Zapewne znacie mnie z telewizji, gdzie przez prawie 30 lat prowadziłem różne programy—Ten stary dom, Znowu dom Boba Vili, Bob Vila, oraz Przywróć Amerykę z Bobem Vila. (Możesz teraz oglądać moje pełne odcinki telewizyjne online!) Ale spędziłem swoją karierę, pomagając ludziom ulepszać ich domy i poprawiać ich życie. Zanim zacząłem pracować w telewizji, założyłem własną firmę zajmującą się przebudową i projektowaniem mieszkań. Jeszcze wcześniej służyłem jako wolontariusz Korpusu Pokoju, budując domy i wspólnoty w Panamie. O budowaniu domów dowiedziałem się z pierwszej ręki od mojego ojca, który własnoręcznie zbudował nasz dom rodzinny. Napisałem 12 książek o przebudowie domu, kupowaniu wymarzonego domu i odwiedzaniu historycznych domów w całej Ameryce. Można śmiało powiedzieć, że budynki, zwłaszcza domy, są dziełem mojego życia. Przez lata wspierałem również wiele spraw zajmujących się konserwacją mieszkań i architektury. Byłem aktywnie zaangażowany w Habitat for Humanity i pomogłem im błyskawicznie zbudować dom w Yonkers w stanie Nowy Jork, który pokazaliśmy w telewizji. Przez lata współpracowałam z National Alliance to End Homelessness, wspierając pracę wielu organizacji na terenie całego kraju. W ciągu ostatnich kilku lat pomagałem w renowacji domu i kolekcji Ernesta Hemingwaya w Finca Vigía niedaleko Hawany na Kubie. Miejsce to było jego domem od 1939 r. aż do śmierci i pozostawił je Kubańczykom, aby działały jako muzeum. Ten projekt pozwolił mi kilkakrotnie odwiedzić ojczyznę moich rodziców. Teraz pasjonuje mnie ta strona internetowa i możliwość dzielenia się z wami moimi projektami, odkryciami, wskazówkami, radami i doświadczeniami. Zawsze wierzyłem, że odrobina słuszności potu może sprawić, że dom stanie się domem, i to jest dokładnie to, co moja strona internetowa pomaga właścicielom domów. Możesz połączyć się ze mną na mojej stronie i na
Świergot. Nie mogę się doczekać rozmowy i poznania Ciebie.Zdjęcie: shutterstock.com
Dankmar Adler – architekt i partner wielkiego Louisa Sullivana w firmie Adler and Sullivan — kiedyś zauważył, że wolałby zatrudnić oszusta, który umie budować, niż zatrudnić uczciwego człowiek, który tego nie zrobił. „Mogę pilnować oszusta”, powiedział Adler, „ale jeśli człowiek nie zna dobrej roboty, jak mam ją z niego wyciągnąć?”
Nie jestem pewien, czy zgadzam się z rozumowaniem Adlera. Ale wiem, że dobre zatrudnienie jest jedną z kluczowych umiejętności życiowych – i niezwykle ważną, jeśli chodzi o przebudowę pracy. Właściwy wykonawca może sprawić, że proces przebiegnie gładko z minimalnymi zakłóceniami w Twoim życiu, podczas gdy zły może kosztować Cię pieniądze, spokój ducha i pozostawić niezadowalający wynik.
Chociaż czas jest różny, prędzej czy później będziesz musiał kupić kontrahenta.
A może kilku podwykonawców. Ty lub Twój projektant możecie zaprosić do udziału budowniczych podczas etapów planowania lub możecie zdecydować się poczekać na zakończenie planów. To decyzja najlepiej wykonana wspólnie przez Ciebie i Twojego projektanta. Jeśli pracujesz przy ściśle ograniczonym budżecie, wcześniejsze konsultacje z wykonawcą w celu uzyskania szacunków mogą pomóc w skupieniu się na kontroli kosztów. Z drugiej strony mniej zahamowań na etapie projektowania może prowadzić do bardziej kreatywnych rozwiązań konkretnego przebudowy, jeśli pozwalają na to ograniczenia budżetowe.
Przypuśćmy, że nadszedł czas na znalezienie wykonawcy… kto prowadzi poszukiwania?
Wielu architektów chętnie poprowadzi dla Ciebie ingerencję. Mogą zająć się wyszukiwaniem, zatrudnianiem i szacowaniem. Argument przemawiający za takim podejściem wygląda następująco: jeśli zrobi to Twój architekt, zaoszczędzi Ci czas (jeśli zajmuje się sklepem, nie musisz). Wie, do kogo zadzwonić, aby uzyskać wycenę pracy. Może on być w stanie uzyskać usługi i uwagę, których nie byś nie zrobił, ponieważ może oferować wykonawcom wynagrodzenie w przyszłej pracy. Ponieważ jego działalność regularnie obejmuje pozyskiwanie i przeglądanie ofert, powinien wiedzieć, czego szukać. Już wcześniej negocjował kontrakty budowlane i prawdopodobnie spędził wiele godzin na rozwiązywaniu nieporozumień – ponieważ są one nieuniknione, jego pomoc może być cenna. Po drodze może dokonywać inspekcji. Pomoże zdecydować o nieuniknionych małych zmianach, które zachodzą w trakcie budowy. Może służyć jako cenny bufor między tobą a wykonawcą.
Jeśli brzmi to idealnie, porozmawiaj o tym ze swoim architektem (lub projektantem, chociaż nie wszyscy projektanci mają przeszkolenie i doświadczenie, aby wykonywać wszystkie te usługi). Zrozum jednak, że będziesz musiał zapłacić architektowi znaczną dodatkową opłatę. Te dodatkowe usługi nie są bezpłatne.
Przypuśćmy, że z powodów finansowych lub innych zdecydujesz, że nie oddasz wodzy swojemu architekt, alternatywą jest pozostawienie nadzoru generalnemu wykonawcy, z którym się spotkamy wkrótce. Możesz też być swoim własnym generalnym wykonawcą. Jeszcze inną opcją jest zatrudnienie kierownika budowy. Ale zanim zdecydujesz, którą ścieżkę wybrać, przyjrzyjmy się bliżej innym graczom w procesie budowy.
Zdjęcie: shutterstock.com
Generalny wykonawca lub GC jest zatrudniany do wykonania zestawu planów i przekształcenia ich w budynek. Będzie aranżował przychodzenia i odchodzenia pracowników, zamawiał materiały, sprawdzał wykonaną pracę, koordynował ciągle zmieniające się planować i obsługiwać wiele dokumentów, które będą obejmować rachunki za materiały, listy płac i wystawianie faktur, właściciel domu.
GC zorganizuje również podwykonawców — wykonawców robót ziemnych, hydraulików, elektryków, monterów płyt gipsowo-kartonowych, kafelków, dekarzy i ekipę fundamentową, cokolwiek i ktokolwiek jest potrzebny. Obowiązkiem GC jest upewnienie się, że podwykonawcy wykonują swoją pracę na czas i ściśle według planów.
Podobnie jak architekt, podpisujesz umowę z generalnym wykonawcą, która zobowiązuje Cię do dokonywania określonych płatności w określonych punktach budowy. W zamian GC przejmuje odpowiedzialność za cały proces budowy. GC osiąga zysk poprzez naliczanie procentowo kosztów robocizny i materiałów. Odsetek ten znacznie się różni. Typowy zakres wynosi od 10 do 30 procent.
Stolarz-Budowniczy kontra Firma budowlana
Wielu dyrektorów generalnych rozpoczęło karierę w branży budowlanej jako stolarze, ale w pewnym momencie zdecydowali, że chcą prowadzić własne firmy i przejęli ogólną odpowiedzialność za zarządzanie. W dużej firmie budowlanej GC jest w rzeczywistości firmą, a nie osobą, a indywidualny kierownik projektu bierze na siebie codzienną odpowiedzialność za daną pracę. Kierownik projektu może, ale nie musi mieć praktycznego doświadczenia w budowaniu, ale ma przeszkolenie biznesowe. Coraz częściej narzędzia warsztatu GC składają się z notebooka i telefonu komórkowego, a nie młotka i piły tarczowej.
Stolarz-budowlany GC prawdopodobnie ma tylko jedno lub dwa miejsca pracy na raz, podczas gdy firma budowlana będzie potrzebowała coraz większych miejsc pracy, aby opłacić swoje koszty ogólne. Stolarz-budowniczy może mieć w domu biurko, które pełni funkcję biura i warsztatu w przerobionym garażu lub piwnicy. Firma budowlana będzie miała biuro z księgowym, pracownikiem płacowym i innymi pracownikami; ciężarówki i inne pojazdy; magazyn lub inny budynek, który funkcjonuje jako baza operacyjna ze sprzętem, magazynem materiałów i wyposażeniem warsztatu oraz szeregiem innych urządzeń dużej firmy.
Zarówno duzi, jak i mali generalni wykonawcy mają swoje zalety. Możesz być w stanie ukształtować bardziej elastyczną relację roboczą ze stolarzem-budowniczym niż z większą firmą. Z drugiej strony firma budowlana prawdopodobnie ma znacznie większe możliwości i może wykonać szerszy zakres prac. Jeśli Twój projekt jest duży, możesz skorzystać z większych załóg firmy budowlanej.
