Foto: istockphoto.com
Les en hvilken som helst artikkel om hvordan du får et boliglån, og det første du ser er "sjekk kreditten din!" Når du graver inn i boliglånsprosessen, finner du det nesten alle deler av det er knyttet til kredittpoengsummen din: om du til og med kan få et lån, rentene, vilkårene og hva slags forsikring du har å legge til.
Hvis du har dårlig kreditt, kan boliglån være vanskelig å få tak i, men hva utgjør en dårlig kredittscore? De fleste långivere ser på en FICO-poengsum mellom 670 og 739 som "bra", og skårer mellom 580 og 669 som "fair".Låntakere i disse kategoriene kan vanligvis sikre et tradisjonelt boliglån, selv om låntakere i den nedre enden kan finne på å betale for boliglånsforsikring. Hvis poengsummen din er under 580, vil du ha noen utfordringer med å få et boliglån, og en poengsum under 500 kan gjøre det nesten umulig. Å reparere kreditten din er noe du vanligvis kan oppnå, men med negative utsagn om kreditt som forblir på plass i 7 år, kan det være en veldig lang prosess. Hva om du er klar til å kjøpe bolig nå og har penger til det, men du blir holdt tilbake som følge av kreditten din? Det er en rekke grep du kan ta for å øke sjansene dine for å låne for å kjøpe bolig.
Foto: istockphoto.com
For å få et boliglån hvis kreditten din ikke er imponerende, må du oppsøke programmer eller tilskudd utformet for å hjelpe låntakere med ressursene, men ikke historien til å ta opp et lån når du finner ut hvordan du kjøper et hus med dårlig kreditt. Du vil imidlertid være forsiktig når du utforsker de ulike alternativene. Først, sørg for at du tar en nærmere titt på hvert program, og vent med å faktisk søke om noen til du har undersøkt dem alle og bestemt hvilke som er best for deg. Når du begynner å søke om boliglån, teller alle søknadene innen en 30-dagers periode som én kredittforespørsel fordi kredittbyråene vet at du søker på det som til slutt blir en låne. Hvis du går utover den 30-dagers perioden, kan imidlertid flere forespørsler om kreditthistorikken din påvirke kreditten din negativt vurdering, og hvis du allerede sliter med å få et lån med din nåværende kredittscore, vil du ikke presse den enda lavere.
Annonse
For det andre, mens du undersøker og ser hva alternativene er, tenk nøye gjennom om du faktisk ønsker å dra nytte av de tilgjengelige alternativene. Spesielt hvis den negative kreditten din er eldre, kan du kanskje få bedre priser og vilkår ganske enkelt ved å vente et år eller to til med å få opp kredittscore før du kjøper. Noen lån som er rettet mot kjøpere med lavere kreditt, er legitime og vil nøye vurdere din økonomiske situasjon for å sikre at du ikke tar opp et lån du ikke kan betale tilbake. Andre programmer tilbyr dårlig kreditt boliglån, eller det som er kjent som subprime boliglån. Dette er boliglån som du betaler en ublu høy rente for eller bare blir tilbudt et boliglån med regulerbar rente, der betalingene vil være håndterbare i noen år, og så vil kursen hoppe høyere og du må plutselig betale mye mer hver måned. Disse lånene lokker låntakere inn med en følelse av at de kan komme seg inn i et hus og enten finne en måte å klare seg på når renteøkning skjer eller refinansiere ut, men hvis du ikke klarer det, kan du miste hjemmet ditt og skade kreditt. Velg nøye, og sørg for at du virkelig har råd til å foreta betalingene du forplikter deg til før du avslutter et lån.
Foto: istockphoto.com
Flere programmer garantert av føderale og statlige myndigheter er legitime kilder til informasjon om boliglån for dårlig kreditt. Før disse programmene eksisterte, var huseierskap et privilegium som bare ble gitt til de som hadde sparing for en betydelig forskuddsbetaling, betydelig inntekt og utmerket kreditt. Kjøpere som manglet noen av disse delene ble av långivere sett på som for risikable: Lave nedbetalinger betydde at långivere ville tape penger hvis de måtte utelukke og selge et hjem, lavere inntekt reduserte sjansene for at en låntaker ville være i stand til å foreta konsekvente månedlige betalinger, og en rutete kreditthistorikk antydet at låntakeren hadde hatt problemer med å betale gjelden sin i forbi. Noen långivere tilbød lån til mindre enn ideelle låntakere, men få långivere som tilbyr dårlig kreditt boliglån garanterte godkjenning, så å søke ville skade kjøpers kreditt uten lite håp om suksess. Disse standardene hindret ganske mange kjøpere som var i stand til å betale fra å ta opp lån. Huseierskap gir stabilitet til økonomien, så flere offentlige etater, inkludert Federal Housing Administration (FHA), United States Department of Veterans Affairs (VA), United States Department of Agriculture (USDA), og en rekke statlige og lokale byråer så muligheten til å få flere mennesker inn i hjemmene ved å sikre lånene deres, noe som reduserer risikoen for långivere.
