონვილში გადაბრუნებული სახლები ყველაზე ნაკლებად ძვირია, კვადრატული ფუტი 15-დან 60 დოლარამდე ღირს. სახლები ფენიქსში, არიზონა; ლოს ანჯელესი, კალიფორნია; და დენვერი, კოლორადო, ყველა კვადრატულ ფუტზე 20-დან 100 დოლარამდე დიაპაზონშია. და ბოლოს, სახლები ჰიუსტონში, ტეხასი; ნიუ-იორკი; და სან-ფრანცისკო, კალიფორნია, ყველას აქვს რემონტის ყველაზე მაღალი ღირებულება. საშუალოდ, ამ ადგილებში სახლების გადაბრუნება 25-დან 150 დოლარამდე ღირს.
საბოლოო შენიშვნა, მხოლოდ ადგილმდებარეობა არ არის საკმარისი იმისათვის, რომ დადგინდეს, არის თუ არა გადატრიალება კარგი ინვესტიცია. ინვესტორებს ასევე უნდა ახსოვდეთ, რომ სახლები, რომლებიც მდებარეობს უფრო მჭიდროდ დასახლებულ რაიონებში, თუმცა უფრო ძვირია გადაბრუნება, ასევე უფრო ძვირად იყიდება, ვიდრე ქვეყნის ნაკლებად დასახლებულ რეგიონებში.
გაყიდვის ხარჯები, ან დახურვის ხარჯები, კიდევ ერთი ფაქტორია, რომელიც უნდა გახსოვდეთ სახლის გადაბრუნებისას. ეს დამატებითი ხარჯები მოიცავს გადარიცხვის გადასახადებს, ქონების გადასახადებს, ქონების დაზღვევას, საკუთრების კომპანიის საფასურს და საკუთრების დაზღვევას.
როგორც ზოგადი წესი, სახლის ფლიპერებს შეუძლიათ ველოდოთ, რომ გაყიდვის ხარჯები უტოლდება სახლის საბოლოო გასაყიდი ფასის დაახლოებით 2-5 პროცენტს. გაყიდვის ხარჯებზე მოლაპარაკება შესაძლებელია, რაც ჭკვიანურია ფლიპერებისთვის, რადგან გაყიდვის ხარჯებმა შეიძლება მოგება შემცირდეს როგორც სახლის შეძენისას, ასევე მისი გაყიდვისას. ხშირ შემთხვევაში, მხოლოდ მყიდველი იხდის დახურვის ხარჯებს. მაგრამ არის სცენარები, როდესაც გამყიდველებს შეიძლება მოუწიონ ამ ხარჯების ნაწილის გადახდაც. ვინ იხდის იმას, რაც განსაზღვრულია გაყიდვის კონტრაქტში და არა დახურვის მაგიდასთან, ასე რომ, ფლიპერები, რომლებიც ეძებენ მინიმუმამდე დაიყვანონ გაყიდვის ხარჯები, უნდა დარწმუნდნენ, რომ ეს ნივთები მკაფიოდ არის განსაზღვრული ხელშეკრულებაში.
ფოტო: istockphoto.com
შემდეგი დამატებითი ხარჯები და მოსაზრებები არ ვრცელდება სახლის ყველა გადაბრუნებაზე. მაგრამ ინვესტორებმა მაინც უნდა იცოდნენ ისინი, რათა თავიდან აიცილონ სიურპრიზები, როდესაც ისინი გადადიან რემონტის ვადებში.
არსებობს რამდენიმე განსხვავებული გზა სახლის გადაბრუნების დასაფინანსებლად; იშვიათი არაა, როდესაც ვეტერან ინვესტორს შეუძლია სახლისთვის ნაღდი ფულის გადახდა და დამატებითი ხარჯებისა და გადასახადების თავიდან აცილება. მაგრამ ახალი ფლიპერებისთვის ან მათთვის, ვინც იძენს სახლს, რომელიც იმაზე მეტი ღირს, ვიდრე სურთ ან შეუძლიათ ნაღდი ფულის გადახდა, აქტივებზე დაფუძნებული სესხი, როგორც წესი, გამოსავალია.
The საუკეთესო სესხები სახლებისთვის არის მოკლევადიანი და უზრუნველყოფილია აქტივით, მათ შორის ქონებით. როგორც წესი, უფრო ადვილია აქტივებზე დაფუძნებული სესხის კვალიფიკაცია, რადგან უზრუნველყოფა ემსახურება კრედიტორს. მაგრამ სიფრთხილე არის ის, რომ საპროცენტო განაკვეთები ხშირად უფრო მაღალია, ვიდრე ტრადიციული საბანკო სესხები, აქტივებზე დაფუძნებული სესხების უმეტესობას აქვს APR (წლიური პროცენტული განაკვეთი) 9 პროცენტიდან 15 პროცენტამდე. მიუხედავად მაღალი საპროცენტო განაკვეთებისა, ბევრი ფლიპერსი მაინც იყრის აქტივებზე დაფუძნებულ სესხებს ტრადიციულ სესხებზე, ვინაიდან ბანკები თავს არიდებენ ფლიფების დაფინანსებას თანდართული რისკის გამო.
