Foto: activerain.com
Boliger pleide å være en ganske sikker investering - du satte inn pengene dine, og om noen år da det var på tide å selge, ville huset ditt være verdt mer enn du betalte for det. Dessverre oppdager mange selgere at gevinsten i egenkapitalen de trodde de hadde oppnådd i høykonjunkturårene, ikke er annet enn vonde minner.
Det er imidlertid ikke helt sant for alle: Selv i dette brutale eiendomsmarkedet er det fortsatt områder der boligprisene holder seg stabile eller til og med øker.
Hvordan kan du vite hvor du (og hjemmet ditt) passer inn? Det er ikke et lett svar. Her er seks tips for å prise boligen din riktig i et volatile boligmarked.
Forbered deg på en realitetskontroll
Hvis du kjøpte boligen din på høyden av markedet (eller hvis du tok ut boligkapitalen når tiden var jevn), kan det hende at du går inn for selgerens versjon av klistremerke. Eiendomseksperter sier at selv når huseiere erkjenner at verdien på husene rundt dem har falt, holder de ofte fortsatt på utdaterte ideer om hva deres egen eiendom er verdt. Hvis du gjør deg klar til å selge, er det på tide med en seriøs reality-sjekk, sier Cincinnati, OH-baserte eiendomsvurderer Lou Freeman.
Snakk med mer enn en eiendomsmegler
Når prisene går ned og salgsvolumet har redusert til en drypp, kan det være på tide å snakke med ekte eiendomspersonell som jobber med kjøpere, i det minste for å bestemme riktig pris for din hjem. Å jobbe med en Realtor® som har en god rekord som selger er vanligvis det beste første trinnet.
"Det er så viktig å høre hva kjøpere tenker i dagens marked," sier Katie Wethman, en sertifisert regnskapsfører og eiendomsmegler i McLean, VA. "For mange agenter - spesielt de med mest erfaring i bransjen - jobber først og fremst med selgere, og de hører aldri de vanligste innvendingene til kjøpere." Wethman sier at i dette markedet kan selgere til og med vurdere å jobbe med noen som først og fremst er en "kjøperagent", eller noen som spesialiserer seg på å hjelpe kjøpere med å finne boliger. Hun sier at de kan hjelpe deg med å sette opp hjemmet ditt og markedsføre det, og det kan faktisk hjelpe deg med å selge raskere siden de vet nøyaktig hvilken tilbakemelding de får fra folk som ser etter.
Annonse
En annen grunn til å shoppe rundt er å sørge for at du jobber med noen som ikke bare kjenner området og markedet, men er realistiske om den nåværende salget.
Bruk komposene dine riktig
Enhver eiendomsekspert vil fortelle deg et av de mest kraftfulle prisverktøyene noen har, det som kalles "comps" eller komparative oppføringer. Dette er statistikk for nylig solgte boliger som ligner på din, vanligvis i beliggenhet, størrelse og/eller fasiliteter. Men mens en lisensiert eiendomsmegler eller takstmann vil ha tilgang til komp, er det ikke alltid lett å velge de riktige eller lese dem ordentlig.
Først må du kontrollere at du ser på hva som faktisk har solgt i stedet for hva folk med lignende eiendommer viser dem til. "For mange eiere fokuserer på hva andre mennesker ber om hjemmene sine i stedet for hva de faktisk får for dem," sier Wethman. Og når du leter etter salgspriser på sammenlignende eiendommer, må du være nøye med datoen da avtalen ble avsluttet. "Selv om en kompis bare er noen måneder gammel, må du bruke regionale trenddata: Hvis markedet har falt fem prosent i siste tre månedene, må du ta den komposisjonen fra for tre måneder siden og bruke en nedgang på mer enn fem prosent på den pris. For mange mennesker priser på det siste salget uten den ekstrapolasjonen, og de ender opp med å jage markedet ned. "
"Det er et ordtak i eiendom at du ikke kan være objektiv om ditt eget hjem," sier Freeman. "Det er sant. Når en eiendomsmegler forteller deg at huset du kjøpte for seks år siden for $ 303500 nå bare vil hente $ 285 000, kan det være vanskelig å tro. "
Annonse
Noen ganger ignorer selgere ekspertråd fordi de har et nummer i tankene som de ikke kan komme vekk fra, sier Todd Huettner, megler for kommersiell og boligfinansiering. Hvis du ikke kommer forbi dette tallet og du ikke trenger å selge, er det sannsynligvis på tide å bare sitte på investeringen og vente på den nåværende stormen. Men selgere som må avhende eiendommen sin, må stå overfor noen harde realiteter.
