Foto: depositphotos.com
EN: Mange huseiere lurer på "Hva er et andre boliglån?" når de ønsker å pusse opp hjemmene sine. De kan ha hørt om det fra venner eller familie, eller banken deres anbefalte å ta opp et nytt boliglån for å få ekstra midler. Å ta opp et nytt boliglån kan virke skremmende, men et nytt boliglån er en vanlig måte for huseiere å få egenkapital ut av hjemmet sitt.
Før du får et andre boliglån, vil huseiere ønske å ha en god forståelse av mulighetene deres for å få tilgang til egenkapital. I tillegg til å vurdere lånelengde og rente, kan det være lurt å bruke en kalkulator for andre boliglån for å forstå kostnadene og fordelene ved et nytt lån. Huseiere som lurer på hvordan de kan få et nytt boliglån kan lære mer om denne typen lån og finne ut om det vil dekke deres økonomiske behov.
Hvordan fungerer et andre boliglån? Også kjent som en junior-lien, et andre boliglån er et lån huseiere kan bruke for å få tilgang til egenkapitalen i hjemmene sine. Huseiere kan bruke denne egenkapitalen som ekstra penger for å finansiere en rekke behov, fra gjeldsnedbetaling til boligrenovering. For å utnytte egenkapitalen bruker huseiere verdien av hjemmet sitt som sikkerhet for å ta opp et nytt lån på huset.
Grunnen til at denne typen lån kalles et andre boliglån er på grunn av rekkefølgen som gjelden får betales hvis huseieren må selge boligen for å dekke gjelden deres - eller hvis långiveren tvangsutlegger hjem. Huseier eller utlåner vil bruke salgsinntektene til å betale ned opprinnelige boliglån pleide å kjøpe boligen først, deretter det andre boliglånet. Hvis boligen ikke har nok verdi til å betale for begge lånene, kan det hende at andrelånslångiveren ikke får hele beløpet tilbake, noe som gjør det til en mer risikofylt lånetype.
For eksempel kan en huseier ha to boliglån og skylde $200.000 på det første og $100.000 på det andre. Til slutt kan de ikke lenger betale, og boligen selges for 250 000 dollar. Långiveren av det andre boliglånet kan bare motta $50 000 av det totale skyldige $100 000 fordi salgsinntektene går mot det opprinnelige boliglånet først.
Det er to hovedtyper av andre boliglån: et boliglån og en boligkredittlinje (HELOC). Begge typer andre boliglån lar huseiere bruke hjemmene sine som sikkerhet for å få midler fra egenkapitalen. Huseiere kan vanligvis få begge typer boligfinansiering gjennom en av de beste boliglån långivere eller banker i deres område.
Derimot, boliglån og HELOC-er er forskjellige fra hverandre. Egenkapitallån er mer som tradisjonelle boliglån, der låntakeren betaler et fastsatt beløp hver måned for en avtalt tidsperiode eller periode. En HELOC, på den annen side, er en roterende kredittgrense som ligner på et kredittkort. Huseiere kan få godkjenning for en HELOC med en viss grense og deretter låne opp til den grensen og betale tilbake så mange ganger de vil til låneperioden er fullført.
Når de fleste snakker om et andre boliglån, refererer de til en boliglån, siden det er en vanlig måte for huseiere å få egenkapitalen ut av hjemmene sine i én stor betaling. Denne typen lån er veldig lik det første boliglånet på et hus. Denne typen lån er veldig lik det første boliglånet på et hus ved at en huseier tilbyr boligen sin som sikkerhet i bytte mot midler fra en boliglånsgiver. Det nøyaktige beløpet som er tilgjengelig avhenger av noen få faktorer knyttet til låntakeren og eiendommen.
Huseiere må vanligvis oppfylle krav til kredittscore og inntekt for å få et nytt lån. Långivere ber ofte huseiere om å gi lønnsslipper og andre økonomiske dokumenter som viser inntekten deres. Huseiere må kanskje også vise gjeldende forhold til inntekt, som beregnes ved å dele deres månedlige gjeldsbetalinger med brutto månedlig inntekt. Dette hjelper utlåner med å avgjøre om låntakeren har nok kontantstrøm hver måned til å betale for det andre lånet.
