ფოტო: depozitphotos.com
A: თქვენი მეგობარი მართალია: სახლის კაპიტალის სესხი შესანიშნავი ვარიანტია სახლის მესაკუთრეთათვის, რომლებიც ეძებენ გადაიხადონ ძვირადღირებული პროექტები, როგორიცაა სახლის გაუმჯობესება. საცხოვრებლის კაპიტალის სესხის დამტკიცების კრიტერიუმები შეიძლება განსხვავდებოდეს კრედიტორებს შორის, მაგრამ ზოგადად სახლის მესაკუთრეები კარგად უნდა იყვნენ ფინანსური მდგომარეობა ღირსეული საკრედიტო ქულით, ვალი-შემოსავლის დაბალი თანაფარდობით და გარკვეული კაპიტალით მათში სახლში. დამტკიცების შემდეგ, სახლის მესაკუთრე მიიღებს ფულადი სახსრების ერთჯერად თანხას, რომელიც შეიძლება გამოყენებულ იქნას ნებისმიერი საფასურის გადასახდელად, რაც მათ სურთ - თქვენს შემთხვევაში, სახლის გაუმჯობესება. პასუხის გასაცემად კითხვაზე "რა კვალიფიკაცია აქვს სახლის კაპიტალის სესხს?" თქვენ ჯერ უნდა გქონდეთ სრული გაგება სახლის კაპიტალის სესხების შესახებ, რათა იპოვოთ თქვენთვის საუკეთესო.
სახლის კაპიტალის სესხის მოთხოვნების დადგენამდე, სახლის მფლობელებს უნდა გააცნობიერონ, როგორ მუშაობს ამ ტიპის სესხი. პირველი, რა არის სახლის კაპიტალის სესხი? მოკლედ, ეს არის სესხის სახეობა, რომელიც სახლის მფლობელს შეუძლია აიღოს, რათა წვდომა ჰქონდეს კაპიტალზე (განსხვავება იპოთეკაზე დავალიანებასა და სახლის ღირებულებას შორის) საკუთარ სახლში. Ერთერთი სახლის კაპიტალის სესხის უპირატესობები არის ის, რომ მსესხებელს შეუძლია გამოიყენოს ფული იმისათვის, რომ გადაიხადოს ის, რაც სურს, როგორიცაა სახლის რემონტი ან გაუმჯობესება, სამედიცინო ან საკრედიტო ბარათის დავალიანება, ან ბავშვის კოლეჯის განათლება. მსესხებელმა უნდა დაფაროს საბინაო კაპიტალის სესხი ყოველთვიური განვადებით, ისევე, როგორც იხდის იპოთეკას. მაგრამ თუ სახლის მესაკუთრე არ ანაზღაურებს საცხოვრებლის კაპიტალის სესხს, მათ შეიძლება რისკავს საკუთარი სახლის დაკარგვის რისკი.
როგორ მუშაობს სახლის კაპიტალის სესხი? იმის გამო, რომ სახლის კაპიტალის სესხი არის მეორე იპოთეკა, მას, როგორც წესი, ექნება უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთი, ვიდრე პირველადი იპოთეკა. ეს არის იმის გამო, რომ ყადაღა დადების შემთხვევაში, პირველად გადაიხდება პირველადი იპოთეკური სესხი, ხოლო მეორე საშინაო კაპიტალის სესხი. თუ საცხოვრებლის გასაყიდი ფასი ნაკლები იყო პირველ და მეორე იპოთეკურ სესხზე საერთო ჯამში, საცხოვრებლის კაპიტალის სესხის გამსესხებელმა შეიძლება არ აანაზღაუროს მისი ხარჯები სრულად; უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთი ხელს უწყობს პოტენციური ზარალის დაბალანსებას ამ შემთხვევაში.
სახლის კაპიტალის სესხის ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი მოთხოვნაა სახლის მფლობელს ჰქონდეს გარკვეული კაპიტალი საკუთარ სახლში. საჭირო კაპიტალის ზუსტი ოდენობა შეიძლება განსხვავდებოდეს კრედიტორებისგან, მაგრამ ზოგადად მსესხებლებს უნდა ჰქონდეთ სახლის კაპიტალი 15-დან 20 პროცენტამდე. კაპიტალი გამოითვლება იმ თანხის გამოკლებით, რომელიც სახლის მესაკუთრეს ეკისრება სახლს მისი შეფასებული ღირებულებიდან. 450,000 დოლარად შეფასებული სახლისთვის, სახლის მფლობელს უნდა ჰქონდეს არაუმეტეს 360,000 აშშ დოლარის ვალი, რომ ჰქონდეს 20 პროცენტი კაპიტალი სახლში. ვინაიდან სახლების ფასები მერყეობს უძრავი ქონების ბაზრის მიხედვით, სახლის მფლობელმა შეიძლება აღმოაჩინოს, რომ მათ აქვთ მეტ-ნაკლებად კაპიტალი. მათ სახლში, ვიდრე ფიქრობდნენ, მათი სახლის შეფასებული ღირებულება უფრო მაღალია თუ დაბალი, ვიდრე მისი გასაყიდი ფასი, როდესაც იყიდეს ის.