"Det du betalte for huset ditt har ingenting å gjøre med dagens verdi," sier han. "Det du 'trenger for å komme deg ut av huset' har heller ingen betydning for nåværende verdi." Dette kan være en hard realitetskontroll når du vurderer at du må motta et visst dollarbeløp ved salg av boligen din for å betale ned strømmen din boliglån.
For å gjøre komplikasjonen med å lese kompasser riktig, må eiendomsmegleren din kjenne og forstå din unike situasjon. "Ikke alle markeder faller," sier Wethman. "Selv i fallende markeder er det nabolag som har det bra."
Vurder en vurdering
Hvis du fremdeles ikke føler deg trygg i analysen av hjemmets verdi, er det verdt å få en vurdering, sier ekspertene.
"De fleste huseiere er avhengige av at eiendomsmegleren hjelper til med å prise eiendommene sine, og eiendomsmeglere har vanligvis mye kunnskap om hva som er og hva som ikke selger i et bestemt nabolag eller til et bestemt prispunkt, "Freeman sier. "Men kostnaden for et estimat av en statlig lisensiert eller sertifisert takstmann som er kjent med nabolaget ditt, kan spare deg måneder med utvidet markedsføringstid og tusenvis av dollar i bærekostnader ved å hjelpe deg med å prise hjemmet ditt riktig fra start."
Annonse
Sørg for at du velger noen som forstår ikke bare ditt område, men ditt formål med å få taksering. Du vil velge noen som er villig til å snakke med deg og forklare ting, sier Huettner. "Ring tre takstmenn og fortell dem hva du gjør, og velg den som er mest villig til å forklare ting for deg og hjelpe deg," sier han. "Hvis du selger huset ditt, er $ 300 til $ 500 verdt det å ha din egen uavhengige ekspertuttalelse om hva hjemmet ditt er verdt, og det er uvurderlig for å utdanne deg selv."
Vær en nysgjerrig nabo
Til slutt, ikke vær redd for å være det eiendomsmeglere liker å kalle "den nysgjerrige naboen." ”Begynn å gå til hvert åpent hus i nabolaget ditt for å få en følelse av prissetting i forhold til kvadratmeter, oppdateringsnivå og så videre, ”Freeman sier. “Realtors forventer nysgjerrige naboer. Ikke skuff dem. " En ekstra fordel med å være nysgjerrig: Hvis/når boligen selger, vil du vite mer om det når du ser på komponentene.
Selv om det er viktig å innse at det eneste tallet som virkelig betyr noe er sluttkursen, sammenligne listen med sluttkursene på boliger i ditt område vil gi deg et godt barometer for hvilken retning prisene går, og hvor lenge du kan forvente å vente med å finne en kjøper. "Kjør rundt i nabolaget ditt eller gå online til Zillow.com eller andre lignende nettsteder og se nylig solgte boliger og fredede boliger," sier Huettner. "Bare husk: Bare lukkede salgspriser har betydning."
Det kan være vanskelig å akseptere husets verdi i et synkende eller ustabilt marked, sier Huettner, men det er bedre å håndtere det når du setter huset ditt på markedet enn å la det forsvinne i flere måneder hvis prisen er for høy. "Du vil til slutt finne ut markedsverdien av hjemmet ditt," sier han. "Ikke vent til markedet viser deg når du endelig selger. Det koster så mye mer på den måten. ”
Annonse
Online prisvurderingsverktøy
Eiendomspriseksperter sier at et enkelt første skritt for folk som vurderer å selge, eller bare lurer på egenkapitalen, er å besøke online prisverktøy. Selv om du ikke bør legge for mye vekt på disse prisene, kan de være gode utgangspunkt. Her er noen elektroniske verktøy som kan hjelpe deg med å finne verdien av hjemmet ditt:
Annonse
Avsløring: BobVila.com deltar i Amazon Services LLC Associates Program, en tilknyttet reklame program designet for å gi utgivere et middel til å tjene avgifter ved å koble til Amazon.com og tilknyttet nettsteder.