Huseieren kan også lure på hva kravene til andre boliglån er for at de skal kvalifisere for et andre boliglån. Vanligvis må boliger vurderes til en viss verdi for å kvalifisere for et egenkapitallån, fordi taksten påvirker huseiers egenkapital. For eksempel, hvis en huseier skylder $ 200 000 på sitt første boliglån og ønsker å ta opp et andre, men hjemmet bare vurderer for $ 210 000, kan det hende at eieren ikke kvalifiserer for et egenkapitallån. Med bare $10 000 i egenkapital i hjemmet, er kostnaden og risikoen for et boliglån kanskje ikke fornuftig for huseieren eller utlåneren.
Foto: depositphotos.com
En HELOC er en annen type andre boliglån som bruker et hjems egenkapital for å gi midler til huseieren. I motsetning til et egenkapitallån, er en HELOC en type revolverende kreditt. Dette betyr at det fungerer mer som et kredittkort som er sikret av huseierens eiendom. I stedet for å godkjenne et engangsbeløp, godkjenner pantelåner en kredittgrense for kredittgrensen. Huseiere kan låne mot HELOC-kontoen så mye de vil, opp til kredittgrensen. Hvis huseieren betaler tilbake pengene de har lånt – pluss renter – kan de låne opp til kredittgrensen igjen.
HELOC-er er imidlertid ikke ubegrensede kilder til egenkapitalfond for huseiere. Som med et egenkapitallån, må låntakere vanligvis oppfylle inntekts- og kredittkrav for å kvalifisere seg. I tillegg har HELOC-er spesifiserte perioder når huseiere kan få tilgang til kredittgrensen deres, kjent som trekkperioder, og huseiere kan bare bruke midlene i HELOC-en deres i løpet av denne tiden. Mange HELOC-er starter med en innledende trekningsperiode, for eksempel de første 10 årene etter godkjenning. Når trekkperioden er ute, kan ikke låntakeren ta mer penger fra HELOC og må betale tilbake i sin helhet, inkludert eventuelle påløpte renter.
Fordi HELOC ikke er tradisjonelle lån, trenger huseiere bare å betale tilbake det de låner. Dette betyr at en huseier kan få en HELOC med en kredittgrense på $50 000 og bare låne $20 000 i løpet av trekningsperioden. Huseieren vil da bare måtte betale tilbake de lånte $20 000 pluss eventuelle renter eller gebyrer, i stedet for hele $50 000 de ble godkjent til å låne.
Levering av midler er ikke den eneste forskjellen mellom et egenkapitallån og et HELOC. Mesteparten av tiden beste boliglån har en fast rente. Dette betyr at huseiere betaler en fast månedlig betaling - omtrent som deres første boliglån. HELOC-er har på den annen side vanligvis variabel rente.
Hvis en huseier velger et egenkapitallån, vil deres boliglån tilby dem en fast rente. De vil også velge lengden på det andre boliglånet sitt, som er perioden de vil betale tilbake til utlåneren ved å bruke en forutsigbar månedlig betaling. Å ha en fast betaling hver måned kan gjøre det lettere for huseiere å budsjettere sin månedlige inntekt.
En variabel rente med HELOC kan imidlertid svinge over tid. Långivere bruker det som er kjent som prime market rate for å bestemme gjeldende rente for HELOCs. Prime rate beregnes av individuelle banker eller långivere. Det er grunnkursen finansinstitusjoner bruker for å sette sine priser for lån og kredittlinjer. Mange banker bruker data fra Federal Reserve for å sette prime rate. For å ta høyde for endrede renter, tilbyr mange långivere en innledende fast rente for HELOC-låntakere. For eksempel kan en utlåner fastsette HELOC-renter til 5 prosent for de første 5 årene av trekningsperioden. Etter den innledende 5-årige fastrenten, kan HELOCs rente gå opp eller ned avhengig av gjeldende prime rate.