ფოტო: depozitphotos.com
სახლის კაპიტალის სესხის კვალიფიკაციისთვის, მსესხებლებს, როგორც წესი, უნდა ჰქონდეთ მისაღები საკრედიტო ისტორია და ქულა და დაბალი ვალი-შემოსავლის თანაფარდობა. მოთხოვნები განსხვავდება გამსესხებლებს შორის, მაგრამ ზოგადად მსესხებელი, რომელსაც აქვს 620 ან მეტი საკრედიტო ქულა, უფრო მეტად ისარგებლებს სახლის კაპიტალის სესხზე. მსესხებლებს „კარგი“ ან „შესანიშნავი“ 670 და მეტი საკრედიტო ქულით, სავარაუდოდ, შესთავაზებენ საცხოვრებლის კაპიტალის უფრო დაბალი განაკვეთები, ვიდრე მათ, ვისი საკრედიტო ქულა 620-დან 670-მდეა.
მისაღები საკრედიტო ქულის გარდა, მსესხებელს, როგორც წესი, უნდა ჰქონდეს ვალი-შემოსავლის თანაფარდობა (DTI) 43 პროცენტი ან დაბალი. DTI-ის გამოსათვლელად, სახლის მფლობელებს შეუძლიათ დაყონ თავიანთი ყოველთვიური დავალიანება (მათ შორის ავტო სესხები, სტუდენტური სესხები, პირადი სესხები, მინიმალური საკრედიტო ბარათით გადახდები, ბავშვის დახმარება და ალიმენტის გადახდა) მათი გადასახადამდე შემოსავლით. მაგალითად, მსესხებელს, რომელსაც აქვს ყოველთვიური გადასახადის წინა შემოსავალი 5,000 აშშ დოლარი და ყოველთვიური ვალის გადახდები 1,500 აშშ დოლარი, ექნება DTI 30 პროცენტი.
როგორც სახლის კაპიტალის სესხის განაცხადის პროცესის ნაწილი, მსესხებლებს შეიძლება მოეთხოვონ კრედიტორს აჩვენონ შემოსავლის დამადასტურებელი საბუთი. ეს ეხმარება კრედიტორს განსაზღვროს, შეძლებს თუ არა მსესხებელი ყოველთვიური სესხის გადახდას. სახლის მფლობელებს, როგორც წესი, უნდა ჰქონდეთ მინიმუმ 2 წლიანი შემოსავლის ისტორია, რათა აჩვენონ სტაბილური დასაქმება და შემოსავალი. შემოსავლის დამადასტურებელი საბუთი შეიძლება შეიცავდეს ანაზღაურებას, საგადასახადო დეკლარაციას ან მოგება-ზარალის ანგარიშებს თვითდასაქმებული მსესხებლებისთვის. სახლის მესაკუთრეებს შეიძლება სურდეთ განიხილონ თავიანთი შემოსავლის გაზრდა საცხოვრებლის კაპიტალის სესხზე განაცხადის დაწყებამდე, თავისუფლების აღების ან საკონტრაქტო სამუშაოების აღებით ან მოთხოვნით მათი დამსაქმებლისგან ანაზღაურებისთვის - უფრო მაღალი შემოსავალი ასევე შეამცირებს სახლის მესაკუთრის ვალი-შემოსავლის თანაფარდობას, რაც მათ უფრო მეტად აიძულებს სესხის აღებას.
როგორც საკრედიტო შემოწმების პროცესის ნაწილი, კრედიტორებმა შეიძლება გადახედონ მსესხებლის გადახდის ისტორიას სხვა კრედიტორებთან. დაგვიანებული გადახდების ისტორიას შეუძლია არა მხოლოდ საზიანო გავლენა მოახდინოს მსესხებლის საკრედიტო ქულაზე, არამედ ასევე შეუძლია აღმართოს წითელი დროშები კრედიტორისთვის, რადგან ისინი რისკავს ფულის დაკარგვას, თუ მსესხებელი ვერ გადაიხდის სესხი.
როდესაც სახლის მესაკუთრე პირველად ხურავს საკუთარ სახლს, მათ შეუძლიათ მყისიერი კაპიტალი ააშენონ ფულადი თანხის ერთჯერადი თანხის ჩარიცხვით, თუმცა ყველა მყიდველს არ ექნება საშუალება გადაიხადოს დიდი წინასწარი გადახდა. სახლის მესაკუთრეები გააგრძელებენ საკუთარ სახლში კაპიტალის შექმნას ყოველთვიური იპოთეკური გადახდების განხორციელებით. მათი წინასწარი გადახდის ოდენობიდან გამომდინარე, შესაძლოა გადახდების განხორციელებას რამდენიმე წელი დასჭირდეს 20 პროცენტიანი კაპიტალის ზღვრის მიღწევას.
სახლის მფლობელებს ასევე შეუძლიათ დამატებითი იპოთეკური გადასახადები, რადგან მათ შეუძლიათ დაეხმარონ მათ კაპიტალის უფრო სწრაფად აშენებაში. მაგალითად, მათ შეუძლიათ აირჩიონ გადასახადის დაბრუნების ან ბონუსი დამსაქმებლისგან იპოთეკაში, რათა უფრო სწრაფად დაამყარონ კაპიტალი. სახლის ზოგიერთ მფლობელს შეუძლია გადაიხადოს უფრო მაღალი ყოველთვიური გადასახადი, ვიდრე ამას მოითხოვს კრედიტორი, რაც ასევე დაეხმარება მათ კაპიტალის უფრო სწრაფად აშენებაში.
უძრავი ქონების ბაზარი დროთა განმავლობაში მერყეობს, რაც ნიშნავს, რომ სახლის ღირებულება შეიძლება გაიზარდოს ან შემცირდეს თვიდან თვემდე ან წლიდან წლამდე. სახლის მესაკუთრეებს, რომლებმაც შეიძინეს სახლი იმ დროს, როდესაც სახლის ფასები ზოგადად დაბალი იყო, შეიძლება შეეძლოთ საცხოვრებლის კაპიტალის სესხის კვალიფიკაცია, თუ მათი სახლის ღირებულება მნიშვნელოვნად გაიზარდა შეძენის შემდეგ. სახლის მესაკუთრეებმა, რომლებმაც ბევრი სამუშაო მოახდინეს საკუთარ სახლში, შეიძლება ასევე აღმოაჩინონ, რომ სახლის ღირებულება მნიშვნელოვნად გაიზარდა.
სახლის მფლობელებს შეუძლიათ მიიღონ ზოგადი წარმოდგენა თავიანთი სახლის ღირებულების შესახებ უძრავი ქონების აგენტისგან ბაზრის ანალიზის მოთხოვნით, მაგრამ კრედიტორები, როგორც წესი, ითხოვენ ოფიციალურ შეფასებას, რომელიც განსაზღვრავს სახლის ღირებულებას, რათა დაამტკიცონ საბინაო კაპიტალის სესხი განაცხადი. თუ შეფასების შედეგად დადგინდა, რომ ქონების ღირებულება გაიზარდა, სახლის მფლობელს შეიძლება ჰქონდეს 15-დან 20 პროცენტამდე კაპიტალი, მაშინაც კი, თუ მათ არ აქვთ გადახდილი საკმარისი იპოთეკური გადახდა ამ რაოდენობის კაპიტალის ასაშენებლად.
ზოგადად, კრედიტორი შეუკვეთებს სახლის შეფასებას მას შემდეგ, რაც მსესხებელი წარადგენს საცხოვრებლის კაპიტალის სესხის განაცხადს. მსესხებლებს შეუძლიათ გადაიხადონ საკუთარი შეფასების საფასური, სანამ განაცხადებენ საბინაო კაპიტალის სესხს, რათა დაადგინონ, გააკეთებენ თუ არა კვალიფიკაცია - თუ ისინი აღმოაჩენენ, რომ მათი სახლი იმაზე ნაკლები ღირს, ვიდრე ფიქრობდნენ, მათ შეუძლიათ იხილონ დაფინანსების ალტერნატიული ვარიანტები, რომლებიც არ საჭიროებს სახლს კაპიტალი.
ფოტო: depozitphotos.com
იპოთეკის მსგავსად, სახლის კაპიტალის სესხს თან ახლავს დახურვის ხარჯები, რომლებიც მსესხებელმა უნდა გადაიხადოს სესხის დახურვისას. დახურვის ხარჯები განსხვავდება გამსესხებლის მიხედვით, მაგრამ ისინი შეიძლება მოიცავდეს საკომისიო შეფასების, საკრედიტო ანგარიშის, დოკუმენტის მომზადების, ადვოკატების, სესხის წარმოშობის, ნოტარიუსების და სათაურის ძიებას. სახლის კაპიტალის სესხის დახურვის ხარჯები ჩვეულებრივ მერყეობს სესხის თანხის 2-დან 5 პროცენტამდე - ზოგიერთი კრედიტორები საშუალებას მისცემს მსესხებელს გადაიტანოს დახურვის ხარჯები სესხის თანხაში, რათა არ გადაიხადოს ისინი ჯიბე. მსესხებლებს შეუძლიათ ჰკითხონ კრედიტორებს სახლის კაპიტალის სესხის დახურვის ხარჯების შესახებ, როდესაც ისინი ყიდულობენ ციტატებს სახლის კაპიტალის საუკეთესო კრედიტორები.
სახლის კაპიტალის სესხი მხოლოდ ერთი ვარიანტია სახლის მეპატრონეებისთვის, რომლებიც ეძებენ როგორ ამოიღონ კაპიტალი საკუთარი სახლიდან. საცხოვრებლის კაპიტალის სესხის ორი გავრცელებული ალტერნატივა მოიცავს საცხოვრებლის კაპიტალის საკრედიტო ხაზებს (HELOCs) და ნაღდი ფულის რეფინანსირებას.
HELOC-ით, სახლის მფლობელს დამტკიცდება მბრუნავი საკრედიტო ხაზი, რომელიც ნასესხებია მათი სახლის კაპიტალის წინააღმდეგ. HELOC მუშაობს ისევე, როგორც საკრედიტო ბარათი; მსესხებელს შეუძლია აიღოს თანხა საკრედიტო ლიმიტამდე და ყოველთვიურად განახორციელებს მინიმალურ ყოველთვიურ გადახდას ან ანაზღაურებს ბალანსს. HELOC-ებს აქვთ „გათამაშების პერიოდი“, რაც არის დროის პერიოდი, როდესაც მსესხებელს შეუძლია თანხის აღება საკრედიტო ხაზიდან. ამ პერიოდის განმავლობაში მსესხებელს შეიძლება მოეთხოვოს მხოლოდ პროცენტის გადახდა. გათამაშების პერიოდის დასრულების შემდეგ, მსესხებელი შევა დაფარვის ვადაში, რომლის განმავლობაშიც ისინი განახორციელებენ ყოველთვიურ გადასახადს, რომელიც წავა როგორც ძირში, ასევე პროცენტზე.
ნაღდი ფულის რეფინანსირება განსხვავდება საშინაო კაპიტალის სესხისგან და HELOC-ისგან, ორივე ამატებს მეორე ყოველთვიურ გადახდას მსესხებლის პირველადი იპოთეკაში. რეფინანსირებული სესხი ცვლის ძირითად იპოთეკას, ასე რომ მსესხებელს ექნება მხოლოდ ერთი იპოთეკის გადახდა ყოველთვიურად. მსესხებელს შეუძლია აირჩიოს რეფინანსირება მათი სესხის თანხისთვის, ან მათ შეუძლიათ აირჩიონ ნაღდი ფულის ერთჯერადი თანხის აღება სახლის კაპიტალიდან, როგორც ნაღდი ფულის რეფინანსირების ნაწილი. მიუხედავად იმისა, რომ ძირითადმა რეფინანსირებამ შეიძლება შეამციროს მსესხებლის ყოველთვიური იპოთეკური გადასახადები, ნაღდი ანგარიშსწორებით რეფინანსირება სავარაუდოდ გაზრდის მას, რადგან სესხის თანხა უფრო მაღალი იქნება.
მსესხებლებს სურთ განიხილონ ა HELOC vs. სახლის კაპიტალის სესხი, ან თუნდაც ა ნაღდი ფულის რეფინანსირება vs. სახლის კაპიტალის სესხი, მათი საჭიროებიდან და სურვილებიდან გამომდინარე.
მსესხებლებს, რომლებიც არ აკმაყოფილებენ სახლის კაპიტალის სესხს, HELOC-ს ან ნაღდი ფულის რეფინანსირების კვალიფიკაციას, შეუძლიათ მიმართონ ალტერნატივებს თუ მათ სჭირდებათ ნაღდი ფული სახლის გაუმჯობესებისთვის, მოულოდნელი სამედიცინო გადასახადები ან საკრედიტო ბარათის დავალიანება დაფარვა. სახლის კაპიტალის ეს ალტერნატივები მოიცავს პერსონალურ სესხებს, საკრედიტო ბარათებს, CD სესხებს და საოჯახო სესხებს.
