Foto: istockphoto.com
Welkom bij Bob Vila's gids voor het omdraaien van huizen, een serie gewijd aan het tonen van de beste plaatsen voor het omdraaien van huizen, cruciale stappen voor het selecteren van een woning, must-do upgrades en reparaties, en verrassende manieren om uw kosten te verlagen om het meeste uit uw huisflikkering te halen verkoop. Hier vind je nieuwe inzichten gemengd met het beproefde advies van Bob, onze doorgelichte winkelgidsen en de inside track naar de juiste professionals om je flip naar de finish te krijgen.
Huisvinnen zullen de eersten zijn om toe te geven dat ze een paar goede jaren hebben gehad. De combinatie van lage rentestanden en snel stijgende huizenprijzen maakte het bijna onmogelijk om geen winst te maken.
Echter, recent stijgende rente hebben de naald van de plaat gehaald, waardoor het feest plotseling is afgelopen. Kopers stappen niet meer uit, kunnen hun droomhuis niet betalen en wachten liever tot de rente weer daalt.
De verandering heeft ervoor gezorgd dat veel flippers hun hoofd krabben en strategieën bedenken wat ze nu moeten doen. Als je er een bent, zijn hier enkele ideeën om je te helpen de stilte te doorstaan.
VERWANT: 13 tekenen dat uw huis een goede inruilwaarde heeft
Wanneer de markt omslaat en potentiële kopers geen nieuwe woningen kunnen kopen, stijgt de huurmarkt. Tijdens de laatste neergang van de markt in 2008 draaiden slimme flippers om om kant-en-klare beleggingspanden voor investeerders te bieden. Het renoveren van eengezinswoningen en duplexwoningen, het verhuren aan gekwalificeerde huurders en het verkopen van deze woningen aan investeerders die op zoek waren naar maandelijkse cashflow, zorgde voor veel flippers door een paar moeilijke jaren.
Deze strategie is een win-winsituatie, want als er eenmaal een huurder is, dekken de huurinkomsten de bewaarkosten van een flipper. Als het correct wordt gedaan, zorgt het maken van deze aanpassingen voor een maandelijkse cashflow voor flippers totdat ze worden verkocht.
Pragmatische kopers die hun eengezinsdroomhuis niet kunnen kopen, kunnen in plaats daarvan in aanmerking komen voor de aankoop van een duplex, triplex of fourplex. Hierdoor kunnen de eigenaren van onroerend goed in de ene unit wonen en de andere unit (s) huren om hun hypotheek af te dekken, dus gratis wonen. Deze strategie staat bekend als 'house-hacking'.
Wanneer de markt weer omslaat, kunnen de eigenaren van onroerend goed hun woning met meerdere units gebruiken als verhuur, waardoor ze in aanmerking komen voor het kopen van een eengezinswoning. Het goede nieuws is dat deze meergezinswoningen in aanmerking komen voor een lage aanbetaling (3,5 procent) FHA-lening.
VERWANT: Overweegt u een duplex te kopen? Overweeg beide kanten
Foto: istockphoto.com
Nu de huurmarkt in brand staat, zouden veel huisflippers moeten opschalen naar grotere gebouwen met meerdere units. Het voordeel hiervan is dat de flipper kan helpen bij het bepalen van de verkoopprijs door waarde toe te voegen aan het gebouw, waardoor de huurrol wordt verhoogd en het onroerend goed meer waard wordt. Nogmaals, de huurinkomsten moeten de beheerkosten compenseren voordat het onroerend goed wordt verkocht.
VERWANT: Hoeveel kost een verhuurdersverzekering?
Het eerste slachtoffer van een afkoelende vastgoedmarkt is de bovenlaag van woningen. Als gevolg hiervan worden luxe huizenprijzen voor veel kopers onbetaalbaar, dus flippers moeten bij hen uit de buurt blijven. Ook, geldschieters misschien niet langer bereid om geld te lenen om deze eigendommen om te draaien. Bij een goede renovatie kan een goedkopere middenprijswoning toch kopers aantrekken omdat de afkoelingsmarkt leidt tot een chronisch tekort aan woningen.