Annonse
FHA-lån lar kjøpere med mindre forskuddsbetalinger eller lavere kredittscore kvalifisere for boliglån. FHA så en kontingent av kjøpere som var fullt i stand til å betale, men på grunn av høy leie og noen ganger lavere inntekt, hadde ikke klart å spare opp en stor nok forskuddsbetaling og hadde muligens slitt med å få endene til å møtes i forbi. Långivere så på disse kjøperne som for risikable, så FHA utviklet sitt eget låneprogram. Det garanterer lånene, så hvis en låntaker misligholder boliglånet, vil FHA dekke midlene tapt av utlåneren, noe som gjør det tryggere for långivere å gi lån til låntakere med dårlig kreditt og lavere ned betalinger. Parametrene er spesifikke: For kjøpere med kredittscore på 580 eller høyere, er minimum forskuddsbetaling bare 3,5 prosent, men kjøpere med score så lave som 500 kan få et lån hvis de kan skrape sammen en 10 prosent ned innbetaling. Poeng under 500 vil ikke kunne kvalifisere for dette programmet. FHA-lån inkluderer boliglånsforsikringsbetalinger hver måned som ikke kan kanselleres før lånet er betalt av eller refinansiert, så noe av den månedlige betalingen vil gå til den forsikringen i stedet for lånet ditt balansere.
Tjenestemedlemmer i alle grenene til det amerikanske militæret står overfor spesielle utfordringer når det kommer til boligkjøp. Lange utplasseringer, plutselige omplasseringer og den sammenlignelig lavere lønnsskalaen for vervede medlemmer kan bety hyppige (og plutselige) trekk. Tjenestemedlemmer og deres familier kan slite med forskuddsbetalinger, spesielt hvis de befinner seg i en situasjon der de prøver å selge et hjem på ett sted når de plutselig har blitt overført til et annet - så de betaler fortsatt boliglån på et hjem de ikke lenger bor i. Og selv om noen veteraner enkelt gjør overgangen til det sivile livet, er det ikke alltid en jevn eller rask vei, noe som kan føre til økonomisk ustabilitet. VA tilbyr et boliglånsprogram til veteraner, aktive tjenestemedlemmer og gjenlevende ektefeller til tjenestemedlemmer som bidrar til å gjøre boligkjøp enklere. I likhet med FHA-programmet garanterer VA en del av lånet, noe som gjør det mindre risikabelt for långivere å godkjenne boliglån for kvalifiserte medlemmer selv om kredittscorene deres er lave. Det er mulig å få et VA-lån selv om du har en konkurs på kredittrapporten din, og ofte kan du få et VA-lån uten forskuddsbetaling i det hele tatt.
Annonse
USDA-låneprogrammet har to mål: å hjelpe kjøpere med lavere inntekt å komme inn i boliger raskere og å gjenbefolke landlige områder for å øke produktiviteten og den økonomiske stabiliteten i disse områdene. Parametrene for disse lånene er ganske spesifikke: Boligen må være i et utpekt landlig område, og kjøperne må oppfylle inntektsparametere som varierer fra sted til sted. Det er to typer USDA-lån: Den første oppnås gjennom USDA-godkjente långivere, der USDA garanterer belastningen for å oppveie långiverens risiko, og den andre er kjøpt direkte fra USDA. Kjøpere med kredittscore på minst 640 kan få lån gjennom en utlåner, men det er ikke noe minimum kredittscore kreves for et lån tatt direkte fra USDA og ingen forskuddsbetaling kreves for noen av dem type.
