Foto: istock.com
EN: Omvendt boliglån kan være til stor hjelp for pensjonister og eldre voksne som ønsker å opprettholde en viss livskvalitet uten å gå for raskt gjennom sparepengene. Fordi denne typen finansiering kan være forvirrende, kan det imidlertid være nyttig å ha et omvendt boliglån forklart på de mest enkle vilkårene.
Hvordan fungerer et omvendt boliglån, nøyaktig? I hovedsak tar huseieren opp et lån basert på egenkapitalen de har bygget opp i sin egen eiendom. Det kalles et omvendt boliglån fordi utlåner betaler penger til låntakeren for lånets varighet, i stedet for omvendt.
Under de rette omstendighetene kan omvendte boliglån tilby ekstra økonomisk fleksibilitet til personer som er pensjonerte og ikke lenger tjener en fast inntekt. Denne typen boliglån vil imidlertid ikke passe perfekt for alle huseiere, så det er greit å friske opp de finere punktene knyttet til omvendte boliglån før du tar en avgjørelse.
Huseiere som kommer over omvendte boliglån som et finansieringsalternativ kan lure på: "Hva er et omvendt boliglån, nøyaktig?" Det er en spesiell type boliglån ment å hjelpe eldre voksne med å bruke egenkapitalen sin til å dekke utgifter – store eller små – senere i livet. For å dra nytte av et omvendt boliglån, må låntakere først ha akkumulert en betydelig mengde egenkapital i hjemmet sitt. Som boliglån eller HELOC-er), lar omvendte boliglån huseiere ta opp lån basert på egenkapitalen – eller eierandelen – de har i eiendommen.
Annonse
Mange eldre voksne som har bodd i samme hjem i lang tid, vil sannsynligvis ha bygget opp en betydelig mengde egenkapital i eiendommen deres - de kan til og med eie huset sitt direkte. I stedet for å la egenkapitalen stå ubrukt til den dagen de selger hjemmet sitt, kan kvalifiserte huseiere benytte seg av det gjennom et omvendt boliglån for å betale for alle slags utgifter eller kjøp.
Låntakere vil imidlertid ikke kunne utbetale hele eierandelen, og føderale forskrifter kan begrense lånebeløpene ved visse grenser, avhengig av typen omvendt boliglån som brukes. Långivere vil også ta hensyn til en rekke andre faktorer når de skal bestemme lånebeløpet, inkludert låntakers alder, eiendommens markedsverdi, huseiers økonomiske situasjon og eventuell eksisterende gjeld eller heftelser.
Foto: istock.com
Enhver omvendt boliglånsdefinisjon vil sannsynligvis fokusere på omvendt rolle når det gjelder forholdet mellom långivere og låntakere. Som nevnt snur omvendte boliglån de typiske rollene til disse to partene. Med et tradisjonelt boliglån foretar låntakeren månedlige innbetalinger til utlåneren til deres utestående lånesaldo er tilbakebetalt. Motsatt, etter å ha tatt opp et omvendt boliglån, vil låntakeren motta betalinger fra utlåner - vanligvis enten i form av en månedlig avdrag eller et engangsinnskudd.
Som med ethvert lån, vil balansen måtte tilbakebetales til slutt – pluss renter – men det kan være år frem i tid. I noen tilfeller betaler låntakere aldri tilbake saldoen på deres omvendte boliglån.
Foto: istock.com
Med mindre de jobber med en ideell organisasjon, lokalt myndighetsorgan eller privat långiver, låntakere som tar opp et omvendt boliglån vil sannsynligvis bruke et boliglån (HECM), som er støttet av den føderale regjeringen og gitt av et boliglån selskap. HECM-lån er ikke tilgjengelig for alle huseiere; låntakere må oppfylle visse kriterier for å kvalifisere for denne typen finansiering.
Annonse
For eksempel er det bare huseiere 62 år eller eldre som er kvalifisert for et HECM-lån. I tillegg må låntakere ha akkumulert en betydelig mengde egenkapital i boligen sin. Det nøyaktige beløpet kan variere, men en eierandel på 50 prosent vil vanligvis være tilstrekkelig. Låntakere er ofte pålagt å være oppdatert på sine boligrelaterte økonomiske forpliktelser, inkludert eiendomsskatt og huseierforsikringspremier.
Huseiere som vurderer et HECM-lån, må først delta på en økonomisk rådgivningsøkt som kreves av det amerikanske departementet for bolig- og byutvikling. Denne økten er skreddersydd for hver husholdnings økonomiske situasjon for å hjelpe huseiere å forstå potensialet ulemper ved å ta opp denne typen lån og deretter ta en mer informert beslutning om omvendte boliglån.
