Zdjęcie: istockphoto.com
Gdy znajdziesz idealny dom, skłonienie sprzedającego do zaakceptowania Twojej oferty to dopiero pierwszy krok w procesie negocjacji. Warunki sprzedaży – a nawet niektóre przedmioty w domu i na nieruchomości – również są otwarte do dyskusji.
Jednak duża część Twojej siły negocjacyjnej może zależeć od rynku. „Niesamowity brak domów na rynku sprawia, że jesteśmy teraz na ekstremalnym rynku sprzedawców” – mówi Kris Lindahl, dyrektor generalny i założyciel Kris Lindahl Nieruchomości, który obsługuje rynki Kolorado, Minnesota i Wisconsin. Negocjacje mogą przybierać na sile w zależności od wahań rynkowych i lokalizacji.
„Doświadczenie lokalnego agenta jest ogromnym atutem, jeśli chodzi o wiedzę, co można negocjować na obecnym rynku i na konkretna dzielnica, w której chcesz kupić, ponieważ musisz znać rynek, aby negocjować” Lindahl wyjaśnia. (A to tylko jeden z rzeczy, które twój pośrednik chciałby wiedzieć.)
W zależności od rynku są to niektóre warunki, koszty i inne czynniki, które możesz negocjować przy zakupie domu.
Związane z: Poruszający? 5 sposobów na zminimalizowanie kosztów niespodzianek
Negocjowanie terminu zamknięcia może działać na kilka sposobów. Według Lindahla, kiedy kupujący jest otwarty na życzenia sprzedawcy dotyczące terminu zamknięcia, może to pomóc jego ofercie wyróżnić się i być bardziej atrakcyjną. Ale jeśli jesteś pewny swojej oferty, możesz spróbować wykorzystać datę zamknięcia w inny sposób. „Jeśli sprzedawca potrzebuje dodatkowego czasu, kupujący mogą dać go w zamian za nieco niższą cenę”, wyjaśnia John Walkup, współzałożyciel UrbanDigs w Nowym Jorku, N.Y.
Z drugiej strony czasami to kupujący potrzebuje elastycznego terminu przeprowadzki. „Niektórzy kupujący będą negocjować wcześniejsze zajęcie nieruchomości, co może być pomocne, jeśli ich umowa najmu dobiegnie końca przed zamknięciem domu”, mówi Tyler Forte, dyrektor generalny Domy Feliksa w Nashville, Tennessee.
Reklama
„Daje to kupującemu możliwość wprowadzenia się do nowego domu przed zamknięciem, co może sprawić, że proces przeprowadzki będzie o wiele mniej stresujący”.
Zdjęcie: istockphoto.com
Koszty zamknięcia związane z zakupem domu mogą być dość drogie, ale być może nie będziesz musiał płacić ich wszystkich. „Koszty zamknięcia są oddzielone od ceny, więc wielu kupujących zakłada, że koszty te są standardowe, gdy w w rzeczywistości wiele można negocjować, zwłaszcza jeśli rynek faworyzuje w tej chwili kupujących”, Walkup Akcje.
Innymi słowy, możesz poprosić sprzedawcę o udział w kosztach zamknięcia. „Nabywcy i ich prawnicy powinni jednak potwierdzić kwotę w banku hipotecznym, ponieważ banki mogą mieć ograniczenia dotyczące dozwolonej kwoty” – wyjaśnia Michał Gartenberg, agent w Warburg Realty w Nowym Jorku, N.Y.
Jeśli mieszkasz w stanie Nowy Jork — a mieszka w nim 19 milionów ludzi — możesz być w stanie wynegocjować CEMA (Umowę o konsolidacji, przedłużeniu i modyfikacji). „Jeśli zarówno kupujący, jak i sprzedający mają kredyt hipoteczny, możesz być w stanie wynegocjować CEMA, która umożliwia kupującym ceduje starą hipotekę i konsoliduje ją i zmienia z nową hipoteką na refinansowanie, a w niektórych przypadkach zakupy” wyjaśnia Karen Kostiw, agent w Warburg Realty w Nowym Jorku, N.Y.
