Você provavelmente me conhece da TV, onde por quase 30 anos apresentei uma variedade de programas -Esta Casa Antiga, Casa de Bob Vila de novo, Bob Vila, e Restaure a América com Bob Vila. (Agora você pode assistir meus episódios completos de TV online!) Mas eu passei minha carreira ajudando pessoas a renovar suas casas e melhorar suas vidas. Antes de minha vida na radiodifusão, lancei meu próprio negócio de reforma e design residencial. Ainda antes, servi como voluntário do Peace Corps, construindo casas e comunidades no Panamá. Aprendi em primeira mão sobre construção de casas com meu pai, que construiu a casa de nossa família. Já escrevi 12 livros sobre como reformar sua casa, comprar a casa dos seus sonhos e visitar casas históricas em toda a América. É justo dizer que edifícios, especialmente casas, são o trabalho da minha vida. Ao longo dos anos, também apoiei muitas causas que lidam com a preservação arquitetônica e habitacional. Estive ativamente envolvido com a Habitat for Humanity e os ajudei a construir uma casa em Yonkers, NY, que colocamos na TV. Trabalhei durante anos com a National Alliance to End Homelessness, apoiando o trabalho de muitas organizações em todo o país. Nos últimos anos, tenho ajudado na restauração da casa e das coleções de Ernest Hemingway na Finca Vigía perto de Havana, Cuba. Este lugar foi sua casa de 1939 até sua morte e ele o deixou para o povo cubano para ser administrado como um museu. Este projeto me permitiu visitar a terra natal de meus pais várias vezes. Agora é este site que me apaixona e a chance de compartilhar meus projetos, descobertas, dicas, conselhos e experiências com todos vocês. Sempre acreditei que um pouco de capital de suor ajuda muito a fazer de uma casa um lar, e é exatamente isso que meu site ajuda os proprietários a fazer. Você pode se conectar comigo em meu próprio site e em
Twitter. Estou ansioso para a conversa e para conhecê-lo.Foto: shutterstock.com
Dankmar Adler - arquiteto e sócio do grande Louis Sullivan na firma de Adler e Sullivan - certa vez comentou que preferia contratar um vigarista que soubesse construir do que contratar um honesto homem que não o fez. “Eu posso policiar um vigarista”, disse Adler, “mas se um homem não conhece um bom trabalho, como vou tirá-lo dele?”
Não tenho certeza se concordo com o raciocínio de Adler. Mas eu sei que contratar bem é uma das habilidades-chave da vida - e crucialmente importante quando se trata de trabalhos de remodelação. O contratante certo pode fazer com que o processo corra bem com o mínimo de interrupções em sua vida, enquanto o contratado errado pode custar-lhe dinheiro, paz de espírito e deixá-lo com um resultado insatisfatório.
Embora o tempo varie, mais cedo ou mais tarde você precisará comprar um empreiteiro.
Ou, talvez, para vários subcontratados. Você ou o seu designer podem convidar os construtores durante os estágios de planejamento ou você pode decidir esperar até que os planos sejam concluídos. Esse é um julgamento que é melhor feito em conjunto por você e seu designer. Se você estiver trabalhando com um orçamento estritamente limitado, a consulta prévia a um empreiteiro para obter estimativas pode ajudar a manter o foco no controle de custos. Por outro lado, menos inibições durante a fase de design podem levar a soluções mais criativas para sua remodelação particular, se as restrições orçamentárias permitirem.
Suponha que tenha chegado a hora de encontrar um empreiteiro... que conduz a busca?
Muitos arquitetos ficarão felizes em fazer interferências para você. Eles podem lidar com a descoberta, contratação e estimativa. O argumento para esta abordagem é o seguinte: se o seu arquiteto fizer isso, ele vai economizar seu tempo (se ele está cuidando da loja, você não precisa). Ele sabe a quem ligar para obter cotações de um trabalho. Ele pode obter serviços e atenção que você não obteria, uma vez que pode oferecer contrapartidas aos empreiteiros para futuros empregos. Uma vez que seu negócio envolve regularmente a solicitação e revisão de propostas, ele deve saber o que procurar. Ele já negociou contratos de construção antes e provavelmente passou muitas horas resolvendo divergências - uma vez que são inevitáveis, sua ajuda pode ser valiosa. Ele pode inspecionar ao longo do caminho. Ele pode ajudar a decidir sobre as pequenas mudanças inevitáveis que ocorrem no decorrer da construção. Ele pode servir como um amortecedor valioso entre você e o empreiteiro.
Se isso parece ideal, converse com seu arquiteto (ou designer, embora nem todos os designers tenham o treinamento e a experiência para executar todos esses serviços). Entenda, entretanto, que você terá que pagar ao seu arquiteto uma taxa adicional substancial. Esses serviços adicionais não são gratuitos.
Suponha que você decida, por razões financeiras ou outras razões, que não vai entregar as rédeas ao seu arquiteto, uma alternativa é deixar a supervisão para o empreiteiro geral, que iremos conhecer Em breve. Ou você pode ser seu próprio empreiteiro geral. Outra opção é contratar um gerente de construção. Mas antes de decidir qual caminho seguir, vamos dar uma olhada mais de perto nos outros participantes do processo de construção.
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Um empreiteiro geral ou GC é contratado para pegar um conjunto de plantas e transformá-las em um edifício. Ele vai orquestrar as idas e vindas dos trabalhadores, solicitar materiais, inspecionar o trabalho realizado, coordenar uma agendar e lidar com grande parte da papelada, que incluirá contas de material, folha de pagamento e emissão de faturas para você, o proprietário.
O GC também providenciará os subcontratados - empreiteiros de escavação, encanadores, eletricistas, dry-wallers, ladrilhadores, telhados e equipe de fundação, o que e quem for necessário. É responsabilidade do GC garantir que os submissos façam seu trabalho no prazo e em estrita conformidade com os planos.
Tal como acontece com um arquiteto, você assina um contrato com o empreiteiro geral que o obriga a fazer certos pagamentos em pontos específicos durante a construção. Em troca, o GC assume a responsabilidade por todo o processo de construção. O GC obtém lucro ao aumentar os custos de mão de obra e materiais em uma porcentagem. Essa porcentagem varia consideravelmente. O intervalo típico é de 10 a 30 por cento.
Carpenter-Builder vs. Companhia de construção
Muitos GCs começaram suas carreiras no ramo da construção como carpinteiros, mas em algum momento decidiram que queriam administrar suas próprias empresas e assumiram a responsabilidade geral pela administração. Em uma grande empresa de construção, o GC é na verdade uma empresa, e não um indivíduo, e um gerente de projeto individual assumirá a responsabilidade diária por um determinado trabalho. O gerente de projeto pode ou não ter experiência prática em construção, mas tem treinamento em negócios. Cada vez mais, as ferramentas do comércio do GC consistem em um notebook e um telefone celular, em vez de um martelo e uma serra circular.
O carpinteiro-construtor GC provavelmente tem apenas um ou dois empregos por vez, enquanto uma empresa de construção precisará de mais e maiores empregos para pagar suas despesas gerais. O carpinteiro pode ter uma escrivaninha em casa que funcione como um escritório e uma oficina em uma garagem reformada ou porão. A construtora terá um escritório com contador, escriturário e outros funcionários; caminhões e veículos diversos; um depósito ou outro prédio que funciona como a base de operações com equipamentos, armazenamento de materiais e equipamentos de oficina e uma variedade de outros equipamentos de uma empresa de bom tamanho.
Os grandes e pequenos empreiteiros gerais têm, cada um, certas vantagens. Você pode conseguir estabelecer uma relação de trabalho mais flexível com o carpinteiro-construtor do que com uma empresa maior. Por outro lado, a construtora provavelmente tem uma capacidade muito maior e pode fazer uma gama mais ampla de trabalhos. Se o seu projeto for grande, você pode se beneficiar das equipes maiores de uma empresa de construção.
A lógica pode sugerir que o empreiteiro menor será capaz de oferecer o melhor preço, mas, apesar dos custos indiretos extras na empresa maior, também existem algumas economias de escala. Em geral, porém, as chances são de que, como um pequeno comprador ocasional de serviços de construção, você se sairá melhor com um carpinteiro para sua reforma. Ele está acostumado a lidar com proprietários individuais, pode ter mais tempo e paciência para suas preocupações especiais e pode muito bem pagar o trabalho um pouco mais barato também. Se você estiver em dúvida, peça a empresas e carpinteiros que licitem seu trabalho.
Ao contratar um empreiteiro geral menor, determine quanta experiência o chefe tem. Se o candidato que você está pensando em contratar for um carpinteiro que está apenas se expandindo e tentando ser um carpinteiro-empreiteiro, pense com cuidado antes de tomar a decisão de contratação. Ele pode dominar sua profissão rapidamente, mas a verdade é que é realmente uma nova linha de trabalho, que requer menos habilidades de construção e mais senso de negócios. Se o seu trabalho de remodelação for modesto em escopo, contratar um novato GC pode funcionar a seu favor, já que muitas pessoas que estão começando uma nova carreira têm um orgulho pelas realizações que desaparece com o tempo. Certifique-se de ter certeza de que ele possui agendamento, orçamento e outras habilidades para lidar com as funções expandidas.
Subcontratadas
Os subcontratados obtêm o seu nome a partir da sua relação com o contratante geral. Quando você contrata um GC, ele firma um contrato com subcontratados individuais para concluir tarefas específicas por preços específicos.
Você pode precisar de vários subcontratados ou nenhum, dependendo da natureza do seu trabalho de remodelação. Entre os subs que podem ser necessários para um projeto residencial que envolve a ampliação de uma fundação existente está um topógrafo, subempreiteiro de terraplenagem para escavação e preparação do local e empreiteiro de fundação para as fundações e paredes do porão (embora outro sub, um pedreiro, possa ser contratado para construir as paredes se elas forem de bloquear). Subcontratados elétricos, hidráulicos e HVAC (aquecimento, ventilação e ar condicionado) podem ser necessários e, dependendo de quem é o seu GC ou carpinteiro, empreiteiros de telhados, drywall, pintura e limpeza também podem trabalhar em seu trabalho.
Normalmente, todas as necessidades de piso de vinil, ladrilho e bancada podem ser preenchidas por um empreiteiro, enquanto outro venderá e instalará seu carpete. Se houver paisagismo a ser feito, você pode precisar de um ou vários subs adicionais para plantar árvores, fazer caminhadas ou pátios, construir paredes, semear a grama e assim por diante. Dependendo dos requisitos locais e estaduais, pelo menos o eletricista, encanador e topógrafo deverão ser licenciados. As inspeções elétricas, hidráulicas e outras devem ser de responsabilidade dos submissos apropriados.
Se você tiver um empreiteiro geral cuidando do seu trabalho, ele será responsável pela contratação, programação, pagamento e supervisão dos subs. Se você for seu próprio GC, você mesmo os contratará.
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A rotina para a contratação de um empreiteiro geral não é radicalmente diferente de contratar um designer. Você deseja contratar alguém com habilidades comprovadas, alguém com quem você possa trabalhar e alguém com um bom senso de negócios para agendas e gerenciamento de pessoal. Se seu arquiteto está supervisionando sua construção, ele cuida da contratação da empreiteira geral para você.
Se você está sozinho e não sabe por onde começar, peça recomendações de amigos ou conhecidos que fizeram a construção de uma casa. As referências pessoais são sempre as melhores. Pessoal para você, isto é, não para o empreiteiro - às vezes as pessoas indicam um sobrinho favorito ou o filho de uma amigo por consideração por seu relacionamento, em vez de um conhecimento das habilidades da pessoa ou qualificações. Provavelmente, você se sairá melhor contratando um empreiteiro local com uma empresa e reputação estabelecidas.
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Se o referenciador teve trabalho feito pelo contratante, peça uma avaliação do trabalho. O contratante terminou no preço orçado ou próximo dele? Se não, os pedidos de alteração foram razoáveis? O trabalho foi concluído dentro do cronograma? O empreiteiro voltou voluntariamente para corrigir os problemas? Eles o usariam novamente? Eles estão satisfeitos com o produto acabado?
Outra fonte de empreiteiros é o (s) seu (s) pátio (s) de madeira (s) local (is). Não lojas de utensílios domésticos onde os pregos são vendidos às dúzias, mas verdadeiras casas de materiais de construção onde os empreiteiros fazem seus negócios a granel. Os proprietários de tais lugares sabem quem são os contratantes confiáveis. Eles sabem quais empreiteiros pagam suas contas em dia, cujos pedidos estão sempre confusos e quais estão sempre devolvendo mercadorias.
Encontro com o Contratado
Depois de identificar os candidatos, você precisará se encontrar e conversar com cada um deles. O empreiteiro precisará ver os planos e vai querer examinar a estrutura a ser remodelada. Só depois de olhar para a casa ou apartamento existente e rever as alterações a serem feitas é que uma estimativa pode ser preparada.
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Verificando referências
Quando você os conhecer, peça a cada CG quatro ou cinco referências locais. Essa é uma solicitação perfeitamente razoável e nenhum empreiteiro respeitável deve hesitar em fornecê-las. Obter os nomes e números, porém, é apenas o começo, a seguir, você precisa fazer algumas ligações.
Ligue para os clientes anteriores, identifique-se como um proprietário no mercado de serviços de construção e faça as perguntas-chave: O CG em questão terminou o trabalho dentro do prazo? O trabalho concluído é satisfatório? Quanto o preço mudou ao longo do caminho? Os trabalhadores foram organizados ou deixaram uma bagunça desesperada para trás? Se possível, pergunte se você também pode dar uma olhada em primeira mão no trabalho. Somente inspecionando você mesmo, você pode avaliar o calibre e a aceitabilidade do trabalho de um contratado. Você também pode obter informações adicionais sobre o empreiteiro conversando com os clientes pessoalmente. As lições que os clientes anteriores aprenderam podem ser úteis para você.
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Ligue para o Better Business Bureau local e pergunte se há alguma reclamação registrada contra o (s) empreiteiro (s) que você está pensando em contratar. Uma ligação para o departamento de construção local perguntando sobre seu profissionalismo e cortesia pode ser reveladora. Pergunte a cada empreiteiro quem é seu principal fornecedor de materiais e ligue para esse fornecedor.
Uma chamada rápida para uma agência de crédito local também é uma boa ideia. Pergunte há quanto tempo a empresa está no mercado. Se você descobrir quaisquer processos ou gravames pendentes, afaste-se. Você não precisa dos problemas que podem ocorrer quando um empreiteiro está em litígio, como o xerife chegando para apreender as ferramentas do empreiteiro - ou seu material de construção. Acontece.
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Outras fontes de referência são bancos e subcontratados. Pergunte ao CG com quem ele lidou e ligue para eles também. Os bancos podem informá-lo sobre sua responsabilidade fiduciária e os subcontratados sobre o quão bem organizado ele é.
Outra palavra de cautela: Trate seus contratados, assinantes e outras pessoas que você contratar com o devido respeito. Eles não são seus funcionários, eles são empresários de quem você está comprando serviços. Um mínimo de cortesia e consideração básica será recompensado. Isso também vale para os homens e mulheres que trabalham para eles.
Por outro lado, resista à tentação de ser muito amigável com qualquer um de seus contratados. Mantenha seus relacionamentos estritamente profissionais. Eles não são seus amigos: novamente, são pessoas com quem você tem uma relação comercial. Convide-os para jantar com você após a conclusão do trabalho. Uma distância amigável, mas profissional, é apropriada até então.
