Zdjęcie: istock.com
A: Odwrócone kredyty hipoteczne mogą być bardzo pomocne dla emerytów i osób starszych, które chcą utrzymać określoną jakość życia bez zbyt szybkiego oszczędzania. Ponieważ ten rodzaj finansowania może być mylący, pomocne może być wyjaśnienie odwróconego kredytu hipotecznego w najprostszy sposób.
Jak dokładnie działa odwrócony kredyt hipoteczny? Zasadniczo właściciel domu zaciąga pożyczkę w oparciu o kapitał własny, który zgromadził we własnej nieruchomości. Nazywa się to odwróconym kredytem hipotecznym, ponieważ pożyczkodawca płaci pożyczkobiorcy pieniądze na czas trwania pożyczki, a nie na odwrót.
W odpowiednich okolicznościach odwrócone kredyty hipoteczne mogą zapewnić dodatkową elastyczność finansową osobom, które są na emeryturze i nie uzyskują już stałego dochodu. Ten rodzaj kredytu hipotecznego nie będzie jednak idealny dla każdego właściciela domu, więc dobrze jest odświeżyć szczegóły dotyczące odwróconych kredytów hipotecznych przed podjęciem decyzji.
Właściciele domów, którzy traktują odwrócony kredyt hipoteczny jako opcję finansowania, mogą się zastanawiać: „Czym dokładnie jest odwrócony kredyt hipoteczny?” To jest szczególny rodzaj kredytu mieszkaniowego, który ma pomóc starszym dorosłym wykorzystać kapitał własny na pokrycie wydatków – dużych lub małych – w późniejszym życiu. Aby skorzystać z odwróconego kredytu hipotecznego, kredytobiorcy muszą najpierw zgromadzić znaczną ilość kapitału własnego w swoim domu. Tak jak pożyczki pod zastaw domu lub linie kredytowe pod zastaw domu (HELOC), odwrócone kredyty hipoteczne pozwalają właścicielom domów zaciągać pożyczki w oparciu o kapitał własny lub udział własnościowy, który mają w nieruchomości.
Reklama
Wielu starszych dorosłych, którzy mieszkali w tym samym domu przez długi czas, prawdopodobnie zgromadziło znaczny kapitał w swojej nieruchomości – mogą nawet stać się właścicielami swojego domu. Zamiast pozwolić, aby kapitał był niewykorzystany do dnia, w którym sprzedają swój dom, uprawnieni właściciele domów mogą skorzystać z odwróconej hipoteki, aby opłacić dowolne wydatki lub zakupy.
Pożyczkobiorcy nie będą jednak mogli spieniężyć całego swojego udziału w kapitale, a przepisy federalne mogą ograniczać kwoty pożyczek do pewnych limitów, w zależności od rodzaju zastosowanej hipoteki odwróconej. Przy ustalaniu kwoty pożyczki pożyczkodawcy uwzględnią również szereg innych czynników, w tym wiek kredytobiorcy, wartość rynkową nieruchomości, sytuację finansową właściciela domu oraz wszelkie istniejące długi lub zastawy.
Zdjęcie: istock.com
Każda definicja odwróconego kredytu hipotecznego będzie prawdopodobnie koncentrować się na odwróceniu ról, ponieważ odnosi się do relacji między kredytodawcami a kredytobiorcami. Jak już wspomniano, odwrócone kredyty hipoteczne odwracają typowe role tych dwóch stron. W przypadku tradycyjnej hipoteki pożyczkobiorca dokonuje miesięcznych płatności na rzecz pożyczkodawcy, aż do momentu spłaty zaległego salda pożyczki. I odwrotnie, po zaciągnięciu odwróconej hipoteki pożyczkobiorca otrzyma płatności od pożyczkodawcy – zwykle w formie miesięcznej raty lub ryczałtu.
Podobnie jak w przypadku każdej pożyczki, saldo będzie musiało zostać w końcu spłacone – plus odsetki – ale może to potrwać lata. W niektórych przypadkach kredytobiorcy nigdy nie spłacają salda odwróconej hipoteki.
Zdjęcie: istock.com
Chyba że współpracują z organizacją non-profit, lokalną agencją samorządową lub prywatnym pożyczkodawcą, pożyczkobiorcami, którzy biorą odwrócony kredyt hipoteczny prawdopodobnie użyje kredytu hipotecznego na konwersję domu (HECM), który jest wspierany przez rząd federalny i zapewniany przez hipotekę firma. Pożyczki HECM nie są dostępne dla wszystkich właścicieli domów; kredytobiorcy będą musieli spełnić określone kryteria, aby zakwalifikować się do tego rodzaju finansowania.
