Nuotrauka: depositphotos.com
A: Jūsų draugas teisus: būsto paskola yra puikus pasirinkimas namų savininkams, norintiems sumokėti už brangius projektus, tokius kaip namų tobulinimas. Būsto paskolos patvirtinimo kriterijai gali skirtis tarp skolintojų, tačiau apskritai namų savininkai turi būti gerai finansinė padėtis su tinkamu kredito balu, žemu skolos ir pajamų santykiu ir tam tikra nuosavo kapitalo suma namai. Gavęs patvirtinimą, namo savininkas gauna vienkartinę pinigų sumą, kurią galima panaudoti apmokėti už bet ką, ko tik nori – jūsų atveju – už namų tobulinimą. Norėdami atsakyti į klausimą „Kokios yra būsto paskolos sąlygos? pirmiausia turėsite gerai išmanyti būsto paskolas, kad rastumėte jums tinkamiausią paskolą.
Prieš nustatydami būsto nuosavybės paskolos reikalavimus, būsto savininkai turės suprasti, kaip veikia šios rūšies paskola. Pirma, kas yra būsto paskola? Trumpai tariant, tai yra paskolos rūšis, kurią namo savininkas gali pasiimti, kad gautų nuosavą kapitalą (skirtumą tarp skolos už hipoteką ir būsto vertės). Vienas iš būsto paskolos privalumai yra tai, kad paskolos gavėjas gali panaudoti pinigus, kad sumokėtų už viską, ko nori, pavyzdžiui, už būsto remontą ar pagerinimą, medicinos ar kredito kortelių skolą arba vaiko išsilavinimą koledže. Paskolos gavėjas privalo grąžinti būsto paskolą mėnesinėmis įmokomis, panašiai kaip moka būsto paskolą. Tačiau jei būsto savininkas nevykdo savo būsto paskolos įsipareigojimų, jis gali rizikuoti prarasti būstą dėl turto arešto.
Kaip veikia būsto paskola? Kadangi būsto paskola yra antroji hipoteka, paprastai jos palūkanų norma bus didesnė nei pirminės hipotekos. Taip yra todėl, kad turto arešto atveju pirmiausia būtų apmokama pirminė hipoteka, o paskui – būsto paskola. Jei būsto pardavimo kaina buvo mažesnė už bendrą skolos sumą už pirmą ir antrą hipoteką, būsto paskolos davėjas gali neatgauti visų savo išlaidų; didesnė palūkanų norma padeda subalansuoti galimus nuostolius šiuo atveju.
Vienas iš svarbiausių būsto nuosavybės paskolos reikalavimų yra, kad būsto savininkas savo namuose turėtų tam tikrą nuosavybės dalį. Tiksli reikalinga nuosavo kapitalo suma gali skirtis priklausomai nuo skolintojo, tačiau paprastai skolininkai turi turėti nuo 15 iki 20 procentų būsto nuosavybės. Nuosavas kapitalas apskaičiuojamas iš jo įvertintos vertės atimant sumą, kurią namo savininkas yra skolingas už namą. Jei namas vertinamas 450 000 USD, būsto savininkas turėtų būti skolingas ne daugiau kaip 360 000 USD, kad jis turėtų 20 procentų nuosavybės. Kadangi būsto kainos svyruoja priklausomai nuo nekilnojamojo turto rinkos, būsto savininkas gali pastebėti, kad jis turi daugiau ar mažiau nuosavybės savo namuose, nei jie manė, jei jų būsto įvertinta vertė yra didesnė arba mažesnė už pardavimo kainą, kai jie pirko tai.
