ფოტო: istockphoto.com
ა: თქვენ, რა თქმა უნდა, მარტო არ ხართ, რომ გიჭირთ საკრედიტო ქულის ამაღლება ან წინასწარი გადახდის დაზოგვა. Მიხედვით ექსპერტი, აშშ-ს მომხმარებელთა თითქმის მესამედს აქვს 670 ან ნაკლები საკრედიტო ქულა. წინასწარი გადახდისთვის დაზოგვა ასევე უფრო რთულია, იმის გათვალისწინებით, რომ სახლის ფასები გადააჭარბა ოჯახის შემოსავალს ბოლო 50 წლის განმავლობაში. ჭკვიანი უძრავი ქონების ანალიზი.
ნაქირავებ სახლში შესვლა შეიძლება იყოს ერთ-ერთი გზა ჩაკეტვისთვის სახლი, რომელიც გიყვარს თქვენი კრედიტისა და კაპიტალის შექმნისას ყოველთვიური გადახდებით. მაგრამ სანამ შეხვალთ, მოდით ჩამოვთვალოთ, თუ როგორ მუშაობს ქირავნობა საკუთარ თავზე, როდის შეიძლება იყოს მომგებიანი მყიდველებისთვის და პირობები ქირავნობის ხელშეკრულებებთან, რომელთა განხილვაც გსურთ.
წაიკითხეთ, რომ გაიგოთ, თუ როგორ უნდა იქირაოთ სახლი.
ქირავნობა არის ხელშეკრულება, სადაც მყიდველი თანახმაა იჯარით აიღოს სახლი გარკვეული დროით, სანამ პოტენციურად იყიდის ქონებას მესაკუთრისგან. მყიდველი და გამყიდველი ხელს აწერენ ქირავნობის ხელშეკრულებას, რომელიც მსგავსია ტიპიური იჯარის ხელშეკრულებისა და მოიცავს პირობებს, როგორიცაა მყიდველი რამდენ ხანს იჯარით გასცემს სახლს და ქირის ღირებულებას.
ტიპიური ქირავნობის ხელშეკრულებები ასევე მოიცავს დეტალებს, როგორიცაა, თუ რამდენი ყოველთვიური ქირა წავა სახლის შესყიდვის ფასზე, თუ დამქირავებელს აქვს შესაძლებლობა უარი თქვას სახლის შეძენაზე, და მთლიან შესყიდვის ფასზე.
დაკავშირებული: აი, რას ნიშნავს ქირის ფასების ზრდა საბინაო ბაზრისთვის
პროცესი არც ისე მარტივია, როგორც ჟღერს. ერთი შეხედვით, იჯარით სარგებლობა მუშაობს დამქირავებელმა, რომელიც იჯარით იღებს სახლს მესაკუთრისგან, სანამ ექნება შესაძლებლობა იყიდოს ქონება იჯარის ვადის ამოწურვის შემდეგ. ზოგიერთ, მაგრამ არა ყველა, იჯარის ხელშეკრულებაში, დამქირავებლის ქირის პროცენტი მიდის სახლის წინასწარ გადახდაზე. ეს ნიშნავს, რომ დამქირავებლის ყოველთვიური გადასახადები, როგორც წესი, უფრო მაღალია, ვიდრე ტრადიციული ქირავნობის ხელშეკრულება, რადგან ისინი იხდიან კაპიტალს სახლის მიმართ ქირის გარდა.
იჯარის ვადის ამოწურვის შემდეგ, დამქირავებელს შეუძლია გადაწყვიტოს, გამოიყენოს დაგროვილი თანხა წინასწარ გადახდისთვის სახლის შესაძენად ან, მათი ქირავნობის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, გადაწყვიტოს სხვა ადგილას გადასვლა.
ფოტო: istockphoto.com
ქირავნობის საკუთრებაში არსებული ხელშეკრულების დადებამდე მნიშვნელოვანია მყიდველებმა და გამყიდველებმა განიხილონ, თუ რომელი ტიპის კონტრაქტი შეესაბამება მათ საჭიროებებს. ქირავნობის საკუთრებაში არსებული ხელშეკრულებების ორი ძირითადი ტიპია იჯარა-ოფცია ან იჯარა-ყიდვა. ორივე კონტრაქტი ასახავს იჯარის მოთხოვნებს, მაგრამ აქვს განსხვავებული ვალდებულებები სახლის შეძენისას.
იჯარა-ოფციონის ხელშეკრულებები მოიჯარეებს მიეცით საშუალება იყიდონ სახლი იჯარის დასრულების შემდეგ. თუ მოიჯარეები დაინტერესებულნი არიან სახლით, მაგრამ არ არიან დადებითად, მათ სურთ მისი ყიდვა, იჯარის ვარიანტი შეთანხმება აძლევს მათ უფლებას იყიდონ სახლი ან მოქნილობა გადაიტანონ შესყიდვა იჯარის შემდეგ ის არი ზევით. ვინაიდან მყიდველებს მეტი თავისუფლება აქვთ ამ ტიპის ხელშეკრულებებთან დაკავშირებით, ისინი, როგორც წესი, იხდიან დამატებით საფასურს, რომელსაც ოფციონის საკომისიო ეწოდება.
იჯარა-ნასყიდობის ხელშეკრულება ასახავს, რომ მოიჯარე ხელშეკრულებით ვალდებულია შეიძინოს ქონება იჯარის ვადის ბოლოს. ქირავნობის ნასყიდობის ხელშეკრულება ჩვეულებრივ მოიცავს სახლის შესყიდვის დადგენილ ფასს, რაც ნიშნავს, რომ მყიდველი ჩაკეტილია ფასში. სახლის შესახებ, შეუძლიათ თუ არა მათ ამის საშუალება იჯარის დასრულებისას და ფასდება თუ არა ეს ქონება ფასი. მყიდველებს, რომლებიც იბრძვიან იპოთეკის დამტკიცების მისაღებად, შეიძლება მოინდომონ ამ ტიპის შეთანხმების თავიდან აცილება ისინი ხელშეკრულებით ვალდებულნი იქნებიან შეიძინონ ქონება მაშინაც კი, თუ ჯერ კიდევ ვერ შეძლებენ ა სესხი.
თუ მყიდველი სახლი სურს მაგრამ გარკვეული დრო სჭირდება კრედიტის ან დანაზოგის ასაშენებლად, სანამ იპოთეკური სესხი უზრუნველყოფენ, მათ შეუძლიათ გაეცნონ ხელმისაწვდომ ქირავნობის მქონე სახლებს და მათ უპირატესობებს. იჯარის ხელშეკრულების გაფორმებით და ყოველთვიური გადახდების თანმიმდევრული განხორციელებით, მყიდველებს შეუძლიათ გაზარდონ თავიანთი საკრედიტო ქულა, რაც შეიძლება დაეხმაროს იპოთეკის დამტკიცებას ან იპოვონ დაბალი საპროცენტო განაკვეთი. თუ ქირა მოიცავს ნაწილს, რომელიც მიდის წინასწარ გადახდაზე, მაშინ მყიდველი ასევე აშენებს კაპიტალს.
გარდა ამისა, იჯარის ოფციონის ხელშეკრულების მოქნილობა შეიძლება მიმზიდველი იყოს პოტენციური მყიდველებისთვის, რომლებსაც ეშინიათ მყიდველის სინანულის. თუ მყიდველები გადაწყვეტენ, რომ არ მოსწონთ პასუხისმგებლობა სახლის ფლობასთან დაკავშირებით, ან არ არიან იმ უბნის თაყვანისმცემლები, სადაც მათი იჯარით საკუთრებაში მყოფი სახლი მდებარეობს, მათ შეუძლიათ ადვილად გადავიდნენ იჯარის ვადის ამოწურვის შემდეგ.
მიუხედავად იმისა, რომ იჯარით მიღებულ სახლებს აქვთ თავისი უპირატესობები, მათ ასევე აქვთ ნაკლოვანებები მყიდველებისა და გამყიდველებისთვის. შესყიდვის მხრივ, მყიდველები შეიძლება დარჩეს სახლში, რომელსაც ვერ ახერხებენ, თუ ისინი ვერ ახერხებენ იპოთეკის კვალიფიკაციას და დადებულნი არიან იჯარის ნასყიდობის ხელშეკრულებაში. ქირავნობის საკუთრების ხელშეკრულების დადგენილი ფასი ასევე შეიძლება იყოს სარისკო მყიდველებისთვის, თუ ქონების ღირებულებები არ შეესაბამება საიჯარო ნასყიდობის ხელშეკრულებაში ასახულ შესყიდვის ფასს.
გამყიდველებისთვისსარისკო შეიძლება იყოს სახლის ჩაკეტილი ფასიც. თუ სახლის ქონების ღირებულება გაიზრდება შეთანხმებულ შესყიდვის ფასზე მეტად, გამყიდველმა შეიძლება დაკარგოს უფრო დიდი მოგება, თუ ისინი გააკეთებენ ტრადიციულ გაყიდვას.