არ აქვს მნიშვნელობა სესხის ტიპს, ფლიპერებმა ყოველთვის უნდა გაითვალისწინონ საპროცენტო განაკვეთები, როდესაც შეაფასებენ მოგების პოტენციალს ფლიპში.
როდესაც საქმე ეხება სახლების გადაბრუნებას, ნებართვა თითქმის ყოველთვის საჭიროა. ფაქტობრივად, სახლის მფლობელს შეუძლია ელოდოს მრავალი ნებართვის საჭიროებას, სანამ შებრუნება დაიწყება. ადგილობრივი ხელისუფლების ორგანოების მიერ გაცემული ნებართვა არის ოფიციალური დამტკიცება, რომელიც საშუალებას აძლევს სახლის კეთილმოწყობის პროექტის გაგრძელებას. ნებართვები გაიცემა იმისთვის, რომ პროექტები შესრულდეს უსაფრთხოდ და შეესაბამებოდეს ადგილობრივ სტანდარტებს, რადგან გამოცდილ კონტრაქტორებსაც კი შეუძლიათ შეცდომები დაუშვან. დასაბრუნებლად გარემონტებულ სახლებს უნდა ჰქონდეთ შესრულებული სამუშაოს ნებართვა, რათა დარწმუნდნენ, რომ ისინი შეესაბამება კოდს და უსაფრთხოების მიმდინარე სტანდარტებს.
სახლის გადაბრუნებისას, ინვესტორებს შეუძლიათ საშუალოდ 400-დან 1800 დოლარამდე გადაიხადონ ნებართვებისთვის. კონტრაქტორებმა შეიძლება შეიტანონ ნებართვების მოპოვების ღირებულება თავიანთ საპროექტო წინადადებაში, რაც შეიძლება ნიშნავს ერთ ნაკლებ ამოცანას სახლის ფლიპერისთვის.
სახლის გადაბრუნება? გააკეთე სწორად პირველად
მიიღეთ პროფესიონალური დახმარება, რომელიც გჭირდებათ. მიიღეთ უფასო, ვალდებულების გარეშე პროექტების შეფასებები კონტრაქტორებისგან, არქიტექტორებისგან, ელექტრიკოსებისგან და სხვა თქვენთან ახლოს.
სახლის ზოგიერთი ატრიბუტი მოიცავს მხოლოდ ინტერიერში ცვლილებებს, ზოგი კი ძირითადად ექსტერიერზეა ორიენტირებული. უამრავი არის ორივე ტერიტორიის ერთობლიობა, თითოეული ფართი ახორციელებს სხვადასხვა საშუალო სარემონტო ხარჯებს.
Flippers შეიძლება ველოდოთ, რომ გარე სამუშაოები საშუალოდ $5,000-დან $15,000-მდე დაჯდება, ხოლო ინტერიერის განახლების ღირებულება დიდად არის დამოკიდებული სივრცის ტიპზე. მაგალითად, საძინებლის განახლება დაახლოებით $5000 ღირს, სამზარეულოს კი $30000-დან $60000-მდე.
სახლის დამატება შეიძლება იყოს ძვირადღირებული დანამატი, ტიპიური დიაპაზონით $22,500-დან $80,100-მდე. მაგრამ სანამ დანამატს დათანხმდეთ ან უგულებელყოთ, ფლიპერებმა უნდა იცოდნენ, რომ მათი ფასი შეიძლება იყოს $5000 ან $150000 ძვირი. საბოლოო ღირებულება დამოკიდებულია დანამატის ზომაზე, არჩეულ მასალებზე და რისთვის იქნება გამოყენებული სივრცე.
მაგალითად, სამზარეულოს დამატება სავარაუდოდ უფრო ძვირი ჯდება, ვიდრე საძინებლის დამატება. სამზარეულო ტრადიციულად უფრო დიდი ზომისაა, აქვს ტექნიკა და მეტი მოპირკეთება, და მოიცავს სანტექნიკას და უფრო ძვირიან განყოფილებებს, ვიდრე საბაზისო საძინებელს, საკუთარი აბაზანის გარეშე.