Logika może sugerować, że mniejszy wykonawca będzie w stanie zaoferować najlepszą cenę, ale pomimo dodatkowych kosztów ogólnych w większym koncernie, istnieją również pewne korzyści skali. Ogólnie rzecz biorąc, szanse są takie, że jako mały, jednorazowy nabywca usług budowlanych lepiej poradzi sobie z budowniczym stolarza do przebudowy. Jest przyzwyczajony do kontaktów z indywidualnymi właścicielami, może mieć więcej czasu i cierpliwości na twoje szczególne obawy, a także może wycenić pracę trochę taniej. Jeśli masz wątpliwości, poproś zarówno firmy, jak i stolarzy, aby licytowali Twoją pracę.
Zatrudniając mniejszego generalnego wykonawcę, określ, jakie doświadczenie ma szef. Jeśli kandydat, którego myślisz o zatrudnieniu, to stolarz, który dopiero się rozgałęzia i próbuje swoich sił jako stolarz-wykonawca, dobrze się zastanów przed podjęciem decyzji o zatrudnieniu. Może szybko opanować swój zawód, ale tak naprawdę jest to nowy zawód, który wymaga mniej umiejętności budowlanych i większego zmysłu biznesowego. Jeśli twoja praca związana z przebudową ma skromny zakres, zatrudnienie początkującego dyrektora generalnego może działać na twoją korzyść, ponieważ wiele osób rozpoczynających nową karierę ma dumę z osiągnięć, która z czasem zanika. Upewnij się, że masz pewność, że posiada umiejętności planowania, budżetowania i inne umiejętności, aby poradzić sobie z rozszerzonymi obowiązkami.
Podwykonawcy
Podwykonawcy biorą swoją nazwę od relacji z generalnym wykonawcą. Kiedy zatrudnisz GC, będzie on zawierał kontrakty z poszczególnymi podwykonawcami na wykonanie określonych zadań za określoną cenę.
Możesz potrzebować kilku podwykonawców lub żadnego, w zależności od charakteru Twojej pracy związanej z przebudową. Wśród podwodnych, które mogą być potrzebne do projektu mieszkaniowego, który obejmuje rozbudowę istniejącego fundamentu, jest geodeta, podwykonawca robót ziemnych do wykopów przygotowanie terenu i wykonawcę fundamentów pod fundamenty i ściany piwnic (chociaż inny podwykonawca, murarz, może zostać wynajęty do budowy ścian, jeśli mają być blok). Podwykonawcy instalacji elektrycznych, hydraulicznych i HVAC (ogrzewanie, wentylacja i klimatyzacja) mogą być potrzebni, w zależności od tego, kim jest twój GC lub stolarz, wykonawcy dachów, płyt kartonowo-gipsowych, malarstwa i sprzątania mogą również pracować na twoim stanowisko.
Zazwyczaj jeden wykonawca może zaspokoić wszelkie potrzeby w zakresie podłóg winylowych, płytek i blatów, podczas gdy inny sprzeda i zainstaluje Twoją wykładzinę. Jeśli trzeba zrobić krajobraz, możesz potrzebować jednej lub nawet kilku dodatkowych łodzi podwodnych do sadzenia drzew, układania spacerów lub tarasów, budowania ścian, obsiewania trawnika i tak dalej. W zależności od lokalnych i stanowych wymagań co najmniej elektryk, hydraulik i geodeta będą musieli posiadać licencję. Inspekcje elektryczne, hydrauliczne i inne powinny być obowiązkiem odpowiednich podwykonawców.
Jeśli masz generalnego wykonawcę zajmującego się Twoją pracą, będzie on odpowiedzialny za zatrudnianie, planowanie, opłacanie i nadzorowanie subskrypcji. Jeśli jesteś swoim własnym GC, sam ich zatrudnisz.
Zdjęcie: istockphoto.com
Rutyna zatrudniania główny wykonawca nie różni się radykalnie od zatrudniania projektanta. Chcesz zatrudnić kogoś ze sprawdzonymi umiejętnościami, kogoś, z kim możesz pracować, i kogoś, kto ma zdrowy zmysł biznesowy w zakresie harmonogramów i personelu zarządzającego. Jeżeli twój architekt nadzoruje Twoją budowę, zajmuje się wynajmem generalnego wykonawcy dla Ciebie.
Jeśli jesteś sam i nie wiesz, od czego zacząć, poproś o rekomendacje znajomych lub znajomych, którzy mieli wykonaną budowę domu. Osobiste referencje są zawsze najlepsze. Osobiste dla ciebie, to znaczy nie dla wykonawcy — czasami ludzie polecają ulubionego siostrzeńca lub syna przyjaciel ze względu na ich związek, a nie znajomość umiejętności danej osoby lub kwalifikacje. Prawdopodobnie najlepiej zatrudnisz lokalnego wykonawcę o ugruntowanej pozycji biznesowej i reputacji.
Nie chcesz tego zrobić sam?
Uzyskaj bezpłatne, niezobowiązujące wyceny od licencjonowanych generalnych wykonawców w Twojej okolicy.
Jeśli polecający wykonał pracę przez wykonawcę, poproś o ocenę pracy. Czy wykonawca zakończył pracę w cenie lub zbliżonej do przewidzianej w budżecie? Jeśli nie, to czy polecenia zmiany były rozsądne? Czy prace zostały ukończone zgodnie z harmonogramem? Czy wykonawca chętnie wracał do rozwiązywania problemów? Czy wykorzystają go ponownie? Czy są zadowoleni z gotowego produktu?
Innym źródłem wykonawców jest lokalny skład drewna (y). Nie sklepy z artykułami gospodarstwa domowego, w których gwoździe są sprzedawane w dziesiątkach, ale prawdziwe domy z artykułami budowlanymi, w których kontrahenci prowadzą masową działalność. Właściciele takich miejsc wiedzą, kim są rzetelni kontrahenci. Wiedzą, którzy kontrahenci płacą rachunki na czas, których zamówienia są zawsze pogmatwane, a którzy zawsze zwracają towar.
Spotkanie z Wykonawcą
Po zidentyfikowaniu kandydatów będziesz musiał spotkać się i porozmawiać z każdym z nich. Wykonawca będzie musiał zapoznać się z planami i będzie chciał zbadać konstrukcję, która ma zostać przebudowana. Dopiero po obejrzeniu istniejącego domu lub mieszkania i przejrzeniu zmian, które należy wprowadzić, można sporządzić kosztorys.
ZWIĄZANE Z: Pytania do Wykonawcy
Sprawdzanie referencji
Kiedy ich spotkasz, poproś każdego GC o cztery lub pięć lokalnych referencji. To całkowicie rozsądna prośba i żaden renomowany wykonawca nie powinien się wahać przed ich dostarczeniem. Zdobycie nazwisk i numerów to jednak dopiero początek, następnie trzeba wykonać kilka telefonów.
Zadzwoń do poprzednich klientów, zidentyfikuj się jako właściciel domu na rynku usług budowlanych i zadaj kluczowe pytania: Czy dany GC zakończył pracę na czas? Czy ukończona praca jest satysfakcjonująca? Jak bardzo zmieniła się cena po drodze? Czy pracownicy byli schludni, czy pozostawili po sobie beznadziejny bałagan? Jeśli to możliwe, zapytaj, czy mógłbyś również przyjrzeć się pracy z pierwszej ręki. Tylko poprzez samodzielną kontrolę możesz ocenić kaliber i akceptowalność pracy wykonawcy. Możesz również uzyskać dodatkowe informacje na temat wykonawcy, rozmawiając osobiście z klientami. Lekcje, których nabyli poprzedni klienci, mogą być dla Ciebie pomocne.
Nie chcesz tego zrobić sam?
Uzyskaj bezpłatne, niezobowiązujące wyceny od licencjonowanych generalnych wykonawców w Twojej okolicy.
Zadzwoń do lokalnego biura Better Business Bureau i zapytaj, czy istnieją jakieś skargi na wykonawcę (wykonawców), którego myślisz o zatrudnieniu. Telefon do lokalnego działu budowlanego z zapytaniem o ich profesjonalizm i uprzejmość może być odkrywczy. Zapytaj każdego wykonawcę, kto jest jego głównym dostawcą materiałów, a następnie zadzwoń do tego dostawcy.
Dobrym pomysłem jest również szybki telefon do lokalnego biura kredytowego. Zapytaj, jak długo firma działa. Jeśli odkryjesz jakieś toczące się sprawy lub zastawy, odejdź. Nie potrzebujesz problemów, które mogą wystąpić, gdy wykonawca jest w postępowaniu sądowym, takich jak szeryf przybywający, aby skonfiskować narzędzia wykonawcy lub materiały budowlane. Zdarza się.
ZWIĄZANE Z: Jak uniknąć nieuczciwych wykonawców
Inne źródła referencji to banki i podwykonawcy. Zapytaj GC, z kim miał do czynienia i zadzwoń do nich. Banki mogą opowiedzieć o jego odpowiedzialności powierniczej, a podwykonawcy o jego dobrej organizacji.
Jeszcze jedno słowo ostrzeżenia: Traktuj swoich wykonawców, podwładnych i inne osoby, które zatrudniasz z odpowiednim szacunkiem. To nie są Twoi pracownicy, to biznesmeni, od których kupujesz usługi. Odrobina uprzejmości i podstawowa uwaga zostanie nagrodzona. Dotyczy to również mężczyzn i kobiet, którzy dla nich pracują.
Z drugiej strony oprzyj się pokusie zaprzyjaźnienia się z którymkolwiek z Twoich kontrahentów. Utrzymuj relacje ściśle profesjonalne. To nie są Twoi przyjaciele: znowu są to ludzie, z którymi łączy Cię biznesowa relacja. Zaproś ich na obiad po skończonej pracy. Do tego czasu odpowiedni jest przyjacielski, ale profesjonalny dystans.