En mindre vanlig type lån, et mykt andrelån (også kalt et stille andrelån) refererer til et lån som boligkjøpere tar opp for å dekke kostnadene ved å kjøpe bolig. Den vanligste grunnen til å bruke et mykt andrelån er å dekke en større forskuddsbetaling på en bolig. Ofte er stille andre boliglån støttet av den føderale regjeringen som en måte å hjelpe folk uten betydelige besparelser med å komme seg på eiendomsstigen. Et slikt eksempel er United States Department of Housing and Urban Developments (HUD) Good Neighbor Next Door (GNND)-programmet, som er utviklet for å hjelpe kvalifiserte lærere og nødhjelpspersonell med å kjøpe et hjem til rabattert pris pris.
Et mykt andrelån kan også finansieres av en privat långiver. I dette tilfellet må låntakere informere sin hovedboliglånsgiver om lånet. Unnlatelse av å gjøre det anses som en form for boliglånssvindel. Hvis hovedlångiveren finner ut at låntakeren har et mykt andrelån som de ikke avslørte, kan låntakeren miste boligen eller bli straffeforfulgt.
Foto: istock.com
En refinansiering av boliglån er prosessen med å ta opp et helt nytt lån for å betale ned på et huseiers eksisterende boliglån. Huseiere velger generelt å refinansiere slik at de kan dra nytte av bedre boliglånsbetingelser, for eksempel en lavere rente. Mange huseiere opplever at de kan redusere sin månedlige boliglånsbetaling ved å refinansiere. Noen huseiere bruker til og med en utbetalingsrefinansiering for å få et nytt boliglån og få tilgang til egenkapitalen i hjemmet deres ved å få en engangsbetaling når de avslutter refinansieringen.
Hvis rentene er høye eller en refinansiering ikke er gunstig, kan imidlertid huseiere vurdere et nytt boliglån i stedet for en refinansiering. Ved å bruke et andre boliglån kan de bruke egenkapitalfond uten å miste gunstige vilkår fra deres første boliglån. Boliglån og HELOC-er kan også være et bedre valg enn refinansiering for huseiere dersom deres primære boliglån nesten er nedbetalt.
For eksempel kan en huseier ha en lav rente for sitt primære boliglån. Nåværende renter kan være høyere enn den opprinnelige rentesatsen, noe som betyr at refinansiering av boligen deres kan koste dem mer over tid enn å fortsette å betale ned på boliglånet til gjeldende rente. Ved å ta opp et andre boliglån, kan de få tilgang til deler av egenkapitalen samtidig som de opprettholder den lave månedlige betalingen på hovedlånet. De vil sannsynligvis betale en høyere rente for det andre boliglånet, men de vil sannsynligvis betale mindre i rente på lang sikt enn de ville gjort hvis de refinansierte til en høyere rente. Huseiere kan søke «andre boliglån vs. refinansiere" for å lære mer om forskjellen mellom disse to typene lån.
Et viktig poeng for huseiere å huske når de undersøker alternativer for andre boliglån, er realiteten til en andre boliglånsbetaling hver måned. De fleste huseiere som tar opp et andre boliglån må betale en ny betaling i tillegg til den primære boliglånsbetalingen. Dette gjelder spesielt hvis huseieren tar opp et egenkapitallån, hvor betalingene er faste for lånets lengde.
Huseiere som ønsker å ta opp et nytt boliglån, vil nøye vurdere sin økonomiske situasjon, noe som vil hjelpe dem å avgjøre om det er rimelig å få et nytt boliglån. Noen huseiere kan oppleve at den andre betalingen hver måned legger for mye belastning på budsjettet. For mye stress på en huseiers budsjett kan føre til tapte betalinger eller manglende evne til å betale andre regninger, for eksempel billån eller helseforsikring.
Det anbefales at huseiere forstår kostnadene ved et andre boliglån før de hopper inn i et. For eksempel kan de be om en oversikt over den estimerte månedlige kostnaden for det nye boliglånet fra boliglånsutlåneren. Huseiere kan deretter sammenligne sine eksisterende månedlige kostnader med utgiftene til det nye andre boliglånet. Å sammenligne løpende utgifter med potensielle kostnader kan hjelpe huseiere med å holde seg realistiske om deres evne til å ha råd til et nytt boliglån.