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Não há mistério em ser um empreiteiro geral, embora algumas habilidades com pessoas, finanças e bom senso em geral sejam necessárias. Para quem nunca fez isso, é necessária a disposição de fazer perguntas, algumas das quais podem parecer elementares ou mesmo tolas, é necessária. E um talento especial para resolver problemas certamente é útil. Eu não recomendaria que um novato aja como seu próprio contratante se o trabalho for grande - digamos, uma casa nova ou um grande anexo - mas uma remodelação interna de tamanho moderado pode ser bastante administrável.
No entanto, isso ainda levanta a verdadeira questão: não é Posso fazer isso?
Seu Devo fazer isso?
O melhor argumento para tentar ser seu próprio contratante é a recompensa. Afinal de contas, os empreiteiros estão nos negócios para ter lucro, portanto, adicionar 20 ou 30% ao custo dos materiais e da mão-de-obra como lucro é perfeitamente razoável.
Se você é seu próprio GC, não precisa pagar essa porcentagem a ninguém.
Por outro lado, existem argumentos contra ser seu próprio contratante. Por exemplo, se você não estiver satisfeito com o produto acabado, não pode reclamar com seu GC que o trabalho não é bom o suficiente e se recusar a fazer o último pagamento. Você estaria falando sozinho porque é o empreiteiro geral.
Essa pode ser a maior razão para não ser seu próprio GC. Se você contratar alguém para fazer o trabalho para você e então algo der errado, provavelmente não será o seu problema porque os GCs são pagos para resolver problemas e fazer o trabalho. Quando você contrata um empreiteiro geral, está pagando por sua experiência, competência, capacidade de antecipar problemas e, mais do que tudo, por sua disposição de assumir a responsabilidade final pelo trabalho inteiro. E ele obterá as licenças, fará a programação e lidará com as disputas entre assinantes e fornecedores.
Então, se você optar por fazer o trabalho do GC, você terá algumas noites sem dormir. Caso surjam problemas graves, você não terá o mesmo recurso simples para ligar para seu advogado e dizer a ele: "Processe o maldito GC, é culpa dele. " Agir como seu próprio empreiteiro não significa afivelar um cinto de ferramentas e balançar um martelo, tudo dia.
Ser seu próprio contratante pode significar que você aumenta as chances de obter exatamente o que deseja. Os GC ganham dinheiro executando cada trabalho de forma simples e eficiente para que possam seguir para o próximo. Mudanças ao longo do caminho e variações do normal que fazem um trabalho durar mais podem ser a causa da irritação e falta de cooperação de um GC. Assim, se você está muito atento aos detalhes e planeja olhar por cima do ombro de todos de qualquer maneira, pode fazer sentido para você ser o seu próprio GC.
De acordo com uma pesquisa realizada em 1996 pela União de Consumidores, cerca de metade dos leitores entrevistados usaram um GC para supervisionar suas reformas. O grau de satisfação foi aproximadamente o mesmo para aqueles que fizeram e aqueles que não fizeram. Talvez o leitor médio de Relatórios do Consumidor seja mais cuidadoso e experiente do que a pessoa média... mas talvez você também seja.
Agora vamos falar sobre os principais elementos do trabalho.
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Isso será sua responsabilidade, e é crucial, uma vez que estas são as senhoras e senhores que realmente irão reformar sua casa para você. Eles são os carpinteiros, encanadores, eletricistas e outros comerciantes que traduzem os planos em seus espaços de vida. Como acontece com qualquer gerente, a habilidade principal é encontrar o pessoal certo.
O jogador mais importante provavelmente será o carpinteiro. Ele é a pessoa que moldará a estrutura que define os espaços. Ele constrói a estrutura que será a matriz para a fiação elétrica, tubulação, aberturas, linhas telefônicas e isolamento. Ele voltará depois de tudo que foi desbastado e cobrirá com as superfícies acabadas. O carpinteiro é o ator principal e deve ser contratado primeiro.
O carpinteiro será seu substituto principal, então peça-lhe ajuda para encontrar um eletricista, encanador ou pedreiro. E não se preocupe muito com o clientelismo aqui. Pode-se contar com a maioria dos carpinteiros para recomendar pessoas com quem eles gostam de trabalhar, mas poucos recomendarão subs que não conhecem seu trabalho. Eles sabem quais são os caras que bagunçam a agenda e que fazem um trabalho desleixado e causam problemas para todos os outros. Eles não querem essas dores de cabeça mais do que você.
Para encontrar carpinteiros ou subcontratados, pergunte a amigos e vizinhos. As páginas amarelas também são uma boa fonte. Outra opção é visitar locais de trabalho em áreas residenciais próximas. Entre imediatamente e pergunte pelo carpinteiro-chefe, encanador ou eletricista. As chances são excelentes de você sair com um cartão de visita, um número de telefone ou possivelmente um compromisso. Você pode até obter uma estimativa de seu trabalho se tiver os planos com você e o chefe tiver uma hora para matar.
Outra boa fonte de subs são as casas de abastecimento. Pergunte em lojas de encanamento, eletricidade ou azulejos que lidam com o comércio. Você deve obter alguns nomes. Pergunte a outros assinantes os nomes dos comerciantes que eles respeitam e com quem trabalharam.
Verifique as referências de cada sub (clientes, fornecedores, bancos e outros). Obtenha vários subs para estimar nos grandes trabalhos e pelo menos dois nos pequenos (reformar um banheiro existente durante uma reforma é um trabalho pequeno, encanar dois banheiros novos, uma lavanderia e uma banheira de hidromassagem em uma grande adição é um grande 1). Faça sua lição de casa com as pessoas que está contratando antes de contratá-las.
Quando se trata de lidar com assinantes, lembre-se de que a maioria deles oferece vários empregos e alguns aceitam praticamente todos os que são oferecidos. A má notícia é que você, como um cliente ocasional, pode conseguir uma posição no final de sua lista de prioridades, bem abaixo do GCs que vão construir muitas casas no futuro e, portanto, podem ser clientes contínuos para os subs Serviços.
Você precisa se preparar para as frustrações e aborrecimentos de agendamento, mas, por outro lado, você não está enfrentando o mundo sozinho. Seus subs também serão aliados importantes para realizar seu trabalho. Eles estão lá não apenas para construir a sua casa, mas para ajudá-lo a fazê-lo. Você pode se surpreender ao descobrir o orgulho que muitos operadores individuais no negócio da construção têm de seu trabalho. Tente usar esse orgulho e espírito a seu favor. Bom planejamento de sua parte e comunicação constante com os vários subs são essenciais.
Muitos estados e municípios exigem que os empreiteiros gerais sejam licenciados e devidamente segurados antes de poderem legalmente pendure uma placa identificando-se como GCs. No entanto, não existem tais requisitos para o proprietário agir como seu GC. Se depois de fazer você mesmo gostar tanto que quiser fazer de novo por outra pessoa, então você pode descobrir quais são os requisitos.
Quando você age como seu próprio GC, você precisa de uma política de risco ou incêndio do construtor. Na maioria dos estados, os preços tendem a variar apenas ligeiramente de empresa para empresa, porque geralmente são regulamentados de perto, mas verifique com o agente de seguros que lida com a apólice do seu proprietário para determinar a papelada necessária e o custo. Você deve providenciar para que o seguro seja eficaz no momento em que os materiais de construção chegarem ou o primeiro trabalhador colocar os pés no local, o que ocorrer primeiro. Se você tiver um empréstimo para construção, o banco provavelmente insistirá que você tenha um fichário de seguro válido em mãos no momento de fechar o empréstimo. Quando o trabalho for concluído, você pode alterar a apólice mais uma vez para a cobertura padrão do proprietário.
Não tome a decisão de ser seu próprio empreiteiro geral levianamente. Não deixe que a possibilidade de economizar uma quantia substancial de dinheiro o cegue para o potencial de complicações e conflitos. Você pode sentir muita satisfação em ter gerenciado todo o processo sozinho, mas também deve estar confiante de que o tempo, as habilidades interpessoais, as habilidades organizacionais e simplesmente o desejo de manter o curso, mesmo quando as coisas ficam um pouco rude. E vai - nenhum projeto de construção é isento de altos e baixos, contratempos e frustrações. Para muitas pessoas, o acréscimo que um GC adiciona aos custos reais de construção é um preço justo a pagar para gerenciar o processo. Existe um potencial de economia, mas também deve haver um investimento de seu tempo e dedicação. Você terá que coordenar as atividades dos subs, estabelecer horários, pagar contas e realizar uma série de outras funções. Mas há outra função que você também terá que assumir.