Reklama
Na przykład, tylko właściciele domów w wieku 62 lat lub więcej są uprawnieni do pożyczki HECM. Ponadto kredytobiorcy muszą zgromadzić w swoim domu znaczną ilość kapitału własnego. Dokładna kwota może się różnić, ale zwykle wystarczy 50-procentowy udział w kapitale. Pożyczkobiorcy często muszą być na bieżąco ze swoimi zobowiązaniami finansowymi związanymi z mieszkaniem, w tym z podatkami od nieruchomości i składkami ubezpieczeniowymi właścicieli domów.
Właściciele domów rozważający pożyczkę HECM będą musieli najpierw wziąć udział w sesji doradztwa finansowego zgodnie z wymogami Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast USA. Ta sesja jest dostosowana do sytuacji finansowej każdego gospodarstwa domowego, aby pomóc właścicielom domów zrozumieć potencjał minusy zaciągania tego rodzaju pożyczki, a następnie podjąć bardziej świadomą decyzję dotyczącą odwróconych kredytów hipotecznych.
Jak działają odwrócone kredyty hipoteczne po zatwierdzeniu kredytu? Właściciele domów mogą uzyskać dostęp do swoich funduszy na kilka różnych sposobów. Wielu pożyczkobiorców wybiera plan dzierżawy lub plan terminowy, które dzielą fundusze pożyczkowe na równe płatności, które są wypłacane co miesiąc przez dłuższy czas. Plany te mogą być dobrym rozwiązaniem, jeśli właściciele domów chcą wykorzystać te fundusze na pokrycie rutynowych wydatków, takich jak artykuły spożywcze lub artykuły gospodarstwa domowego.
Inną opcją do rozważenia jest otrzymanie całej kwoty kredytu na raz. Właściciele domów mogą preferować płatność ryczałtową, jeśli mają duży wydatek, który chcą pokryć – na przykład gruntowne remonty lub naprawy domów. Pożyczkodawcy mogą również rozszerzyć linię kredytową, korzystając z kapitału własnego pożyczkobiorcy. W tym scenariuszu właściciele domów mogą wypłacić tyle pieniędzy, ile chcą – kiedy tylko chcą – aż do limitu salda.
Rozważając opcje wypłaty, pamiętaj, że pożyczkodawcy mogą naliczać różne oprocentowanie odwróconych kredytów hipotecznych – w tym stałe lub zmienne oprocentowanie – w zależności od sposobu udostępnienia środków. Odwrócone kredyty hipoteczne z powtarzającymi się comiesięcznymi płatnościami mogą być bardziej skłonne do oprocentowania zmiennego stawki, które mogą rosnąć lub spadać, dzięki czemu lepiej odzwierciedlają trendy oprocentowania kredytów hipotecznych w całym okresie życia pożyczka.
Reklama
Zdjęcie: istock.com
Niezależnie od tego, jaki rodzaj planu płatności wybierze właściciel domu, pożyczkodawcy HECM zazwyczaj nie ograniczają sposobu, w jaki właściciel domu może korzystać z funduszy odwróconej hipoteki. Jeśli pożyczkobiorca chce wydać te pieniądze na rachunki, remonty domu, płatności za samochód lub inne wydatki, może to zrobić. Niektóre rodzaje pożyczek – na przykład pożyczki na remont domu – mogą ograniczać wykorzystanie funduszy, więc ta elastyczność finansowa może być atrakcyjna dla niektórych właścicieli domów.
Jednak inne rodzaje odwróconych kredytów hipotecznych nie zawsze są tak przychylne. W szczególności kredyty hipoteczne jednocelowe, które są udzielane przez organizacje non-profit i samorządy lokalne zamiast firm hipotecznych — często wymagają od kredytobiorców określenia celu kredytu, zanim zostanie on udzielony zatwierdzony. Kredytobiorcy mogą nadal mieć kilka sposobów na wykorzystanie swoich środków w tego rodzaju odwróconym kredytowaniu hipotecznym – na przykład zastąpienie sprzęt AGD, spłacanie długów lub płacenie zaległych podatków od nieruchomości – ale będą musieli podać ten cel w górę przód.