Boliglångivere lar vanligvis ikke huseiere låne mot hele egenkapitalen de har i hjemmene sine. I stedet bruker de en kombinert belåningsgradsgrense (CLTV) for å bestemme hvor mye egenkapital en huseier kan låne mot. CLTV-forholdet er hvor mye en huseier ønsker å låne delt på verdien av hjemmet sitt. Kombinasjonsforholdet inkluderer den gjenværende saldoen på en huseiers primære boliglån og deres foreslåtte saldo på et andre boliglån. Det nøyaktige beløpet varierer fra utlåner, men det er vanlig at långivere begrenser låneopptaket til 85 prosent eller mindre av huseiers egenkapital.
For eksempel kan en huseier skylde $200.000 på et hjem verdt $500.000, noe som betyr at de har $300.000 i egenkapital. Långiveren deres kan imidlertid ha en grense for CLTV-forhold på 80 prosent. I dette tilfellet vil ikke huseieren kunne ta opp et egenkapitallån eller HELOC for hele $300 000 de har i egenkapital. Dette betyr at de kan låne opptil 240 000 dollar - eller 80 prosent - av egenkapitalen i hjemmet.
Dette betyr også at huseiere vil ønske å ha betydelig egenkapital bygget opp i hjemmet før de søker om et andre boliglån. For huseieren er kostnadene ved å ta opp et lite andre boliglån kanskje ikke verdt risikoen for å miste hjemmet eller kostnadene ved å betale en annen månedlig betaling.
Foto: depositphotos.com
For mange huseiere er prosessen med å få et andre boliglån omtrent som prosessen for å få sitt første boliglån. Å kjøpe et nytt boliglån inkluderer vanligvis ikke stresset med å kjøpe et nytt hus også. Unntaket er når en huseier ønsker å kjøpe et nytt hus før den opprinnelige boligen selges. De kan bruke et andre boliglån og bruke egenkapitalen i deres eksisterende hjem til å kjøpe deres neste. Så betaler de ned det andre boliglånet når den første boligen selges.
For å kvalifisere for et andre boliglån, må huseiere oppfylle strenge krav fra sine boliglån. For eksempel krever de fleste boliglån långivere en minimum kredittscore på 620. Huseiere som ønsker å ta opp et større andrelån, må kanskje oppfylle enda strengere kredittkrav.
Långivere ser også på en huseiers gjeld-til-inntekt (DTI)-forhold. Et DTI-forhold forteller en utlåner hvor mye gjeld en huseier har i forhold til hvor mye penger de tjener. Långivere beregner DTI-forholdet ved å dele en søkers månedlige gjeldsforpliktelser med deres månedlige inntekt. For eksempel, en huseier som tjener $5000 i månedlig inntekt og skylder $1500 i månedlige gjeldsbetalinger, har et DTI-forhold på 30 prosent. Vanligvis liker långivere å se DTI-forhold under 43 prosent for et andre boliglån.
Andre boliglån långivere tar vanligvis en større risiko ved å være den andre panteretten på en eiendom. For å ta høyde for den større risikoen, krever boliglån långivere ofte høyere renter for et andre boliglån enn de ville gjort for et primært boliglån. Denne tilleggsrenten bidrar til å redusere risikoen for utlåner ved å hjelpe dem å få tilbake kostnadene for lånet i løpet av nedbetalingsperioden. Hvis huseieren ikke har råd til betalingene sine og har hjemmet sitt utelukket av utlåner, har den andre utlåneren fortsatt mottatt en del av lånesaldoen.
Generelt sett betyr en høyere belåningsgrad (LTV) en høyere rente for huseieren for å ta høyde for den ekstra risikoen. For eksempel, hvis en huseier har $200 000 i egenkapital og ønsker å ta opp et egenkapitallån, kan de betale en høyere rente rente hvis de tar opp et lån med 75 prosent LTV-forhold (et lån på 150 000 USD) mot et med 50 prosent LTV-forhold (100 000 USD) låne).
Det anbefales at huseiere shopper rundt for å finne de beste andre boliglånsrentene som er tilgjengelige for dem. Ved å snakke med tre til fem boliglångivere kan huseiere potensielt få den laveste renten for sitt andre boliglån. I tillegg vil huseiere vurdere rentekostnadene for et egenkapitallån versus et HELOC. Den faste renten på et egenkapitallån kan for eksempel være høyere enn den opprinnelige rentesatsen på et HELOC. Imidlertid er renten på HELOC variabel og kan potensielt øke.