წარმატებული გადახვევა მოიცავს კონტრაქტორებს და, როგორც წესი, საკმაოდ განსხვავებულ ტიპებს. იმის ცოდნა, თუ რა უნდა ველოდოთ თითოეულ ჯიშს შრომაში, ეს დაგეხმარებათ ბიუჯეტის გადახრის შენარჩუნებაში. უნდა აღინიშნოს, რომ ყოველი გადახვევა არ მოითხოვს ქვემოთ ჩამოთვლილი ყველა ტიპის კონტრაქტორის დახმარებას, მაგრამ მხოლოდ ზოგადი კონტრაქტორის მიღება ასევე იშვიათია.
გენერალური კონტრაქტორი არის პირი, რომელიც იღებს პასუხისმგებლობას სამშენებლო პროექტის ზედამხედველობაზე. ეს ადამიანი ჩვეულებრივ მუშაობს ქვეკონტრაქტორებთან და ზრუნავს, რომ ყველაფერი დასრულდეს გრაფიკის მიხედვით.
სახლის დაბრუნების გენერალური კონტრაქტორი დარწმუნდება, რომ სამუშაო შესრულდება სპეციფიკაციების შესაბამისად, პროექტის ყველა ასპექტის ზედამხედველობით. ისინი დარწმუნდებიან, რომ ყველა საჭირო რემონტი შესრულდება და დროულად დასრულდება. გენერალური კონტრაქტორის საფასური, როგორც წესი, შეადგენს პროექტის მთლიანი ფასის 10-დან 20 პროცენტამდე.
სახლის ყველა გადახვევა არ საჭიროებს არქიტექტორის მომსახურებას. მაგრამ სანამ გადაწყვეტთ მარტო წასვლას, ფლიპერებმა უნდა განიხილონ რამდენიმე რამ. არქიტექტორებს აქვთ გააზრებული, თუ როგორ მუშაობს შენობები და რა არის საჭირო სახლის გადაბრუნებისთვის. მათ ასევე შეუძლიათ დაეხმარონ სამშენებლო კოდებს და სხვა რეგულაციებს. ხანდახან, ღირს არქიტექტორის დაქირავება სახლის გადასახვევისთვის მხოლოდ იმ სიმშვიდისთვის, რომელიც მათ შეუძლიათ უზრუნველყონ დიზაინის შექმნისა და განხორციელების დროს. საშუალოდ, არქიტექტორები იღებენ $125-დან $250-მდე საათში.
სტრუქტურული ინჟინერი არის პროფესიონალი, რომელიც კვალიფიცირდება შენობების მშენებლობის პროექტირება, შემოწმება და ზედამხედველობა. სტრუქტურული ინჟინრის როლი არის სხვა ინჟინრების მუშაობის გადახედვა და უსაფრთხო და დაცული სტრუქტურების დიზაინი. შეიძლება საჭირო გახდეს სტრუქტურული ინჟინერი სახლის გადაბრუნებისთვის, თუ საკუთრებაში სტრუქტურული პრობლემებია რაც უნდა გადაიჭრას, ან თუ ფლიპერს სურს დაანგრიოს მზიდი კედელი ან გეგმავს დამატება. საშუალოდ, სტრუქტურული ინჟინრის მომსახურება სახლის გადაბრუნებისთვის $350-დან $900-მდე ღირს.
ინტერიერის დიზაინერები არიან პროფესიონალები, რომლებიც ქმნიან ინტერიერის სივრცის განლაგებას და სტილს, რომლებიც გამოიყენება საცხოვრებლად, სამუშაოდ ან სხვა საქმიანობისთვის. ამ პროფესიონალებს შეუძლიათ დაეხმარონ სახლის გადაბრუნების ყველა ასპექტს და დაეხმარონ ფლიპერს გადაწყვიტოს საუკეთესო განლაგება სივრცისთვის და შემდეგ უზრუნველყონ დიზაინის გეგმა. მათ ასევე შეუძლიათ დაგეხმარონ იმის დადგენაში, თუ რა ავეჯის შეძენა უნდა მოხდეს თითოეული ოთახის შესავსებად და როგორ მოაწყონ ისინი სათანადოდ.
ამ დიზაინერებს შეუძლიათ აგრეთვე დაეხმარონ სახლის ფლიპერებს გადაწყვიტონ საუკეთესო ფერების პალიტრა სივრცეში და შეაერთონ საღებავების ფერები, რათა შექმნან მიმზიდველი ატმოსფერო, რომელიც დაეხმარება სახლს გაყიდოს რაც შეიძლება სწრაფად. ინტერიერის დიზაინერის მომსახურებით სარგებლობა მხოლოდ ერთია მრავალთაგან რჩევები სახლის ღირებულების გაზრდისთვის.
ინტერიერის დიზაინერები არ არიან მხოლოდ მდიდრებისთვის; ყველა სტილისა და ფასის დიაპაზონის სახლებს შეუძლიათ ისარგებლონ დიზაინერის შეხებით. ისინი გვთავაზობენ საათობრივ ტარიფებს 50 დოლარამდე, თუმცა ზოგი საათში 200 დოლარს იხდის.
