ფოტო: istock.com
A: პირველ რიგში, გილოცავთ! სახლის ყიდვა უზარმაზარი და ამაღელვებელი ეტაპია, მაგრამ ეს, რა თქმა უნდა, ერთ-ერთი ყველაზე სტრესული გამოცდილებაა, რომელსაც ბევრი ადამიანი განიცდის. გარდა იმისა, რომ იპოვნოთ სახლი, რომელიც შეესაბამება თქვენს საჭიროებებს, თქვენ ასევე უნდა იპოვოთ სესხი, რომელიც გადაიხდის სახლის ხარჯებს და შეესაბამება თქვენს ბიუჯეტს. სახლის ყიდვის პროცესში, ბევრ მყიდველს აინტერესებს, "რა არის კარგი იპოთეკური განაკვეთი?" და პასუხი არც ისე მარტივია, როგორც თქვენ იმედოვნებთ.
პირიქით, კარგი იპოთეკური განაკვეთი დამოკიდებული იქნება მრავალ ფაქტორზე, მათ შორის არსებულ საბაზრო პირობებზე, მსესხებლის საკრედიტო ქულაზე და შემოსავალზე და სახლის მდებარეობაზე. ის, რასაც ერთი მსესხებელი მიიჩნევს კარგ იპოთეკურ განაკვეთად, შეიძლება ზედმეტად ციცაბო ჩანდეს სხვა მსესხებლისთვის. და უკეთესი იპოთეკური განაკვეთების ძიებამ შეიძლება გამოიწვიოს დამატებითი სტრესი, რაც სახლის მყიდველების უმეტესობას არ სჭირდება. თუმცა, არსებობს რამდენიმე გზა, რომლითაც შეგიძლიათ იდენტიფიციროთ კარგი იპოთეკური განაკვეთი, რაც საშუალებას მოგცემთ სწრაფად გადახვიდეთ მასზე და ჩაკეტოთ იგი, სანამ განაკვეთები გაიზრდება.
რაც შეეხება იპოთეკის საპროცენტო განაკვეთებს, სიტყვა „კარგი“ შეიძლება იყოს ცოტა შეცდომაში შემყვანი. იპოთეკის განაკვეთები დამოკიდებულია უამრავ ფაქტორზე და შეიძლება განსხვავდებოდეს ერთი მსესხებლისგან მეორეზე. იპოთეკური განაკვეთები ასევე შეიძლება განსხვავდებოდეს სესხის ტიპებს შორის; ჩვეულებრივი იპოთეკის კარგი განაკვეთი შეიძლება განსხვავდებოდეს მთავრობის მიერ მხარდაჭერილი სესხის კარგი განაკვეთისგან. მნიშვნელოვანია, რომ მსესხებლებმა გამოიკვლიონ თავიანთი ვარიანტები, რათა დაადგინონ, თუ რას განიხილავენ კარგ საპროცენტო განაკვეთად; ამ გზით, როდესაც ისინი ეძებენ სესხს სახლის შესაძენად, მათ ზუსტად იციან რა სჭირდებათ.
იპოთეკის განაკვეთები მუდმივად იცვლება და იპოთეკის განაკვეთები დღეს შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს ხვალ ან მომავალ კვირას. ზოგჯერ ისინი უცვლელი დარჩებიან ზედიზედ რამდენიმე დღე, ზოგჯერ კი ისინი რამდენჯერმე შეიცვლება მთელი დღის განმავლობაში. კრედიტორები თავიანთ იპოთეკურ განაკვეთებს აფუძნებენ რამდენიმე ფაქტორზე და ბაზრის ცვალებადობამ შეიძლება გავლენა მოახდინოს იმაზე, თუ რამდენად და რამდენად ხშირად იცვლება იპოთეკური განაკვეთები. კარგი იდეაა, რომ მსესხებლებმა თვალი ადევნონ იპოთეკის მიმდინარე განაკვეთებს და ასევე გაითვალისწინონ, რომ ისინი შეიძლება ხშირად შეიცვალოს. მსესხებლებს ასევე შეუძლიათ მოძებნონ „იპოთეკური საპროცენტო განაკვეთების პროგნოზი 2022 წელს“, რათა მიიღონ წარმოდგენა იმაზე, თუ როგორ არის განაკვეთები. ვარაუდობენ, რომ შეიცვლება დროთა განმავლობაში (თუმცა მათ სურთ გაითვალისწინონ, რომ იპოთეკური განაკვეთის პროგნოზი არ არის გარანტირებული).