Zdjęcie: shutterstock.com
Nie ma tajemnicy bycia generalnym wykonawcą, choć wymagane są pewne umiejętności kadrowe, finansowe i ogólny zdrowy rozsądek. Dla kogoś, kto nigdy tego nie robił, potrzebna jest chęć zadawania pytań, z których niektóre mogą wydawać się elementarne, a nawet głupie. A talent do rozwiązywania problemów jest z pewnością pomocny. Nie polecałbym nowicjuszowi, aby działał jako jego własny wykonawca, jeśli praca jest duża – powiedzmy, nowy dom lub duży dodatek – ale przebudowa wnętrza o umiarkowanych rozmiarach może być całkiem wykonalna.
Jednak to wciąż nasuwa prawdziwe pytanie: tak nie jest Czy mogę to zrobić?
Jego Czy powinienem to zrobić?
Najlepszym argumentem za próbą bycia własnym kontrahentem jest wypłata. Wykonawcy są przecież w biznesie, aby osiągnąć zysk, więc dodanie 20 lub 30 procent do kosztów materiałów i robocizny jako zysku jest całkowicie rozsądne.
Jeśli jesteś swoim własnym GC, nie musisz płacić nikomu tego procentu.
Z drugiej strony istnieją argumenty przeciwko byciu własnym kontrahentem. Na przykład, jeśli nie jesteś zadowolony z gotowego produktu, nie możesz narzekać swojemu dyrektorowi generalnemu, że praca nie jest wystarczająco dobra i odmówić dokonania ostatniej płatności. Mówiłbyś do siebie, ponieważ jesteś generalnym wykonawcą.
To może być największy pojedynczy powód, by nie być swoim własnym GC. Jeśli zatrudnisz kogoś, aby wykonał dla ciebie pracę, a potem coś pójdzie nie tak, prawdopodobnie nie będzie to twój problem, ponieważ GC są opłacane za rozwiązywanie problemów i wykonanie pracy. Zatrudniając generalnego wykonawcę płacisz za jego doświadczenie, kompetencje, umiejętność przewidywania problemów, a przede wszystkim chęci przejęcia ostatecznej odpowiedzialności za cała praca. A on zdobędzie pozwolenia, zajmie się harmonogramem i zajmie się sporami między podwykonawcami a dostawcami.
Więc jeśli zdecydujesz się wykonać pracę GC, będziesz miał kilka nieprzespanych nocy. Jeśli pojawią się poważne problemy, nie będziesz miał tak prostego odwrotu, aby zadzwonić do swojego prawnika i powiedzieć mu: „Pozwuj do cholery GC, to jego wina. Działanie jak własny wykonawca nie oznacza zapięcia pasa narzędziowego i wymachiwania młotkiem dzień.
Bycie własnym wykonawcą może oznaczać, że zwiększysz szanse na uzyskanie dokładnie tego, czego chcesz. GC zarabia pieniądze wykonując każdą pracę prosto i wydajnie, dzięki czemu mogą przejść do następnej. Zmiany po drodze i odchylenia od zwykłych, które powodują, że praca trwa dłużej, mogą być przyczyną irytacji i niechęci do współpracy ze strony GC. Tak więc, jeśli jesteś bardzo świadomy szczegółów i i tak planujesz patrzeć wszystkim przez ramię, może mieć sens bycie swoim własnym KG.
Według ankiety przeprowadzonej w 1996 roku przez Unia Konsumentów, mniej więcej połowa ankietowanych czytelników korzystała z GC do nadzorowania swoich renowacji. Stopień zadowolenia był mniej więcej taki sam dla tych, którzy to zrobili, i tych, którzy tego nie zrobili. Być może przeciętny czytelnik Raportów konsumenckich jest bardziej ostrożny i bystry niż przeciętny człowiek… ale być może ty też jesteś.
Porozmawiajmy teraz o kluczowych elementach pracy.
Nie chcesz tego zrobić sam?
Uzyskaj bezpłatne, niezobowiązujące wyceny od licencjonowanych generalnych wykonawców w Twojej okolicy.
To będzie twoja odpowiedzialność i jest to kluczowa, ponieważ to właśnie panie i panowie przebudują dla ciebie twój dom. To stolarze, hydraulicy, elektrycy i inni rzemieślnicy, którzy przekładają plany na twoje przestrzenie mieszkalne. Jak w przypadku każdego menedżera, kluczową umiejętnością jest znalezienie odpowiedniego personelu.
Najważniejszym graczem będzie prawdopodobnie Twój stolarz. To on będzie kształtował strukturę definiującą przestrzenie. Buduje ramy, które będą matrycą dla okablowania elektrycznego, rurociągów, otworów wentylacyjnych, linii telefonicznych i izolacji. Wróci po tym wszystkim, co zostało zgrubne i przykryje je wykończonymi powierzchniami. Stolarz jest kluczowym graczem i powinien być zatrudniony jako pierwszy.
Cieśla będzie Twoim głównym podwładnym, więc poproś go o pomoc w znalezieniu elektryka, hydraulika lub murarza. I nie martw się zbytnio o kumoterstwo tutaj. Można liczyć na większość stolarzy, którzy polecą ludzi, z którymi lubią pracować, ale niewielu poleci podwładnych, którzy nie znają się na swojej pracy. Wiedzą, którzy są facetami, którzy psują harmonogram i którzy wykonują niechlujną pracę i sprawiają kłopoty wszystkim innym. Nie chcą tych bólów głowy bardziej niż ty.
Aby znaleźć stolarzy lub podwykonawców, zapytaj znajomych i sąsiadów. Yellow Pages są również dobrym źródłem. Inną opcją jest odwiedzanie miejsc pracy w pobliskich obszarach mieszkalnych. Wejdź do środka i poproś o głównego cieślę, wykonawcę hydraulicznego lub elektryka. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że wyjdziesz z wizytówką, numerem telefonu lub ewentualnie spotkaniem. Możesz nawet uzyskać oszacowanie swojej pracy, jeśli masz przy sobie plany, a szef ma godzinę do zabicia.
Innym dobrym źródłem łodzi podwodnych są domy zaopatrzenia. Zapytaj w sklepach z hydrauliką, elektrycznością lub płytkami, które zajmują się handlem. Powinieneś zdobyć kilka nazwisk. Zapytaj innych pomocników o nazwiska rzemieślników, których szanują i z którymi pracowali.
Sprawdź referencje każdego sub (klienci, dostawcy, banki i inne). Zdobądź kilka subskrypcji do oszacowania dużych prac i co najmniej dwóch małych prac (wymiana istniejącej łazienki podczas przebudowy to mała praca, hydraulika dwie nowe łazienki, pralnia i jacuzzi w dużym dodatku to duża jeden). Odrób pracę domową na ludziach, których zatrudniasz, zanim ich zatrudnisz.
Jeśli chodzi o obsługę subskrypcyjnych, pamiętaj, że większość z nich oferuje wiele ofert pracy, a niektórzy przyjmują praktycznie każdą oferowaną im ofertę. Zła wiadomość jest taka, że jako jednorazowy klient możesz dostać się na sam dół listy priorytetów, znacznie poniżej GC, którzy będą budować wiele domów w przyszłości i dlatego mogą być dalszymi klientami dla podwładnych usługi.
Musisz przygotować się na frustracje i kłopoty z planowaniem, ale z drugiej strony nie walczysz ze światem sam. Twoje okręty podwodne będą również kluczowymi sojusznikami w wykonywaniu twojej pracy. Są tam nie tylko po to, aby zbudować Twój dom, ale także po to, aby Ci w tym pomóc. Możesz być zaskoczony dumą, jaką wielu indywidualnych operatorów w branży budowlanej czerpie ze swojej pracy. Spróbuj wykorzystać tę dumę i ducha na swoją korzyść. Dobre planowanie z Twojej strony i stała komunikacja z różnymi podwładnymi są niezbędne.
Wiele stanów i gmin wymaga, aby generalni wykonawcy byli licencjonowani i odpowiednio ubezpieczeni, zanim będą mogli legalnie wywiesić gont identyfikujący się jako GC. Nie ma jednak takich wymagań dla właściciela domu działającego jako jego własny GC. Jeśli po zrobieniu tego samemu podoba Ci się to tak bardzo, że chcesz to zrobić jeszcze raz dla kogoś innego, możesz dowiedzieć się, jakie są wymagania.
Kiedy działasz jako własny GC, będziesz potrzebować polityki ryzyka budowniczego lub polityki przeciwpożarowej. W większości stanów ceny różnią się nieznacznie w zależności od firmy, ponieważ są one zwykle ściśle regulowane, ale skontaktuj się z agentem ubezpieczeniowym, który zajmuje się polisą właściciela domu, aby określić wymagane dokumenty i koszt. Będziesz chciał, aby ubezpieczenie zaczęło obowiązywać w momencie przybycia materiałów budowlanych lub pojawienia się pierwszego pracownika na placu budowy, w zależności od tego, co nastąpi wcześniej. Jeśli masz kredyt budowlany, bank prawdopodobnie będzie nalegał, abyś miał pod ręką ważny segregator ubezpieczeniowy w momencie spłaty kredytu. Po zakończeniu prac możesz ponownie zmienić polisę na standardową ochronę właściciela domu.