ყველა ექსპერტი, რომელიც გჭირდებათ სახლის წარმატებით გადასაბრუნებლად, თქვენს ხელთაა
მიიღეთ უფასო, ვალდებულების გარეშე პროექტების შეფასებები კონტრაქტორებისგან, არქიტექტორებისგან, ელექტრიკოსებისგან და სხვა თქვენთან ახლოს.
სამზარეულოს დიზაინერი არის ადამიანი, რომელიც აყალიბებს განლაგებას და აუმჯობესებს სამზარეულოს ფუნქციას, დარწმუნდება, რომ სამზარეულო იქნება ფუნქციონალური და ესთეტიურად სასიამოვნო გადახვევის დასრულების შემდეგ. დიზაინის პროცესი მოიცავს იმის დადგენას, თუ რა მოწყობილობები გამოიყენოს, სად განთავსდეს ისინი და როგორ გავზარდოთ სივრცის პოტენციალი.
სამზარეულოს დიზაინერს ასევე შეუძლია დაეხმაროს ფლიპერებს აირჩიონ ისეთი მასალები, როგორებიცაა საპირფარეშოები, საზურგეები, კარადები, იატაკი და განათების მოწყობილობები. დიზაინის პროცესი შეიძლება გაგრძელდეს 2 დღიდან რამდენიმე კვირამდე, იმისდა მიხედვით, თუ რამდენად რთულია პროექტი. Flippers მზად უნდა იყოს გადაიხადოს $65-დან $250-მდე საათში სამზარეულოს დიზაინერის მომსახურებისთვის.
სანტექნიკოსები ყოველთვის მოთხოვნადია, მაგრამ ისინი განსაკუთრებით მოთხოვნადია სახლის ფლიპერებზე. სანტექნიკოსი არის მოვაჭრე, რომელიც სპეციალიზირებულია მილების დამონტაჟებაში და შენარჩუნებაში, რომლებიც ატარებენ წყალს, გაზს, კანალიზაციას და სხვა სითხეებს სახლში. ისინი ჩვეულებრივ გაწვრთნილნი არიან სხვადასხვა ტიპის მილების მასალებთან სამუშაოდ, როგორიცაა სპილენძი, ფოლადი, PVC და თუჯის.
სანტექნიკოსს შეუძლია დაამონტაჟოს ნიჟარები, ტუალეტები, აბანოები და საშხაპეები. ისინი ასევე აყენებენ მოწყობილობებს, როგორიცაა ჭურჭლის სარეცხი მანქანები, სარეცხი მანქანები და საშრობი. თუ სახლს უკვე აქვს ფუნქციონალური და მიმზიდველი ტექნიკა, სანტექნიკოსს შეუძლია შეასრულოს მათზე საჭირო ტექნიკური სამუშაოები და დაზოგოს ფლიპერი თავის ბიუჯეტში. სანტექნიკოსები საათში 45-დან 200 დოლარამდე იხდიან.
ელექტრიკოსი არის ადამიანი, რომელიც სპეციალიზირებულია ელექტროენერგიის, განათების და გაყვანილობის სისტემების ინსტალაციაში, შენარჩუნებასა და შეკეთებაში. არის თუ არა ელექტრიკოსი მნიშვნელოვანი კონტრაქტორი, რომელიც გასათვალისწინებელია სახლის დაბრუნებისას? Დიახ, რა თქმა უნდა. ელექტრული სამუშაოები სახლის გადაბრუნების ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი ასპექტია. ელექტრიკოსს შეუძლია დარწმუნდეს, რომ სახლი არის კოდირებული და უსაფრთხო ყველა მომავალი მფლობელისთვის. ძველ სახლებში იშვიათი არ არის, რომ ფლიპერებს უხდებათ თანხის გადახდა სახლის გადაკეთების ღირებულება. ამაში ელექტრიკოსი დაგეხმარებათ.
ელექტრიკოსებს ასევე შეუძლიათ დახმარება გაუწიონ ნებისმიერ ელექტრო პრობლემას, რომელიც წარმოიქმნება რემონტის პროცესში. ფლიპერსს ელექტრიკოსისთვის საათში 50-დან 100 დოლარამდე გადახდა შეუძლია.
HVAC tech არის პროფესიონალი, რომელიც სპეციალიზირებულია გათბობის, ვენტილაციისა და კონდიცირების სისტემებში. მათ ხშირად მოუწოდებენ ამ სისტემების დიაგნოსტიკისა და შეკეთების მიზნით. მით უმეტეს, თუ სახლი გარკვეული დროით დარჩა თავისუფალი, მათი მომსახურება ჩვეულებრივ საჭიროა სახლის გადაბრუნებისთვის.