Como GC, você é a pessoa com a placa "buck-stop-here" em sua mesa. As decisões, grandes e pequenas, são suas. Haverá profissionais ao redor para ajudar a responder a perguntas e aconselhar, mas, finalmente, a sua voz é a autoridade.
Então pergunte a si mesmo se você tem:
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Para ter certeza de que você não embarcará em uma viagem direto para a prisão de devedores, é uma boa ideia consultar um advogado e provavelmente buscar outra orientação também. Esses conselheiros não usarão camisas de flanela e botas de trabalho e podem nem mesmo visitar sua casa, mas seu advogado, contador e agente de seguros podem ser jogadores importantes.
O advogado imobiliário. Você pode se ressentir, mas o fato é que vivemos em um mundo onde uma boa assessoria jurídica é essencial para conduzir os negócios. Embora você possa gostar de pensar no processo de reforma da casa em termos afetuosos e emocionais, também é verdade que comprar serviços de construção é assinar uma série de contratos. Por definição, você está entrando em uma série de negócios.
Quanto maior o trabalho, mais você precisa de um advogado para cuidar dos seus interesses. Seu banqueiro, o empreiteiro, o arquiteto e cada um dos outros jogadores terão preocupações diferentes. Seus conselheiros - e eles provavelmente os terão, mesmo se você não tiver contato direto com eles - não podem ser contados para protegê-lo.
Mesmo se você contratar um GC ou usar um arquiteto para supervisionar todo o processo e nunca visitar o local, você irá precisam de orientação jurídica para revisar contratos e verificar as restrições de zoneamento e vários outros assuntos. Você pode descobrir que um advogado imobiliário experiente pode ajudar de maneiras que você nunca havia considerado. Ele tem visto seus clientes através da maioria das dificuldades que você nunca enfrentou antes, então sua experiência e conselhos podem ser inestimáveis, seja em negociar o contrato certo no início, resolver um mal-entendido no meio ou resolver uma disputa muito depois de o trabalho ser concluído.
Se você tiver um relacionamento estável com um advogado, certifique-se de que ele é versado em direito imobiliário. Ele faz um volume razoável de direito imobiliário? Mesmo que ele fosse seu colega de quarto na faculdade, verifique porque o direito imobiliário tem suas próprias complexidades e pode ser tão misterioso quanto qualquer outra área do direito. E os erros podem ser muito caros. Se você não tiver um advogado adequado aguardando sua ligação, tente ligar para algumas agências imobiliárias próximas ou departamentos de hipotecas em bancos locais e peça referências. A ordem dos advogados local é outra fonte potencial; pergunte pelo presidente da comissão imobiliária.
Outros profissionais. Se você tem um contador que prepara seus impostos, obtenha a opinião e orientação dele com antecedência. Sente-se com o contador e discuta seu orçamento, arranjos de empréstimo, o fluxo de caixa do projeto (você espera quais contas em que mês, quais são neste ano, em qual próximo) e sua renda. Pode haver créditos fiscais (alguns créditos estão disponíveis para a reabilitação de edifícios mais antigos), certas vantagens fiscais e outras questões que podem poupar dinheiro. Embora seus contratados devam fornecer Certificados de seguro descrevendo sua cobertura de seguro, você também deve consultar seu corretor de seguros. À medida que melhora sua casa, você pode desejar aumentar sua cobertura para o valor agregado da propriedade. Você também pode verificar sua cobertura de responsabilidade para ter certeza de que é adequada. Se alguém cair e quebrar uma perna, você - assim como o contratante - pode ser processado e vai precisar de proteção de seguro adequada. Os canteiros de obras têm muitos perigos potenciais e você deve minimizar seus riscos, tanto físicos quanto financeiros.
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Se você tem dinheiro disponível para pagar pelo seu projeto de reforma, não precisa ler esta seção. A maioria das pessoas, entretanto, precisa pedir dinheiro emprestado para subscrever seu trabalho.
Normalmente, a melhor opção é um empréstimo hipotecário. Isso porque os juros sobre a hipoteca de uma casa são dedutíveis do imposto. Existem vários tipos de hipotecas que podem fornecer os fundos para um projeto de reforma de uma casa, mas cada uma depende de quanto patrimônio você possui. O patrimônio líquido é o valor líquido de sua propriedade depois que todas as dívidas mantidas contra ele foram deduzidas de seu valor bruto. Permita-me traduzir.
Suponha que você queira emprestar $ 25.000 para melhorar sua casa de $ 100.000. Se sua entrada original foi, digamos, 25 por cento do preço de compra, e seu pagamento no principal desde então é igual a outros 25 por cento, você possui os 50 por cento restantes, ou metade de seu casa. Isso significaria que você é um excelente candidato a esse empréstimo, já que a maioria dos bancos empresta até 75% do valor de uma casa existente.
Existem várias maneiras de aproveitar esse patrimônio. As duas principais são as primeiras hipotecas e as segundas hipotecas.
PRIMEIRAS HIPOTEIAS
Para o reformador da casa, negociar uma nova primeira hipoteca é uma forma de subscrever o trabalho de reforma. Em termos práticos, isso significa que você solicitará ao banco uma hipoteca totalmente nova. Se o banco aprovar o empréstimo, parte dos recursos será usada para pagar a hipoteca existente. Após deduzir as despesas e taxas de fechamento, o que sobrar será pago a você. Normalmente, uma nova hipoteca faz sentido especialmente quando a taxa de juros que você está pagando é pelo menos um ponto percentual maior do que a taxa que você pagaria em uma nova hipoteca.
SEGUNDA HIPOTECA
Uma segunda hipoteca é exatamente o que seu nome sugere: é uma hipoteca adicional à primeira hipoteca que você está carregando. Normalmente, o titular da segunda hipoteca terá uma reclamação sobre a propriedade no caso de você deixar de fazer seus pagamentos. No momento em que uma casa foi inicialmente comprada, o vendedor pode ter concordado em manter uma segunda hipoteca, mas para o proprietário que está planejando uma reforma, a fonte mais provável de uma segunda hipoteca é um empréstimo instituição.
CUSTOS FINAIS
Os custos variam de um estado para outro e de banco para banco, mas os custos podem incluir honorários advocatícios (possivelmente seus e do banco); taxas de gravação; hipoteca, transferência ou outros impostos; pontos no empréstimo (taxas calculadas como pontos percentuais da quantia emprestada, o que significa que dois pontos em um empréstimo de $ 100.000 representariam uma taxa de $ 2.000); seguro de título; Taxas de arquivamento; Taxas de aplicação; despesas de avaliação; o custo de um relatório de crédito; e assim por diante.
Com uma hipoteca tradicional, todas essas despesas são geralmente suportadas pelo mutuário; com um empréstimo de capital, o banco paga por muitos deles. Quando você solicita um empréstimo, a maioria dos bancos fornece rotineiramente uma estimativa dos custos totais de fechamento. Peça um detalhamento, se não for oferecido.
OUTRAS OPÇÕES
Além das hipotecas, existem outras opções de empréstimo que podem ser adequadas às suas circunstâncias financeiras específicas.
Adiantamentos de cartão de crédito
Se o custo da sua reforma for modesto, convém evitar a papelada e as despesas com pedidos de empréstimo e simplesmente sacar um adiantamento em dinheiro de um ou mais de seus cartões de crédito. Lembre-se, entretanto, de que as taxas de juros geralmente são bastante altas (geralmente mais do que o dobro das hipotecas).