Nie podejmuj decyzji o byciu własnym generalnym wykonawcą pochopnie. Nie pozwól, aby możliwość zaoszczędzenia znacznej sumy pieniędzy przesłoniła Ci potencjalne komplikacje i konflikty. Możesz czerpać satysfakcję z samodzielnego zarządzania całym procesem, ale powinieneś mieć również pewność, że tak czas, umiejętności interpersonalne, zdolności organizacyjne i po prostu chęć pozostania na kursie, nawet gdy robi się trochę surowy. I tak będzie — żaden projekt budowlany nie obejdzie się bez wzlotów i upadków, niepowodzeń i frustracji. Dla wielu osób marża, którą GC dodaje do rzeczywistych kosztów budowy, jest uczciwą ceną za zarządzanie procesem. Jest potencjał do oszczędności, ale musi być też inwestycja z Twojej części czasu i zaangażowania. Będziesz musiał koordynować działania podwładnych, ustalać harmonogramy, płacić rachunki i wykonywać szereg innych funkcji. Ale jest też inna rola, którą będziesz musiał przyjąć.
Jako GC jesteś osobą, która na swoim biurku ma napis „dolar-stop-tutaj”. Decyzje, duże i małe, należy do Ciebie. W okolicy znajdą się profesjonaliści, którzy pomogą odpowiedzieć na pytania i doradzić, ale w końcu Twój głos jest autorytetem.
Więc zadaj sobie pytanie, czy masz:
Zdjęcie: shutterstock.com
Aby mieć pewność, że nie wyruszasz w podróż prosto do więzienia dla dłużników, dobrze jest skonsultować się z prawnikiem i prawdopodobnie również poszukać innych wskazówek. Doradcy ci nie będą nosić flanelowych koszul i butów roboczych i mogą nawet nigdy nie odwiedzić twojego domu, ale twój prawnik, księgowy i agent ubezpieczeniowy mogą być ważnymi graczami.
Pełnomocnik ds. nieruchomości. Możesz mieć do tego pretensje, ale faktem jest, że żyjemy w świecie, w którym dobry radca prawny jest niezbędny do prowadzenia działalności. Chociaż możesz myśleć o procesie renowacji domu w ciepłych, emocjonalnych kategoriach, prawdą jest również, że kupowanie usług budowlanych oznacza podpisanie szeregu umów. Z definicji zawierasz szereg umów biznesowych.
Im większa praca, tym bardziej potrzebujesz prawnika, który będzie dbał o twoje zainteresowania. Twój bankier, wykonawca, architekt i każdy z pozostałych graczy będzie miał inne obawy. Ich doradcy — a prawdopodobnie będą ich mieli, nawet jeśli nie masz z nimi bezpośredniego kontaktu — nie mogą liczyć na ochronę.
Nawet jeśli zatrudnisz GC lub użyjesz architekta do nadzorowania całego procesu i nigdy nie odwiedzisz strony, będziesz potrzebują wskazówek prawnych dotyczących przeglądu umów i sprawdzania ograniczeń zagospodarowania przestrzennego oraz wielu innych spraw. Może się okazać, że doświadczony prawnik ds. nieruchomości może pomóc w sposób, którego nigdy nie brałeś pod uwagę. Widział swoich klientów przez większość problemów, z którymi nigdy wcześniej się nie spotkałeś, więc jego doświadczenie i porady mogą być bezcenne, niezależnie od tego, czy dotyczy negocjowanie odpowiedniej umowy na początku, rozwiązywanie nieporozumień w środku lub rozwiązywanie sporu długo po zakończeniu pracy zakończony.
Jeśli masz ugruntowaną relację z prawnikiem, upewnij się, że jest on dobrze zorientowany w prawie nieruchomości. Czy zajmuje się rozsądnym tomem prawa nieruchomości? Nawet jeśli był twoim współlokatorem w college'u, sprawdź to, ponieważ prawo dotyczące nieruchomości ma swoją własną złożoność i może być równie tajemnicze, jak każda inna dziedzina prawa. A błędy mogą być bardzo kosztowne. Jeśli nie masz odpowiedniego prawnika oczekującego na Twój telefon, spróbuj zadzwonić do kilku pobliskich agencji nieruchomości lub wydziałów hipotecznych w lokalnych bankach i poproś ich o referencje. Kolejnym potencjalnym źródłem jest lokalna izba adwokacka; poprosić o przewodniczącego komisji ds. nieruchomości.
Inni profesjonaliści. Jeśli masz księgowego, który przygotowuje Twoje podatki, uzyskaj jego opinie i wskazówki na wczesnym etapie. Usiądź z księgowym i porozmawiaj o swoim budżecie, ustaleniach kredytowych, przepływach pieniężnych projektu (oczekujesz jakich rachunków w którym miesiącu, które są w tym roku, które w przyszłym) i dochodach. Mogą istnieć ulgi podatkowe (niektóre ulgi są dostępne na renowację starszych budynków), pewne ulgi podatkowe i inne kwestie, które mogą pomóc Ci zaoszczędzić pieniądze. Nawet jeśli Twoi kontrahenci powinni dostarczyć Ci Certyfikaty Ubezpieczenia opisujące ich zakres ubezpieczenia, powinieneś również skonsultować się z brokerem ubezpieczeniowym. Gdy ulepszasz swój dom, możesz chcieć zwiększyć pokrycie wartości dodanej nieruchomości. Możesz również sprawdzić swoje ubezpieczenie od odpowiedzialności, aby upewnić się, że jest ono odpowiednie. Jeśli ktoś upadnie i złamie nogę, ty – podobnie jak wykonawca – możesz zostać pozwany i będziesz potrzebować odpowiedniej ochrony ubezpieczeniowej. Place budowy niosą ze sobą wiele potencjalnych zagrożeń i należy zminimalizować ryzyko, zarówno fizyczne, jak i finansowe.
Zdjęcie: Flickr
Jeśli masz gotówkę pod ręką, aby zapłacić za projekt przebudowy, nie musisz czytać tej sekcji. Większość ludzi musi jednak pożyczyć pieniądze, aby ubezpieczyć swoją pracę.
Najlepszą opcją jest zazwyczaj kredyt hipoteczny. To dlatego, że odsetki od kredytu hipotecznego można odliczyć od podatku. Istnieje kilka rodzajów kredytów hipotecznych, które mogą zapewnić fundusze na projekt remontu domu, ale każdy z nich zależy od tego, ile masz kapitału własnego. Kapitał własny to wartość netto Twojej nieruchomości po odliczeniu całego zadłużenia wobec niej od jej wartości brutto. Pozwól mi przetłumaczyć.
Załóżmy, że chcesz pożyczyć 25 000 $, aby ulepszyć swój dom o wartości 100 000 $. Jeśli Twoja pierwotna zaliczka wynosiła, powiedzmy, 25 procent ceny zakupu, a Twoja zaliczka na kapitał od tego czasu wynosi kolejne 25 procent, pozostałe 50 procent posiadasz, czyli połowę swojego Dom. Oznaczałoby to, że jesteś doskonałym kandydatem na taką pożyczkę, ponieważ większość banków pożycza do 75 procent wartości istniejącego domu.
Istnieje wiele sposobów na wykorzystanie tego kapitału. Dwie główne hipoteki to pierwsze i drugie hipoteki.
PIERWSZE HIPOTEKI
Dla renowatora domu, negocjowanie nowego pierwszego kredytu hipotecznego jest jednym ze sposobów na pokrycie kosztów przebudowy. W praktyce oznacza to, że złożysz w banku wniosek o nowy kredyt hipoteczny. Jeśli bank zatwierdzi kredyt, część wpływów zostanie wykorzystana na spłatę istniejącego kredytu hipotecznego. Po odliczeniu kosztów zamknięcia i opłat, to, co pozostanie, zostanie Ci wypłacone. Zazwyczaj nowy kredyt hipoteczny ma sens zwłaszcza wtedy, gdy oprocentowanie, które płacisz, jest co najmniej o jeden punkt procentowy wyższe niż oprocentowanie nowego kredytu hipotecznego.
DRUGA HIPOTEKI
Drugi kredyt hipoteczny jest dokładnie tym, co sugeruje jego nazwa: jest to dodatkowy kredyt hipoteczny do pierwszego kredytu hipotecznego, który posiadasz. Zazwyczaj posiadacz drugiego kredytu hipotecznego będzie miał roszczenie do nieruchomości w przypadku, gdy nie dokonasz płatności. W momencie początkowego zakupu domu sprzedający mógł zgodzić się na posiadanie drugiej hipoteki, ale dla właściciela domu planującego remont najbardziej prawdopodobnym źródłem drugiego kredytu hipotecznego jest pożyczka instytucja.
KOSZTY ZAMKNIĘCIA
Koszty różnią się w zależności od stanu i banku, ale koszty mogą obejmować honoraria prawnika (prawdopodobnie Twoje i banku); opłaty rejestracyjne; hipoteka, przelew lub inne podatki; punkty od pożyczki (opłaty obliczane jako punkty procentowe od pożyczonej kwoty, co oznacza, że dwa punkty od pożyczki w wysokości 100 000 USD stanowią opłatę w wysokości 2000 USD); tytuł ubezpieczenia; opłaty za zgłoszenie; opłaty za zgłoszenie; koszty wyceny; koszt raportu kredytowego; i tak dalej.
W przypadku tradycyjnego kredytu hipotecznego wszystkie te wydatki są zwykle ponoszone przez kredytobiorcę; przy pożyczce kapitałowej bank płaci za wiele z nich. Kiedy ubiegasz się o pożyczkę, większość banków rutynowo podaje szacunkowe całkowite koszty zamknięcia. Poproś o awarię, jeśli nie jest oferowana.
INNE OPCJE
Oprócz kredytów hipotecznych istnieją inne opcje pożyczek, które mogą pasować do Twojej konkretnej sytuacji finansowej.