ფოტო: istock.com
იპოთეკის ვარიანტების შესწავლისას, მსესხებლებმა შეიძლება შეამჩნიონ საპროცენტო განაკვეთები ჩამოთვლილი კრედიტორების ვებსაიტებზე და ჩათვალონ, რომ ეს არის ის განაკვეთი, რომელსაც ისინი მიიღებენ ამ კონკრეტულ კრედიტორთან. თუმცა, ეს არის ძირითადი საპროცენტო განაკვეთები, რომლებსაც კრედიტორები გამოთვლიან მსესხებლის ნიმუშის გამოყენებით, როგორც წესი, ერთი შესანიშნავი საკრედიტო ქულა და ძლიერი ფინანსური ისტორია, რაც ნიშნავს, რომ ეს მაჩვენებელი ბევრს არ ეხება მსესხებლები. მიუხედავად იმისა, რომ კრედიტორების ვებსაიტებზე განაკვეთების შემოწმება კარგი გზაა სესხის ვარიანტების შესახებ იდეის მისაღებად, მსესხებლებს სურთ შეარჩიეთ რამდენიმე კრედიტორი, საიდანაც მიიღებთ შეთავაზებებს მათი რეალური საკრედიტო ქულისა და ფინანსური მახასიათებლების საფუძველზე სიტუაციები. ეს გაუადვილებს სახლის მყიდველებს წარმოდგენას, თუ როგორი იქნება მათი იპოთეკური გადასახადები თითოეულ კრედიტორთან. მსესხებლებს შეუძლიათ მოიძიონ ინტერნეტში „პირველი საპროცენტო განაკვეთი დღეს“, რათა ნახონ, როგორი შეიძლება იყოს იდეალური საპროცენტო განაკვეთი სხვადასხვა კრედიტორებისთვის.
როგორც ნებისმიერი ტიპის სესხის შემთხვევაში, იპოთეკური კრედიტორები უფრო მეტად შესთავაზებენ კარგ იპოთეკურ განაკვეთს მსესხებლებს, რომლებსაც აქვთ მაღალი საკრედიტო ქულები და დაბალი ვალი-შემოსავლის კოეფიციენტი. ზოგადად, მსესხებლები, რომელთა საკრედიტო ქულა 670 ან მეტია, განიხილება, რომ აქვთ "კარგი" ან "შესანიშნავი" კრედიტი, რაც სავარაუდოდ იქცევა უკეთესი იპოთეკური განაკვეთებით. ანალოგიურად, მსესხებლები, რომლებსაც თავიანთ სახელზე მცირე დავალიანება აქვთ, კრედიტორების აზრით, ნაკლებად სავარაუდოა, რომ დაასრულონ თავიანთი იპოთეკური სესხი და, სავარაუდოდ, შესთავაზებენ უკეთეს იპოთეკურ განაკვეთს. ვალის შემოსავალთან (DTI) კოეფიციენტები გამოითვლება მსესხებლის ყოველთვიური ვალის გადახდების გაყოფით მათ მთლიან ყოველთვიურ შემოსავალზე. თუ მსესხებელს აქვს DTI 43 პროცენტი ან მეტი, ისინი უფრო სარისკოდ ჩაითვლებიან სესხის გაცემაში და სავარაუდოდ შესთავაზებენ უფრო მაღალ საპროცენტო განაკვეთს, ვიდრე მსესხებელს დაბალი DTI-ით. მსესხებლებს, რომლებსაც აქვთ სამართლიანი კრედიტი ან დავალიანების მაღალი დონე, შეუძლიათ იმუშაონ თავიანთი ფინანსების გაუმჯობესებაზე, სანამ ისინი აპირებენ სახლის ყიდვას. მიიღეთ საუკეთესო იპოთეკური განაკვეთი მათთვის.