Empréstimo pessoal
Um empréstimo pessoal é uma transação relativamente simples. Você registra um requerimento com um credor, ele verifica seu crédito e endividamento e aprova ou desaprova o requerimento. O empréstimo não é garantido pela sua casa, e a decisão de aprovar (ou desaprovar) o empréstimo é feita com base em sua classificação de crédito, renda e uma avaliação geral de sua saúde financeira. A taxa será normalmente muito mais alta do que para uma hipoteca; o termo mais curto; e os juros não são dedutíveis do imposto. Dadas essas desvantagens, um empréstimo pessoal deve estar bem no final de sua lista de opções.
Hipoteca de balão
Uma hipoteca balão é aquela em que um pagamento alto ou “balão” do principal restante é devido em uma data específica. Os pagamentos são feitos ao longo do caminho, muitas vezes apenas com juros, embora em alguns casos também sejam feitos pagamentos simbólicos do principal. As hipotecas de balão são mais comuns em transações imobiliárias para residências comerciais ou multifamiliares. No entanto, se a reforma de sua casa envolver mais do que simplesmente ampliar ou remodelar sua casa para sua família - se, digamos, sua melhoria incluir a adição de um apartamento ou um espaço de escritório comercial que você espera que produza receita e você está planejando vender todo o complexo dentro de alguns anos - uma hipoteca de balão pode render senso.
Empréstimo para construção
Para construir uma casa totalmente nova, poucos bancos emitem uma hipoteca padrão. Em vez disso, o banco concederá um empréstimo para construção que, depois que a casa for concluída e o certificado de ocupação concedido, será convertido em uma primeira hipoteca mais tradicional.
Um empréstimo para construção funciona assim. Quando um banco aprova um empréstimo, haverá um cronograma de desembolso específico que especifica que uma certa porcentagem dos recursos do empréstimo são devidos após a conclusão da nova fundação, mais quando o telhado estiver acabado, mais no momento em que as janelas forem colocadas, e assim sobre. Você constrói sua adição, e o banco paga de acordo com o cronograma quando vê que suas restrições foram cumpridas.
Na maioria dos casos, um empréstimo para construção não é o melhor caminho para um renovador de casa. No entanto, se você estiver reformando radicalmente a casa e o custo da construção for substancialmente maior do que o patrimônio que você tem na casa, uma combinação de empréstimo para construção e hipoteca pode ser o seu melhor estratégia.
Cooperativas de crédito
Se você é membro de uma cooperativa de crédito ou está qualificado para ser membro de uma cooperativa de crédito, essa pode ser outra fonte de recursos. A maioria das cooperativas de crédito são instituições sem fins lucrativos que existem para servir seus membros, tanto ajudando a economizar quanto a pedir dinheiro emprestado. Informe-se com o oficial de crédito ou gerente da cooperativa de crédito sobre as taxas, termos e outros detalhes. Freqüentemente, as cooperativas de crédito emprestam dinheiro aos membros em condições muito favoráveis e com menos papelada do que a mesma transação exigiria em um banco tradicional. Os juros, entretanto, não serão dedutíveis do imposto de renda.
QUAL É O EMPRÉSTIMO CERTO?
O empréstimo certo é aquele que melhor se adapta às suas circunstâncias financeiras específicas. Na maioria dos casos, as principais determinações são as seguintes: Isso fornece dinheiro suficiente para fazer o trabalho? e podemos pagar o pagamento mensal?
Se você tem pouca experiência nessas questões financeiras, procure o conselho de profissionais como seu advogado, contador ou o corretor de imóveis que cuidou da compra de sua casa. Seu banqueiro também pode ajudar.
Quando chegar a hora de solicitar um empréstimo, faça-o pessoalmente. Se possível, converse com a pessoa que aprova os empréstimos ou que os analisa e tente ter uma noção de quão prestativa ela tende a ser. Certifique-se de obter todos os anexos e instruções e uma compreensão clara dos processos de aprovação e pagamento.
Outra sugestão? Depois de conversar com seu banqueiro e identificar qual você acha que é a melhor estratégia, pense nisso. Tenha mais algumas conversas, talvez com seu advogado ou um amigo próximo em quem você confia em sua visão de negócios. Pedir dinheiro emprestado é assumir responsabilidades grandes e muitas vezes de longo prazo e não deve ser feito casualmente
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Você precisa de contratos? Sim é a resposta curta
Os contratos são uma parte crucial da documentação que ajudará a garantir que você obtenha o que deseja. Este caminho começa com seus desenhos preliminares e segue para os esboços do designer e, em seguida, para os desenhos de trabalho. As estimativas levam aos contratos e, eventualmente, a estrada será preenchida com seus cheques cancelados e o Certificado de Ocupação. É uma história com começo, meio e conclusão - e se partes dela forem omitidas, o final pode não ser feliz.
Os contratos são documentos legais que especificam as responsabilidades das partes. Um contrato definirá o trabalho a ser feito por cada contratante, as quantias a serem pagas por você e outros termos. Os documentos provavelmente serão elaborados em formulários padrão que você, o contratante e talvez seu advogado irão negociar e executar.
Os contratos devem ser sempre por escrito
Na maioria dos estados, um contrato não é vinculativo se não for por escrito. É apenas lógico: se o entendimento não está escrito para começar, quando um argumento surge mais tarde, como você sabe de quem é a lembrança certa? Coloque no papel.
Você pode nunca mais olhar para o contrato depois de assiná-lo. No entanto, uma vez que o contrato, em um sentido legal, define o relacionamento que você tem com seu contratante, provavelmente você o consultará ocasionalmente conforme o trabalho progride e você efetua os pagamentos. Quando houver desacordos, você também se referirá a ele, pois fornece uma estrutura que define expectativas, pagamentos e cronogramas.
Obviamente, a palavra contratante vem da palavra contrato. Digamos que você tenha se encontrado com o empreiteiro, descrito o trabalho, ele preparou uma estimativa e você concordou com os outros termos do contrato. O contrato resultante obriga o contratado (ou seja, você) a pagar ao contratante pelo trabalho acordado.
Ambas as partes devem assinar o contrato e ambas devem estar sujeitas aos termos e condições estipulados no contrato. Em geral, isso significa que o contratante será obrigado a fornecer os materiais especificados e a executar determinados serviços para você. Por sua vez, você deverá pagar por esses bens e por esse trabalho.
Um contrato deve, entretanto, especificar o mais detalhadamente possível o trabalho a ser feito. Se a estimativa foi preparada com base nos planos e especificações, eles também deveriam se tornar parte do contrato. Se a estimativa foi preparada sem um conjunto formal de especificações, agora é a hora de ser específico. Os materiais a serem usados devem ser listados, não apenas a quantidade, mas também os nomes das marcas e números de modelo e dimensões e peso e qualidade e cor e outros detalhes. Deve ser especificado o cronograma da obra, os preços e as condições de pagamento.
Na maioria das vezes, os contratos de renovação começam como estimativas. Se você estiver adicionando um deck na cozinha, o empreiteiro pode chegar em sua casa uma noite, discutir com você o trabalho a ser feito, inspecionar o local e, em seguida, voltar para a calculadora e a prancheta. Ele provavelmente usará um formulário de contrato de estimativa padrão e pode muito bem antes de você escrever seu nome, endereço, um descrição do trabalho a ser feito e os materiais a serem usados, e então assinar a folha e entregá-la a você para seu consideração. Ele pode pedir que você assine ali mesmo e também adianta uma parte do preço. Ele pode prometer começar a trabalhar pela manhã. Pode ser assim tão simples.
Você quer assinar na linha pontilhada?
Use seu próprio julgamento: pode fazer sentido contratá-lo, você pode querer que seja feito imediatamente, você pode ter feito negócios com esse sujeito antes e saber que ele é confiável. Em geral, no entanto, sugiro que você pode se sair melhor se tomar seu tempo e levar a decisão em consideração.
Quer o trabalho seja grande ou pequeno, o preço modesto ou incompreensível, há perguntas básicas a serem feitas ao empreiteiro e sobre ele.