Zaliczki na karty kredytowe
Jeśli Twój remont będzie skromny, możesz chcieć uniknąć papierkowej roboty i wydatków związanych z wnioskami o pożyczkę i po prostu pobrać zaliczkę gotówkową z jednej lub więcej kart kredytowych. Należy jednak pamiętać, że oprocentowanie jest na ogół dość wysokie (często ponad dwukrotnie wyższe niż w przypadku kredytów hipotecznych).
Pożyczka osobista
Pożyczka osobista to stosunkowo prosta transakcja. Ty składasz wniosek u pożyczkodawcy, on sprawdza Twój kredyt i zadłużenie, a także zatwierdza lub odrzuca wniosek. Pożyczka nie jest zabezpieczona przez Twój dom, a decyzja o zatwierdzeniu (lub odrzuceniu) pożyczki jest podejmowana na podstawie Twojej zdolności kredytowej, dochodów i ogólnej oceny Twojej kondycji finansowej. Stawka będzie zazwyczaj znacznie wyższa niż w przypadku kredytu hipotecznego; termin krótszy; a odsetki nie podlegają odliczeniu od podatku. Biorąc pod uwagę te wady, pożyczka osobista powinna znajdować się na liście opcji.
Hipoteka balonowa
Hipoteka balonowa to taka, w której duża lub „balonowa” spłata pozostałego kapitału jest należna w określonym dniu. Płatności są dokonywane po drodze, często same odsetki, choć w niektórych przypadkach dokonywane są również symboliczne spłaty kapitału. Hipoteki balonowe są bardziej powszechne w transakcjach dotyczących nieruchomości w budynkach komercyjnych lub wielorodzinnych. Jeśli jednak remont domu obejmuje coś więcej niż tylko powiększenie lub przebudowę domu dla rodziny — jeśli, powiedzmy, ulepszenie obejmuje dodanie mieszkanie lub komercyjna powierzchnia biurowa, które spodziewasz się przynosić dochód, a planujesz sprzedać cały kompleks w ciągu kilku lat – hipoteka balonowa może sprawić, że sens.
Kredyt budowlany
Aby wybudować nowy dom, niewiele banków udzieli standardowej hipoteki. Zamiast tego bank udzieli kredytu budowlanego, który po wybudowaniu domu i wydaniu zaświadczenia o użytkowaniu zostanie zamieniony na bardziej tradycyjną pierwszą hipotekę.
Tak działa kredyt budowlany. Kiedy bank zatwierdzi pożyczkę, będzie określony harmonogram wypłat, który określa, że określony procent wpływów z pożyczki są należne po zakończeniu budowy nowego fundamentu, bardziej po wykończeniu dachu, bardziej w momencie wstawiania okien, i tak na. Konstruujesz swój dodatek, a bank płaci ci zgodnie z harmonogramem, gdy zobaczy, że spełniono jego wymagania.
W większości przypadków kredyt budowlany nie jest najlepszą drogą dla remontu domu. Jeśli jednak radykalnie przebudowujesz dom, a koszt budowy jest znacznie większy niż kapitał własny, który posiadasz w domu, połączenie kredytu budowlanego i hipotecznego może być najlepszym rozwiązaniem strategia.
Unie kredytowe
Jeśli jesteś członkiem lub kwalifikujesz się do członkostwa w unii kredytowej, może to być inne źródło funduszy. Większość spółdzielczych kas oszczędnościowo-kredytowych to instytucje non-profit, które istnieją po to, by służyć swoim członkom, pomagając zarówno oszczędzać, jak i pożyczać pieniądze. Zapytaj urzędnika ds. pożyczek lub kierownika w unii kredytowej o stawki, warunki i inne szczegóły. Często kasy pożyczkowe pożyczają pieniądze członkom na bardzo korzystnych warunkach i przy mniejszej ilości papierkowej roboty niż ta sama transakcja wymagałaby w tradycyjnym banku. Odsetki nie będą jednak podlegały odliczeniu od podatku.
KTÓRA POŻYCZKA JEST WŁAŚCIWA POŻYCZKA?
Właściwa pożyczka to taka, która najlepiej odpowiada Twojej konkretnej sytuacji finansowej. W większości przypadków kluczowe ustalenia są następujące: Czy to zapewnia wystarczającą ilość pieniędzy na wykonanie pracy? i Czy stać nas na miesięczną opłatę?
Jeśli masz niewielkie doświadczenie w tych sprawach finansowych, zasięgnij porady takich specjalistów, jak adwokat, księgowy lub pośrednik w obrocie nieruchomościami, który zajmował się zakupem Twojego domu. Twój bankier również może Ci pomóc.
Kiedy przyjdzie czas na złożenie wniosku o pożyczkę, zrób to osobiście. Jeśli to możliwe, porozmawiaj z osobą, która zatwierdza pożyczki lub je sprawdza, i spróbuj zrozumieć, jak bardzo jest skłonna być pomocna. Upewnij się, że otrzymujesz wszystkie załączniki i instrukcje oraz jasne zrozumienie procesów zatwierdzania i płatności.
Kolejna sugestia? Po rozmowie z bankierem i ustaleniu, jaka Twoim zdaniem jest najlepsza strategia, prześpij się. Przeprowadź kilka dodatkowych rozmów, na przykład ze swoim prawnikiem lub bliskim przyjacielem, któremu ufasz przedsiębiorczym zmysłem. Pożyczanie pieniędzy to przejmowanie dużych i często długoterminowych obowiązków i nie powinno odbywać się to od niechcenia
Zdjęcie: contractandinspectorservices.com
Potrzebujesz umów? Tak, to krótka odpowiedź
Kontrakty to kluczowy element papierowego szlaku, który pomoże Ci zapewnić, że dostaniesz to, czego chcesz. Ta ścieżka zaczyna się od wstępnych rysunków i przechodzi do szkiców projektanta, a następnie do rysunków roboczych. Szacunki prowadzą do umów i ostatecznie droga zostanie wyklejona twoimi anulowanymi czekami i certyfikatem użytkowania. To historia z początkiem, środkiem i zakończeniem – a jeśli jej część zostanie pominięta, zakończenie może nie być szczęśliwe.
Umowy to dokumenty prawne, które określają obowiązki stron. Umowa określi pracę do wykonania przez każdego wykonawcę, kwoty do zapłaty i inne warunki. Dokumenty będą prawdopodobnie sporządzane na standardowych formularzach, które Ty, wykonawca i być może Twój prawnik będziecie negocjować i wykonywać.
Umowy powinny być zawsze w formie pisemnej
W większości stanów umowa nie jest wiążąca, jeśli nie jest sporządzona na piśmie. To tylko logiczne: jeśli zrozumienie nie jest na początku spisane, kiedy później pojawia się kłótnia, skąd możesz wiedzieć, czyja pamięć jest słuszna? Pobierz to na papierze.
Możesz już nigdy nie spojrzeć na umowę po jej podpisaniu. Ponieważ jednak umowa w sensie prawnym określa relację, jaką masz z kontrahentem, prawdopodobnie będziesz się do niej odwoływać w miarę postępów w pracy i dokonywania płatności. W przypadku nieporozumień również będziesz się do niego odnosić, ponieważ zapewnia ramy definiujące oczekiwania, płatności i harmonogramy.
Oczywiście słowo wykonawca pochodzi od słowa kontrakt. Załóżmy, że spotkałeś się z wykonawcą, opisałeś zlecenie, przygotował kosztorys i uzgodniłeś pozostałe warunki umowy. Wynikająca z tego umowa zobowiązuje zleceniobiorcę (czyli Ciebie) do zapłaty wykonawcy za uzgodnioną pracę.
Obie strony powinny podpisać umowę i obie powinny być związane warunkami określonymi w umowie. Ogólnie oznacza to, że wykonawca będzie zobowiązany do dostarczenia określonych materiałów i wykonania określonych usług dla Ciebie. Z kolei będziesz musiał zapłacić za te towary i tę pracę.
Umowa powinna jednak jak najdokładniej określać pracę do wykonania. Jeżeli kosztorys został sporządzony na podstawie planów i specyfikacji, one również powinny stać się częścią umowy. Jeśli kosztorys został sporządzony bez formalnego zestawu specyfikacji, teraz jest czas na konkrety. Należy wymienić materiały, które mają być użyte, nie tylko ilość, ale także nazwy marek i numery modeli oraz wymiary, wagę, jakość, kolor i inne szczegóły. Należy określić harmonogram prac, ceny i warunki płatności.
Najczęściej kontrakty remontowe zaczynają życie jako szacunki. Jeśli dodajesz taras z kuchni, wykonawca może pewnego wieczoru przyjechać do Twojego domu, przedyskutować z Tobą pracę do wykonania, sprawdzić miejsce, a następnie przejść do swojego kalkulatora i schowka. Prawdopodobnie użyje standardowego formularza umowy o wycenę i może na twoich oczach zapisać swoje imię i nazwisko, adres, a opis pracy do wykonania i materiałów, których należy użyć, a następnie podpisz kartę i wręcz ją do Ciebie uwagę. Może poprosić Cię o podpisanie się od razu i tam, a także zaliczkę części ceny. Może obiecać rozpoczęcie pracy rano. To może być takie proste.
Czy chcesz podpisać się linią przerywaną?
Kieruj się własnym osądem: zatrudnienie go może mieć sens, możesz chcieć to zrobić od razu, być może robiłeś już z nim interesy i wiesz, że jest godny zaufania. Ogólnie jednak sugeruję, że lepiej będzie, jeśli poświęcisz swój czas i odpowiednio rozważysz decyzję.