ფოტო: istock.com
არსებობს რამდენიმე ფაქტორი, რომელსაც კრედიტორები განიხილავენ საკრედიტო ქულის და ვალი-შემოსავლის თანაფარდობის გარდა, როდესაც საქმე ეხება მსესხებლის იპოთეკური განაკვეთის განსაზღვრას. ეს მოიცავს მსესხებლის წინასწარ გადახდას და ყოველთვიურ შემოსავალს, სესხის ვადას და საპროცენტო განაკვეთის ტიპს და ქონების მდებარეობას.
როდესაც მსესხებელი მიმართავს იპოთეკურ სესხს, მათ ჩვეულებრივ უნდა წარმოადგინონ შემოსავლის დამადასტურებელი საბუთი. ეს შეიძლება შეიცავდეს ანაზღაურებას ან W-2 ფორმებს, რომლებიც ადასტურებს მათ დასაქმებასა და ხელფასს, საგადასახადო ფორმებს ან საბანკო ამონაწერებს თვითდასაქმებული მსესხებლებისთვის. შემდეგ კრედიტორი გამოთვლის მსესხებლის DTI-ს მათი მიმდინარე ვალის დატვირთვის საფუძველზე. თუ მსესხებლის DTI 43 პროცენტზე მეტია, გამსესხებელმა შეიძლება შესთავაზოს გაცილებით მაღალი საპროცენტო განაკვეთი, ან თუნდაც უარყოს მსესხებლის იპოთეკური განაცხადი.
თანხის ოდენობა, რომელსაც მსესხებელი შეუძლია დადოს, შეიძლება ასევე აისახოს მათი სახლის იპოთეკის განაკვეთზე. მსესხებელს, რომელიც დებს სოლიდურ თანხას სახლისთვის დახურვისას, მეტი დასაკარგი აქვს, თუკი იპოთეკური სესხი დააკისრებს და კრედიტორი იძულებული გახდება სახლის დაფარვა. გამსესხებლის თვალში უფრო მაღალი წინასწარი გადახდა ზრდის მსესხებელს სესხის დროულად დაფარვის შესაძლებლობას, რამაც შეიძლება გამოიწვიოს უკეთესი იპოთეკური განაკვეთი.
მსესხებლის იპოთეკის განაკვეთის კიდევ ერთი ფაქტორია მათი იპოთეკის ხანგრძლივობა და პროცენტის ტიპი, რომელსაც ისინი იხდიან. იპოთეკური სესხი, როგორც წესი, 15 ან 30 წლისაა, თუმცა ზოგიერთი კრედიტორი ასევე გვთავაზობს 20 წლიან სესხს. ზოგადად, რაც უფრო მოკლეა სესხის ვადა, მით უფრო დაბალია საპროცენტო განაკვეთი, რადგან კრედიტორები მოკლე სესხებს ნაკლებად სარისკოდ მიიჩნევენ; ძნელია შემოსავლის პროგნოზირება სამ ათწლეულში და გარკვეულწილად ადვილია შემოსავლის პროგნოზირება ამ დროის ნახევარში. გარდა ამისა, ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკას, როგორც წესი, ექნება უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთი, ვიდრე რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკა, ან ARM – სულ მცირე, თავდაპირველად. ARM-ებს აქვთ უფრო დაბალი საპროცენტო განაკვეთი სესხის დასაწყისში განსაზღვრული პერიოდისთვის, რის შემდეგაც განაკვეთი შეიცვლება ყოველწლიურად, ბაზრის მიხედვით. ეს შეიძლება ნიშნავს, რომ მსესხებელი გადაიხდის უფრო მაღალ საპროცენტო განაკვეთს გაცნობითი პერიოდის დასრულების შემდეგ, მაგრამ ზოგიერთი მსესხებელი ფიქრობენ, რომ რისკი ღირს, რადგან მათ ყოველთვის შეუძლიათ იპოვონ იპოთეკური რეფინანსირების განაკვეთები ფიქსირებული განაკვეთის სესხისთვის, თუ მათი ARM განაკვეთი წავა. ზევით. ბევრი მსესხებელი ირჩევს 30 წლიან ფიქსირებულ იპოთეკურ განაკვეთებს სხვა ტიპებთან შედარებით, მაგრამ ეს არ ნიშნავს რომ ის საუკეთესო ვარიანტია ყველა მსესხებლისთვის.
და ბოლოს, ქონების მდებარეობამ შესაძლოა გავლენა მოახდინოს მსესხებლის იპოთეკის განაკვეთზეც. საშუალო განაკვეთები შეიძლება განსხვავდებოდეს შტატიდან შტატში და ქალაქიდან ქალაქშიც კი. ნევადაში მცხოვრებმა მსესხებელმა შეიძლება გადაიხადოს უფრო მაღალი განაკვეთი, ვიდრე მაგალითად, მიჩიგანში მცხოვრებმა მსესხებელმა და ვინმემ ნიუ-იორკში სახლის ყიდვისას შეიძლება აღმოჩნდეს, რომ ტარიფები გაცილებით მაღალია, ვიდრე ბუფალოში, ნიუ-ში რომ ყიდულობდნენ იორკი.
ფედერალური სარეზერვო სისტემა, რომელსაც ასევე უწოდებენ Fed, არის ქვეყნის ცენტრალური ბანკი. მას აქვს მარეგულირებელი ძალა აშშ-ს ბანკების უმეტესობაზე და არსებობს იმისათვის, რომ დაეხმაროს ქვეყნის ფინანსურ სისტემას სტაბილურობის შენარჩუნებაში. Fed-ის შესახებ ერთ-ერთი მთავარი შემთხვევაა, როდესაც ის ზრდის ან ამცირებს საპროცენტო განაკვეთებს და მსესხებლებმა შეიძლება ჩათვალონ, რომ ეს არის ის განაკვეთები, რომლებსაც შესთავაზებენ იპოთეკურ სესხზე. მაგრამ, მიუხედავად იმისა, რომ Fed გავლენას ახდენს იმაზე, თუ როგორ ადგენენ კრედიტორები საპროცენტო განაკვეთებს, ის არ ადგენს მათ.
ამის ნაცვლად, კრედიტორები მიმართავენ Fed-ს მითითებებს გრძელვადიანი საპროცენტო განაკვეთების შესახებ და იყენებენ ამ ინფორმაციას იმის დასადგენად, თუ რა იპოთეკური განაკვეთები შესთავაზონ მსესხებლებს. ზოგადად, იპოთეკური განაკვეთები მჭიდროდ მიჰყვება ცენტრალური ბანკის საპროცენტო განაკვეთებს, ასე რომ მსესხებლებს შეუძლიათ მიიღონ იდეა. განაკვეთი, რომელიც მათ შეუძლიათ მიიღონ იპოთეკაზე, თვალი ადევნონ იმას, რასაც Fed აკეთებს გრძელვადიანი პროცენტით განაკვეთები.
მიუხედავად იმისა, რომ იპოთეკის განაკვეთზე მოლაპარაკება არ არის ჩვეულებრივი მოვლენა, არსებობს რამდენიმე გზა მსესხებლებს შეუძლიათ შეამცირონ განაკვეთები - და ერთ-ერთი მათგანია იპოთეკური ფასდაკლების ქულების გადახდა. პროცესი შეიძლება განსხვავდებოდეს გამსესხებლისგან, მაგრამ ზოგადად მსესხებელს შეუძლია შეამციროს იპოთეკური განაკვეთი 0,25 პროცენტით, დახურვისას სესხის მთლიანი თანხის 1 პროცენტის ერთჯერადი თანხის გადახდით.