HVAC სისტემა ნებისმიერი სახლის ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი ნაწილია. სახლის დაბრუნებისას, HVAC ტექნიკოსს შეუძლია დარწმუნდეს, რომ გათბობისა და გაგრილების სისტემა კარგ მდგომარეობაშია. მათ ასევე შეუძლიათ სისტემის პრობლემების იდენტიფიცირება და დარწმუნდნენ, რომ ეს კოდი შეესაბამება. საშუალოდ, HVAC ტექნიკოსი იხდის $50-დან $150-მდე საათში.
დურგალი არის ერთგვარი ჯადოქარი. როდესაც საქმე ეხება სახლის გადახვევას, დურგლებს შეუძლიათ შენობის ჩარჩოების აგება, შეკეთება და დამონტაჟება. დურგლები ხეზე მუშაობის სპეციალისტები არიან, მაგრამ მათ არ იციან სხვა საერთო სამშენებლო მასალები.
სახლის სარემონტო სამუშაოებისთვის დურგლის დაქირავებისას, ფლიპერებს შეუძლიათ გადაიხადონ $35-დან $100-მდე საათში. საბოლოო ღირებულება დამოკიდებულია დურგლის გამოცდილებაზე და რამდენად დეტალურია სამუშაო. მაგალითად, დურგლის მიერ კარადისთვის ჩარჩოს დამატების საათში ღირებულება, სავარაუდოდ, უფრო ხელმისაწვდომი იქნება, ვიდრე მოჩუქურთმებული, ჩაშენებული გასართობი განყოფილების დაყენება.
მხატვრობა არც ისე მარტივია, როგორც ერთი შეხედვით ჩანს. როდესაც მთელი სახლი უნდა მოხატოს, პროფესიონალური გუნდის დაქირავება, რომელსაც შეუძლია სამუშაოს ამოღება ერთ-ორ დღეში, ღირს ინვესტიცია. სახლის მყიდველები სწრაფად ამჩნევენ დაბინძურებულ საღებავს ან იატაკზე წვეთოვან წვეთებს, ამიტომ ხატვა ყოველთვის არ არის საუკეთესო სამუშაო გამოუცდელი მხატვრისთვის საკუთარ თავზე.
ასევე, თუ სახლის ექსტერიერი შეღებვას საჭიროებს, ეს საუკეთესო ამოცანაა პროფესიონალებისთვის. ეს შეიძლება იყოს საშიში სამუშაო სათანადო აღჭურვილობისა და ხელსაწყოების გარეშე. როდესაც იხდის მხატვარს, ფლიპერს შეუძლია საათში 20-დან 50 დოლარამდე გადაიხადოს.
ახალი სახლის ფლიპერები ხშირად ასხამენ ბიუჯეტს სახლის ინტერიერში, ავიწყდებათ, რომ მყიდველებს სურთ, რომ გარე ემთხვევა. ლანდშაფტის დიზაინერის დაქირავება ნიშნავს, რომ გარე ბაღები და სივრცეები შეიძლება შეიქმნას ისე, რომ გაგრძელდეს წლების განმავლობაში და არა მხოლოდ ღია სახლისთვის.
ბევრი ლანდშაფტის დიზაინერი ანაზღაურებს პროექტს, რომელიც განსხვავდება ავარიის ამჟამინდელი მდგომარეობის მიხედვით გარე სივრცე, შესაძლებელია თუ არა რომელიმე მათგანის გადარჩენა და რამდენად რთული უნდა ფლიპერს პეიზაჟი იყოს. მაგრამ გამწვანების ძირითადი საჭიროებისთვის, კონტრაქტორების უმეტესობა საათობრივად იხდის. Flippers-ს შეუძლია გადაიხადოს $50-დან $100-მდე საათში ლანდშაფტის დიზაინში.
როდესაც მყიდველი აპირებს სახლის ყიდვას მის დასაბრუნებლად, ჭკვიანურია სახლის შემოწმება ხელშეკრულების გაფორმებამდე. მაგრამ ზოგიერთი ფიქსატორის ზედა ნაწილისთვის ინსპექტირება აკრძალულია. ამობრუნებული სახლის ყიდვისას, მყიდველებს თითქმის ყოველთვის მოეთხოვებათ სახლის შემოწმება მათ წინაშე იპოთეკა შეიძლება იყოს უზრუნველყოფილი და ბევრი სთხოვს გამყიდველს დაფაროს დაკავშირებული ხარჯები, როგორც ხელშეკრულების ნაწილი.
ასე რომ, იქნება ეს თავდაპირველი შეძენისას, გაყიდვის დროს ან ზოგჯერ ორივეს დროს, ფლიპერს შეუძლია ინსპექტირების ანგარიშის გადახდა. და როდესაც საქმე ეხება ინსპექტირებას ფლიპის გაყიდვისას, ისინი, ვინც კუთხეებს ჭრიან ან გამოტოვებენ კონტრაქტორის გამოყენებას შეიძლება აღმოჩნდნენ კედელთან ზურგით აწეული დაუმტკიცებელი განახლებებით და რემონტით, რაც საჭიროა გადაკეთებული.