Nuotrauka: depositphotos.com
Kad galėtų gauti būsto paskolą, skolininkai paprastai turi turėti priimtiną kredito istoriją ir balą bei žemą skolos ir pajamų santykį. Reikalavimai skiriasi tarp skolintojų, tačiau paprastai skolininkas, kurio kredito balas yra 620 ar didesnis, greičiausiai gaus būsto paskolą. Skolininkams, kurių kredito balai yra „geri“ arba „puikūs“ 670 ir daugiau, greičiausiai bus pasiūlytos mažesnės būsto paskolos palūkanos nei tiems, kurių kredito balas yra nuo 620 iki 670.
Be priimtino kredito balo, skolininko skolos ir pajamų santykis (DTI) paprastai turi būti 43 procentai arba mažesnis. Norėdami apskaičiuoti DTI, namų savininkai gali padalinti savo mėnesines skolų įmokas (įskaitant paskolas automobiliui, studentų paskolas, asmeninės paskolos, minimalūs mokėjimai kredito kortele, alimentai vaikams ir alimentai) pagal jų pajamas iki mokesčių. Pavyzdžiui, skolininko, kurio mėnesinės pajamos iki mokesčių yra 5 000 USD, o mėnesinės skolos mokėjimai yra 1 500 USD, DTI būtų 30 procentų.
Būsto paskolos paraiškos teikimo metu skolininkų gali būti reikalaujama parodyti skolintojui pajamų įrodymą. Tai padeda skolintojui nustatyti, ar skolininkas galės sau leisti mėnesines paskolos įmokas. Namų savininkai paprastai turės turėti bent 2 metų pajamų istoriją, kad parodytų pastovų darbą ir pajamas. Savarankiškai dirbančių skolininkų pajamų įrodymas gali būti mokėjimo pažymos, mokesčių deklaracijos arba pelno (nuostolio) ataskaitos. Namų savininkai gali norėti padidinti savo pajamas prieš kreipdamiesi dėl būsto nuosavybės paskolos, imdamiesi laisvai samdomo vertėjo, sudarydami sutartį arba paprašydami už padidinimą iš darbdavio – didesnės pajamos taip pat sumažins būsto savininko skolos ir pajamų santykį, todėl jie labiau linkę gauti paskolą.
Vykdydami kredito patikros procesą, skolintojai gali peržiūrėti skolininko mokėjimų istoriją su kitais skolintojais. Pavėluotų mokėjimų istorija ne tik gali turėti neigiamos įtakos skolininko kredito balui, bet ir taip pat gali iškelti raudonas vėliavas skolintojui, nes rizikuoja prarasti pinigus, jei skolininkas negrąžins paskola.
Kai būsto savininkas pirmą kartą uždaro savo namą, jis gali akimirksniu sukurti nuosavą kapitalą, įvesdamas vienkartinę pinigų sumą kaip pradinį įnašą, nors ne visi pirkėjai galės sau leisti didelę pradinę įmoką. Namų savininkai ir toliau kurs nuosavą kapitalą savo namuose laiku mokėdami būsto paskolos įmokas. Priklausomai nuo pradinio įnašo sumos, gali prireikti kelerių metų, kol bus pasiekta 20 procentų nuosavybės riba.
Namų savininkai taip pat gali atlikti papildomus hipotekos mokėjimus, nes jie gali padėti jiems greičiau susikurti nuosavybę. Pavyzdžiui, jie gali nuspręsti grąžinti mokesčius arba priemoką iš darbdavio į hipoteką, kad greičiau sukauptų nuosavą kapitalą. Kai kurie namų savininkai gali mokėti didesnę mėnesinę įmoką, nei reikalauja skolintojas, o tai taip pat gali padėti jiems greičiau sukurti nuosavą kapitalą.
Nekilnojamojo turto rinka laikui bėgant svyruoja, o tai reiškia, kad namų vertė gali didėti arba mažėti kas mėnesį arba kasmet. Būsto savininkai, įsigiję būstą tuo metu, kai būsto kainos paprastai buvo žemos, gali gauti būsto paskolą, jei nuo įsigijimo jų būsto vertė gerokai padidėjo. Namų savininkai, kurie įdėjo daug darbo savo namuose, taip pat gali pastebėti, kad būsto vertė gerokai išaugo.
Namų savininkai gali susidaryti bendrą supratimą apie savo būsto vertę, paprašę nekilnojamojo turto agento atlikti rinkos analizę, tačiau skolintojai paprastai reikalauja oficialaus įvertinimo, nustatančio būsto vertę, kad galėtų patvirtinti būsto paskolą taikymas. Jei vertinant nustatoma, kad turto vertė padidėjo, namo savininkas gali turėti 15–20 procentų nuosavybės, net jei jis nesumokėjo pakankamai hipotekos įmokų, kad sukurtų tokią nuosavo kapitalo sumą.
Paprastai skolintojas užsakys būsto vertinimą po to, kai skolininkas pateiks paraišką dėl būsto paskolos. Prieš kreipdamiesi dėl būsto paskolos, skolininkai gali nuspręsti sumokėti už savo įvertinimą, kad nustatytų, ar jie tai padarys, ar ne. jei jie nustato, kad jų namas yra vertas mažiau nei jie manė, jie gali ieškoti alternatyvių finansavimo galimybių, kurioms nereikia namų nuosavybės.
Nuotrauka: depositphotos.com
Kaip ir hipoteka, būsto paskola apima uždarymo išlaidas, kurias skolininkas turi sumokėti, kai baigia paskolą. Uždarymo išlaidos skiriasi priklausomai nuo skolintojo, bet gali apimti mokesčius už įvertinimą, kredito ataskaitą, dokumentų rengimą, advokatus, paskolos suteikimą, notarus ir nuosavybės paiešką. Būsto paskolos uždarymo išlaidos paprastai svyruoja nuo 2 iki 5 procentų paskolos sumos skolintojai leis skolininkui įtraukti uždarymo išlaidas į paskolos sumą, kad išvengtų jų mokėjimo kišenė. Paskolos gavėjai gali paklausti skolintojų apie būsto paskolos uždarymo išlaidas, kai ieško pasiūlymų iš geriausi būsto paskolų skolintojai.
Būsto paskola yra tik viena galimybė ieškantiems namų savininkams kaip iš savo namų ištraukti nuosavybę. Dvi įprastos būsto paskolos alternatyvos yra būsto nuosavybės kredito linijos (HELOC) ir grynųjų pinigų refinansavimas.
Su HELOC būsto savininkui bus patvirtinta atnaujinama kredito linija, kuri yra pasiskolinta iš jų būsto nuosavybės. HELOC veikia panašiai kaip kredito kortelė; paskolos gavėjas gali pasiimti pinigų iki kredito limito ir kiekvieną mėnesį mokės minimalias mėnesines įmokas arba išmokės likutį. HELOC turi „ištraukimo laikotarpį“, tai yra laikotarpis, per kurį skolininkas gali paimti lėšas iš kredito linijos. Per šį laikotarpį iš skolininko gali būti reikalaujama mokėti tik palūkanas. Pasibaigus skolinimosi laikotarpiui, skolininkas įeis į grąžinimo laikotarpį, per kurį kas mėnesį mokės įmokas, kurios bus skirtos pagrindinei sumai ir palūkanoms.
Grynųjų pinigų refinansavimas skiriasi nuo būsto nuosavybės paskolos ir HELOC, kurie abu prideda antrą mėnesinį įmoką prie paskolos gavėjo pagrindinės hipotekos. Refinansuota paskola pakeičia pirminę hipoteką, todėl skolininkas kiekvieną mėnesį turės tik vieną hipotekos įmoką. Skolininkas gali pasirinkti savo paskolos sumos refinansavimą arba gali nuspręsti paimti vienkartinę pinigų sumą iš savo būsto kapitalo kaip grynųjų pinigų refinansavimo dalį. Nors pagrindinis refinansavimas gali sumažinti paskolos gavėjo mėnesines hipotekos įmokas, išgryninimo refinansavimas greičiausiai jį padidins, nes paskolos suma bus didesnė.
Skolininkai norės apsvarstyti a HELOC vs. būsto nuosavybės paskola, ar net a grynųjų pinigų refinansavimas vs. būsto nuosavybės paskola, priklausomai nuo jų poreikių ir norų.
Skolininkai, kurie neatitinka būsto paskolos, HELOC ar grynųjų pinigų refinansavimo reikalavimų, gali ieškoti alternatyvų jei jiems reikia pinigų namų pagerinimui, netikėtoms medicininėms sąskaitoms ar kredito kortelių skolai grąžinimas. Šios būsto paskolos alternatyvos yra asmeninės paskolos, kredito kortelės, CD paskolos ir šeimos paskolos.
Asmeninėms paskoloms paprastai taikomos fiksuotos palūkanų normos ir fiksuoti mėnesiniai mokėjimai, o vidutinis terminas yra nuo 1 iki 7 metų. Kadangi dauguma asmeninių paskolų yra neužtikrintos, skolininkai greičiausiai turės mokėti didesnę palūkanų normą, nes paskola be užstato yra rizikingesnė už paskolą su užstatu. Tačiau asmeninės paskolos gali būti geresnis pasirinkimas namų savininkams, kurie neturi pakankamai nuosavo kapitalo savo namuose arba kurie verčiau nesinaudotų savo nuosavybe ir rizikuotų prarasti būstą.
Kreditinės kortelės gali būti naudingos priemonės, jei jos naudojamos atsakingai. Skolininkams, turintiems gerą kredito istoriją, gali būti taikomas 0 procentų įvadinis balandis, o tai reiškia jiems nereikės mokėti palūkanų už pirkinius per nustatytą laikotarpį, paprastai nuo 6 iki 21 mėnesių.
Skolininkai, turintys indėlio sertifikatą (CD) taupomąją sąskaitą, gali norėti pasidomėti CD paskola, kuri yra garantuotos paskolos rūšis, susieta su kompaktinio disko sąskaita. Pagrindinis CD paskolų privalumas yra tas, kad jų palūkanų normos paprastai yra mažesnės nei būsto paskolų, todėl jos yra a galimas pasirinkimas namų savininkams, kurie nori finansuoti trumpalaikį namų tobulinimo projektą neliesdami savo namų nuosavybės.
Galiausiai, namų savininkai gali apsvarstyti galimybę paprašyti patikimo šeimos nario paskolos. Apskritai, šeimos nariai yra mažiau linkę mokėti dideles skolinimosi išlaidas ir, priklausomai nuo šeimos nario, gali būti pasirengę suteikti paskolą be palūkanų. Tačiau skolintis pinigų iš šeimos gali būti rizikinga; paskolos negrąžinimas gali sukelti nepataisomą žalą santykiams.
Nors yra keletas būsto paskolos privalumų ir trūkumų, būsto paskola paprastai yra geras pasirinkimas būsto savininkui, kuris savo namuose sukaupė bent 15–20 procentų nuosavybės. Būsto paskolų skolintojai paprastai nenurodo, kam skolininkas gali išleisti savo pinigus, o tai reiškia, kad būsto savininkai gali panaudoti savo kapitalą įvairioms išlaidoms apmokėti. Pinigų panaudojimas apmokėti už būsto pagerinimą su didele investicijų grąža (IG) gali būti geras žingsnis, nes pardavęs namą savininkas gali gauti papildomo pelno. Tai taip pat gali būti mažesnės palūkanos už kredito kortelę ar asmeninę paskolą būsto savininkams, kurie susiduria su netikėta sąskaita arba bando padėti sumokėti už vaiko mokslą koledže. Namų savininkai norės apsipirkti, kad surastų geriausias būsto paskolas, kurios atitiks jų biudžetą.