Niezależnie od tego, czy praca jest duża czy mała, cena skromna czy zadziwiająca, są podstawowe pytania, które należy zadać wykonawcy i wykonawcy.
Czy ten wykonawca wykonuje dobrą pracę? Jedynym sposobem, aby się dowiedzieć, jest sprawdzenie niektórych z jego poprzednich prac/referencji.
Czy cena jest uczciwa? Jeśli nie masz dwóch lub więcej porównywalnych szacunków, prawdopodobnie nie możesz dokonać takiego osądu. Dobrą praktyką jest zdobycie co najmniej trzech.
Czy ta kartka papieru jest dla ciebie sprawiedliwa? Zwłaszcza jeśli dokument jest długi i wypełniony drobnym drukiem, poproś swojego prawnika, aby rzucił okiem. (Jeżeli koszt zakontraktowanej pracy jest niewielki, możesz nie chcieć tracić czasu i pieniędzy na sprawdzenie tego przez prawnika. Może nie mieć sensu, jeśli honoraria adwokackie będą wyższe niż cena wykonawcy. Jedną z powszechnych zasad jest, aby prawnik sprawdził każdą umowę, która będzie cię kosztować więcej niż to, co zarobisz w ciągu tygodnia.)
Czy rozumiesz każde słowo? W wielu stanach prawo wymaga, aby umowy były pisane prostym językiem, ale niezależnie od sytuacji w Twojej okolicy, staraj się zrozumieć, co podpisujesz. Nie daj się zwieść skomplikowanym zwrotom, takim jak „dotychczas” i „niezależnie od tego”, aby zgodzić się na coś, czego nie masz na myśli.
Czy umowa zawiera każdą kartkę papieru, która przeszła między dwoma sygnatariuszami umowy? Obejmuje to plany i specyfikacje, które przekazałeś wykonawcy, kosztorys i wszelkie zmiany, które przekazał ci w zamian. Pamiętaj, tylko pisemne oświadczenia przetrwają próbę większości sądów.
ZASADY PŁATNOŚCI
Nigdy nie powinieneś płacić więcej niż ułamek całkowitego kosztu pracy przed rozpoczęciem pracy. Rozsądne jest zwiększenie o 10, a może 15 procent szacowanego kosztu. Ogólnie rzecz biorąc, zasadą, której należy przestrzegać, jest to, że pieniądze powinny przechodzić z rąk do rąk na podstawie postępów, a nie rozmów czy papierkowej roboty.
Jeśli wykonawca żąda nieproporcjonalnie dużej płatności z góry, znajdź innego wykonawcę. Zdrowy rozsądek sugeruje również, że co najmniej 15 do 20 procent całości należy wstrzymać do czasu wykonania pracy, a wszystkie płatności w pomiędzy powinny być dokonywane dopiero po zakończeniu określonych części pracy, chociaż w miarę dokonywania większych zakupów materiałowych, więcej pieniędzy powinien płynąć. Płacenie rachunków to najlepsza pojedyncza metoda kontrolowania jakości. Płacisz wtedy, gdy praca jest wykonana prawidłowo, a nie wcześniej.
RODZAJE UMÓW
Kontrakty są bardzo zróżnicowane. Ci, z którymi zgadzasz się z bankami na pożyczki, będą posługiwać się językiem opisującym finansowe „jeśli”, „i” lub „ale”. W przypadku umów bankowych nie ma zbyt wiele do negocjowania, ponieważ prawdopodobnie będzie to standardowa umowa. W przypadku kontraktów budowniczych każda umowa jest inna i będzie wiele szczegółów do omówienia. Istnieje również wiele rodzajów umów z wykonawcami. Niektórzy ustalają z góry cenę całkowitą, aby dokładnie wiedzieć, jaka będzie ostateczna cena; inne są bardziej elastyczne. Nie ma jednego właściwego podejścia do wszystkich zadań, więc oto opcje.
Umowa ryczałtowa
Do prostej pracy bez wielu ozdobników (wykorzystanie materiałów na zamówienie, na przykład do wykonać prosty projekt), umowa ryczałtowa jest często najlepsza, zarówno dla Ciebie, jak i dla kontrahent. Twój wykonawca przyjrzy się Twoim planom, specyfikacjom i prawdopodobnie również istniejącemu budynkowi. Wtedy poda ci cenę. Jeśli po złożeniu wyceny nie zostaną wprowadzone żadne zmiany, będzie on zobowiązany do utrzymania tej ceny.
Umowa ryczałtowa jest prosta i ustala przed rozpoczęciem budowy, jaki będzie koszt. Jeśli jednak zdecydujesz się na tę metodę, upewnij się, że otrzymasz trzy lub więcej szacunków. Kiedy otrzymasz ryczałt, nie zobaczysz rozbicia materiałów i kosztów pracy, więc jest to niemożliwe na podstawie oszacowania wywnioskować, czy marża kontraktoi na zysk i koszty ogólne wynosi dziesięć czy pięćdziesiąt procent. Jeśli masz kilka szacunków, masz podstawę do porównania.
Choć może się to wydawać idealnym rozwiązaniem, wielu wykonawców wykonujących prace remontowe nie zgadza się na umowę ryczałtową. Jest zbyt wiele niewiadomych: A jeśli odkryją problemy strukturalne? A może masz trudności ze znalezieniem nowych materiałów pasujących do starych? Uszkodzenia przez owady często nie są identyfikowane, dopóki ściany nie zostaną otwarte. Wykonawcy nie chcą, aby ich zyski zostały całkowicie zniszczone przez nieprzyjemne odkrycie, którego nie mogli dokonać przed rozpoczęciem pracy.
Kontrakty koszt plus lub czas i materiały. Ta metoda płatności oznacza, że Ty i Twój kontrahent uzgodnicie procent — powiedzmy 10 lub 20 procent — za jego wynagrodzenie. Następnie naliczy swoje rzeczywiste koszty za czas i materiały plus procent. Praca z materiałami kosztującymi, powiedzmy, 50 000 dolarów, z uzgodnioną opłatą 20 procent dla wykonawcy, kosztowałaby cię wtedy 60 000 dolarów.
Najbardziej oczywistą wadą takich kontraktów koszt plus jest to, że im więcej wykonawca wydaje, tym więcej zarabia. Nie ma motywacji do utrzymywania kosztów na niskim poziomie, ponieważ ma miejsce, gdy ustalana jest z góry cena, z którą wie, że musi żyć. Z drugiej strony, jeśli chodzi o prace związane z modernizacją starszego domu lub tam, gdzie koniecznie są jakieś niewiadome (być może ostateczne decyzje dotyczące materiałów nie zostały jeszcze podjęte), niewielu wykonawców da Ci ryczałt Cena £. Nie potrafią oszacować tego, czego nie wiedzą.
Upewnij się, że dokładnie sprawdziłeś referencje swojego wykonawcy, jeśli zdecydujesz się na ustalenie czasu i materiałów.
Cena zaburzona
Jednym ze sposobów ustalenia górnego limitu przy zachowaniu elastyczności rozwiązania koszt plus jest uzyskanie przez wykonawcę zgody na wykonanie pracy na podstawie tzw. „ceny zakłóconej”. Oznacza to, że oboje zgadzacie się na maksymalną cenę, zanim rozpocznie pracę. Następnie postępuje na zasadzie koszt plus. Po wykonaniu pracy, jeśli cena jest niższa niż cena zakłócona w umowie, płacisz mniej; jeśli jest więcej, to jego problem, a ty nie płacisz więcej niż cena zaburzona.
Stawka godzinowa
Niektórzy mniejsi kontrahenci mogą poprosić o pracę za stawkę godzinową, a nie za stałą opłatę. Mogą powiedzieć, że w końcu prawdopodobnie wyjdzie ci taniej.
Cóż, jest to możliwe, jeśli jest raczej mało prawdopodobne. Zaleca się naleganie na ustalenie ceny z góry. W ten sposób nie będziesz mieć żadnych niespodzianek na drodze. Ponadto unikasz zatrudniania pracowników i dodatkowych wymaganych dokumentów.
Remis
Niektórzy kontrahenci, zwłaszcza mniejsi podwykonawcy z ograniczonym kapitałem obrotowym, poproszą o układ losowania. Chociaż każde losowanie jest nieco inne, podstawową ideą jest wynegocjowanie sprawiedliwego bilansu płatniczego za wykonaną pracę. Możecie wymyślić oszacowanie całego kosztu i harmonogram prac, a następnie podzielić całkowitą cenę przez liczbę tygodni potrzebnych do ukończenia. Wykonawca otrzymywałby wówczas tę część ceny na koniec każdego tygodnia. Takie podejście wymaga starannego monitorowania w przypadku opóźnień. Jest to sprawiedliwe tylko tak długo, jak prace postępują w uzgodnionym tempie.
Takie ustalenia są uczciwe dla obu stron, o ile prace postępują zgodnie z planem. Upewnij się jednak, że w przypadku prac wymagających kontroli przez dział budowlany: większość pieniędzy należnych po zakończeniu poszczególnych etapów wypłacana jest dopiero po przeprowadzeniu kontroli zrobiony. Przeprowadzenie inspekcji powinno być obowiązkiem wykonawcy. W typowym przypadku hydraulik może poprosić o zapłatę 50 lub 60 procent całkowitej ceny po zakończeniu „poddania”. To wystarczy, o ile praca przeszła kontrolę. Będziesz musiał użyć swojego instynktu i rozsądku, jaka część danej pracy jest wykonywana (jeśli masz architekta lub kierownik budowy, który Cię prowadzi, powinien podejmować te decyzje), ale jeśli to już jedna czwarta, nie płać trzeci. Ćwierć to ćwierć to ćwiartka.