Este empreiteiro faz um trabalho de qualidade? A única maneira de saber é checar alguns de seus trabalhos / referências anteriores.
O preço é justo? A menos que você tenha duas ou mais estimativas comparáveis, provavelmente não será possível fazer esse julgamento. Conseguir pelo menos três é uma boa prática.
Este pedaço de papel é justo para você? Principalmente se o documento for longo e cheio de letras minúsculas, peça ao seu advogado para dar uma olhada. (Se o custo do trabalho que está sendo contratado for pequeno, você pode não querer gastar tempo e dinheiro para que seu advogado o analise. Pode não fazer sentido se os honorários do advogado forem maiores do que o preço do contratante. Uma regra prática comum é pedir a um advogado que analise qualquer contrato que vá custar mais do que o que você ganha em uma semana.)
Você entende cada palavra? Em muitos estados, a lei exige que os contratos sejam redigidos em linguagem simples, mas seja qual for o caso na sua área, tome cuidado para entender o que você está assinando. Não se deixe enganar por locuções complicadas como "até agora" e "não obstante" em concordar com algo que você não quis dizer.
O contrato incorpora cada pedaço de papel que foi transferido entre os dois signatários do contrato? Isso inclui os planos e as especificações que você forneceu ao empreiteiro e a estimativa e quaisquer alterações que ele forneceu em troca. Lembre-se de que apenas representações escritas resistirão ao teste da maioria dos tribunais.
TERMOS DE PAGAMENTO
Você nunca deve pagar mais do que uma fração do custo total do trabalho antes do início do trabalho. Avançar 10 ou talvez 15 por cento do custo estimado é razoável. Em geral, o princípio a seguir é que o dinheiro deve mudar de mãos com base no progresso, não em conversa ou papelada.
Se o empreiteiro exigir um pagamento desproporcionalmente grande à vista, encontre outro empreiteiro. O bom senso também sugere que pelo menos 15 a 20 por cento do total deve ser retido até que o trabalho seja feito, e todos os pagamentos em entre deve ser feito apenas na conclusão de partes específicas do trabalho, embora, à medida que grandes compras de materiais são feitas, mais dinheiro deve fluir. O pagamento de contas é o seu melhor método de controle de qualidade. Você paga quando o trabalho é feito corretamente e não antes.
TIPOS DE CONTRATOS
Os contratos variam muito. Aqueles com os quais você concorda com os bancos para empréstimos terão uma linguagem extensa que descreve os se, e os ou os mas financeiros. Com contratos bancários, não há muito o que negociar, pois é provável que seja um contrato padrão. Com os contratos do construtor, cada negócio é diferente e haverá muitos detalhes para discutir. Existem também vários tipos de contratos de empreiteiros. Alguns definem um preço total antecipadamente para que você saiba exatamente qual será o preço final; outros são mais flexíveis. Não existe uma abordagem certa para todos os trabalhos, então aqui estão suas opções.
O contrato de preço global
Para um trabalho simples e sem muitos enfeites (o uso de materiais feitos sob encomenda, por exemplo, para executar um projeto simples), o contrato de valor global é muitas vezes melhor, tanto para você quanto para o contratante. Seu empreiteiro examinará seus planos, as especificações e provavelmente o prédio existente também. Então ele vai te dar um preço. Se nenhuma alteração for feita após o envio de sua estimativa, ele será obrigado a manter esse preço.
O contrato de valor global é simples e estabelece, antes do início da construção, qual será o custo. No entanto, se você optar por este método, certifique-se de obter três ou mais estimativas. Quando você obtém uma estimativa global, você não verá uma análise dos custos de materiais e mão de obra, por isso é impossível para dizer a partir da estimativa se a margem de lucro do contratado para lucro e despesas gerais é de dez por cento ou cinquenta por cento. Se você tiver várias estimativas, terá uma base de comparação.
Embora isso possa parecer um arranjo ideal, muitos empreiteiros fazendo trabalhos de renovação não concordam com um contrato de valor global. Existem muitas incógnitas: e se eles descobrirem problemas estruturais? Ou tem dificuldade em encontrar novos materiais que combinem com os antigos? Os danos dos insetos muitas vezes não são identificados até que as paredes sejam abertas. Os empreiteiros não querem que seus lucros sejam totalmente corroídos por uma descoberta desagradável que não poderiam ter feito antes de começar a trabalhar.
Contratos de custo acrescido ou de tempo e materiais. Esse método de pagamento significa que você e seu contratante concordarão com uma porcentagem - digamos, 10 ou 20 por cento - dos honorários. Ele então cobrará seus custos reais por tempo e materiais mais a porcentagem. Um trabalho com materiais que custam, digamos, US $ 50.000, com uma taxa combinada de 20 por cento para o empreiteiro, custaria US $ 60.000.
A desvantagem mais óbvia de tais contratos de custo acrescido é que quanto mais o empreiteiro gasta, mais ele ganha. Não há incentivo para ele manter os custos baixos, pois ocorre quando um preço é estabelecido antecipadamente com o qual ele sabe que tem que viver. Por outro lado, quando se trata de trabalhos que envolvem reformar uma casa antiga ou onde há necessariamente alguns incógnitas (talvez suas decisões finais sobre os materiais ainda não tenham sido feitas), poucos empreiteiros vão te dar uma quantia preço. Eles não podem estimar o que eles não sabem.
Certifique-se de verificar as referências do seu contratante com o dobro de cuidado se você decidir sobre um acordo de tempo e materiais.
Preço baixo
Uma forma de estabelecer um limite superior e, ao mesmo tempo, manter a flexibilidade de um acordo de custo adicional é fazer com que o empreiteiro concorde em fazer o trabalho com base no que é conhecido como “preço fixo”. Isso significa que vocês dois concordam com um preço máximo antes que ele comece o trabalho. Em seguida, ele procede com base no custo acrescido. Ao concluir o trabalho, se o preço for menor do que o preço acordado no contrato, você paga menos; se for mais, é problema dele, e você não paga mais do que o preço compensado.
Taxa horária
Alguns empreiteiros menores podem pedir para trabalhar por salários por hora em vez de por uma taxa fixa. Eles podem dizer que no final provavelmente será mais barato para você.
Bem, isso é possível, embora bastante improvável. É recomendável que você insista em estabelecer um preço antecipado. Dessa forma, você não terá nenhuma surpresa no futuro. Além disso, você evita ter funcionários e a papelada extra necessária.
Empate
Alguns empreiteiros, especialmente subs menores com capital de giro limitado, solicitarão um acordo de sorteio. Embora cada sorteio seja um pouco diferente, a ideia básica é negociar um balanço de pagamento justo para o trabalho realizado. Vocês dois podem fazer uma estimativa de todo o custo e um cronograma para a obra e, em seguida, dividir o preço total pelo número de semanas necessárias para a conclusão. O empreiteiro receberia então aquela fração do preço no final de cada semana. Esta abordagem requer monitoramento cuidadoso em caso de atrasos. É justo, desde que o trabalho avance no ritmo acordado.
Esses acordos são justos para ambas as partes, desde que o trabalho prossiga conforme o planejado. Certifique-se, no entanto, no caso de trabalhos que requerem inspeções pelo departamento de construção que o grosso do dinheiro devido na conclusão de várias etapas é pago somente após as inspeções terem sido feito. Deve ser responsabilidade do contratante lidar com as inspeções. Em um caso típico, um encanador pode solicitar o pagamento de 50 ou 60 por cento do preço total quando a operação de limpeza for concluída. Isso é justo, contanto que o trabalho seja aprovado na inspeção. Você terá que usar seus instintos e bom senso sobre que parte de um determinado trabalho é feito (se você tiver um arquiteto ou gerente de construção orientando você, ele deve tomar essas decisões), mas se estiver um quarto concluído, não pague um terceiro. Um quarto é um quarto é um quarto.