To andre programmer fungerer litt annerledes: Fannie Maes HomeReady låneprogram og Freddie Macs mulige hjemlån utbetales direkte fra Fannie Mae og Freddie
Mac, i stedet for å bli utstedt gjennom andre långivere og garantier. HomeReady er rettet mot låntakere uten kredittscore– de som ikke har tatt lån eller brukt kreditt betydelig nok eller lenge nok til å generere en kredittscore. Låntakere som har ikke standard papirarbeid som dokumenterer inntekt og eiendeler kan også dra nytte av dette programmet, for eksempel uavhengige kontraktører eller frilansere. Låntakere i dette programmet kan bruke andre kilder for å demonstrere deres evne til å foreta rettidige betalinger, for eksempel sertifikater fra forbruks- og regningsbetalinger og kontoutskrifter. Dette programmet krever bare en 3 prosent forskuddsbetaling, men forskuddsbetalinger lavere enn 20 prosent vil kreve privat boliglånsforsikring. Hjem Mulige lån er også fokusert på kjøpere uten kreditthistorie, men de krever 5 prosent forskuddsbetaling og krever også privat boliglånsforsikring for forskuddsbetalinger mindre enn 20 prosent.
Annonse
Hvis kredittpoengsummen din er den eneste betydelige negative i lånesøknaden din, er det mer sannsynlig at långivere å se det som bare én komponent i din økonomiske pakke og vil se på dine andre styrker for å balansere den ute. Hvis imidlertid resten av søknaden din også har tall som går nær linjen, vil du se ut som en mye større risiko. Kreditten din vil ta lengst tid å forbedre, så mens du fortsetter å fokusere på det, kan du ta umiddelbare skritt for å styrke resten av pakken din.
Først må du jobbe hardt for å bygge forskuddsbetalingen din fordi høyere forskuddsbetalinger signaliserer lavere risiko for långivere - jo mer av boligen du har betalt for direkte, jo mindre vil de tape hvis du misligholder. I tillegg reduserer en høyere forskuddsbetaling sannsynligheten for at du må betale privat boliglånsforsikring eller boliglånsforsikringspremier, så mer av hver månedlige betaling vil gå til å betale ned gjelden din i stedet for å forsikre lånet ditt.
DTI, eller gjeld-til-inntektsforhold, er balansen mellom inntekten din hver måned (før skatt) og beløpet du må betale mot gjeld. Långivere bruker dette som en indikator på at du ikke tar på deg mer gjeld enn du har råd til å betale. Det er viktig å forstå at dette forholdet bare inkluderer månedlige betalinger mot gjeld; den inkluderer ikke verktøy, forsikring, mat- og klesutgifter, underholdning, gass eller andre kontantstrømmer. Selv om hver boliglångiver og hvert program vil fastsette sin maksimale DTI, er det egentlig ikke et tall du vil maksimalt ut hvis du ønsker å kunne betale regningene dine komfortabelt. Å betale ned eksisterende gjeld så raskt du kan vil redusere dette forholdet og øke sjansene dine for å få et lån – og gjøre deg mer komfortabel med å betale det.
Annonse
Et annet alternativ for å støtte søknaden din og ta på oss kredittproblemer, er å finne en cosigner. Cosigners signerer papirene for boliglånet med deg, og samtykker på den måten til å betale gjelden hvis du ikke er i stand til å gjøre det, noe som kan utgjøre forskjellen når du kjøper et hus med dårlig kreditt. Det er en stor risiko for cosigneren, som da også bærer ditt boliglån på sin egen kredittrapport og øker sin egen DTI. Vanligvis er cosigners nære familiemedlemmer som har tro på din intensjon om å betale lånet og som kan være det komfortabel med å bære deg over en tøff lapp eller to – men hvem kan stole på at du tar vare på deg virksomhet.
Foto: istockphoto.com
Kredittscore er litt mystiske; få mennesker virkelig forstår hvordan de er beregnet, som den faktiske matematikk som går inn i å bestemme en FICO kreditt score er en nøye bevoktet hemmelighet. Det er imidlertid flere faktorer som har klare effekter på poengsummen din, og du kan ta skritt for å forbedre disse faktorene. Før du bekymrer deg for hvordan du justerer poengsummen din, må du ta en solid titt på kreditthistorien din. Få kopier av kredittrapporten din fra alle de tre store kredittbyråene (Experian, Equifax og TransUnion). Noen ganger rapporterer kreditorer til et av byråene og ikke de andre, så du bør sjekke alle tre. Du har rett til én gratis kredittrapport hvert år fra hvert byrå gjennom Federal Trade Commission nettsted - vær forsiktig med å registrere deg for andre "gratis" kredittrapportnettsteder som lover rapporten din og scorer for en avgift. Sjekk rapporten nøye, se etter feil og sørg for at alle kontoene i rapporten er kontoer du kjenner igjen. Eventuelle problemer kan bestrides med kredittbyråene, men det kan ta litt tid, så start tidlig.