პერსონალურ სესხებს ძირითადად აქვთ ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთი და ფიქსირებული ყოველთვიური გადასახადები და აქვთ საშუალო ვადა 1-დან 7 წლამდე. იმის გამო, რომ პერსონალური სესხების უმეტესობა არაუზრუნველყოფილია, მსესხებლებს მოეთხოვებათ გადაიხადონ უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთი, რადგან არაუზრუნველყოფილი სესხი უფრო სარისკოდ ითვლება, ვიდრე უზრუნველყოფილი სესხი. თუმცა, პერსონალური სესხები შეიძლება იყოს უკეთესი ვარიანტი სახლის მფლობელებისთვის, რომლებსაც არ აქვთ საკმარისი კაპიტალი საკუთარ სახლში ან ვინც ურჩევნია არ გამოიყენოს მათი კაპიტალი და რისკავს სახლის დაკარგვის.
საკრედიტო ბარათები შეიძლება იყოს სასარგებლო ინსტრუმენტები, თუ ისინი პასუხისმგებლობით გამოიყენებენ. კარგი საკრედიტო ისტორიის მქონე მსესხებლებს შეუძლიათ მიიღონ 0 პროცენტიანი აპრ შესავალი განაკვეთი, რაც ნიშნავს მათ არ მოეთხოვებათ შესყიდვებზე პროცენტის გადახდა გარკვეული პერიოდის განმავლობაში, როგორც წესი, 6-დან 21 წლამდე თვეების.
მსესხებლებს, რომლებსაც აქვთ სადეპოზიტო სერტიფიკატი (CD) შემნახველი ანგარიში, შეიძლება მოისურვონ CD სესხის განხილვა, რომელიც არის უზრუნველყოფილი სესხის ტიპი, რომელიც დაკავშირებულია CD ანგარიშთან. CD სესხების მთავარი პლიუსი ის არის, რომ მათ ჩვეულებრივ აქვთ დაბალი საპროცენტო განაკვეთი, ვიდრე სახლის კაპიტალის სესხები, რაც მათ აქცევს პოტენციური ვარიანტი სახლის მფლობელებისთვის, რომლებსაც სურთ დააფინანსონ სახლის კეთილმოწყობის მოკლევადიანი პროექტი სახლთან შეხების გარეშე კაპიტალი.
და ბოლოს, სახლის მესაკუთრეებმა შეიძლება განიხილონ სესხის მოთხოვნა ოჯახის სანდო წევრისგან. ზოგადად, ოჯახის წევრები ნაკლებად ახდენენ სესხის აღების მაღალ ხარჯებს და ოჯახის წევრიდან გამომდინარე, მათ შეუძლიათ მსესხებელს უპროცენტო სესხის გაცემა. თუმცა, ოჯახისგან ფულის სესხება შეიძლება სარისკო იყოს; სესხის ვერ დაფარვამ შეიძლება გამოიწვიოს ურთიერთობების გამოუსწორებელი ზიანი.
მიუხედავად იმისა, რომ არსებობს სახლის კაპიტალის სესხის რამდენიმე დადებითი და უარყოფითი მხარე, საცხოვრებლის კაპიტალის სესხი ზოგადად კარგი ვარიანტია სახლის მესაკუთრისთვის, რომელმაც დააგროვა მინიმუმ 15-დან 20 პროცენტამდე კაპიტალი საკუთარ სახლში. საცხოვრებლის კაპიტალის სესხის გამსესხებლები, როგორც წესი, არ აკონკრეტებენ, რაზე შეუძლია მსესხებელს დახარჯოს თავისი ფული, რაც ნიშნავს, რომ სახლის მფლობელებს შეუძლიათ გამოიყენონ თავიანთი კაპიტალი სხვადასხვა ხარჯების გადასახდელად. ფულის გამოყენება სახლის კეთილმოწყობისთვის ინვესტიციის მაღალი ანაზღაურებით (ROI) გადასახდელად შეიძლება იყოს კარგი ნაბიჯი, რადგან სახლის მფლობელს შეუძლია დამატებითი მოგება მიიღოს სახლზე, როდესაც ის გაყიდის. ეს ასევე შეიძლება იყოს საკრედიტო ბარათის ან პირადი სესხის უფრო დაბალი პროცენტის ვარიანტი სახლის მფლობელებისთვის, რომლებიც მოულოდნელი გადასახადის წინაშე დგანან, ან რომლებიც ცდილობენ დაეხმარონ ბავშვის კოლეჯში განათლების გადახდას. სახლის მფლობელებს სურთ იყიდონ გარშემო, რომ იპოვონ საუკეთესო საცხოვრებლის კაპიტალის სესხები, რომლებიც ჯდება მათ ბიუჯეტში.