სახლის ინსპექტირებამ შეიძლება გადაარჩინოს ფლიპერს ბევრი თავის ტკივილი და ხშირად ღირს ყოველ პენი. სახლის შემოწმების ეროვნული საშუალო ღირებულება არის $341, ტიპიური დიაპაზონი $280-დან $401-მდე.
ფოტო: istockphoto.com
სახლის გადახვევა მიმზიდველია, მაგრამ ეს ყველასთვის არ არის. სახლის დაბრუნების შემდეგი დადებითი და უარყოფითი მხარეების ცოდნა შეიძლება დაეხმაროს ვინმეს გადაწყვიტოს, უნდა ჩაერთოს თუ არა უძრავი ქონების ინვესტიციის ამ ფორმაში.
მათთვის, ვინც პირველად სწავლობს გადატრიალების კეთებას, ჩნდება საერთო კითხვა: დამოუკიდებლად უნდა მოაგვარონ სახლის გადახვევა თუ ფული დახარჯონ პროფესიონალის დასაქირავებლად?
სახლის ფლიპერებს, განსაკუთრებით მათ, ვინც ახლახან შედიან ბიზნესში, შეიძლება დაგჭირდეთ მათი პერსპექტივის შეცვლა კონტრაქტორების დაქირავებაზე. იმის ნაცვლად, რომ კონტრაქტორებს განიხილონ, როგორც დამატებითი ხარჯი ან თავსატეხის ნაწილაკი სამართავად, ფლიპერებს სურთ, რომ ეს დადებითი მხარეები ნახონ, როგორც აქტივები სახლის დაბრუნების პროექტისთვის. მათ შეუძლიათ არა მხოლოდ დაზოგონ ფლიპერის ფული, არამედ მათ შეუძლიათ დაეხმარონ ფლიპერს უფრო დიდი მოგების მიღებაში გრძელვადიან პერსპექტივაში. ამის რამდენიმე მიზეზი არსებობს.
პირველ რიგში, გასათვალისწინებელია რესურსები. კონტრაქტორებს თან მოაქვთ საკუთარი ინსტრუმენტები, გუნდები და ცოდნა. ფლიპერისთვის შეიძლება იყოს ძვირი და შრომატევადი პროექტისთვის საჭირო აღჭურვილობის, ადამიანური საათების და ცოდნის მიღება ბიუჯეტში არ დახარჯავს.
შემდეგი, გასათვალისწინებელია უსაფრთხოება. პროფესიონალებს ესმით, თუ როგორ უნდა გაუმკლავდნენ სახიფათო სამუშაოებს, იქნება ეს საშიში მასალები, ელექტროენერგია თუ მძიმე მანქანები. ახალბედა შეიძლება იფიქროს, რომ პროფესიონალის გადახდა შრომის საათების დაზოგვისთვის დაზოგავს მათ ბიუჯეტს, მაგრამ მათ შესაძლოა არ გაითვალისწინონ პოტენციური სამედიცინო გადასახადები უბედური შემთხვევის გამო. გარდა პირადი რისკისა, სახლის კეთილმოწყობის მრავალი პროექტი რეალურად მოითხოვს პროფესიონალს, რათა მათ იურიდიული პოზიციიდან გაუმკლავდეს. ეს ნიშნავს, რომ ფულადი სახსრების დაზოგვის მცდელობამ შეიძლება გამოიწვიოს ჯარიმები ან ჯარიმები.
დაბოლოს, ფლიპერებმა უნდა გაითვალისწინონ ესთეტიკა, როდესაც ცდილობენ კონტრაქტორების ჩამონათვალს. მათი ექსპერტიზის სფეროდან გამომდინარე, კონტრაქტორებმა ასობით კედელი მოხატეს, ასობით მილი დაამონტაჟეს ან ასობით გასასვლელი მავთულით დაამონტაჟეს. მათ იციან არა მხოლოდ როგორ გააკეთონ რაღაც, არამედ როგორ გახადონ ის კარგად და კარგად ფუნქციონირებს. სახლის მყიდველები ამჩნევენ ამ ნივთებს, რაც ნიშნავს, რომ ძალიან ბევრი პროექტის დამოუკიდებლად მოგვარება შეიძლება დატოვოს ფლიპერები სხვა არჩევანის გარდა იმედგაცრუებული მყიდველებისგან უფრო დაბალი შეთავაზების მიღებისა ან კიდევ უფრო უარესი, შეთავაზების გარეშე საერთოდ.