Hvordan fungerer omvendte boliglån etter at lånet er godkjent? Huseiere kan få tilgang til pengene sine på flere forskjellige måter. Mange låntakere velger en ansettelses- eller terminplan, som begge deler lånemidler i like betalinger som utbetales hver måned over en lengre periode. Disse planene kan være gode alternativer hvis huseiere ønsker å bruke disse midlene til å betale for rutinemessige utgifter som dagligvarer eller husholdningsartikler.
Et annet alternativ å vurdere er å motta hele lånebeløpet på en gang. Huseiere kan foretrekke et engangsbeløp hvis de har en større utgift de ønsker å dekke - for eksempel omfattende oppussing eller reparasjoner. Långivere kan også utvide en kredittlinje ved å bruke låntakerens egenkapital. I dette scenariet kan huseiere ta ut så mye penger de vil – når de vil – opp til saldogrensen.
Når du vurderer utbetalingsalternativer, vær oppmerksom på at långivere kan kreve forskjellige omvendte boliglånsrenter - inkludert fast eller variabel rente - avhengig av hvordan midlene gjøres tilgjengelige. Omvendte boliglån med tilbakevendende månedlige betalinger kan være mer sannsynlig å ha variabel rente renter, som kan gå opp eller ned, slik at de bedre reflekterer boliglånsrentetrender gjennom hele livet låne.
Annonse
Foto: istock.com
Uavhengig av hvilken type betalingsplan en huseier velger, vil HECM-långivere vanligvis ikke begrense hvordan en huseier kan bruke sine omvendte boliglånsmidler. Hvis en låntaker ønsker å bruke pengene på regninger, oppussing av boliger, bilbetalinger eller andre utgifter, står de fritt til å gjøre det. Noen typer lån - for eksempel boligrenoveringslån - kan begrense hvordan midler brukes, så denne økonomiske fleksibiliteten kan være tiltalende for noen huseiere.
Andre typer omvendte boliglån er kanskje ikke alltid så imøtekommende. Spesielt enkeltformålslån - som tilbys av ideelle organisasjoner og lokale myndigheter snarere enn kredittforetak – krever ofte at låntakere oppgir formålet med lånet før det blir det godkjent. Låntakere kan fortsatt ha flere måter å bruke pengene sine på med denne typen omvendt boliglån - for eksempel å erstatte hvitevarer, tilbakebetale gjeld eller betale utestående eiendomsskatt – men de må oppgi formålet front.
Omvendte boliglån er ikke de eneste lånene som utnytter egenkapitalen – HELOC og hjem egenkapital lån fungerer ved å konvertere egenkapital til kontanter også - men måten de er strukturert på er ganske unik. I motsetning til andre typer boliglån som krever at låntakere begynner å betale tilbake saldoen med en gang, trenger ikke omvendte boliglån å betales tilbake så lenge låntakeren beholder eierskapet til eiendommen. Det betyr at de ikke vil bli pålagt å betale tilbake lånebeløpet før de selger boligen eller overfører eierskapet til en annen part.
I noen tilfeller vil låntakere velge å trappe ned og bruke inntektene fra salget av boligen til å betale tilbake saldoen på omvendt boliglån. Det kan til og med være nok til overs til å dekke kjøpet av den nye boligen. Andre huseiere har kanskje ingen intensjon om å betale tilbake lånet fordi de ikke planlegger å selge huset sitt. Hvis lånet varer lenger enn låntakeren, vil de ikke være pålagt å tilbakebetale det.
Annonse
Foto: istock.com
Når du svarer på spørsmålet "Hva er et omvendt boliglån?" det er verdt å merke seg at disse lånene er sikrede lån - med andre ord, de er støttet av sikkerhet. Som alle sikrede boliglån, bruker omvendte boliglån låntakerens eiendom som sikkerhet. Det gjør foreclosure en mulighet, men bare hvis utlåner annullerer låneavtalen og krever full tilbakebetaling av den utestående saldoen. Så lenge låntakeren fortsetter å oppfylle vilkårene i boliglånsavtalen, som å vedlikeholde eiendommen, bruke den som en primærbolig, og holde seg oppdatert på andre boligkostnader som eiendomsskatt, bør de være i god stand med sine utlåner.
Selv om låntakere må fortsette å betale eiendomsskatt, vil de ikke skylde skatt på sine omvendte boliglånsfond fordi disse pengene betraktes som et lån i stedet for skattepliktig inntekt. Det er en økonomisk vurdering verdt å ta i betraktning siden huseiere kan trenge å betale skatt på andre pensjonskontoer eller finansielle eiendeler de eier.
Selv med alle de økonomiske fordelene som et omvendt boliglån kan tilby, vil låntakere sannsynligvis måtte betale noen penger på forhånd for å ta opp et av disse lånene. Opprinnelsesgebyrer, utlåners servicegebyrer og ulike avsluttende kostnader kan forfalle etter at det omvendte boliglånet er godkjent. Avhengig av en persons økonomiske situasjon, kan disse kostnadene være verdt kostnadene for å få tilgang til omvendt boliglånsfinansiering.