„Korzystając z tej strategii, kupujący płacą podatek od różnicy między bieżącym saldem niespłaconej hipoteki sprzedającego (stara hipoteka) a nową hipoteką nabywcy” – mówi Kostiw.
Jej kolega, agent Warburg Krzysztof Totaro zgadza się i dodaje: „Kiedy kupując mieszkanie lub dom jednorodzinny, sprzedawca ma już kredyt hipoteczny, zgadza się na CEMA może zaoszczędzić około 2 procent na podatku od rejestrowania kredytów hipotecznych”. Ostrzega jednak, że CEMA mogą trwać 30 dni lub dłużej, aby proces. W zależności od banku możesz czekać kilka miesięcy, więc może to nie być dobra taktyka negocjacyjna, jeśli się spieszysz.
Reklama
Związane z: 5 rzeczy, których życzy sobie twój kredytodawca hipoteczny
Zdjęcie: istockphoto.com
Wiele osób uważa, że pralka, suszarka i lodówka są automatycznie wliczone w cenę domu. Jednak Forte mówi, że jest to powszechne nieporozumienie. „Niestety te urządzenia nie są uważane za osprzęt i nie są dołączone do domu, chyba że zostały wynegocjowane w umowie sprzedaży”, wyjaśnia. „Sprzedawcy często przekazują te urządzenia Jeśli dołączasz je do oferty, więc poproszę o nie w trakcie negocjacji.”
Związane z: Wybór głównych urządzeń kuchennych
Gartenberg mówi, że dzięki nowemu domowi budowlanemu możesz negocjować ulepszenia domu i dodatki, takie jak jednostki magazynowe, bez dodatkowych kosztów. Nie marnuj jednak dźwigni na oprawy oświetleniowe, krany i przestrzeń bezużyteczną. Właściciele domów błędnie płacisz dodatkowo za te funkcje, ale wiele z nich jest niedrogich i łatwych do dodania.
Zastanów się, czy nie poprosić o dodatkową przestrzeń użytkową, wyższe szafki kuchenne i funkcje, które później byłyby kosztowne i trudne do dodania. Kolejna uwaga: nie idź trendy w domu prawdopodobnie wkrótce znikną.
Zdjęcie: istockphoto.com
Jeśli podobają Ci się niektóre przedmioty w domu, być może będziesz w stanie również negocjować o nie. „Często sprzedawca może przeprowadzić się do nowego domu, w którym kanapa nie działa lub nie ma już miejsca na fortepian” – mówi Lindahl. „W większości sytuacji nie zaszkodzi zadawać pytania, ponieważ określone elementy mebli można negocjować w niektórych umowach”.
Forte zgadza się z tym i mówi, że jeden z kupujących uwzględnił w umowie kosiarkę komercyjną sprzedającego o wartości 10 000 USD. „Omawiana nieruchomość zajmowała około 5 akrów, a kupujący byli zainteresowani zakupem kosiarki od sprzedawcy, aby nie musieli kupować nowej”, wyjaśnia.
Reklama
Według Greg Kurznera, prezes/broker w Resideum w Alpharetta w stanie Georgia, sprzedający zostawili rolety okienne i lodówki (a także przenieśli gwarancje na dom). „Łodzie, dzieła sztuki, stoły bilardowe i wanny z hydromasażem są często tematami negocjacji”.
Ale widział też nietypowe negocjacje dotyczące przedmiotów takich jak skutery wodne. „W jednym przypadku wystąpił problem z zamknięciem na czas z powodu opóźnienia sprzedawcy, a kupujący wynegocjował, aby sprzedawca zapłacił za hotel kupującego”.
Kurzner mówi, że kupujący zapłacili również zaległe podatki od nieruchomości. „Miałem też kupujących, którzy zgodzili się trzymać psa, którego sprzedawca będzie musiał zostawić, i trzymać rybę w stawie koi”.
Reklama
Ujawnienie: BobVila.com uczestniczy w programie partnerskim Amazon Services LLC, reklamie partnerskiej program zaprojektowany w celu zapewnienia wydawcom środków do zarabiania opłat poprzez połączenie z Amazon.com i podmiotami stowarzyszonymi witryny.