მიუხედავად იმისა, რომ ტექნიკურად მართალია, რომ კონტრაქტორები გაზრდის სახლის გადაბრუნების ღირებულებას, ისინი ასევე ხელს უწყობენ ხელს იმისათვის, რომ დარწმუნდეთ, რომ პროექტები დარჩება გზაზე, დაზოგავს ფლიპერებს ზედმეტი ხარჯებისგან, რომლებიც გამოწვეულია ხანგრძლივობით პროექტი. ისინი დარწმუნდებიან, რომ სამუშაო შესრულებულია უსაფრთხოდ, დაიცავს გამოუცდელ ფლიპერს კატასტროფისგან. და ბოლოს, ისინი უზრუნველყოფენ, რომ ყველაფერი კარგად მუშაობს და ამავდროულად მშვენივრად გამოიყურება. სახლის მყიდველები ამჩნევენ კარგად შესრულებულ სამუშაოს და, შესაბამისად, უფრო მზად არიან გადაიხადონ უმაღლესი დოლარი. სწორედ ამიტომ, მიუხედავად იმისა, რომ ფლიპერმა, რა თქმა უნდა, შესაძლებელია აიღოს რამდენიმე მცირე წვრილმანი პროექტები აქ და იქ, გადაბრუნების პროცესში, კონტრაქტორები თითქმის აუცილებლად ჩაერთვებიან.
სახლის გადაბრუნება 101: ნუ გააკეთებ წვრილმანს, რაც არ იცი
მიიღეთ პროფესიონალური დახმარება, რომელიც გჭირდებათ. მიიღეთ უფასო, ვალდებულების გარეშე პროექტების შეფასებები კონტრაქტორებისგან, არქიტექტორებისგან, ელექტრიკოსებისგან და სხვა თქვენთან ახლოს.
ეჭვგარეშეა, რომ სახლის გადაბრუნება ძვირადღირებული საქმეა. საბედნიეროდ, არსებობს ვაჭრობის უამრავი ხრიკი, რომელიც ვეტერანმა სახლის ფლიპერებმა იციან, რათა დაზოგონ ხარჯები, სადაც შეუძლიათ, ღირებულების ან სახლის მთლიანობის კომპრომისის გარეშე. ბიუჯეტის შედგენისას გაითვალისწინეთ შემდეგი რჩევები ხარჯების დაზოგვის შესახებ.
ფოტო: istockphoto.com
სახლის დაბრუნების პროექტში შეიძლება ჩაერთოს კონტრაქტორების დიდი გუნდი; ერთ გამოუცდელ ან არაკვალიფიციურ კონტრაქტორს შეუძლია გადააგდოს მთელი პროექტი. იმის უზრუნველსაყოფად, რომ გუნდი შედგება მხოლოდ საუკეთესო კონტრაქტორებისგან თავის სფეროებში, სახლის ფლიპერებს შეუძლიათ შემდეგი კითხვების ერთობლიობა დაუსვან ყველა კონტრაქტორს, რომელიც განიხილება შებრუნებისთვის. პოტენციურ ფლიპერებს ასევე უნდა გვახსოვდეს, რომ ერთზე მეტ კონტრაქტორთან დაკავშირება რეკომენდებულია ყველა პროექტისთვის.
რა ღირს სახლის გადაბრუნება? სახლის რემონტის ხარჯები ისინი განსხვავდებიან ყველა სახლისთვის, მაგრამ სახლის გადახვევა შეიძლება იყოს მომგებიანი ბიზნესი. მიუხედავად იმისა, რომ რა თქმა უნდა არსებობს რისკები, სხვადასხვა კონტრაქტორებთან მუშაობა საუკეთესო გზაა გზაზე და ბიუჯეტის ფარგლებში. მათთვის, ვინც ჯერ კიდევ გაურკვეველია სახლის გადასახვევ ბიზნესში, შემდეგი კითხვები და პასუხები შეიძლება დაეხმაროს მათ გადაწყვეტილების მიღებაში.
პოპულარული სახლების გადატრიალების შოუები ყოველთვის ზუსტად არ ასახავს მოგებას სახლის გადახვევაში. Ისე რამდენს გამოიმუშავებს სახლის ფლიპერები? Დამოკიდებულია. უმეტეს შემთხვევაში, სახლის ფლიპერი უნდა მიზნად ისახავდეს სახლის ღირებულების 10%-დან 20%-მდე მოგებას რემონტის შემდეგ, მაგრამ ეს შეიძლება განსხვავდებოდეს ბაზრისა და დასრულებული პროექტების მიხედვით.
წარმატების შეფასებისას, სახლის ფლიპერები, სავარაუდოდ, 10 პროცენტიან მოგებას წარმატებად მიიჩნევენ, თუმცა უფრო დაბალი მასშტაბით. 20 პროცენტიანი მოგების მოპოვება განიხილება საშუალოზე მაღალ პროცენტზე, რაც ჩვეულებრივ მიიღწევა დამწყებთათვის ან ვეტერანებთან გამოცდილებით.