Annonse
Hva går inn i en kredittscore? Betalingshistorikken din utgjør omtrent 35 prosent av den totale poengsummen din, og en klar, lang oversikt over betalinger til rett tid går langt for å vise långivere at du tar gjeldsbetaling på alvor. Hvis dette er noe du har slitt med, bør du gjøre en ekstra innsats for å gjøre disse betalingene i tide før du søke om boliglån - forutsatt at betalingene dine har vært for sent fordi du er glemsom eller bare ikke får betalinger i posten på tid. I slike tilfeller bør du vurdere å dra nytte av bankens betalingsplanleggingsfunksjon eller autotrekkalternativer som tilbys av kreditorene og verktøyene dine for å sikre at betalinger kommer inn i tide. Hvis imidlertid betalingene dine ofte er forsinket fordi du sliter økonomisk, er det sannsynligvis en større prioritet å bli mer økonomisk stabil før du søker om lån.
Kredittutnyttelse, eller mengden kreditt du har tilgjengelig balansert mot kredittbeløpet du har brukt, utgjør ytterligere 30 prosent av kredittpoengsummen din. Låntakere som har en betydelig mengde kreditt tilgjengelig for dem som de ikke har brukt, viser at de har kvalifisert for kreditt for å bli utvidet til dem, men trenger ikke å bruke alt, og de vil ha høyere kredittscore som en resultat. Hvis på den annen side alle kredittkortene dine nærmer seg maksimalt, eller du har flere personlige lån som er tidlig tilbakebetalt, ser det ut for långivere at du er avhengig av kreditt for å forbli økonomisk solvent, noe som vil senke kredittpoengsummen din og få långivere til å unngå å øke din samlede gjeld, da de vil tvile på din evne til å betale. For å forbedre kredittscore, arbeid med å betale ned eksisterende kredittkortgjeld slik at forholdet mellom tilgjengelig og brukt kreditt er sunnere. Hvis du er en kunde med god anseelse, og du ikke allerede er overdreven, kan du be kredittkortselskapene dine om å øke din eksisterende grense, noe som vil flytte saldoen på en positiv måte.
Annonse
Flere andre komponenter, som alderen på kreditthistorien din og blandingen av eksisterende kreditt, er ting du ikke kan gjøre så mye med. Du kan ikke hoppe tilbake i tid og ta opp ditt første kredittkort eller billån tidligere, så din eneste bevegelse på gjennomsnittlig kredittalder er for å unngå å stenge dine eldste kontoer, selv om du ikke bruker dem, og unngå å åpne mange nye kontoer kort tid før du søker om en låne. For det første, hvis du har dårlig kreditt, kan kredittkortgodkjenning være vanskelig å finne, men også å legge til nye kontoer vil skjeve gjennomsnittsalderen på kreditten din. Blandingen av din eksisterende kreditt involverer kombinasjonen av ulike typer kreditt du har registrert: kredittkort, billån, studielån og andre typer gjeld. Jo større blanding, jo høyere poengsum. Hvis du fortsatt er et stykke unna å søke om boliglånet ditt, kan du kanskje påvirke denne blandingen ved å betale ned og stenge noen kontoer.
Kontoer som er i samling er det største negative du kan ha på en kredittrapport, fordi de foreslår (ikke alltid nøyaktig, men de antyder) at du ikke har gjort et forsøk på å betale tilbake gjelden eller har forlatt den. Det er noen alternativer, når en konto i samlinger er nedbetalt, som lar deg gjøre det betale en ekstra avgift for å få fjernet samlingen fra kontoen din. Hvis du velger å gjøre dette, vil du passe på å få bekreftelse på slettingen skriftlig og sjekke kredittrapporten din en måned eller to senere for å sikre at den negative varen er fjernet fra kreditten din historie.