ვინაიდან სახლის ყიდვას უკვე თან ახლავს ბევრი ხარჯი, მათ შორის წინასწარი გადახდა და დახურვის ხარჯები, ფასდაკლების ქულების გადახდა შეიძლება არ იყოს რეალისტური ვარიანტი სახლის ბევრი მყიდველისთვის. მაგრამ მათთვის, ვისაც აქვს საშუალება, ფასდაკლების ქულების წინასწარ გადახდა ნიშნავს ნაკლებ პროცენტს, რომელიც გადაიხდება სესხის ვადის განმავლობაში და, შესაბამისად, ღირს ამის გათვალისწინება.
ამოღებისას ა ჩვეულებრივი იპოთეკური სესხი, მსესხებელმა, როგორც წესი, უნდა გადაიხადოს ერთჯერადი თანხა, როგორც წინასწარი გადახდა, ხოლო სახლის მყიდველებს, რომლებიც დადებენ 20 პროცენტზე ნაკლებს, ჩვეულებრივ, ვალდებულნი არიან გადაიხადონ იპოთეკური დაზღვევა. რა არის იპოთეკური დაზღვევა? მოკლედ, ეს არის გზა კრედიტორებისთვის, რათა დაიცვან თავი სახლის მფლობელებისგან, რომლებიც პოტენციურად არ არღვევენ მათ იპოთეკას. მსესხებლები, რომლებსაც აქვთ დაბალი წინასწარი გადახდა, განიხილება, როგორც უფრო რისკიანი, და იპოთეკური დაზღვევა არის ერთი გზა კრედიტორებს შეუძლიათ დაიცვან თავიანთი ინტერესები და მაინც მისცენ ამ მსესხებლებს სესხი, რათა მათ შესყიდვის საშუალება მისცენ სახლი. მსესხებლები გადაიხდიან იპოთეკის დაზღვევას სხვა საბინაო ხარჯებთან ერთად, როგორიცაა მათი ძირითადი იპოთეკა, სახლის მესაკუთრეთა სადაზღვევო პრემია და ქონების გადასახადი.
ფოტო: istock.com
საშუალოდ, იპოთეკური დაზღვევა მსესხებლებს ყოველწლიურად უჯდებათ მათი სახლის სესხის ღირებულების 1 პროცენტამდე, სანამ ისინი არ მიაღწევენ საკუთარ სახლში 20 პროცენტს. მსესხებლები, რომლებიც აირჩევენ მთავრობის მიერ მხარდაჭერილ ფედერალური საბინაო ადმინისტრაციის (FHA) იპოთეკას, მოეთხოვებათ გადაიხადეთ იპოთეკური დაზღვევის პრემია სესხის სიცოცხლის განმავლობაში, ან სანამ ისინი რეფინანსდება ჩვეულებრივ სესხი. ამ სიტუაციაში მსესხებლებს შეუძლიათ კვლევა როგორ გადავაფინანსოთ იპოთეკა რათა დაინახონ, არის თუ არა ეს მათთვის ეფექტური ვარიანტი.
იპოთეკური დაზღვევა არის საერთო გადასახადი, რომელიც ერთმანეთშია წლიური პროცენტული განაკვეთი, ან აპრ. APR-ს შეუძლია მსესხებლებს უფრო რეალისტური შეფასება მისცეს, თუ რას გადაიხდიან ყოველთვიურად მათი იპოთეკური სესხისთვის. მიუხედავად იმისა, რომ საპროცენტო განაკვეთი ამის ნაწილია, APR ასევე ითვალისწინებს დამატებით გადასახადებს, მათ შორის იპოთეკის დაზღვევას, კრედიტორის საკომისიოებს და ფასდაკლების ქულებს.
