Nuotrauka: istockphoto.com
Kai kurie principai galioja perkant investicinis turtas, nesvarbu, ar norite tapti nekilnojamojo turto magnatu, ar tiesiog papildyti savo pajamas. Stabilios, grynųjų pinigų srautų nuomos butų pirkimas, kuris kasmet gali duoti nuspėjamų pasyvių pajamų, turėtų būti nuomojamo turto pasirinkimo sąrašo viršuje. Nors investuotojai naudojasi skirtingais požiūriais, kad tai pasiektų, visoms nuomai paprastai taikomos konkrečios taisyklės. Čia yra pagrindiniai veiksniai.
Nuotrauka: istockphoto.com
„Vieta, vieta, vieta“ yra bene svarbiausias ir nusidėvėjęs principas perkant nekilnojamąjį turtą, ypač nuomojamą. Norite investuoti į plotas kur žmonės nori gyventi, kad galėtumėte uždirbti dideles metines nuomos kainas. Paprastai tai reiškia, kad yra netoli užimtumo centrų, transporto ir gerų mokyklų mažas nusikalstamumas kaimynystėje. Jei perkate nuomą atostogoms, taisyklės keičiasi. Paprastai jie yra šalia turistinių vietų arba nuostabaus gamtos grožio vietovių, pavyzdžiui, ežerų, paplūdimių, kaimo vietovių ar pramogų parkų.
SUSIJĘS: 9 būdai, kaip jūsų kaimynai gali sugadinti jūsų namų išpardavimą
Nuotrauka: zumper.com
Pinigų srautas yra žaidimo pavadinimas, kai reikia pasirinkti nuomojamą būstą. Tačiau reikia atsižvelgti į kitus dalykus. Jei grynųjų pinigų srautą teiksite aukščiau visko, jūsų laukia grubus pabudimas. Kaimynystės gauna turto klasės reitingus nuo A iki D, o į sprendimą įtraukiama ir nuomininko kokybė, ir pajamos. Tie C ir D rajonai, ant popieriaus, turi puikų pinigų srautą, nes namai yra pigūs.
Taip pat nekilnojamasis turtas, tinkamas dalyvauti vyriausybinėse programose, pvz., 8 skyriuje, rodo, kad namas gali generuoti tam tikrą mėnesinį nuomos numerį, o tai rodo, kad šios savybės gali būti pelningos. Iš tiesų, tinkamai valdant su griežtai patikrintais nuomininkais, jie gali užtikrinti geras pajamas daugeliui savininkų.
Tačiau kai šios apylinkės taip pat yra susijusios su didesniu nusikalstamumo lygiu, tai gali būti padaryta neigiamai paveikti nuomos pajamas dėl turto sugadinimo, laisvų darbo vietų, iškeldinimo ir turto arešto, todėl daugelis nuomininkų nenori gyventi šiose vietose. Taigi tai daryti prasmingiau kruopštus tyrimas ir pirkti geresnės klasės rajonuose, kur nekilnojamojo turto kainos didesnės, o mėnesinis pinigų srautas yra toks techniškai mažiau, bet nuomininkų fondas yra stabilesnis, todėl didesnis įvertinimas ir pinigų srautai laikas.
SUSIJĘS: 15 patarimų, kaip įsigyti namą užsienyje
Nuotrauka: realtor.com
The BRRRR strategija pasisako už nuomojamo turto, kurį reikia remontuoti, įsigijimą už nuolaidą, tada jį renovuojant ir taip padidinant vertę bei nuosavybę, išnuomojus ir atliekant grynųjų pinigų refinansavimą, kad procesas būtų kartojamas. Norint nustatyti tikslią nekilnojamojo turto kainą ir gerai įvertinti renovacijos biudžetą, reikia nuodugniai išanalizuoti kaimynystėje esančius palyginimus. Vienas iš būdų sutaupyti uždarymo išlaidas yra gauti maklerio licenciją, kad galėtumėte neatsilikti nuolat besikeičiančios taisyklės ir atsisakyti mokėti visą komisinį mokestį.