Doskonałą klauzulą negocjacyjną do umowy jest taka, która stwierdza, że jeśli ukończenie pracy będzie opóźniony o nierozsądny czas, możesz następnie wykorzystać nieopłacone saldo umowy, aby zatrudnić kogoś innego, aby zakończyć Praca. Klauzula musi określać, jaki jest oczekiwany harmonogram (a tym samym określać, co jest „rozsądne”), a także może wymagać powiadomienie (tj. musisz poinformować wykonawcę, że ma kilka dni lub tydzień na zebranie się lub w przeciwnym razie). Ale daje ci to opcję na wypadek, gdybyś poślubił niewiarygodnego kontrahenta.
Klauzule dotyczące kar umownych
Ze względów praktycznych klauzule dotyczące odszkodowania umownego są klauzulami karnymi (w rzeczywistości zgodnie z prawem w niektórych jurysdykcjach klauzule te nie są wykonalne, ponieważ uważa się je za kary). Klauzule dotyczące odszkodowania umownego od czasu do czasu trafiają do kontraktów budowlanych, ale z reguły stwarzają tyle problemów, ile rozwiązują. Jeśli wykonawca się spóźni, a w jego umowie jest klauzula o karze, możesz się założyć, że zrzuci winę na kogoś innego. A kto może powiedzieć, że się myli?
Częściej niż nie, klauzule o karach są skuteczne tylko w tworzeniu argumentów. Umieszczenie w umowie konkretnego harmonogramu jest ważne i prawdopodobnie równie cenne jak klauzula kary.
Zmienić zamówienia
Zlecenia zmian nie są częścią pierwotnej umowy, ale są formalnymi zmianami do tej umowy. Są wydawane, gdy coś się zmienia w pracy: zmienia się materiały, projekt zmienia się lub pojawia się jakaś nieoczekiwana komplikacja.
Zlecenia zmiany nie muszą być skomplikowane, ale jeśli zadanie się zmieni, zlecenia zmiany muszą zostać wykonane. Są kluczową częścią ścieżki papierowej, którą tworzysz, aby kontrolować swój projekt.
Zdjęcie: shutterstock.com
Przekroczenia kosztów są z pewnością powszechne w pracach remontowych, ale można podjąć pewne kroki, aby przewidzieć niektóre z nich.
Poniżej znajduje się długa – choć mało wyczerpująca – lista kosztów wspólnych dla projektów renowacyjnych. Prawdopodobnie nie będziesz musiał dodawać elementu zamówienia dla każdego z nich dla swojej pracy, ale jeśli zobaczysz taki, który myślisz, że się spotkasz i nie pojawia się on w Twoim budżecie, dowiedz się dlaczego. Czy jest to część całkowitej ceny wykonawcy? A może okręt podwodny? Nie zakładaj: zadaj pytanie, a następnie złóż oświadczenie na piśmie. Tutaj idzie …
PRZYGOTOWANIE STRONY
Potrzebujesz zorganizować usunięcie drzew lub wykarczowanie innej roślinności? Co powiesz na wyburzenie istniejącego utwardzonego terenu (patia, ściany itp.). Czy konieczne będą środki ostrożności, aby zapobiec erozji gleby w trakcie i po wykopach? Czy istnieją cechy krajobrazu (takie jak dojrzałe drzewa), które wymagają ochrony?
WYKOP
Twoje szacunki powinny określać, co należy zrobić, co może obejmować wykopanie otworu fundamentowego, wyciągnięcie niechcianego wypełnienia, zasypanie po wykonaniu fundamentu i ostateczną gradację. Jeśli w fundamencie lub wokół niego będą dreny, wykonawca wykopu może je zainstalować, więc w oszacowaniu powinny pojawić się odniesienia do tłucznia kamiennego i płytki drenażowej.
FUNDACJA
Czy wykonawca fundamentów wpadł na fundamenty, ściany, podkładki, dostęp do grodzi i/lub płyty? Czy w planach i kosztorysie są wylewane chodniki betonowe? A co z ociepleniem fundamentu? Jeśli określił to Twój projektant, koszt powinien być wliczony w cenę. A co z uszczelnieniem fundamentu środkiem na bazie asfaltu lub innym uszczelniaczem? Czy to jest wliczone w cenę? Czy potrzebny jest inny drenaż lub hydroizolacja?
RAMY
Jeżeli budowniczy przygotował kosztorys na podstawie dokładnych specyfikacji, kosztorys powinien obejmować obramowanie ścian, podłóg i dachu określonym gatunkiem tarcicy. Zielona tarcica może powodować bóle głowy wzdłuż linii, kurcząc się w miarę wysychania. Suszona w piecu jodła jest normą, ale możesz chcieć wyższej jakości daglezji. W niektórych obszarach miejskich przepisy przeciwpożarowe wymagają stalowych kołków. Ściany zewnętrzne należy pokryć poszyciem, a dach podkładem ze sklejki, płyty wiórowej orientowanej lub dekarzy. Jeśli projekt wymaga belek z laminatu lub stali, stalowych słupów lub wiązarów dachowych, upewnij się, że budowniczy uwzględnił je w swoich szacunkach.
ZADASZENIE
Wykonawca lub podwykonawca pokrycia dachowego powinien określić materiały, które mają zostać użyte (gont asfaltowy, cedr, dachówka lub łupek, zgodnie ze specyfikacją), a także obróbki blacharskie i papa. Wentylacja jest również ważna, szczególnie w domach w chłodniejszych regionach z gęstymi warstwami izolacji. Czy są określone wywietrzniki dachowe lub podsufitkowe?
WYKOŃCZENIE ZEWNĘTRZNE
Na zewnątrz domu będzie warstwa materiału, być może papier budowlany lub folia domowa. Należy określić rodzaj oblicówki (szalunek, gont, fornir ceglany, deska i łata), materiał (może sosna lub cedr) oraz wzór. Wykończenie drzwi i okien, deski narożne, listwy przy okapie (okap, podsufitka, fryz lub deski grabi) powinny być zgodne ze specyfikacjami lub wyraźnie opisane w kosztorysie. W przypadkach, w których chcesz, aby Twój dodatek wtapiał się w Twój oryginalny dom, Ty i wykonawca możecie być dobrze obsługiwani przez generała opis taki jak: „Siding i inne wykończenia zewnętrzne zostaną wykonane z materiałów i w sposób zgodny z istniejącymi elementami zewnętrznymi koniec."
KAMIENIARSTWO
Jeśli na fundamencie znajduje się komin, kominek, kamień lub cegła, murarz będzie musiał przedstawić oszacowanie Tobie, GC lub kierownikowi budowy. Powinien określać rodzaj cegły lub kamienia. Poproś o próbkę.
IZOLACJA
Ponownie, specyfikacje powinny być twoim przewodnikiem, ale niezależnie od tego, czy izolacja jest wymagana w twoim klimacie, aby zatrzymać ciepło, izolacja jest rozsądną inwestycją. Należy określić rodzaj, grubość i współczynnik R izolacji ścian, podłóg i stropów, wraz z paroizolacją dla powierzchni wewnętrznych.
ELEKTRYCZNE, HYDRAULICZNE I HVAC
Kodeks budowlany i funkcjonariusz ds. egzekwowania przepisów są tutaj twoimi sojusznikami w kwestiach bezpieczeństwa i zdrowia. Poszukaj zgodności ze specyfikacjami (zapytaj o wszelkie odmiany). Upewnij się, że widzisz, przynajmniej w katalogu, ale najlepiej osobiście, wszelkie wymienione urządzenia lub urządzenia. Sprawdź numery modeli, kolory i rozmiary. Jeśli do obsługi dodatkowej przestrzeni będzie potrzebna dodatkowa wydajność ciepłej wody, ogrzewania lub chłodzenia, zrób to szacunki zawierają ceny podgrzewacza c.w.u., pieca lub kotła, elementów klimatyzacyjnych lub innych ekwipunek?
OKNA I DRZWI
Drzwi i okna powinny być bardzo funkcjonalne, a jednocześnie znacząco wpłynąć na wygląd i charakter domu. Upewnij się, że Twoje dane szacunkowe opisują drzwi, które lubisz, oraz że dołączono wysokiej jakości zestawy zamków i uszczelnienia. Czy są one jakości i jakości zgodne z istniejącym domem?
WYKOŃCZENIE WNĘTRZ, SCHODY I KABINA
Należy określić wykończenie okien i drzwi, listwy przypodłogowe, inne listwy, takie jak szyny do krzeseł i obrazów oraz gzymsy. Przejrzyj rozmiary, klasy, producentów i numery modeli szafek; jeśli fabryka jest niestandardowa, upewnij się, że specyfikacje obejmują gatunek i rodzaj używanego materiału. Jeśli dodajesz schody, poproś o zapoznanie się z przykładowymi lub katalogowymi opisami komponentów schodów, w tym stopnic, tralek i balustrady.
URZĄDZENIA KUCHENNE, SPRZĘT I INNE MATERIAŁY
Sprawdź dokładnie specyfikacje, aby mieć pewność, że dokładnie wiesz, za co płacisz. Potwierdź, że to, czego oczekujesz, jest tym, co otrzymujesz. Czasami najlepiej jest całkowicie wykluczyć je z umowy. Rozejrzyj się na własną rękę i zdobądź oferty, ale trzymaj się specyfikacji. Na przykład zmiany rozmiarów urządzeń mogą siać spustoszenie w zamówieniach szafek.