Odwrócone kredyty hipoteczne nie są jedynymi pożyczkami, które wykorzystują kapitał własny – HELOC i pożyczki pod zastaw domu działają poprzez zamianę kapitału własnego na gotówkę, ale sposób, w jaki są one skonstruowane, jest dość wyjątkowy. W przeciwieństwie do innych rodzajów kredytów mieszkaniowych, które wymagają od kredytobiorców natychmiastowego rozpoczęcia spłaty salda, odwrócone kredyty hipoteczne nie muszą być spłacane, o ile kredytobiorca zachowuje własność nieruchomości. Oznacza to, że nie będą musieli spłacać kwoty pożyczki, dopóki nie sprzedadzą domu lub nie przeniosą własności na inną stronę.
W niektórych przypadkach kredytobiorcy zdecydują się zmniejszyć i wykorzystać wpływy ze sprzedaży domu na spłatę salda odwróconego kredytu hipotecznego. Może nawet wystarczyć na zakup nowego domu. Inni właściciele domów mogą nie mieć zamiaru spłacać pożyczki, ponieważ nie planują sprzedaży swojego domu. Jeśli pożyczka przeżyje pożyczkobiorcę, nie będą musieli jej spłacać.
Reklama
Zdjęcie: istock.com
Odpowiadając na pytanie „Co to jest odwrócony kredyt hipoteczny?” warto zauważyć, że te pożyczki są pożyczkami zabezpieczonymi – innymi słowy, są zabezpieczone zabezpieczeniem. Podobnie jak w przypadku wszystkich zabezpieczonych kredytów mieszkaniowych, odwrócone kredyty hipoteczne wykorzystują nieruchomość kredytobiorcy jako zabezpieczenie. To sprawia, że wykluczenie jest możliwe, ale tylko wtedy, gdy pożyczkodawca unieważni umowę pożyczki i zażąda pełnej spłaty pozostałego salda. Dopóki kredytobiorca nadal spełnia warunki umowy kredytu hipotecznego, takie jak utrzymanie nieruchomości, używanie jej jako główne miejsce zamieszkania i pozostawanie na bieżąco z innymi kosztami mieszkaniowymi, takimi jak podatki od nieruchomości, powinni być w dobrej kondycji ze swoim pożyczający.
Chociaż kredytobiorcy będą musieli nadal płacić podatki od nieruchomości, nie będą musieli płacić podatków od swoich funduszy odwróconych kredytów hipotecznych, ponieważ te pieniądze są uważane za pożyczkę, a nie dochód podlegający opodatkowaniu. Jest to kwestia finansowa, którą warto wziąć pod uwagę, ponieważ właściciele domów mogą być zmuszeni do płacenia podatków od innych kont emerytalnych lub posiadanych aktywów finansowych.
Nawet przy wszystkich korzyściach finansowych, jakie może zaoferować odwrócony kredyt hipoteczny, kredytobiorcy prawdopodobnie będą musieli zapłacić z góry, aby wziąć jedną z tych pożyczek. Opłaty początkowe, opłaty za obsługę pożyczkodawcy i różne koszty zamknięcia mogą być należne po zatwierdzeniu odwróconej hipoteki. W zależności od sytuacji finansowej danej osoby, koszty te mogą być jednak warte wydatków, aby uzyskać dostęp do odwróconego finansowania hipotecznego.
Ponadto pożyczki HECM naliczają składkę ubezpieczeniową na początku pożyczki, która jest oparta na procentach całkowitej kwoty pożyczki. Kredytobiorcy będą również musieli co roku opłacać składkę na ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Składka roczna jest również odzwierciedlana jako procent kwoty pożyczki, aczkolwiek mniejszy procent niż opłata początkowa. Kredytodawcy również pobierają odsetki od tych pożyczek, a oprocentowanie odwróconych kredytów hipotecznych może być wyższe niż w przypadku innych rodzajów finansowania zabezpieczonego.
Reklama
Innym czynnikiem, o którym należy pamiętać, jest to, że niektórzy pożyczkodawcy mogą pozwolić pożyczkobiorcom sfinansować niektóre z tych opłat i włączyć je do swojego planu spłaty. W takim przypadku składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, koszty zamknięcia i opłaty pożyczkodawcy mogą nie być należne przez kilka lat, dopóki nie zostanie spłacona pełna kwota kredytu. Biorąc pod uwagę sposób, w jaki odwrócone kredyty hipoteczne są skonstruowane, możliwe jest, że kredytobiorcy nigdy nie będą musieli sami uiszczać tych opłat.
Zdjęcie: istock.com
Nawet jeśli kredytobiorcy mogą uniknąć spłaty odwróconego kredytu hipotecznego, pożyczka ta będzie musiała zostać ostatecznie spłacona. Jeśli pożyczkobiorca umrze, a tytuł własności przejdzie na jego spadkobierców, wówczas ci nowi właściciele będą odpowiedzialni za wszelkie zaległe saldo. Członkowie rodziny, którzy odziedziczą nieruchomość z odwróconym kredytem hipotecznym, stwierdzą, że cała pozostała kwota kredytu będzie musiała zostać bezzwłocznie spłacona w całości.
Niektórzy właściciele tytułów mogą mieć dostępne środki na spłatę pełnego salda pożyczki, ale członkowie rodziny mogą być zmuszeni do skorzystania z: sprzedaż nieruchomości w celu spłaty pierwotnej odwróconej hipoteki – co oznacza, że spadkobiercy mogą stracić część lub całość swoich dziedzictwo. Jedną z kwestii do rozważenia w przypadku pożyczek HECM jest to, że nawet jeśli dom jest sprzedawany za mniej niż pozostała kwota równowagi, właściciele nieruchomości — czy to pierwotny pożyczkobiorca, czy ich spadkobiercy — nie będą musieli nadrabiać różnica. Ponieważ te odwrócone kredyty hipoteczne są ubezpieczone federalnie, rząd pokryje każdą pozostałą kwotę pożyczki.
Właściciele domów, którzy zaciągają pożyczki HECM, zwykle mogą spać spokojnie, wiedząc, że ich odwrócona hipoteka jest wspierana przez rząd federalny i zapewniana przez renomowanego pożyczkodawcę. Pożyczkobiorcy, którzy uzyskują finansowanie od prywatnego pożyczkodawcy, mogą jednak wymagać większej ostrożności. Jak zauważyło Biuro Ochrony Finansowej Konsumentów, oszuści mogą: korzystać z odwróconych kredytów hipotecznych jako pretekst do oszukania właścicieli domów i wykorzystania ich finansów.
Reklama
W szczególności weterani i emerytowani członkowie służby powinni być czujni na wszelkich pożyczkodawców reklamujących odwrócone kredyty hipoteczne, które są ubezpieczone, finansowane lub wspierane przez Departament ds. Weteranów (VA). VA w żaden sposób nie oferuje odwróconych kredytów hipotecznych, a prywatni pożyczkodawcy, którzy twierdzą inaczej, mogą mieć ukryte motywy do wydawania mylących oświadczeń właścicielom domów.
Chociaż niekoniecznie stanowi to oszustwo, kontrahenci mogą agresywnie forsować odwrócone kredyty hipoteczne jako sposób na opłacenie kosztownych remontów domów, zmuszając właścicieli domów do zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego. Ważne jest, aby w pełni zrozumieć konsekwencje korzystania z odwróconego kredytu hipotecznego przed podjęciem decyzji finansowej, która może nie być odpowiednia dla sytuacji właściciela domu.
Zdjęcie: istock.com
Odwrócone kredyty hipoteczne, pożyczki pod zastaw domu i HELOC są wysoce wyspecjalizowanymi formami finansowania, a niektóre firmy hipoteczne mogą ich nie wspierać. Właściciele domów, którzy od lat pozostają u tego samego pożyczkodawcy, mogą preferować zaciągnięcie kredytu z obecnym kredytem hipotecznym firmy, ale być może będą musieli rozważyć inne opcje, jeśli te pożyczki są niedostępne i chcą skorzystać zaleta najlepsze pożyczki pod zastaw domu lub odwrócone kredyty hipoteczne.
W rzeczywistości, kupowanie odwróconego kredytu hipotecznego może być dobrym pomysłem w każdej sytuacji, ponieważ pożyczkodawcy mają własne wymagania kwalifikacyjne i warunki finansowania. Właściciele domów mogą uznać, że kwalifikują się do większej kwoty kredytu na korzystniejszych warunkach – takich jak niższe oprocentowanie lub niższe koszty początkowe – poprzez uzyskanie odwróconego kredytu hipotecznego od konkretnego pożyczkodawcy. Zakupy z najlepsze firmy z odwróconymi kredytami hipotecznymi może pomóc właścicielom domów znaleźć odpowiednie opcje finansowania odpowiadające ich planom emerytalnym przed złożeniem wniosku o pożyczkę.
Reklama
Ujawnienie: BobVila.com uczestniczy w programie partnerskim Amazon Services LLC, reklamie partnerskiej program zaprojektowany w celu zapewnienia wydawcom środków do zarabiania opłat poprzez linkowanie do Amazon.com i stowarzyszonych witryny.