Å legge til et andre boliglån betyr at en huseier bruker huset sitt som sikkerhet. Samtidig legger de potensielt til en annen månedlig boliglånsbetaling til sine månedlige gjeldsutgifter. For eksempel kan de ha en primær boliglånsbetaling, betaling av billån og kredittkortgjeld. Dette kan potensielt overvelde en huseiers budsjett og føre til at de går glipp av betalingene sine.
Huseiere som går glipp av boliglånsbetalinger kan få hjemmene sine beslaglagt av långivere gjennom foreclosure. Långiveren selger deretter boligen for å hjelpe til med å dekke den gjenværende saldoen til huseierens primære og sekundære boliglån. Det anbefales generelt at huseiere snakker med en kunnskapsrik finansiell rådgiver, advokat eller annen pålitelig rådgiver før de tar opp et nytt boliglån.
Som med ethvert lån eller finansieringsprodukt, er det kostnader forbundet med å ta opp et andre boliglån. De fleste huseiere finner kostnadstyper som ligner på de som er nødvendige for å ta opp hovedlånet. For eksempel må boliger generelt ha en nylig taksering for å kvalifisere for et andre boliglån, som vanligvis dekkes av huseieren.
Når de legges sammen, kan avsluttende kostnader og utgifter til oppstart av lån utgjøre tusenvis av dollar på toppen av lånekostnaden. Selv om en utlåner lover ingen avsluttende kostnader, overføres kostnadene vanligvis til huseieren gjennom høyere renter eller gebyrer. Huseiere kan finne forskuddsbetalingsgebyrer skrevet inn i andrelånskontraktene deres. Noen långivere krever forskuddsbetaling når en låntaker foretar ekstra betalinger mot saldoen på lånet.
Foto: istock.com
Huseiere som bruker sitt andre boliglån til visse formål kan se skattefordeler. Vanligvis inkluderer disse fordelene et skattefradrag for renter betalt på det andre boliglånet. Huseiere må imidlertid bruke lånemidlene til spesifikke prosjekter for å kvalifisere for fradraget. Disse inkluderer å kjøpe eller bygge et nytt hjem, eller å gjøre betydelige forbedringer av deres eksisterende hjem.
Skatteloven rundt boliglånsrentefradraget er komplisert. Huseiere vil snakke med skatteeksperten for å forstå skattekonsekvensene av et potensielt andre boliglån. En pålitelig skatteadvokat eller regnskapsfører kan hjelpe huseiere å finne ut om de kvalifiserer for skattefordeler.
Noen typer lån begrenser hvordan låntakere kan bruke låneprovenyet. For eksempel kan et billån generelt bare brukes til å finansiere et nytt eller brukt kjøretøy. Det kan til og med være ytterligere begrensninger på hvilken type kjøretøy en låntaker kan kjøpe.
En av fordelene med et andre boliglån er at det lar huseiere få tilgang til store mengder penger uten restriksjoner på hvordan de brukes. En huseier kan bruke andrelånsmidler til å betale for oppussing av hjemmet, konsolidere dyrere kredittkortgjeld eller til og med betale for barnas høyskoleutdanninger. Det anbefales imidlertid ikke at huseiere tar opp et nytt boliglån uten først å vurdere den potensielle kostnaden. Hvis en huseier ikke er i stand til å foreta betalinger, kan de miste hjemmet som et resultat.
Mens rentene for andre boliglån har en tendens til å være høyere enn for primære boliglån, er prisene for et andre boliglån vanligvis lavere enn prisene for personlige lån eller kredittkort. Hvis en huseier ønsker å dekke et stort antall utgifter, kan et andre boliglån være rimeligere enn andre typer finansiering, spesielt høyrentealternativer som kredittkort.
En huseier med en stor mengde kredittkortgjeld, for eksempel, kan betale renter med to sifre. De kan potensielt konsolidere kredittkortgjelden sin ved å bruke midler fra et andre boliglån til å betale ned kredittkortgjelden. Mens de fortsatt skylder pengene, vil renten på det nye lånet sannsynligvis være mye lavere enn den var på kredittkortene, noe som sparer dem penger i det lange løp.