SUSIJĘS: Nekilnojamojo turto būklė: žvilgsnis atgal į tai, kas pasikeitė 2022 m
Nuotrauka: istockphoto.com
Finansavimas yra dar vienas svarbus komponentas, siekiant padidinti pinigų srautą nuomojamame turte. Išgryninimas 401K arba akcijų pardavimas yra būdas užtikrinti maksimalų grynųjų pinigų srautą perkant nekilnojamąjį turtą už grynuosius pinigus, net jei tai reiškia kapitalo prieaugio mokėjimą arba baudos už turto pardavimą mokėjimą. Paveldėjimas arba santaupos taip pat leis jums nusipirkti pirmąjį turtą už grynuosius pinigus, todėl galėsite atlikti grynųjų pinigų refinansavimą būsimiems pirkiniams finansuoti.
SUSIJĘS: Kaip visapusiška trumpalaikės nuomos strategija gali padidinti jūsų nuomos pajamas
Nuotrauka: istockphoto.com
Nors gerai žinomas kavos ir spurgų tinklas gali teigti, kad Amerika gamina savo produktus, Amerika iš tikrųjų veikia iš kredito. Jei turite gerą kreditą, galite gauti mažesnį hipoteka kursų, o tai reiškia didesnį pinigų srautą. Taigi prieš investuodami į nuomojamą turtą įsitikinkite, kad jūsų kreditas yra puikus.
SUSIJĘS: Išspręsta! Ką apima savininko draudimas?
Nuotrauka: trulia.com
Įsigiję 1–4 vienetų nekilnojamąjį turtą su FHA hipoteka galite sumažinti 3,5 proc., gyvendami viename, o kitus nuomodami, taip sumokėdami būsto paskolą ir sutaupydami pinigų būsimiems pirkiniams. Gyvendami tame pačiame pastate su nuomininkais taip pat galėsite stebėti remontą ir galimas problemas, taip sutaupydami pinigų, nes nebereikia įsteigti nekilnojamojo turto valdymo įmonės.
SUSIJĘS: Išspręsta! Ar turėčiau gauti namų garantiją nuomojamam turtui?
Nuotrauka: istockphoto.com
Verta daryti savo namų darbai apie būsimus rajonus renkantis, kur pirkti nuomą. Peržiūrėkite vietinius laikraščius ir miesto planavimo svetaines, kad sužinotumėte, kokios įmonės ateina į tam tikrą sritį. Pavyzdžiui, jei „Amazon“ planuoja atidaryti įvykdymo centrą, garantuotas skaičius darbuotojų ieškos vietos gyventi. Lygiai taip pat naujoms ligoninėms, universitetams, namų tobulinimo centrams ir kavinių tinklams. Pavyzdžiui, technologijų koridoriuje Ostine, Teksase, miestas sprogo su naujais būstais. Taip pat šoktelėjo nuomos ir nekilnojamojo turto kainos.
SUSIJĘS: 10 geriausių JAV miestų, kuriuose galima apversti namus
Nuotrauka: istockphoto.com
Tinkamos nekilnojamojo turto komandos – skolintojo, advokato, nuosavybės agento ir maklerio – sudarymas padės supaprastinti pirkimo procesas. Pasikalbėkite su kitais vietiniais investuotojais ir paprašykite rekomendacijų. Pamatysite, kad tam tikros komandos reguliariai dirba viena su kita, o tai palengvina jūsų gyvenimą, nes nereikia veikti kaip koordinatorė.
SUSIJĘS: Geriausios nuomojamo turto draudimo bendrovės
Nuotrauka: istockphoto.com
Jei dirbate visą darbo dieną, gyvenate ne valstijoje arba nenorite užsiimti kasdiene savo nuomojamo turto priežiūra, norėsite pasamdyti gerą reputaciją turto valdymo įmonė. Klauskite apie nekilnojamojo turto investuotojų susitikimus, atlikite paieškas internete, apklauskite kelis kandidatus, klauskite siuntimus ir atlikite namų darbus, kad įsitikintumėte, jog jūsų pasirinkta įmonė turi tinkamus įgaliojimus atlikti darbą. Tikimasi, kad jie sumokės nuo 8 iki 10 procentų nuomos mokesčio. Šis skaičius gali sumažėti, kai plečiate savo nekilnojamojo turto portfelį.