De fleste av byråene som tilbakebetaler boliglån til lavinntekts- eller dårlige kredittkjøpere er en del av den føderale regjeringen eller er føderale entreprenører. Statlige og lokale programmer har vanligvis ikke ressurser til å ta på seg den typen risiko. Det du finner i statlige og lokale programmer er hjelpeprogrammer til hjelp med forskuddsbetalinger. En større forskuddsbetaling gjør låntakere med dårlig kreditt mye mindre risikabelt for utlåner, så øke forskuddsbetalingen gjennom et tilskudd eller forskuddsbetalingshjelpsprogram kan påvirke den generelle søknaden din i betydelig grad og gjøre at den dårlige kreditten din veier mindre alternativer. Noen av disse programmene er inntektsavhengige, mens andre er utformet for å hjelpe nyutdannede med råd til en forskuddsbetaling, og det er mange andre spesifikke programmer basert på hvor du bor. Kontakt lokale offentlige boligbyråer eller arbeid med en boliglånsekspert for å lære mer om tilgjengelige programmer.
Annonse
Foto: istockphoto.com
Dette er et utrolig viktig skritt når kredittpoengsummen din er mindre enn optimal og du søker boliglån med dårlig kreditt. Mens føderale programmer har spesifikke parametere som deres godkjente långivere må oppfylle, er det ingen regel om at hver långiver må delta i disse programmene. Du må kanskje ringe mange långivere for å spørre om programmer tilgjengelig for kjøpere med dårlig kreditt. Fordi det er så mange forskjellige låneprogrammer tilgjengelig, kan det hende at noen långivere ikke deltar, eller, noe sjokkerende nok, ikke er klar over at visse programmer i det hele tatt eksisterer. Hvis du er en kjøper med en annen sterk søknadspakke enn kredittpoengsummen din, må du gå inn for selv og oppsøk samarbeidslångivere som vet hva de har tilgjengelig og er villige til å forklare deg det helt klart. Hvis du kontakter en utlåner som ikke vil forklare alternativene dine tydelig eller som gir deg en vanskelig tid, er det sannsynligvis ikke den rette utlåneren for deg. Den rette långiveren vil være åpen for å forklare programmene sine, forklare hvordan profilen din passer til hver enkelt, og diskutere vilkårene og implikasjonene åpent. Ideelt sett vil du identifisere flere långivere som du er komfortabel med, og deretter kan du legge inn søknader hos dem for å sammenligne vilkårene og prisene du blir tilbudt.
Det kan føles veldig urettferdig å bli avvist for boliglån for dårlig kreditt, spesielt hvis du har lagt ned betydelig innsats for å forbedre ditt. Faktum er at kreditt tar tid å forbedre ettersom de negative elementene blir eldre og erstattet av en renere tavle. Hvis du ikke klarer å få et boliglån, kan du vurdere å søke om et personlig lån, som har forskjellige kriterier som du kanskje er mer i stand til å oppfylle. Men vær forsiktig: Vilkårene på personlige lån kan være kortere, og rentene høyere.
Annonse
Hvis du opplever at søknadene om boliglån gjentatte ganger mislykkes, kan det være på tide å justere planene. Disse avvisningene tyder på at långivere er for ukomfortable med din økonomiske situasjon til å låne deg penger, og det er en viktig informasjon du må ha. Långivere er bedrifter, absolutt, og opererer for å tjene penger, men de er heller ikke i bransjen med å ødelegge folk økonomisk hvis de kan unngå det. De vil ikke at du skal være standard. Hvis flere långivere mener at du ikke kan administrere et boliglån akkurat nå, bør du vurdere hvorfor. Mislighold av boliglån kan gjøre det umulig å få et nytt i årevis og ofte føre til konkurs. Så hvis du sliter med å få et boliglån, bør du vurdere å bruke litt tid på å reparere kreditten din, bygge opp sparing mot en solid forskuddsbetaling, rebalanser din DTI, og prøv igjen om et år eller to når din økonomiske helse er mer solid bakke.
Er det mulig å få et boliglån med dårlig kreditt? Hvis resten av din økonomiske profil er sunn, så er det absolutt det, spesielt hvis du søker gjennom et av programmene som er utviklet for å hjelpe. Som alltid vil du se på din generelle økonomiske situasjon, og husk at bare fordi du kan ta et lån betyr det ikke at du bør. Å diskutere søknaden din med en profesjonell boliglån kan hjelpe deg med å gjøre det beste valget for deg og få deg inn i et hjem du elsker til rett tid.
Annonse
Avsløring: BobVila.com deltar i Amazon Services LLC Associates-programmet, en tilknyttet reklame program utviklet for å gi utgivere et middel til å tjene avgifter ved å koble til Amazon.com og tilknyttet nettsteder.