INNE KOSZTA
Czy oszacowanie obejmuje usuwanie i sprzątanie śmieci? Co powiesz na malowanie, wnętrze i na zewnątrz? Prime plus dwie warstwy farby to minimum; na nowych podłogach drewnianych wykończenie powinno mieć co najmniej dwie, a najlepiej trzy lub cztery warstwy uretanu.
Czy liczyłeś na takie wydatki na kształtowanie krajobrazu, jak wierzchnia warstwa gleby, siew, sadzenie i zmiana krajobrazu? Często pomija się koszty krajobrazu. Może to oznaczać, że przystojna renowacja ma niewielki wpływ wizualny z zewnątrz, ponieważ jej otoczenie to plątanina chwastów lub nijaki obszar trawnika. Czy Twoje szacunki pozwalają nawet na skromne nasadzenia lub spacery i ściany, aby podkreślić atrybuty architektoniczne Twojego domu?
Możesz nie chcieć wydawać ani grosza więcej niż sumy już podane w szacunkach, ale jeśli brakuje elementów układanki, ukończona praca również będzie wyglądać na niekompletną. Prowadź trudne rozmowy teraz, a nie później. Masz znacznie większą dźwignię finansową przed rozpoczęciem pracy niż po jej zakończeniu i wypłaceniu większości lub wszystkich pieniędzy.
Zdjęcie: andycore.com
Przez lata wielu właścicieli domów mówiło mi, że najtrudniejszą częścią zarządzania robotami budowlanymi jest podejmowanie wszystkich wymaganych decyzji. Jest tak wiele do zrobienia w każdej pracy budowlanej, w tym oceny projektowe, opcje zatrudnienia, wybór materiałów i pieniądze.
„Po prostu czułem się przytłoczony” – powiedział mi niedawno pewien mężczyzna. „Nasz projektant zabrał mnie do sklepu z płytkami, a do wyboru były tysiące pięknych płytek!”
Nikt nie może za Ciebie zdecydować, czy użyjesz płytki włoskiej, czy meksykańskiej, lub który wykonawca jest właściwy. Będziesz musiał zidentyfikować urządzenia i wykończenia, które lubisz, z podanych opcji. Często musisz podejmować te decyzje szybko, w przeciwnym razie zatrzymasz postępy.
Konfrontując się z trudnymi wyborami, rozważ kilka praktycznych zasad, które sformułowałem przez lata, aby pomóc mi w podejmowaniu trudnych decyzji.
Nie pozwól, aby koszt był Twoim jedynym kryterium. Chociaż względy budżetowe są często kluczowymi czynnikami, nie pozwól, aby dolary dominowały. Zwłaszcza jeśli różnica w cenie jest niewielka, pomyśl o innych kwestiach, takich jak jakość, trwałość i wygoda. Wydawanie trochę więcej może na dłuższą metę wiele znaczyć.
Nie pracuj zbyt długo nad jedną decyzją. Jak powie każdy dobry menedżer, żadna decyzja nie powinna wymagać więcej czasu niż zebranie odpowiednich informacji. Dowiedz się więc, co musisz wiedzieć, słuchaj swoich doradców i podejmuj rozsądne i szybkie decyzje.
Poświęć trochę czasu na duże rozmowy. Z drugiej strony nie powinieneś pozwalać sobie na silną broń, szczególnie przy podejmowaniu ważnych decyzji. Wszyscy słyszeliśmy historie o nieruchomości, która musiała być wtedy kupiona albo jej nie było, i takie historie są czasem prawdziwe. Ale nie wierz w to, jeśli ktoś powie ci, że praca, którą zamierza dla ciebie wykonać, ma na sobie tylko dzisiejszą cenę. Często jest to tylko część trudnej sprzedaży.
Zamiast dać się namówić na ofertę, która może nie być dla Ciebie odpowiednia, powiedz osobie, która próbuje sprzedać Ci swoje towary lub usługi, że złożył twojemu dziadkowi obietnicę na łożu śmierci, że nigdy nie podejmiesz decyzji o znaczącym zakupie, dopóki go nie rozważysz nocny. Są szanse, że dostaniesz dodatkowy dzień i poczujesz się bardziej komfortowo z decyzją.
Decyzje nie muszą być wieczne. Wszyscy czasami się zastanawiamy i to nie jest przestępstwo. Nie bój się przyznać, że popełniłeś błąd, ale popraw go natychmiast po uświadomieniu sobie tego.
Zastanów się nad tym przykładem: Dodając wannę na dole, mój przyjaciel kupił trochę żurawinowej płytki. Próbna płytka, którą zobaczyła w sklepie, była piękna. Ale kiedy pojawiła się płytka, zdała sobie sprawę, że cała ściana płytki żurawinowej będzie przytłaczająca. Wykonawca mojego przyjaciela natychmiast zadzwonił do sklepu z płytkami i ustalił, że może zwrócić płytkę, jeśli zapłaci 35-procentową opłatę za uzupełnienie zapasów. Postanowili dokonać zmiany. Z perspektywy czasu te dodatkowe sto dolarów było niewielką ceną za to, czego chciała.
Uważaj na wyznaczanie trendów. Pamiętacie tapety foliowe z lat siedemdziesiątych? Przychodzili i odchodzili jak zwykłe przeziębienie. Moi klienci wydali ogromną część swojego budżetu na papierowanie ogromnej, dużej klatki schodowej i przedsionka. Efekt całego tego lustrzanego papieru był dramatyczny, ale kosztowało to fortunę. Niestety okazało się to również szkodliwe później, gdy dom został wystawiony na rynek. Sprzedający nie tylko nie byli w stanie odzyskać kosztów drogiego remontu, ale niektórzy kupujący byli naprawdę zniechęceni papierem foliowym. Należy pamiętać, że jedną z pułapek najnowocześniejszych projektów jest to, że mogą one wpływać na odsprzedaż.
Rób, co chcesz, ale rób to z otwartymi oczami i jednym okiem na przyszłość.
Zdjęcie: shutterstock.com
Moja adrenalina naprawdę zaczyna biec, kiedy w uszach dzwoni mi odgłos budowy. Jako remodeler otrzymanie pozwolenia na wyburzenie z miasta było zawsze jak dzień Derby — niech zacznie się zabawa!
Obliczenia, kontrakty, rysunki i cała ta rozmowa mogą w końcu ustąpić miejsca akcji budowania. W pewnym sensie faza budowy twojego projektu oficjalnie rozpoczyna się w momencie, gdy zatrudnisz budowniczego do wykonania pracy. Mając przed sobą rozłożone plany, możesz sobie wyobrazić, jak będą wyglądały gotowe przestrzenie.
Ale proces wydaje się znacznie bardziej realny, gdy mężczyźni i kobiety z załogi przyjeżdżają swoimi furgonetkami lub pickupami. W zależności od pracy zobaczysz od jednego lub dwóch pracowników do kilkudziesięciu. Materiały mogą idealnie pasować do bagażnika pojedynczego samochodu lub wymagać wielokrotnych wizyt ciężarówek z platformą. Zakończenie pracy może wymagać godzin, dni, tygodni lub miesięcy. Cena może wynosić kilkaset lub kilkaset tysięcy dolarów. To wszystko zależy od zakresu pracy
Jeśli zakładasz dodatek, będziesz potrzebować dziury w ziemi na nowy podkład. Być może trzeba będzie przeprowadzić rozbiórkę w celu usunięcia części konstrukcji, które zostaną zmienione podczas przebudowy. Po wywiezieniu gruzu z rozbiórki stolarze i/lub murarze będą budować ściany. Dach wzniesie się nad ścianami i zobaczysz nowy kształt Twojego domu wyłaniający się szerokimi pociągnięciami i grubymi materiałami.
Jeśli twoja praca przy przebudowie ogranicza się do pracy w istniejącym budynku, będzie mniej kroków, być może, ale proces jest prawie taki sam – trochę rozbiórki, trochę konstrukcji i przestrzenie zaczynają… pojawić się.
Po zakończeniu surowej budowy, kubatura domu będzie w przybliżeniu taka, jaką zobaczysz na końcu procesu. Przestrzenie nie będą wyglądały tak samo – szkielet domu będzie widoczny, wszędzie będą narzędzia i materiały, a kilka powierzchni będzie wyglądało na wykończone. Miejsce pracy będzie gotowe na przybycie następnej grupy robotników, łodzi podwodnych, które dopasują działające systemy do szkieletu, takie jak nerwy, mięśnie i inne tkanki ludzkiego ciała. Wszystko to zostanie następnie ukryte za tynkiem, farbą i patyną ukończonego projektu.
Nie popełnij błędu myśląc, że po zatrudnieniu wszystkich właściwych ludzi możesz usiąść wygodnie i pozwolić im wykonywać swoją pracę. Twoje uważne oko to niezbędna obecność na budowie. Nie musisz być tam co minutę, a może nawet nie codziennie. Ale okresowe wizyty to jedyny sposób, w jaki możesz monitorować ten proces. Nawet jeśli jesteś mniej zainteresowany strukturą miejsca niż gotowym produktem, pamiętaj że to, co kryje się pod gładkim tynkiem i listwami ozdobnymi, wpłynie na ich ostateczny efekt wygląd zewnętrzny. Im lepiej zrozumiesz proces, tym więcej możesz przewidywać problemy i skutecznie komunikować się z projektantem i wykonawcami.