იჯარის ოფციონის ხელშეკრულებაში, გამყიდველებს ასევე არ აქვთ გარანტირებული გაყიდვა საკუთარ სახლში, რადგან მოიჯარეს აქვს შესაძლებლობა უარი თქვას ყიდვაზე. თუ გამქირავებელს სურს სწრაფად გაყიდოს, ეს შეიძლება იყოს იმედგაცრუებული და მოითხოვოს მათ ქონების ხელახალი სიაში შესვლა სხვა მყიდველის მოსაძებნად.
დაკავშირებული: თქვენი ქონების ნაწილები, რომელთა დაქირავება შეგიძლიათ (და არ შეგიძლიათ) მოიჯარეებზე
ფოტო: istockphoto.com
თუ მყიდველს აქვს სურვილი კონკრეტულ სახლზე, მაგრამ არ არის მზად შესაძენად, გამყიდველთან ქირავნობის ხელშეკრულების შეთავაზება მყიდველს დაეხმარება. მიიღეთ სახლი სხვისთვის დაკარგვის გარეშე.
მყიდველებს ასევე შეუძლიათ დაბლოკონ სახლის ფასი იჯარის ხელშეკრულებით, რადგან შესყიდვის ფასი შეთანხმებულია გამყიდველთან ხელშეკრულების გაფორმებისას ან იჯარის დროს ა შეფასება. ეს ნიშნავს, თუ სახლის საბაზრო ფასი გაიზრდება უფრო მაღალი, ვიდრე კონტრაქტით შესყიდვის ფასი ბოლოს იჯარით, მყიდველმა შეიძლება იყიდოს სახლი უფრო დაბალ ფასად, ვიდრე სახლს ქირაობის გარეშე იყიდა პირველი.
მეორეს მხრივ, ფასის ჩაკეტვა შეიძლება მყიდველის წინააღმდეგაც იმუშაოს. თუ იჯარის დასრულებისას სახლის საბაზრო ფასი მნიშვნელოვნად დაეცემა კონტრაქტის შესყიდვის ფასზე ქვემოთ, მყიდველი ჩერდება სახლის ზედმეტ გადახდაში.
ოფციონის საკომისიო არის დამატებითი ღირებულება, მყიდველებმა შეიძლება დაივიწყონ იმის გათვალისწინება, რამაც შეიძლება გახადოს ან დაარღვიოს რამდენად ხელმისაწვდომია ქირავნობა რეალურად. ოფციონის საკომისიო არის გადასახადი ოფციონისთვის, რომ განიხილონ ქონების შეძენა მომავალში და ჩვეულებრივია იჯარის ოფციონის ხელშეკრულებებისთვის. ოფციონის საფასური განსხვავდება და შეიძლება შეთანხმებით, მაგრამ, როგორც წესი, შეძენის ფასის 1-დან 5 პროცენტამდეა.
მარტინ ორეფისი, აღმასრულებელი დირექტორი ქირავდება საკუთარი ლაბორატორიები, ამბობს, რომ ვიფიქროთ ოფციონის გადასახადზე, როგორც უფრო ხელმისაწვდომ წინასწარ გადახდაზე. ”1-დან 5 პროცენტამდე კლება ბევრად უკეთესია, ვიდრე უმეტესი წინასწარი გადახდები,” - ამბობს Orefice.
თუმცა, Orefice აფრთხილებს, რომ ოფციონის საფასური მაინც შეიძლება დაემატოს და გამქირავებლები უნდა იყვნენ საკმაოდ დარწმუნებულნი, რომ დაინტერესებულნი არიან სახლის შეძენით, სანამ დადებენ ქირავნობის ხელშეკრულებას. „მათ, ვინც დაინტერესებულია საკუთარი სახლის ქირით, შესაძლოა ათასობით დოლარის დახარჯვა დასჭირდეს მხოლოდ იმისთვის, რომ პოტენციურად შეიძინონ იგი. არავინ აპირებს მსგავს გარიგებას ისე, რომ არ იყოს დარწმუნებული, რომ მათ სურთ ამ სახლის ყიდვა, ”- ამბობს ორეფისი.