I tillegg belaster HECM-lån en forsikringspremie i begynnelsen av lånet, som er basert på en prosentandel av det totale lånebeløpet. Låntakere må betale en boligforsikringspremie hvert år også. Den årlige premien gjenspeiles også som en prosentandel av lånebeløpet, om enn en mindre prosentandel enn startbelastningen. Långivere krever renter på disse lånene også, og omvendt boliglånsrente kan være høyere enn andre typer sikret finansiering.
Annonse
En annen faktor å huske på er at noen långivere kan tillate låntakere å finansiere noen av disse gebyrene og bygge dem inn i sin tilbakebetalingsplan. I så fall kan det hende at boliglånsforsikringspremier, sluttkostnader og utlånergebyrer ikke forfaller i flere år før hele lånebeløpet er tilbakebetalt. Gitt måten omvendte boliglån er strukturert på, er det mulig at låntakere aldri trenger å betale disse gebyrene selv.
Foto: istock.com
Selv om låntakere kan være i stand til å unngå å betale tilbake sitt omvendte boliglån, vil det lånet måtte tilbakebetales til slutt. Hvis låntakeren dør og eiendomsretten går over til arvingene, vil de nye titteleierne være ansvarlige for eventuell utestående saldo. Familiemedlemmer som arver eiendom med omvendt boliglån vil oppleve at hele gjenstående lånebeløp må betales tilbake i sin helhet uten opphold.
Noen titteleiere kan ha midlene tilgjengelig for å betale hele lånesaldoen, men familiemedlemmer må kanskje ty til selge eiendommen for å betale tilbake det opprinnelige omvendte boliglånet - noe som betyr at arvinger kan miste en del eller hele arv. Et poeng å vurdere med HECM-lån er at selv om boligen selges for mindre enn utestående balanse, vil ikke eiendomseiere – enten det er den opprinnelige låntakeren eller deres arvinger – trenge å gjøre opp forskjell. Fordi disse omvendte boliglånene er føderalt forsikret, vil regjeringen dekke det beløpet som er igjen på lånet.
Huseiere som tar opp HECM-lån kan vanligvis være rolige og vite at deres omvendte boliglån er støttet av den føderale regjeringen og levert av en anerkjent utlåner. Låntakere som får finansiering gjennom en privat långiver kan imidlertid være nødt til å utvise mer forsiktighet. Som Consumer Financial Protection Bureau bemerket, kan svindlere bruke omvendte boliglån som et påskudd for å svindle huseiere og dra nytte av deres økonomi.
Annonse
Spesielt bør veteraner og pensjonerte tjenestemedlemmer være på vakt for alle långivere som annonserer omvendte boliglån som er forsikret, finansiert eller støttet av Department of Veterans Affairs (VA). VA tilbyr ikke omvendte boliglån på noen måte, og private långivere som sier noe annet kan ha baktanker for å utstede villedende uttalelser til huseiere.
Selv om det ikke nødvendigvis utgjør en svindel, kan entreprenører aggressivt presse omvendte boliglån som en måte å betale for dyre boligrenoveringer, og presse huseiere til å ta opp et boliglån. Det er viktig å fullt ut forstå konsekvensene av å bruke et omvendt boliglån før du tar en økonomisk beslutning som kanskje ikke er riktig for en huseiers omstendigheter.
Foto: istock.com
Omvendte boliglån, boliglån og HELOC-er er høyt spesialiserte finansieringsformer, og noen boliglånsselskaper støtter dem kanskje ikke. Huseiere som har bodd hos samme långiver i årevis foretrekker kanskje å ta opp et lån med gjeldende boliglån selskapet, men de må kanskje vurdere å utforske andre alternativer hvis disse lånene er utilgjengelige og de ønsker å ta fordel av beste boliglån eller omvendte boliglån.
Faktisk kan det være en god idé å lete etter et omvendt boliglån i enhver situasjon fordi långivere har sine egne kvalifikasjonskrav og finansieringsvilkår. Huseiere kan finne ut at de kvalifiserer for et større lånebeløp med mer gunstige vilkår - som en lavere rente eller lavere forhåndskostnader - ved å få et omvendt boliglån gjennom en bestemt utlåner. Shopping rundt med beste omvendte boliglånsselskapene kan hjelpe huseiere med å finne de riktige finansieringsalternativene som passer deres pensjonsplaner før de søker om lån.
Annonse
Avsløring: BobVila.com deltar i Amazon Services LLC Associates-programmet, en tilknyttet reklame program utviklet for å gi utgivere et middel til å tjene avgifter ved å koble til Amazon.com og tilknyttet nettsteder.