სახლის გადაქცევა მხოლოდ 10,000 დოლარით შესაძლებელია, მაგრამ ეს ასევე გამოწვევაა. ეს არის მცირე კაპიტალი სამუშაოს შესასრულებლად. მაგრამ მცირე კრეატიულობით, გარკვეული იღბლით და იდაყვის ტონა ცხიმის წყალობით, შესაძლებელია სახლის გარდაქმნა მოგებისთვის მხოლოდ $10,000-ით. უფრო დაბალი ბიუჯეტის მქონე სახლის ფლიპერები უნდა ელოდონ, რომ ბევრი სამუშაო დამოუკიდებლად გააკეთებენ, აირჩიონ მასალები ფასზე დაფუძნებული უპირატესობაზე და იყოს შერჩევითი პროექტების მიმართ, რომლებსაც ისინი არსებითად მიიჩნევენ ა გადახვევა.
70 პროცენტიანი წესი ეხმარება სახლის ფლიპერებს განსაზღვრონ უმაღლესი ფასი, რომელიც შეუძლიათ გადაიხადონ საინვესტიციო ქონებაზე მოგების რისკის გარეშე. მარტივი განტოლება არის სახლის შემდგომი შეკეთების ღირებულება (ARV) გამრავლებული 70 პროცენტით; თუ საინვესტიციო ქონება ვერ იქნება უზრუნველყოფილი ამ რიცხვზე ან მის ქვემოთ, მოგების ზღვარი ძალიან მცირეა იმისთვის, რომ თავიდან აიცილოთ რისკი.
პოტენციური ფლიპერებისთვის მნიშვნელოვანია გახსოვდეთ, რომ 70 პროცენტიანი წესი მხოლოდ ზოგადი წესია. ყოველთვის იქნება გამონაკლისები წესში და უნიკალური შესაძლებლობების ან წითელი დროშების დაფიქსირება, რომლებიც 70 პროცენტიან წესს გააუქმებენ, გამოცდილებას მოითხოვს.
არსებობს რამდენიმე ცვლადი, რომლებიც გავლენას ახდენენ კითხვაზე პასუხის გაცემაზე და სიმართლე ისაა, რომ სახლების რაოდენობა, რომელსაც ინვესტორს შეუძლია გადააბრუნოს წელიწადში, დამოკიდებულია თითოეული ადამიანის უნიკალურ გარემოებებზე. ფაქტორები, როგორიცაა ფინანსები, საინვესტიციო შესაძლებლობები და ეს არის სრულ განაკვეთზე სამუშაო თუ გვერდითი კონცერტი, მოქმედებს. თუმცა, ცნობისთვის, საშუალო სრულ განაკვეთზე სახლის ფლიპერს შეუძლია განაახლოს და გაყიდოს ორიდან შვიდი სახლი კალენდარული წლის განმავლობაში.
აბსოლუტურად! სახლების ამობრუნება შეიძლება იყოს გონივრული და მომგებიანი ინვესტიცია. მაგრამ ეს არ ნიშნავს, რომ ანაზღაურება გარანტირებულია და, რა თქმა უნდა, ადვილი მისაღწევი არ არის. სიმართლე ის არის, რომ სახლების გადატრიალება არის რისკი და პოტენციალი, რომ გაფუჭდეს ან თუნდაც ვალში წახვიდე, ყოველთვის მაგიდაზეა. ამიტომ ყოველთვის რეკომენდირებულია სახლის ფლიპერისთვის გამოცდილ გუნდთან მუშაობა, რათა გაზარდოს წარმატების ალბათობა.
თითოეული ფლიპის ვადები უნიკალურია, მაგრამ სახლის ფლიპერები, როგორც წესი, მინიმუმ 6-დან 12 კვირამდე ხარჯავენ სახლის ყიდვასა და ატრიალებას. მაგრამ თუ პროცესის რომელიმე ნაწილი დაგვიანებულია, დომინოს ეფექტს შეუძლია სწრაფად გაახანგრძლივოს ეს ვადები. ასევე არ არის იშვიათი, რომ უფრო დიდ პროექტებს რამდენიმე თვე დასჭირდეს.
წყაროები: ანგი, HomeAdvisor (1 და 2),მთავარი გზამკვლევი, Forbes,მოერგოს მცირე ბიზნესს, ახალი ვერცხლი
თავად არ გინდა ამის გაკეთება?
მიიღეთ უფასო, ვალდებულების გარეშე შეფასებები თქვენთან ახლოს მყოფი ლიცენზირებული გენერალური კონტრაქტორებისგან.