Uma excelente cláusula para negociar em um contrato é aquela que afirma que, se a conclusão de seu trabalho for atrasado por um tempo não razoável, você pode então usar o saldo não pago do contrato para contratar outra pessoa para terminar o emprego. A cláusula deve especificar qual é o cronograma esperado (definindo assim o que é "razoável"), e também pode exigir notificação (ou seja, que você deve informar ao empreiteiro que ele tem alguns dias ou uma semana para agir em conjunto ou outro). Mas oferece uma opção no caso de você se casar com um empreiteiro não confiável.
Cláusulas de danos liquidadas
Para fins práticos, as cláusulas de danos liquidados são cláusulas de penalidade (na verdade, por lei em algumas jurisdições, essas cláusulas não são aplicáveis, pois são consideradas penalidades). As cláusulas de danos liquidados fazem parte dos contratos de construção de vez em quando, mas, como regra, elas criam tantos problemas quanto resolvem. Se um empreiteiro vai se atrasar e há uma cláusula de penalidade em seu contrato, você pode apostar que ele vai culpar outra pessoa pelos atrasos. E quem pode dizer que ele está errado?
Na maioria das vezes, as cláusulas de penalidade têm sucesso apenas na criação de argumentos. Colocar um cronograma específico no contrato é importante e provavelmente tão valioso quanto uma cláusula de penalidade.
Ordens de alteração
Os pedidos de alteração não fazem parte do contrato original, mas são alterações formais desse contrato. Eles são emitidos quando algo sobre o trabalho muda: materiais são trocados, o design é alterado ou aparece alguma complicação imprevista.
Os pedidos de alteração não precisam ser complicados, mas se a tarefa mudar, os pedidos de alteração devem ser realizados. Eles são uma parte fundamental da trilha de papel que você está criando para controlar seu projeto.
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Os aumentos de custos são certamente comuns em trabalhos de renovação, mas existem medidas que pode tomar para tentar antecipar alguns deles.
Abaixo está uma longa - mas dificilmente exaustiva - lista de custos comuns para projetos de renovação. Provavelmente, você não terá que adicionar um item de linha para cada um deles para seu trabalho, mas se você encontrar um que acha que encontrará e ele não aparecer em seu orçamento, descubra o porquê. Faz parte do preço geral do contratante? Ou um sub? Não suponha: faça a pergunta e, em seguida, coloque a representação por escrito. Lá vai ...
PREPARAÇÃO DO SITE
Você precisa providenciar a remoção de árvores ou o corte de outra vegetação? Que tal demolição de hardscape existentes (pátios, paredes, etc.). Serão necessárias precauções para evitar a erosão do solo durante e após a escavação? Existem características da paisagem (como árvores maduras) que precisam de proteção?
ESCAVAÇÃO
Suas estimativas devem especificar o que deve ser feito, o que pode incluir cavar o buraco da fundação, retirar aterro indesejado, preencher de volta depois que a fundação for feita e nivelamento final. Se houver drenos dentro ou ao redor da fundação, seu empreiteiro de escavação pode instalá-los, portanto, referências a brita e ladrilho de drenagem devem aparecer na estimativa.
FUNDAÇÃO
O empreiteiro da fundação planejou lançar os fundamentos, paredes, almofadas, acesso à antepara e / ou laje? Existem passarelas de concreto concretado nas plantas e no orçamento? Que tal isolar a fundação? Se o seu designer especificou, o custo deve ser incluído no preço. Que tal selar a fundação com um selante à base de asfalto ou outro selante? Isso está incluído no preço? É necessária outra drenagem ou impermeabilização?
ENQUADRAMENTO
Se o construtor preparou sua estimativa com base em especificações cuidadosas, a estimativa deve cobrir o enquadramento das paredes, pisos e telhado com um determinado tipo de madeira. A madeira verde pode causar dores de cabeça ao longo da linha, encolhendo à medida que seca. Bainha seca em estufa é a norma, mas você pode querer um alto grau de abeto de Douglas. Em algumas áreas urbanas, vigas de aço são exigidas pelos códigos de incêndio. As paredes externas devem ser cobertas com revestimento e o telhado com um subtelo de madeira compensada, tábua de madeira orientada ou telhados. Se o projeto exigir vigas laminadas ou de aço, colunas de aço ou treliças de telhado, verifique se o construtor os incorporou em sua estimativa.
COBERTURA
O construtor, ou um subempreiteiro de telhas, deve especificar os materiais a serem usados (telha de asfalto, cedro, telha ou ardósia, de acordo com as especificações), bem como papel para revestimento e telhado. Particularmente em casas em regiões mais frias com camadas densas de isolamento, a ventilação também é importante. Há aberturas de teto ou intradorso especificadas?
ACABAMENTO EXTERIOR
Haverá uma camada de material envolvendo o exterior da casa, talvez papel de construção ou embalagem doméstica. O tipo de revestimento deve ser especificado (ripa, telha, folha de tijolo, tábua e ripa) e o material (talvez pinho ou cedro), bem como o padrão. As guarnições das portas e janelas, as tábuas dos cantos, as guarnições dos beirais (painel frontal, intradorso, friso ou tábuas de ancinho) devem ser consistentes com as especificações ou claramente descritas no orçamento. Nos casos em que você deseja que sua adição se misture com sua casa original, você e o empreiteiro podem ser bem atendidos por um general descrição como, "O revestimento e outros acabamentos externos serão feitos em materiais e de uma maneira consistente com o exterior existente Finalizar."
ALVENARIA
Se houver uma chaminé, lareira, pedra ou tijolo voltada para a fundação, um pedreiro precisará fornecer um orçamento para você, o CG ou o gerente de construção. Deve especificar o tipo de tijolo ou pedra. Peça para ver uma amostra.
ISOLAMENTO
Novamente, as especificações devem ser seu guia, mas se o isolamento é necessário em seu clima para manter o calor dentro ou fora, o isolamento é um investimento sensato. O tipo, a espessura e o fator R do isolamento das paredes, pisos e tetos devem ser especificados, juntamente com a barreira de vapor para as superfícies internas.
ELÉTRICA, CANALIZAÇÃO E HVAC
O código de construção e o oficial de aplicação do código são seus aliados aqui para questões de segurança e saúde. Procure consistência com as especificações (consulte quaisquer variações). Certifique-se de ver, pelo menos em um catálogo, mas de preferência pessoalmente, todos os acessórios ou aparelhos especificados. Verifique os números, cores e tamanhos do modelo. Se for necessária capacidade adicional para água quente, aquecimento ou resfriamento para atender ao seu espaço adicional, faça o seu as estimativas incluem os preços de um aquecedor de água quente, forno ou caldeira, componentes de ar condicionado ou outros equipamento?
JANELAS E PORTAS
As portas e janelas devem ser altamente funcionais, mas também contribuem significativamente para a aparência e o caráter da casa. Certifique-se de que suas estimativas descrevam as portas de que você gosta e que conjuntos de fechaduras de qualidade e calafetagem estejam incluídos. São de um tipo e qualidade compatíveis com os da casa existente?
RECORTE DE INTERIORES, ESCADAS E ARMÁRIOS
Guarnições de janelas e portas, rodapés, outras molduras como cadeiras e grades de quadros e cornijas devem ser especificadas. Revise os tamanhos, classes, fabricantes e números de modelo dos gabinetes; se a marcenaria for personalizada, certifique-se de que as especificações incluam a classe e o tipo de estoque a ser usado. Se você estiver adicionando uma escada, peça para ver descrições de amostra ou catálogo dos componentes da escada, incluindo degraus, balaústres e corrimão.
APARELHOS DE COZINHA, HARDWARE E OUTROS MATERIAIS
Verifique as especificações cuidadosamente para ter certeza de que sabe exatamente o que está pagando. Afirme que o que você espera é o que você está recebendo. Às vezes, é melhor excluí-los completamente do contrato. Compre por conta própria e obtenha algumas ofertas, mas siga as especificações. Mudanças nos tamanhos dos eletrodomésticos, por exemplo, podem causar estragos nos pedidos de armários.