იჯარის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, მოიჯარეებისთვის შეიძლება ასევე იყოს უფრო მეტი ყოველთვიური ხარჯები, ვიდრე ქირის გადახდა. გამყიდველები შეიძლება მოითხოვოს მოიჯარეებს დაფარონ სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის (HOA) საფასური, ქონების გადასახადები და ქონების ზოგიერთი ან მთლიანად შეკეთება და მოვლა. ეს ყველაფერი ის ხარჯებია, რომლებზეც მყიდველებმა უნდა იფიქრონ სახლის შეძენისას და შეიძლება თვალშისაცემი იყოს სახლის შენარჩუნებისთვის საჭირო დამატებითი ხარჯების გამოვლენით.
როდესაც პოტენციური მყიდველი სწავლობს სახლის ქირაობას, მნიშვნელოვანია ამის გაგება კონტრაქტები განსხვავდება და იჯარის ხანგრძლივობა შეიძლება იყოს როგორც მყიდველის, ასევე მყიდველის დამზადების ან დაშლის ნივთი გამყიდველი. ჯენიფერ მურტლენდი, ცინცინატის უძრავი ქონების აგენტი და თანადამფუძნებელი უძრავი ქონების მებრძოლთა კლუბის პოდკასტი, ამბობს, რომ ქირავნობის საკუთრებაში არსებული კონტრაქტების უმეტესობა მყიდველს ავალდებულებს ქონების ქირაობას 1-დან 3 წლამდე.
თუ მოიჯარე ზრუნავს საკრედიტო ქულის ამაღლებაზე ან ფულის დაზოგვაზე, უფრო გრძელი იჯარა შეიძლება იყოს უკეთესი ვარიანტი.
ფოტო: istockphoto.com
როგორც ნებისმიერი კონტრაქტის შემთხვევაში, მნიშვნელოვანია, რომ წაიკითხოთ წვრილმანი ბეჭდვითი ნაბეჭდი, სანამ ხელი მოაწეროთ და იჯარით სარგებლობდეთ საკუთრებაში. ქირავნობის კონტრაქტში, დარწმუნდით, რომ მოძებნეთ შემდეგი ნივთები:
ნუ შეგეშინდებათ რჩევის მიღება ა უძრავი ქონების ადვოკატი ქირავნობის ხელშეკრულების გაფორმებამდე. ადვოკატს შეუძლია დაეხმაროს შეთანხმების საკითხებზე მოლაპარაკებაში, რათა დარწმუნდეს, რომ გარიგება არის ის, რაც მყიდველის საუკეთესო ინტერესშია.
დაკავშირებული: 10 ყველაზე გავრცელებული შეცდომა, რომელსაც ადამიანები უშვებენ სახლის ყიდვისას, უხილავი სანახაობა
ნებისმიერ სახლში ჩაკეტვამდე, ტრადიციული შეძენით ან საკუთრებაში გაქირავებით, მყიდველებმა ფრთხილად უნდა გააგრძელონ სახლის ისტორია. მაგალითად, სახლის ტრადიციული შეძენით, მყიდველები, როგორც წესი, ითხოვენ სახლის შემოწმებას, რათა გაიგონ, როგორია ქონება ფუნქციები, თუ არის რაიმე ძირითადი პრობლემა და რა ტიპის პრობლემები შეიძლება ჰქონოდათ მფლობელებს საკუთრებაში არსებულ ქონებასთან დაკავშირებით წარსული. ქირავნებული სახლი არ უნდა იყოს განსხვავებული.
„სანამ შესყიდვის ფასზე დათანხმდებით, სახლის ინსპექტორს სთხოვეთ შეაფასოს ქონება და სთხოვეთ მფლობელს დაფაროს ღირებულება“, - ამბობს უესლი უილუბი, უძრავი ქონების სპეციალისტი. Benchmark Realty, LLC, ნეშვილში.
სახლის შემოწმების გარდა, დამქირავებელმა უნდა განიხილოს სახლის შეფასება, თუ შეფასება ჯერ არ იყო დაგეგმილი ხელშეკრულებით. ან შეფასება შეაფასებს რა ღირს სახლი და მოგცემთ მითითებებს იმის შესახებ, თუ რა შეიძლება იყოს სამართლიანი შესყიდვის ფასი.
მიუხედავად იმისა, რომ ქირავნობის საკუთრებაში არსებული ხელშეკრულება შეიძლება იყოს ვარიანტი მყიდველებისთვის, რომლებსაც ჯერ კიდევ არ შეუძლიათ ტრადიციული იპოთეკის კვალიფიკაცია, არჩევის უფლება ქონება და ხელშეკრულების პირობებზე მოლაპარაკება ისეთივე აუცილებელია, თითქოს გარიგება იყოს ტრადიციული სახლი შესყიდვა.