Foto: istockphoto.com
Hvert år går scener med ødeleggelse av boliger og eiendom forårsaket av flom rundt på forsidene til aviser og nyhetsnettsteder. Familier som har mistet alt, leter blant ruinene etter rester fra deres gamle liv mens de forbereder seg på å starte på nytt et nytt sted eller bygge opp igjen – hvis de har forsikringsdekning. I motsetning til hva mange tror, er flomskader generelt utelukket fra huseierforsikring (så vel som leieforsikring), så med mindre huseiere og leietakere har en egen flomforsikring, er det liten sjanse for at de har dekning til gjenoppbygge.
Den gjennomsnittlige kostnaden for flomforsikring varierer etter stat og område basert på en rekke faktorer, inkludert nærhet til sannsynlige flomvann, størrelsen og verdien av boligen, typen politikk som er valgt, og samlet risiko basert på historien om flom i område. I Utah varierer risikoen betydelig basert på beliggenhet - og til tross for plasseringen av Great Salt Lake, tenker mange mennesker ikke på Utah som en spesielt flomutsatt sone. Innbyggere i Utah kan imidlertid være mer utsatt for flomskader enn de er klar over, ettersom sesongmessig snøsmelting kan føre til flom. Som sådan kan det være i deres beste interesse å kjøpe en flomforsikring. Basert på disse faktorene, hvor mye bør flomforsikring koste i Utah? Den årlige kostnaden for flomforsikring er $659 i gjennomsnitt, med den gjennomsnittlige flomforsikringskostnaden per måned som kommer ut til $55. Prisene for flomforsikring i Utah varierer vanligvis hvor som helst mellom $367 og $1441 per år, men nøyaktige priser vil avhenge av en rekke faktorer som kan variere fra en kunde til en annen.
Foto: istockphoto.com
Når flomvannet stiger, er risikoen for påvirkning forskjellig for hver bolig og bygning. Å forstå hvordan denne risikoen beregnes før en flom oppstår, kan bidra til å sikre at en huseier eller leietaker har nok forsikring til å beskytte eiendommen og eiendelene sine i tilfelle en flom.
Teoretisk sett har hvert hjem en risiko for flom - selv i områder som ikke er i nærheten av vannkilder. En uvanlig kraftig og konsentrert regnbyge kan mette områder som ikke er vant til å drenere og sende vann strømme gjennom gater og stikkrenner. Generelt kan det hende at folk i områder som ikke har minst en moderat flomrisiko, ikke trenger å ha flomforsikring. De som bor i områder som har moderat eller høy flomrisiko, kan imidlertid sterkt vurdere å legge til en flomforsikring.
Federal Emergency Management Agency (FEMA) hjelper forsikringsselskaper og innbyggere med å finne ut flomrisikoen gjennom en flomrisikosonevurdering system: Soner merket A eller V regnes som høy risiko, soner merket B eller X har moderat risiko, og områder merket C regnes som lav Fare. Innbyggere i Utah vil kanskje sjekke ut Utah flomfarer og flomslettehåndtering nettsted for å få tilgang til FEMAs flomsonekart og vurdere flomrisikoen i deres spesielle del av staten. Salt Lake City har høyest flomrisiko, men områder langs elvene Santa Clara, Jordan og Virgin er også utsatt. Områder i A- eller V-soner vil ha høyest risikovurdering, mens B- eller X-soner vil ha en lavere risikovurdering. Områder i C-sonen vil ha de laveste ratene på grunn av redusert risiko for flom.
FEMA oppdaterte sitt risikobestemmelsesprogram i 2021, med debut FEMA Risk Rating 2.0, som bruker eiendomsspesifikke data for å vurdere en bygnings plassering, flomfrekvens og kostnadene for å reparere eller gjenoppbygge eiendommen. Det er en mer nøyaktig indikator på risikoen for hjemmet eller bygningen, og det vil ha betydning for de spesifikke kostnadene ved flomforsikring for hver bygning.