OUTROS CUSTOS
A estimativa inclui a remoção e limpeza do lixo? Que tal pintura, interior e exterior? Prime mais duas demãos de tinta são no mínimo; em pisos novos de madeira, o acabamento deve ser de pelo menos duas e, de preferência, três ou quatro demãos de uretano.
Você já calculou despesas com paisagismo, como solo superficial, semeadura, plantio e realinhamento do paisagismo? Os custos da paisagem são freqüentemente esquecidos. Isso pode significar que uma bela reforma tem pouco impacto visual do lado de fora porque seu cenário é um emaranhado de ervas daninhas ou uma extensão insípida de gramado. Suas estimativas permitem até mesmo plantações modestas ou caminhadas e paredes para acentuar os atributos arquitetônicos de sua casa?
Você pode não querer gastar um centavo a mais do que as quantias já estimadas, mas se faltarem peças do quebra-cabeça, o trabalho finalizado também parecerá incompleto. Tenha as conversas difíceis agora, e não mais tarde. Você tem muito mais alavancagem antes de o trabalho começar do que depois de terminado e a maior parte ou todo o seu dinheiro foi pago.
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Ao longo dos anos, muitos proprietários de casas me disseram que a parte mais difícil de gerenciar um trabalho de construção é tomar todas as decisões necessárias. Há tantas coisas para fazer em qualquer trabalho de construção, incluindo julgamentos de projeto, opções de contratação, escolhas de materiais e dinheiro.
“Eu me senti oprimido”, um homem me disse recentemente. “Nosso designer me levou a uma loja de azulejos e havia milhares de lindos azulejos para escolher!”
Ninguém pode decidir por você se vai usar a telha italiana ou mexicana, ou qual empreiteiro é o certo. Você precisará identificar os acessórios e acabamentos de que gosta a partir das escolhas que receber. Freqüentemente, você precisa tomar essas decisões rapidamente ou irá atrasar o progresso.
Ao enfrentar escolhas difíceis, considere algumas regras práticas que formulei ao longo dos anos para me ajudar a formular decisões difíceis.
Não deixe que o custo seja seu único critério. Embora as considerações orçamentárias sejam frequentemente fatores-chave, não deixe que os dólares dominem. Principalmente se a diferença de preço for pequena, pense em outras questões como qualidade, durabilidade e conveniência. Gastar um pouco mais pode significar muito no longo prazo.
Não se esforce muito para tomar uma decisão. Como qualquer bom gerente lhe dirá, nenhuma decisão deve exigir mais tempo para ser tomada do que o necessário para coletar as informações relevantes. Portanto, aprenda o que você precisa saber, ouça seus consultores e tome decisões fundamentadas e rápidas.
Dedique um pouco de tempo para as grandes chamadas. Por outro lado, você não deve se permitir ter armas fortes, especialmente com as grandes decisões. Todos nós já ouvimos histórias sobre o imóvel que teve que ser comprado naquele momento ou se foi, e essas histórias às vezes são verdadeiras. Mas não acredite se alguém lhe disser que o trabalho que eles vão fazer por você tem um preço válido apenas para hoje. Muitas vezes, é apenas parte de uma venda difícil.
Em vez de ser convencido a fazer um negócio que pode não ser certo para você, diga à pessoa que está tentando vender seus produtos ou serviços que você fez ao seu avô uma promessa no leito de morte de que você nunca se decidiria sobre uma compra significativa antes de considerá-la durante a noite. Provavelmente, você terá um dia extra e se sentirá mais confortável com a decisão.
As decisões não precisam ser para sempre. Todos nós nos questionamos às vezes, e isso não é crime. Não tenha medo de admitir que você cometeu um erro, mas corrija-o imediatamente ao perceber isso.
Considere este exemplo: ao adicionar um lavabo no térreo, um amigo meu comprou alguns ladrilhos de cranberry. A amostra de azulejo que ela viu na loja era linda. Mas quando o ladrilho chegou, ela percebeu que uma parede inteira do ladrilho de cranberry seria avassaladora. O empreiteiro do meu amigo ligou imediatamente para a loja de azulejos e determinou que eles poderiam devolver os azulejos se pagassem uma taxa de reabastecimento de 35 por cento. Eles decidiram fazer uma mudança. Em retrospecto, aqueles cem dólares extras eram um pequeno preço a pagar para conseguir o que ela queria.
Desconfie do estabelecimento de tendências. Lembre-se de papéis de parede de alumínio nos anos setenta? Eles iam e vinham como um resfriado comum. Clientes meus gastaram uma grande parte de seu orçamento forrando um vasto corredor de escada e um vestíbulo. O efeito de todo aquele papel espelhado foi dramático, mas custou uma fortuna para ser feito. Infelizmente, também se mostrou prejudicial mais tarde, quando a casa foi colocada no mercado. Não só os vendedores não conseguiram recuperar o custo da cara reforma, mas alguns compradores ficaram realmente desanimados com o papel alumínio. Lembre-se de que uma das armadilhas do design de ponta é que ele pode afetar a revenda.
Faça o que quiser - mas faça-o com os olhos abertos e um olho no futuro.
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Minha adrenalina realmente começa a correr quando o barulho de construção soa em meus ouvidos. Como reformador, obter uma licença de demolição da cidade sempre foi como o Derby Day - vamos começar a diversão!
Os cálculos, os contratos, os desenhos e toda a conversa podem finalmente dar lugar à ação de construir. De certa forma, a fase de construção do seu projeto começa oficialmente no momento em que você contrata o construtor para fazer o trabalho. Com os planos à sua frente, você pode imaginar como serão os espaços acabados.
Mas o processo parece muito mais real quando os homens e mulheres da tripulação chegam em suas vans ou caminhonetes. Dependendo do trabalho, você verá de um ou dois trabalhadores a dezenas deles. Os materiais podem caber perfeitamente no porta-malas de um único carro ou exigir visitas repetidas de caminhões-plataforma. Pode levar horas ou dias ou semanas ou meses para terminar o trabalho. O preço pode ser de algumas centenas ou algumas centenas de milhares de dólares. Tudo depende do escopo do trabalho
Se você estiver fazendo uma adição, precisará de um buraco no solo para uma nova fundação. Pode haver demolição a ser feita para retirar partes da estrutura que serão alteradas na reforma. Depois que os destroços da demolição forem carregados, carpinteiros e / ou pedreiros construirão paredes. Um telhado se levantará sobre as paredes e você verá a nova forma de sua casa emergir em traços amplos e materiais grosseiros.
Se o seu trabalho de reforma se limitar a funcionar dentro do prédio existente, haverá menos etapas, talvez, mas o processo é praticamente o mesmo - alguma demolição, alguma construção e os espaços começam a emergir.
Quando a construção grosseira estiver concluída, os volumes da casa serão aproximadamente aqueles que você verá no final do processo. Os espaços não serão iguais - o esqueleto da casa ficará visível, haverá ferramentas e materiais em todos os lugares e poucas superfícies parecerão acabadas. O local de trabalho estará pronto para a chegada do próximo conjunto de trabalhadores, os submarinos que encaixarão os sistemas de trabalho no esqueleto, como os nervos, músculos e outros tecidos do corpo humano. Tudo isso ficará escondido atrás do gesso, da tinta e da pátina do projeto concluído.
Não cometa o erro de pensar que, depois de contratar todas as pessoas certas, você pode sentar e deixá-las fazer o trabalho delas. Seu olhar atento é uma presença necessária no canteiro de obras. Você não precisa estar presente o tempo todo, e talvez nem mesmo todos os dias. Mas as visitas periódicas são a única maneira de monitorar o processo. Mesmo que você esteja menos interessado na estrutura do local do que no produto acabado, lembre-se que o que está por baixo do gesso liso e molduras decorativas terá um impacto na sua aparência. Quanto melhor você entender o processo, mais poderá antecipar os problemas e se comunicar de forma eficaz com seu designer e empreiteiros.