Namo pirkimas tikriausiai yra didžiausia investicija, kurią kada nors padarysite, todėl prieš prasidedant tokiai hipotekai, verta tiksliai žinoti, į ką įsitraukiate. Štai kodėl nekilnojamojo turto agentai prideda nenumatytų atvejų prie pardavimo sutarčių, kad apsaugotų savo klientus - pirkėjus ar pardavėjus - nuo neapdoroto sandorio. Tačiau nors šie aštuoni bendri nenumatyti atvejai vaidina svarbų vaidmenį apsaugant tiek pirkėjus, tiek pardavėjus, jie taip pat gali sugadinti nekilnojamojo turto sandorį.
istockphoto.com
Pirkėjai, pateikę rašytinį pasiūlymą dėl būsto, paprastai turi apie dvi savaites, kad įrodytų skolintojo finansinį pritarimą. Jei jie negali pateikti įrodymų, pardavėjas gali pasitraukti iš sandorio ir vėl pradėti rodyti namą. Išankstinis patvirtinimas padeda užtikrinti finansavimą, tačiau nėra neįprasta, kad bankas paskutinę minutę atsisako pirkėjo, jei, pavyzdžiui, praranda darbą. Be to, jei pirkėjas perka brangią prekę, pvz., Automobilį, iš anksto patvirtinus, jos mėnesio pajamų ir skolos santykis gali pasikeisti, todėl ji gali būti atimta iš hipotekos.
Susijęs: 10 derybų dėl nekilnojamojo turto taktikų, kurios tikrai gali atsigręžti
istockphoto.com
Jei pardavimo sutartis priklauso nuo vertinimo, pirkėjas gali atsisakyti, jei profesionalus vertinimas (atliktas sertifikuoto vertintojo) neatitinka prašomos pardavėjo kainos. Tai rodo, kad namas nėra vertas to, ką mano pardavėjas. Žemas įvertinimas taip pat gali paskatinti pirkėjo skolintoją atsisakyti paskolos. Jei pirkėjas vis tiek nori namo, nepaisant žemo įvertinimo, ji gali pabandyti su pardavėju derėtis dėl mažesnės kainos. Laimei, nekilnojamojo turto agentai paprastai atlieka rinkos analizę - pagrįstą būsto vertės įvertinimą - kad apsisaugotų nuo to, kad namas būtų pateiktas į rinką už per didelę (arba per mažą) kainą.
istockphoto.com
Tikrinimo nenumatytas atvejis apsaugo tiek pirkėją, tiek pardavėją tuo atveju, jei namų inspektorius aptinka didelių problemų, pavyzdžiui, sugedęs pamatas. Kai kuriose nekilnojamojo turto pardavimo sutartyse numatyta tam tikra pinigų suma remontui - galbūt 2000 JAV dolerių - tolygiai paskirstyta pirkėjui ir pardavėjui, jei patikrinimas reikalauja remonto. Jei reikalaujamas remontas viršija nustatytą sumą, šalys, jei pageidauja, gali iš naujo derėtis dėl sutarties arba bet kuri šalis gali pasitraukti.
Susijęs: 10 nekilnojamojo turto išlaidų, dėl kurių visada galima derėtis
istockphoto.com
Šis nenumatytas atvejis apsaugo pirkėją, tačiau gali pakenkti pardavėjui. Suprantama, kad pirkėjas norėtų parduoti esamą būstą prieš pirkdamas naują, tačiau jei pirkėjo būstas neparduodamas kelis mėnesius, pardavėjai gali praleisti parduodant savo būstą kitam pirkėjas. Norėdami apsaugoti pardavėjus, aukciono agentas dažnai į sutartį įtraukia sąlygą, pagal kurią pirkėjams suteikiamas terminas parduoda turimą būstą arba gauna paskolos davėjo sutikimą pirkti naują būstą, prieš tai neparduodamas seno namai. Jei pirkėjas nesilaiko termino, sandoris anuliuojamas ir namas grįžta į rinką.
istockphoto.com
Šis nenumatytas atvejis apsaugo pardavėjus nuo išsikraustymo, kol neranda tinkamo turto. Tai gana reta, tačiau jei pardavėjai nori nusipirkti namą kaimynystėje su ribotu inventoriumi, jų agentas gali pasiūlyti šį nenumatytą atvejį, kad apsaugotų juos nuo priverstinio išsikraustymo neturint vietos Pereiti prie. Pirkėjo agentas dažnai primygtinai reikalauja datos, kada bus pradėta. Jei iki tos datos pardavėjas neranda naujos gyvenamosios vietos, pirkėjas gali atšaukti sandorį ir pradėti dairytis į kitus namus.
istockphoto.com
Beveik visos pardavimo sutartys priklauso nuo to, ar namas turi aiškų pavadinimą. Tokie dalykai kaip rangovas, pateikęs mechaniko turto suvaržymą prieš nekilnojamojo turto nuosavybę, gali užkirsti kelią a parduodant namą, tačiau pardavėjai gali net nežinoti, kad yra problema su pavadinimu, kai jie pateikia sąrašą namai. Dėl šios priežasties dauguma skolintojų reikalauja, kad paskolos uždarymo išlaidų dalis būtų nuosavybės draudimo polisas. Titulinė bendrovė atliks tyrimą ir, jei bus debesų (neišspręstų suvaržymų, pretenzijų ar sprendimų), pardavėjas turės galimybę juos ištaisyti, arba sandoris žlugs.
istockphoto.com
Tokio nenumatyto atvejo gali pareikalauti pirkėjas arba pirkėjo skolintojas, kai būstą gali būti sunku apdrausti. Pavyzdžiui, jei būstas yra 100 metų užtvankoje, skolintojas negali išduoti paskolos, kol pirkėjas negaus draudimo agentūros įsipareigojimo apdrausti būstą nuo potvynių. Kitos sritys, kuriose draudikai nenori apdrausti namų, yra miškingi regionai, kuriuose kyla didelė gaisro rizika, ir nestabilios kalvos, kurioms gresia slydimas. Jei būsto negalima apdrausti, pirkėjas gali atsitraukti.
Susijęs: Ekspertai paaiškina painiausią nekilnojamojo turto terminiją
istockphoto.com
Ne visi pirkėjai naudojasi šia galimybe, bet turėtų. Dauguma pirkimo-pardavimo sutarčių leidžia pirkėjams paskutinį kartą pasivaikščioti po namą likus dienai iki uždarymo (arba jo uždarymo dieną). Kai visi dokumentai yra pasirašyti ir raktai yra rankoje, jau per vėlu atsitraukti, todėl pasivaikščiojimas suteikia paskutinę galimybę. Jei atidarysite duris į tai, kas netrukus bus jūsų nauji namai, ir sužinosite, kad sulūžęs vandens vamzdis užliejo grindis ar vandalus sunaikino sienas, galite atidėti uždarymą, kol pardavėjas (arba pardavėjo draudimo agentas) išspręs problemas.
istockphoto.com