Graden av skade som en flom kan påføre en struktur er direkte relatert til dens høyde. Bygninger som er forhøyet over gatenivå eller har minimale underjordiske rom har lavere risiko for betydelig skade, så flomforsikringskostnader er ofte lavere for disse bygningene. FEMA definerer en forhøyet bygning som en som ikke har kjeller og har en første etasje forhøyet av stolper, brygger, påler, søyler eller visse typer grunnmurer. Tidligere utstedte FEMA høydesertifikater til eiendomseiere; forsikringsselskaper brukte dem til å bestemme flomrisikoen og dermed prisen på polisen. Siden FEMA implementerte Risk Rating 2.0, er disse sertifikatene ikke lenger nødvendige, men standardene brukes fortsatt til å veilede nybygg i høyrisikoområder. Bolig som er forhøyet vil sannsynligvis tjene lavere flomforsikringspriser fordi de er mindre sannsynlig å opprettholde katastrofale skader, mens boliger som ikke er forhøyet og har fulle kjellere sannsynligvis vil ha høyere flom forsikringspriser.
Vann kan ikke lese kart, så grenser spiller ingen rolle når det gjelder hvor skade kan oppstå; nærhet til en vannkilde er en mye større faktor når forsikringsselskaper skal bestemme flomforsikringspriser. Noen byer og fylker har imidlertid valgt å delta i et FEMA-program kalt Community Rating System (CRS), der regjeringen og samfunnet som helhet aktivt søker å redusere sannsynligheten for flomskader ved å håndtere flomsletter, anskaffelse av flomutsatt eiendom til andre formål enn å bygge, og iverksette tiltak for å redusere skader på eksisterende bygninger. Folk som bor i CRS-samfunn får rabatt på flomforsikringsprisene.
Kostnaden for flomforsikring er basert på risiko, og fordi byggets konstruksjon og egenskaper selv vil påvirke det potensielle skadenivået under en flom, disse egenskapene påvirker også forsikringen priser.
Det er to primære typer flomforsikring: bygningseiendomsdekning og personlig eiendomsdekning. Det er også tilleggsdekning for tap av bruk, fjerning av rusk og unngåelse av tap. Hvilke dekningstyper som velges vil påvirke kostnadene for forsikringen. Kunder kan velge å kjøpe kun bygningseiendomsdekning, som vil dekke reparasjon eller utskifting av bygningsstruktur, men de kan velge å ikke kjøpe løsøredekning, som dekker forsikringstakers eiendeler. Å gjøre det vil redusere forsikringspremiene, men det betyr også at i tilfelle en flom, kan kunden måtte betale for å erstatte all personlig eiendom fra egen lomme.
Kundene vil også velge hvor mye dekning de foretrekker. Prisene øker når dekningsbeløpene øker, så det er en risiko-belønningsbestemmelse fra kundens (og en erfaren agent) side. Å betale mindre for en lavere sats ved forsikringens begynnelse kan gi tilbakeslag i tilfelle en alvorlig flom hvis skademengden overstiger dekningsbeløpet betydelig.
Tilsvarende vil egenandelen valgt av kunden påvirke kostnadene for forsikringen, og den kan også påvirke størrelsen på en forsikringsutbetaling i tilfelle en flomkatastrofe. De fleste forbrukere er kjent med valg av egenandel ved å kjøpe andre typer forsikringer, som bil eller helseforsikring. En lavere egenandel betyr høyere forhåndskostnader, men en større utbetaling når et krav fremsettes siden mindre penger trekkes fra det totale utbetalingsbeløpet. I mellomtiden reflekterer en høyere egenandel lavere kostnader på forhånd, men kan føre til en mindre utbetaling når et krav sendes inn.
Flomforsikringsdekning og kostnadene kan avhenge av hvilken type forsikring som er kjøpt. Huseiere har to alternativer å vurdere: enten privat flomforsikring eller en polise gjennom National Flood Insurance Program (NFIP). Huseierforsikringsselskaper dekker ikke vannskader forårsaket av flom. Bransjen ekskluderer denne dekningen på grunn av det enkle faktum at skadene forårsaket av flom er katastrofale for hver enkelt bolig og å bygge i et oversvømt område, og den skaden utgjør til sammen en kolossal sum penger som forsikringsselskapene må betale ut kl. en gang. I erkjennelse av at eiendomseiere ville bli ødelagt av kostnadene ved gjenoppbygging etter en flom, introduserte FEMA National Flood Insurance Program, hvis kostnader støttes av FEMA-budsjettet. NFIP-dekning inkluderer kun bygningseiendomsdekning og personlig eiendomsdekning, og de maksimale dekningsbeløpene er $250 000. NFIP tilbyr også en policy for reduserte kostnader, kalt Preferred Risk Policy, for de som bor i soner med lavere risiko.
Hvorfor kan noen velge å kjøpe flomforsikring fra et privat forsikringsselskap i stedet for NFIP? For det første deltar ikke alle lokalsamfunn i NFIP, i så fall er den eneste måten å kjøpe forsikring på gjennom et privat selskap. NFIP tilbyr heller ikke ytterligere dekning for tap av bruk eller unngåelse av tap. Noen eiendomseiere kan føle at de trenger mer dekning enn den maksimale dekningen på 250 000 dollar som tilbys av NFIP. De som NFIP ikke er tilgjengelig for kan velge å kjøpe dekning gjennom et privat forsikringsselskap. For de som synes NFIP-dekning er utilstrekkelig, kan tilleggsdekning kjøpes privat for å utvide en NFIP-policy. Prosessen for å kjøpe privat forsikring ligner på å velge husforsikring: Det er viktig for kundene å undersøke selskaper som tilbyr flomdekning, og sammenligne priser, egenandeler og dekningsbeløp før du velger en passende politikk. De beste flomforsikringsselskapene kan gi riktig type og mengde dekning som innbyggere i Utah trenger for å beskytte sine hjem og verdisaker.
Forsikringsselskaper tilbyr to typer utbetalinger på sine flomforsikringsplaner, og det er viktig å forstå forskjellen. Faktisk kontantverdidekning betyr at forsikringsselskapet vil vurdere nåverdien av gjenstander som inngår i et krav, ikke hva det vil koste å erstatte gjenstandene. Den vil da bruke en formel basert på varenes alder for å avskrive verdien og betale ut det beløpet (minus egenandelen). For eksempel vil en huseier som kjøpte et kjøleskap for 5 år siden for $1500 motta et beløp som tilsvarer den avskrevne verdien av kjøleskapet, som ville være mindre enn $1500. I hovedsak ville forsikringsselskapet betale beløpet som varen ville hente på markedet hvis den hadde blitt solgt dagen før flommen basert på dens alder. Dette er vanligvis det rimeligere dekningsalternativet fordi utbetalingene er lavere. Men siden en forsikringstaker fortsatt må kjøpe et nytt kjøleskap, vil utgiftene være høyere etter en katastrofe.
Gjenskaffelseskostnadsdekning refunderer forsikringstakerne det beløpet det ville koste å erstatte gjenstandene som ble skadet i flommen opp til polisens dekningsgrense, uten hensyn til avskrivninger totalt. Med det i tankene vil forsikringstakeren som gjør krav på kjøleskapet som kostet $1500 for flere år siden og nå koster $1700 motta $1700, minus eventuell egenandel. Det er klart at denne type dekning koster mer for forsikringsselskapet, så det vil derfor koste mer for den forsikrede. I tilfelle av en stor flomkatastrofe, vil denne typen dekning imidlertid gjøre gjenoppbygging av et hjem eller bygning mindre stressende og dyrt.
Foto: istockphoto.com
Flomforsikring er ikke én størrelse som passer alle. Det finnes ulike typer dekning, i tillegg til ulike dekningsnivåer. Type dekning vil avgjøre hvilke gjenstander eller strukturer forsikringstakeren kan kreve refusjon i henhold til vilkårene i forsikringen. Det er avgjørende at kjøpere sørger for at forsikringstypen de har samsvarer med risikoen for eiendommen deres – det ville være ødeleggende å føle sikre i dekningsbeløpet og deretter oppdage etter en katastrofe at kostnadene for å erstatte eller reparere eventuelle skader eller tap ikke vil være refundert.
Bygningseiendomsdekning inkluderer spesifikt de strukturelle elementene i en bygning. Fra og med den faktiske strukturen inkluderer bygningseiendomsdekningen:
I tillegg inkluderer bygningseiendomsdekningen noen permanent installerte dekorelementer, som kan omfatte vegg-til-vegg-tepper, persienner, forankrede bokhyller og veggpanel.
Til slutt kan bygningseiendomsdekning bidra til å beskytte mot skader på hjemmesystemer og permanent installerte apparater, inkludert:
Spesielt ekskludert fra bygningseiendomsdekning er hagegjenstander som dekk, terrasser, bassenger og landskapsarbeid fordi de ikke er en del av bygningens solide struktur. Det eneste unntaket fra dette unntaket er for en frittliggende garasje. Fordi en frittliggende garasje er en egen bygning på eiendommen, vil den typisk være dekket.
Mens bygningseiendomsdekning beskytter mot kostnadene ved å reparere eller erstatte en struktur skadet i en flom, dekker personlig eiendom forsikringstakers eiendeler, inkludert:
Det er også inkludert noen dekorartikler og apparater som kan flyttes, for eksempel:
Et viktig poeng å merke seg: De fleste flomforsikringspoliser utelukker personlig eiendomsdekning for alt - hva som helst - som er lagret i en kjeller. Fordi kjellere er den delen av boliger som mest sannsynlig vil møte flomvann, har forsikringsselskapene vurdert disse områdene for høy risiko og vil kun dekke gjenstander som er lagret i høyere etasjer. Dessuten dekkes ikke gjenstander som juridisk papirarbeid og kontanter fordi det rett og slett er for vanskelig å bevise det forsikringstakeren hadde dem i sin besittelse på tidspunktet for flommen og var for vanskelig å gjenskape gjenstander.
Også kalt ekstra levekostnader dekning, tap av bruk dekning er ment å gjøre det lettere å bo eller arbeide et annet sted mens et hjem blir reparert, restaurert eller gjenoppbygd. Kostnadene for hoteller, spise ute, leiebiler, parkering, leie av utstyr og andre kostnader forbundet med å bo et annet sted faller inn under denne typen dekning.
NFIP tilbyr ikke denne typen dekning, da FEMAs fokus er på restaurering av hjem og bedrifter. Imidlertid tilbyr private flomforsikringsselskaper ofte dette alternativet, så tap av bruksdekning kan kjøpes separat for å utvide en NFIP-polise, eller eiendomseiere kan legge denne dekningen til en privat forsikring.
Det finnes en rekke tiltak som eiendomseiere kan ta for å beskytte eiendommen sin mot flomskader. Innkjøp av sandsekker for å hindre vanninntrenging, innkjøp og installasjon av vannpumper for å holde vannstanden lav under en flom, bruk av plastfolie og trelast for å skape barrierer, ved bruk av fyll (sand og grus) for å lage midlertidige lever eller bermer for å omdirigere vann, og midlertidig flytting av personlige eiendeler til et tryggere område er noen skritt som eiendomseiere kan ta for å redusere flom skader. I erkjennelse av at disse tiltakene sannsynligvis vil redusere skadekostnadene etter en flom, men kan legge en ekstra kostnadsbyrde på den forsikrede, tilbyr NFIP dekning til $1000 for utgiftene til å beskytte eiendommen og $1000 for kostnadene ved å flytte eiendommen til de som har en standard flomforsikring (SFIP) gjennom FEMA.
Oversvømmelser kan etterlate ødeleggelser - og mye annet materiale og rusk stablet på plenen. Opprevne trær, naboens piknikbord, en bil fra tre kvartaler over, og hauger med søppel og søle kan bli liggende igjen på en eiendom etter at vannet har trukket seg tilbake. Haugene med rusk kan virke overveldende og kan til og med være utrygge å nærme seg med en søppelpose og hansker. Private forsikringsselskaper kan tilby dekning for fjerning av rusk på samme måte som de fleste huseierforsikringsselskaper tilbyr dekning slik at kunder kan ansette et passende firma for å frakte og kvitte seg med søppel eller leie en søppelcontainer for å gjøre det enklere å få til. NFIP tilbyr imidlertid ikke denne typen dekning.
Delstatsmyndighetene i Utah krever ikke at huseiere, utleiere eller leietakere skal ha flomforsikring. Fordi Utah er en stat som ikke ligger ved en kyst og ikke er vert for elver som vårer umiddelbart Når folk flest tenker på flom, er det lett å anta at flomforsikring ikke er nødvendig her. Dessverre for Utahs innbyggere er denne antagelsen feil: Flom er en av de vanligste og mest ødeleggende naturkatastrofene som staten Utah opplever. På grunn av dette jobber Utah Division of Emergency Managements Floodplain Management Program for å støtte flomslettejusteringer og FEMA representanter for å nøyaktig vurdere risikoene, samt hjelpe beboerne med å identifisere flommarksstatusen deres og velge passende dekning.
Mens staten Utah kanskje ikke krever at huseiere eller bedriftseiere skal ha flomforsikring, kan andre enheter. En ting huseiere vet kanskje ikke om flomforsikring er at de fleste boliglån långivere har flomforsikringskrav for eiendommer som ligger i høyrisikoområder. Å forlenge et boliglån til en person med solid kreditt er en risiko som boliglångivere tar, med forstå at hvis låntakeren misligholder, kan långiveren kreve tilbake bygningen og selge den for å få tilbake sine tap. I tilfelle en alvorlig flom kan det hende at det ikke er noen bygning å gjenvinne og selge. For å beskytte investeringene krever boliglån ofte at låntakere som bor i områder med moderat eller høy risiko skal bære flom forsikring enten gjennom NFIP eller et privat forsikringsselskap, og krever at låntakere opprettholder denne forsikringen så lenge forsikringen varer boliglån.
Selv om en eiendomseier ikke er lovpålagt å ha flomforsikring, vil alle som bor i et område med risiko for flom vurdere det alvorlig. FEMA har identifisert flere samfunn i Salt Lake City som spesielle flomfareområder, og folk i disse områdene vil kanskje sterkt vurdere å ha flomdekning. Selv de som har bodd i Utah i flere tiår og aldri har opplevd en flom vil kanskje ta en nærmere titt på FEMAs risikovurdering 2.0 vurdering av eiendommen deres, fordi klimaendringer og nabolagsutvikling kan ha skapt flomrisiko der det ikke eksisterte før. I tillegg, hvis en eiendom noen gang har mottatt føderal katastrofehjelp under en tidligere flom, kvalifiserer den som høyrisiko, og eiendomseieren må ha flomforsikring for å være kvalifisert for eventuell fremtidig føderal katastrofehjelp.
Et betydelig element i Risk Rating 2.0 er en bygnings nærhet til kanten av en vannkilde. Tidligere var flomsoner mer generelle og identifiserte nabolag som høy eller lav risiko. Men det er naturlig at en bygning som er 50 fot fra kanten av en innsjø eller elv er mye høyere risiko enn et hjem som er 2 miles unna kanten av en vannmasse, selv om det er i et lavereliggende område. Vurderingen undersøker hvor langt vann må reise for å gjøre det til et hjem. Bygninger nær en vannkilde - selv en tilsynelatende ufarlig bekk - vil sannsynligvis se en høyere risikovurdering og derfor en høyere forsikringskostnad.
Foto: istockphoto.com
Det er faktisk en rekke skritt som eiendomseiere (og leietakere) kan ta til redusere sine flomforsikringskostnader i Utah. Det er imidlertid viktig å huske at noen kostnader vil bli utbetalt i en eller annen ende; spare penger på premiumkostnader kan bety et større utlegg av kontanter etter en katastrofe.
En av vanskelighetene med å kjøpe flomforsikring er at ingen hjem eller bygninger er like, så hver omstendighet er forskjellig. En agent for et forsikringsselskap bør kunne svare på disse spørsmålene for å sikre at hver kunde er riktig dekket:
De unike egenskapene til hvert hjem og hver bygning kan gjøre det vanskelig å generalisere om flomforsikringsdekning i Utah. Å få svar på noen av de vanligste spørsmålene om flomforsikring kan hjelpe de som eier eller leier eiendom i Utah med å dekke det grunnleggende slik at de føler seg trygge på å undersøke alternativene sine.
Flomforsikring er ikke lovpålagt i Utah. Det kreves imidlertid av de fleste boliglångivere og alle føderalt støttede boliglånsprogrammer hvis bygningen ligger i en middels eller høy flomrisikosone. Flom er imidlertid den dyreste naturkatastrofen som Utah opplever, så selv om det ikke er nødvendig, kan de som bor i en middels eller høy flomrisikosone vil vurdere å ha en flomforsikring uansett krav.
For de samfunnene som deltar i NFIP, er prosessen rimelig enkel: Bruk FEMAs verktøy for flomforsikringsleverandør for å finne en lokal forsikringsgiver som jobber med NFIP. De Utah forsikringsavdeling har også mange flomforsikringsressurser for å hjelpe innbyggerne under deres søk, inkludert en liste over flomforsikringsleverandører i staten. Priser for NFIP-policyer er fastsatt av NFIP, så valg av leverandør er et spørsmål om preferanse, og det er ikke nødvendig å sammenligne priser hos forskjellige forsikringsselskaper. De som søker privat forsikring, må gjøre litt mer forskning for å finne ut hvordan de kan få flomforsikring, sammenligne produkter før velge et forsikringsselskap og en polise som passer deres behov, og de vil kanskje vurdere å samarbeide med en privat forsikringsagent for å finne den beste alternativer. Eiendomseiere vil vise samme aktsomhet når de søker etter en flomforsikring som de ville gjort når de vurderer fordelene ved beste huseierforsikringsselskaper.
Rusende vann kan virkelig ødelegge alt. Oversvømmelser kan feie inn i boliger med lite advarsel, ødelegge personlige gjenstander og sive inn i strukturer for å skade tre, vegger og den strukturelle underbygningen til en bygning. Knust glass, forurensede avfallsprodukter og forurensede drikkevannskilder kan umuliggjøre sanitærforhold. Og det er bare de umiddelbare effektene: Bare noen få centimeter stående vann kan undergrave grunnlaget, la mugg og mugg vokse raskt og ukontrollert, og invitere skadedyr inn i hjem som var tidligere ugjennomtrengelig. I tillegg, hvis en bygning er oversvømmet, er det sannsynlig at andre boliger og bedrifter i nærheten også blir oversvømmet, så rekvisita for reparasjon og de profesjonelle som vet hvordan de skal utføre reparasjonene, kan ha stor etterspørsel og mangler forsyning. Som sådan kan det ta lang tid før reparasjoner blir utført - noe som lar vannet gjøre mer skade over tid. Opprydding av flom er både en umiddelbar og langsiktig prosess og bør ikke undervurderes. Eiendomseiere som opplever en flom vil kanskje kontakte en av de beste leverandører av vannskaderestaurering så snart som mulig.