APR-ის გამოსათვლელად, კრედიტორი აიღებს ყველა ამ საკომისიოს და გაანაწილებს მათ სესხის ვადაზე. ეს მსესხებლებს ზუსტად ეუბნება, რას გადაიხდიან, თუ იპოთეკური სესხის შენარჩუნებას აპირებენ სესხის სრული ვადით. თუმცა, მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ ბევრი მსესხებელი ან ადრე იხდის იპოთეკას, ან ყიდის საკუთარ სახლს სესხის ვადის ამოწურვამდე და იხდის იპოთეკას გაყიდვიდან მიღებული თანხით; ნებისმიერ შემთხვევაში, მსესხებელი გადაიხდის ნაკლებს, ვიდრე ამას APR გვთავაზობს.
პროცესი როგორ მივიღოთ იპოთეკა შეიძლება იყოს ხანგრძლივი, მაგრამ კარგი მიზეზის გამო. ისევე როგორც კონტრაქტორის დაქირავება სახლის გაუმჯობესების პროექტზე, პროცესი იპოთეკური კრედიტორის არჩევა საჭირო იქნება ფრთხილად კვლევა და განხილვა. სახლის მყიდველებს სურთ მიიღონ შეთავაზებები რამდენიმე მათგანისგან საუკეთესო იპოთეკური კრედიტორები ასე რომ, მათ შეუძლიათ შეადარონ განაკვეთები და პირობები და გადაწყვიტონ, რომელი შეესაბამება მათ საჭიროებებს. რეკომენდირებულია, რომ მსესხებლებმა მიიღონ ციტატები იმავე დღეს თითოეული კრედიტორისგან თავიანთ მოკლე სიაში, რათა დარწმუნდნენ, რომ ისინი ვაშლებს ვაშლებს ადარებენ. ვინაიდან იპოთეკის განაკვეთები შეიძლება მერყეობდეს, ციტირების მიღებამ სხვადასხვა დღეებში შეიძლება გამოიწვიოს სხვადასხვა იპოთეკური განაკვეთები და ეს შეიძლება ნიშნავდეს, რომ მსესხებელი ირჩევს კრედიტორს მისი დაბალი განაკვეთისთვის, მიუხედავად იმისა, რომ სესხის პირობები არ არის ზუსტად ის, რაც არის ძებნა.
ფოტო: istock.com
იპოთეკის განაცხადისა და სახლის დახურვას შორის დრო შეიძლება იყოს რამდენიმე კვირა ან უფრო მეტიც. იმის გამო, რომ იპოთეკური განაკვეთები რეგულარულად მერყეობს, მსესხებლები შეიძლება იფიქრონ იმაზე, რომ დაბალი იპოთეკური განაკვეთი, რომელიც მათ მოითხოვეს მათი გამსესხებლისგან, შეიძლება გაიზარდოს სახლის შესყიდვის დასრულებამდე. თუმცა, ბევრი კრედიტორი საშუალებას მისცემს მსესხებელს დაბლოკოს თავისი იპოთეკური განაკვეთი, რათა მათ გარანტირებული მიიღონ იგივე განაკვეთი დახურვისას.
საპროცენტო განაკვეთის ჩაკეტვის მინუსი არის ის, რომ თუ იპოთეკური განაკვეთები შემცირდება, მსესხებელი არ მიიღებს სარგებელს. დაბალი ტარიფიდან და შეიძლება მოგიწიოთ არჩევანის გაკეთება სესხის პროცესის ხელახლა ან უფრო მაღალის მიღებას შორის განაკვეთი. თუმცა, ზოგიერთმა კრედიტორმა შეიძლება შესთავაზოს "float-down" ვარიანტი, რომელიც საშუალებას მისცემს მსესხებელს მიიღოს უფრო დაბალი საპროცენტო განაკვეთი იმ შემთხვევაში, თუ საბაზრო განაკვეთები შემცირდება. ამ ვარიანტთან შეიძლება იყოს საკომისიო, მაგრამ თუ საპროცენტო განაკვეთის შემცირება მნიშვნელოვანი იქნება, შეიძლება ღირდეს.