Huren is voor veel mensen een alternatief, die wellicht minder ruimte en luxe in een goedkopere woning verkiezen boven een hoge maandhypotheek. Dus als je een flipper bent die gewend is om aan McMansions te werken voor grote winsten, zou nu een goed moment zijn om te bezuinigen.
VERWANT: De beste verwijderingsservices voor ongewenste e-mail
Foto: istockphoto.com
Het omdraaien van eigenschappen is verwikkeld in risico's. In een afkoelende markt, waar kopers meer moeite hebben om in aanmerking te komen voor leningen, kan één slechte salto desastreus zijn voor nieuwe investeerders. Sommige flippers met diepere zakken zijn echter bereid de uitdaging aan te gaan. Als je een flipper met minimale kasreserves, kunt u goed geld verdienen door deze rijkere investeerders te helpen door hun gruntwerk te doen. Het kost minder tijd dan een flip en stelt u in staat om een dagtaak werken totdat u uw volgende woning kunt betalen.
Een service die je aan een andere flipper kunt bieden, is het vinden van een huis met titelproblemen, het opruimen ervan en het verstrekken van een schone C/O (Certificate of Occupancy) om de andere flipper veel tijd te besparen. Een andere onschatbare service is opruimen van het grootste deel van het vuil van een pand zodat het klaar is voor een ervaren flipper om te kopen en direct aan het werk te gaan.
Dit relatief goedkope proces kan een beginnende flipper enkele duizenden dollars opleveren zonder de kosten en het risico van een flip op te lopen. Vind ideale eigendommen die in deze mal passen door ansichtkaarten te versturen en te kijken naar faillissementen en veilingsites.
Veel verkopers hebben moeite om zich aan te passen aan de nieuwe huizenprijzen in een veranderende markt. Als ze hun huis op de lijst hebben gezet, anticiperend op meerdere aanbiedingen en biedingsoorlogen, is de schok van weinig of geen biedingen moeilijk te verteren. Verkopers die hun leven in de wacht hebben moeten zetten, zijn steeds wanhopiger geworden en hebben zich er uiteindelijk bij neergelegd om te blijven. Controleer op verlopen vermeldingen op de MLS en verlos huiseigenaren uit hun lijden door hen een lagere prijs aan te bieden die gelijk is aan de huidige marktomstandigheden.
VERWANT: De beste vastgoedwebsites
Foto: istockphoto.com
Wanneer huiseigenaren een ander pand vinden of er zelfs een bod op uitbrengen, anticiperend op de verkoop van hun huidige huis, zullen ze wanhopig willen verhuizen. Dit geldt vooral wanneer hun oprechte geld en aanbetaling op het spel staan. Een afkoelende markt is het equivalent van financiële stoelendans. Als de muziek stopt, bevinden ze zich misschien tussen huizen. Deze verkopers zijn meestal bereid om te onderhandelen en hun verliezen te verminderen om door te gaan met hun leven en financiële boetes te voorkomen.
De onroerendgoedmarkt is in veel gebieden net begonnen af te koelen. Als de rente blijft stijgen, zoals verwacht, koelt de markt nog verder af. Dit betekent dat minder mensen zullen strijden om huizen en dat verkopers wanhopiger zullen zijn om hun eigendommen te verkopen, vooral die met hypotheken met een aanpasbare rente. Het kan dus de moeite waard zijn om een paar maanden te wachten om uw kansen op het onderhandelen over betere deals voor mogelijk grotere winsten te vergroten.
VERWANT: De beste online vastgoedscholen
Foto: istockphoto.com
Als je een flipper bent met meerdere woningen die niet verkocht worden, is het misschien tijd voor een realiteitscheck, vooral als u harde geldleningen op uw rekening heeft staan. Een populaire strategie is om te herfinancieren met hard geld en te proberen uw huizen vast te houden totdat de markt weer omslaat. Hier zijn drie populaire oplossingen om te overwegen als je eenmaal hebt geherfinancierd en verwacht dat je je flips vasthoudt: