Fot.: depositphotos.com
Kiedy kupujący zaczynają kupować pierwszy dom, finansowanie może wydawać się wielką, przytłaczającą tajemnicą. Zakup domu prawdopodobnie będzie oznaczał więcej pieniędzy, niż kiedykolwiek wydali w jednym miejscu w jednym czasie, a strach przed popełnieniem kosztownego błędu gdzieś w tym procesie jest realny. Kwalifikacja wstępna pozwala potencjalnemu właścicielowi domu dowiedzieć się, jak uzyskać wstępne zatwierdzenie kredytu mieszkaniowego. Wstępna kwalifikacja i wstępne zatwierdzenie kredytu hipotecznego może pomóc kupującym poczuć, że mają lepszą kontrolę nad tym, jak będzie działać finansowanie ich nowego domu i może pomóc im poczuć, że pokonał pierwszą przeszkodę w procesie zakupu domu. Te dwa terminy są rzucane w Internecie oraz przez przyjaciół i sąsiadów, jakby oznaczały to samo, ale tak nie jest: Kwalifikacja wstępna oznacza, że potencjalni nabywcy dostarczyli pożyczkodawcy ogólne informacje o ich sytuacji finansowej i przedziale cenowym, w którym chcieliby kupić, a pożyczkodawca dał potencjalnemu pożyczkobiorcy przybliżone wyobrażenie o tym, ile mogą pożyczyć; wstępne zatwierdzenie oznacza, że bank zweryfikował roszczenia potencjalnego nabywcy, sprawdził jego kredyt i faktycznie zatwierdził pożyczkobiorcę na określoną kwotę pożyczki (z pewnymi warunkami). Na ciasnym rynku sprzedającego posiadanie wstępnej zgody przy składaniu oferty może zadecydować o tym, czy kupujący otrzyma dom, który mu się podoba, czy nie.
Ogólnie rzecz biorąc, większość pożyczkodawców wstępnie kwalifikuje kupujących, to znaczy sprawdza, co kupujący zgłosił im na temat dochodów, długów, ogólnego stanu kredytu i przedziału cenowego. domów, które kupujący jest zainteresowany kupnem – i dokonać rozsądnego oszacowania kwoty pożyczki, do której mogą się kwalifikować, pod warunkiem, że wszystkie informacje zostaną sprawdzone. To jest pierwszy krok przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Następnie, jeśli kupujący chce kontynuować z pożyczkodawcą, przedłoży dodatkową dokumentację na poparcie wniosku i wyrazi zgodę na kontrolę kredytową. Pożyczkodawca rozpatrzy następnie wniosek kupującego, a jeśli pożyczkodawca jest przekonany, że jest to dobre ryzyko finansowe do podjęcia, wyda wstępną zgodę na pożyczkę.
Zdjęcie: istockphoto.com
Poświęcenie czasu na wstępne zakwalifikowanie się do kredytu mieszkaniowego to świetny pierwszy krok do podjęcia na początku procesu zakupu domu. Łatwo jest robić zakupy online i oglądać piękne domy, ale zakupy, zanim kupujący sprawdzi rzeczywistość pod względem tego, na co naprawdę mogą sobie pozwolić i do jakiego rodzaju kredytu hipotecznego mogą się kwalifikować rozczarowanie. Gdy kupujący rozpoczynają poszukiwania, wybór kilku pożyczkodawców i złożenie wniosku o wstępną kwalifikację może dać im oszacowanie w czasie rzeczywistym tego, co mogą pożyczyć i ile to będzie kosztować. Potencjalni pożyczkobiorcy przekażą pożyczkodawcom całkiem sporo informacji: dochody, historię kredytową i to, w co wierzą ich ocena kredytowa, poziom zadłużenia, jaki mają i płatności, które są zobowiązani do dokonywania co miesiąc, oraz wszelkie dodatkowe aktywa. Ten krok często można wykonać przez telefon lub online. Pożyczkodawca przeprowadzi w dobrej wierze ocenę sytuacji finansowej kupującego i wystawi wstępną kwalifikację, która jest najlepszym przypuszczeniem pożyczkodawcy, ile pieniędzy prawdopodobnie będzie skłonny pożyczyć. Kupujący mogą następnie porównać wstępne kwalifikacje kilku pożyczkodawców i zacząć kupować domy w przedziale cenowym, który najbardziej im odpowiada, biorąc pod uwagę dostarczone im szacunki.
Mając w ręku pismo wstępnej kwalifikacji, kupujący mogą bezpiecznie rozpocząć poszukiwania domu i będą w lepszej sytuacji niż kupujący bez niego, gdyby nieoczekiwanie znalazł idealny dom, zanim wniosek o pożyczkę będzie mógł zostać rozpatrzony dalej. Jednak następny krok postawi kupującego w jeszcze silniejszej pozycji. Wstępne zatwierdzenie to drugi krok w uzyskaniu kredytu hipotecznego: Kupujący udzielą kredytodawcom pozwolenia na przeprowadzenie formalnej kontroli kredytowej. Ta kontrola kredytowa pojawi się w ich raporcie kredytowym, ale kupujący mogą ubiegać się o wstępne zatwierdzenie u kilku pożyczkodawców w tym samym 30-dniowym okresie bez niszcząc ich kredyt, ponieważ kontrole kredytowe przeprowadzane przez każdego pożyczkodawcę będą liczone jako część tego samego procesu składania wniosków w oczach kredytodawcy biura. Następnie kupujący dostarczy dodatkową dokumentację (odcinek wypłaty itp.). Rezultatem będzie oficjalne pismo stwierdzające, że kupujący jest warunkowo zaakceptowany pożyczyć określoną sumę pieniędzy. Pokazuje, że bank ocenił kupującego i ustalił, jaki rodzaj kredytu hipotecznego i do jakiej kwoty kredytu kupujący prawdopodobnie będzie się kwalifikował. Nie stanowi to jednak gwarancji, że pożyczka zostanie wypłacona w określonej kwocie, a nawet w ogóle. Na przykład, po wstępnym zatwierdzeniu, kupujący nie powinien ubiegać się o karty kredytowe o wysokim saldzie ani zaciągać pożyczki samochodowej, ponieważ zmieni to saldo ich raportu kredytowego. Ponadto dom, który kupujący ostatecznie zdecyduje się kupić, może wymagać spełnienia pewnych kryteriów, aby pożyczka została wypłacona w zatwierdzonej kwocie. Najlepszą częścią wstępnego zatwierdzenia jest to, że pożyczkodawca zatwierdza prawdopodobną kwotę pożyczki, ale kupujący nie ma absolutnie żadnych zobowiązań wobec pożyczkodawcy; jeśli kupujący zdecyduje się na skorzystanie z innego pożyczkodawcy lub nie jest to odpowiedni czas na zakup domu, nie ma żadnych zobowiązań umownych.
Fot.: depositphotos.com
Ponieważ wstępna kwalifikacja opiera się na informacjach, które kupujący zgłasza pożyczkodawcy, jest szybka; czasami kwalifikacja wstępna może zostać zakończona podczas jednej rozmowy telefonicznej. Innym razem może minąć kilka godzin, zanim pożyczkodawca uruchomi swoje numery, ale wstępna kwalifikacja może zwykle zostać zakończona w ciągu jednego dnia.
Wstępne zatwierdzenie ma więcej ruchomych części. Po pierwsze, pożyczkodawca uruchomi raport kredytowy kupującego i uzyska wynik i historię. Zostanie to dodane do dokumentacji dostarczonej przez kupującego i wprowadzonej do systemu pożyczkodawcy. Przedstawiciel zapozna się z dokumentacją kupującego, wykona obliczenia, aby je rozważyć stosunek długu do dochodu, ich kondycji kredytowej i prawdopodobieństwa spłaty pożyczki, biorą pod uwagę ryzyko niewykonania zobowiązania przez kupującego oraz ustalają kwotę pożyczki i szacowaną stopę procentową do oceny przez kupującego. Wstępne zatwierdzenie jest następnie wysyłane do kupującego jako oficjalne pismo na papierze firmowym pożyczkodawcy, z którego kupujący może korzystać przy składaniu ofert dotyczących domów. Te kroki wymagają czasu na wykonanie i zatwierdzenie, więc ich ukończenie i analiza mogą zająć trochę więcej czasu — czasami nawet 10 dni roboczych.
Oprócz historii kredytowej kupującego, pożyczkodawcy będą chcieli zbudować profil finansowy kupującego, aby jego wstępna kwalifikacja była jak najbardziej dokładna bez przeprowadzania formalnych kontroli kredytowych. Pożyczkodawca zapyta potencjalnego pożyczkobiorcę o jego sytuację finansową i oczekuje pewnych szczegółów w odpowiedziach. Kupujący będą musieli znać swoje dochody, mieć dostęp do swoich informacji bankowych (czasami w tym sald czekowych i oszczędnościowych) oraz przybliżonej oceny zdolności kredytowej. W idealnej sytuacji kupujący sprawdziłby swoją zdolność kredytową kilka miesięcy wcześniej do rozpoczęcia procesu zakupu domu, oddając siebie czas na poprawienie ewentualnych błędów w ich historii kredytowej i podjąć kroki w celu poprawy ich oceny kredytowej, aby mogli uzyskać dokładny wynik.
Chociaż wstępna kwalifikacja nie wymaga dokumentacji tych liczb, ważne jest, aby być uczciwym i jak najdokładniejszym: Ukrywanie prawdy lub ukrywanie negatywne pozycje w ocenie kredytowej nie pomogą, ponieważ gdy tylko kupujący przejdzie do wstępnego zatwierdzenia, pożyczkodawca zażąda dokumentacji każdej przekazanej informacji przed siebie. Brak szczerości na tym etapie prawie na pewno zostanie odkryty na następnym etapie i prawdopodobnie doprowadzi do odrzucenia wniosku o pożyczkę.
Zdjęcie: istockphoto.com
Kupujący muszą dostarczyć szczegółową dokumentację roszczeń i szacunków dokonanych w procesie wstępnej kwalifikacji, gdy przejdą do etapu wstępnego zatwierdzenia. Najpierw zgodzą się na sprawdzenie zdolności kredytowej. Poza tym dokumenty potwierdzające zapewnią jasny obraz kondycji finansowej kupującego. Odcinki wypłaty przez co najmniej 30 dni, czasem 60, prowadzą listę, aby pożyczkodawcy mogli zweryfikować dochód. Jeśli kupujący jest samozatrudniony, pożyczkodawca może wymagać większej dokumentacji dochodów. Wymagana będzie lista rachunków bankowych i wyciągi z tych rachunków bankowych. Dla wielu kupujących wydaje się to inwazyjne: dlaczego mieliby dzielić się swoimi transakcjami bankowymi z nieznajomymi? Ponieważ ci nieznajomi przygotowują się do pożyczenia kupującemu znacznej kwoty pieniędzy, pożyczkodawca jest ma prawo zobaczyć, jak kupujący zarządza swoimi finansami: Czy konto spada do 10 USD przed każdym nowym wypłata? Czy duże kwoty są przelewane, a następnie wysyłane? Te informacje są prawnie ważne przy ocenie prawdopodobieństwa spłaty pożyczki przez kupującego, tak niewygodne, czy nie, kupujący musi je podać. Dopełnieniem listy jest kopia zeznania podatkowego W-2 kupującego za poprzedni rok.
Niektórzy kredytodawcy będą wymagać więcej, w zależności od sytuacji kupującego. Jeśli kupujący posiada już inną nieruchomość, pożyczkodawca zażąda kopii dokumentów hipotecznych lub tytułów własności tych nieruchomości. Lista innych aktywów może być również wymagana lista miesięcznych wydatków nieuwzględnionych w innym miejscu pakietu aplikacyjnego.
Podczas aktywnego kupowania domu, zwłaszcza na rynku sprzedającego, pierwszy kupujący, który pojawi się z ofertą w ręku, może nie być zwycięzcą. Sprzedawcy na tego rodzaju rynku mogą pozwolić sobie na luksus rozważenia wielu ofert dotyczących swojego domu i tak zrobią konieczność oceny oferty cenowej domu i prawdopodobieństwa, że umowa sprzedaży zostanie sfinalizowana. Nawet jeśli rynek nie jest skierowany w stronę sprzedawców, sprzedawca będzie musiał rozważyć bezpieczeństwo oferty przed jej zaakceptowaniem i wycofaniem domu z rynku. Jeśli sprzedawca patrzy na trzy oferty — jedną bez wsparcia pożyczkodawcy, jedną z wstępną kwalifikacją i jedną ze wstępną akceptacją — kupujący ze wstępną zgodą na kredyt hipoteczny będzie wyglądał na bardzo silniejsza i bezpieczniejsza oferta, ponieważ pożyczkodawca zbadał kupującego i potwierdził, że stanowi on „dobre” lub „bezpieczne” ryzyko i może pożyczyć kwotę pieniędzy wskazaną we wstępnej akceptacji list. Następnym wyborem byłby kupujący z kwalifikacją wstępną, ponieważ oznacza to, że kupujący jest poważny i rozpoczął podjęciem kroków w celu zabezpieczenia finansowania i że bank uznał nabywcę za wystarczająco godnego, aby oszacować kwotę, jaką mogą pożyczyć. Nie jest tak silny jak wstępne zatwierdzenie, ale wyprzedza ostatniego kupującego bez żadnych oznak, że rozpoczęli współpracę z pożyczkodawcami. Kwalifikacja wstępna to doskonały krok dla kupujących, aby dowiedzieć się, ile mogą pożyczyć, i może być szczególnie pomocna dla kupującego przy wyborze przedziału cenowego domów do rozważenia. Wstępne zatwierdzenie zapewni największy efekt dźwigni, gdy kupujący faktycznie złoży ofertę na dom.