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Comprar uma casa, especialmente uma primeira casa, é um processo emocionante e opressor. Quando a maioria dos compradores começa a explorar casas no mercado, o custo das casas pode parecer números falsos - para a maioria das pessoas, sua casa é a compra mais cara que eles farão. Em algum momento durante sua busca pelo lugar certo, um corretor de imóveis perguntará quanto você pode pagar gastar, o que levanta uma questão importante: como, exatamente, você descobre quanto um banco vai lhe emprestar para comprar um casa?
Existem várias maneiras de fazer esse cálculo - algumas muito complicadas, outras vagas e generalizadas. Uma das maneiras mais fáceis e confiáveis de determinar o tamanho da hipoteca para a qual você se qualificará é simplesmente perguntar aos credores em potencial. Com experiência em avaliar a saúde financeira de seus clientes, bancos e credores hipotecários podem chegar perto olhe para sua renda, dívida e histórico de crédito e diga o valor máximo que eles acham que você pode pagar pedir emprestado. Esse processo é chamado de pré-aprovação ou pré-qualificação. Pedir essas informações a um credor não o obriga a pedir emprestado a essa instituição; pelo contrário, é recomendável que você siga este processo para vários credores, para que possa comprar o melhor produto hipotecário e a melhor taxa de juros que puder encontrar. Buscar a pré-aprovação ou pré-qualificação também pode lhe dar uma vantagem nas negociações quando você encontrar a casa certa, porque um comprador com um documento em mãos que diz que um credor está pronto para fornecer uma hipoteca está em uma posição muito mais forte do que um comprador que ainda não aplicado.
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Tanto a pré-aprovação quanto a pré-qualificação darão uma ideia de quanto você pode gastar em uma casa, e ter uma carta em mãos do credor dará às suas ofertas de casas um pouco mais crédito em comparação com aquelas que não têm eles.
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Um comprador potencial é premiado com a pré-aprovação de uma hipoteca quando ele apresenta comprovação de emprego e renda e recebe permissão para uma verificação de crédito completa. A pré-aprovação é concedida quando o credor determina que um comprador potencial é um bom candidato e provavelmente receberá um empréstimo no valor pré-aprovado. O credor avaliou o comprador e concluiu que eles eram um bom risco e, portanto, está disposto a apoiá-los. As cartas de pré-aprovação têm muito peso no mundo imobiliário, porque os vendedores sabem que um credor já vasculhou o histórico financeiro desse comprador e não encontrou problemas.
A pré-qualificação é semelhante a uma pré-aprovação, mas é baseada exclusivamente em informações fornecidas pelo potencial comprador, que podem ser menos precisas. Para se qualificar para um empréstimo residencial, você preencherá formulários indicando sua renda, dívidas e crédito estimado pontuação, mas você não terá que se submeter a uma verificação de crédito ou fornecer documentação de qualquer uma das informações que você fornecer. Como resultado, há mais margem de manobra em torno da taxa de juros, e porque o credor não será capaz de realmente administrar o crédito verificação e aplicação de empréstimo, é possível que programas e incentivos possam desaparecer antes da verificação de crédito formal e aplicação São executados. A pré-qualificação o ajudará a ter uma ideia de quanto você pode pagar, mas não terá tanto impacto sobre o vendedor se você fizer uma oferta.
Quando você encontrar uma casa que gostaria de fazer uma oferta de compra, não vai querer perder tempo em receber sua oferta. Mas isso pode significar decidir na hora quanto você realmente pode pagar, o que pode resultar em pagamentos excessivos ou colocação se na posição desconfortável de não ser capaz de negociar se você for solicitado um pouco mais do que você oferecido. A pré-aprovação significa que pelo menos um banco examinou suas finanças, executou seu crédito e descobriu que pode lhe emprestar um certa quantia de dinheiro, que junto com suas economias deve lhe dar uma idéia muito precisa da maior quantia que você pode gasta. Em seguida, você pode ajustar para baixo e saber quanto você pode oferecer com bastante rapidez. Isso pode ajudá-lo a colocar sua oferta à frente de outras pessoas, e sua oferta, apoiada por pré-aprovação, será levada a sério pelos vendedores.
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Além disso, buscar a pré-aprovação permite que você faça compras. Ligar para os credores para perguntar sobre suas taxas é uma boa maneira de ter uma ideia de quais credores geralmente têm taxas mais altas ou mais baixas, mas as taxas reais estão intimamente ligadas a seu crédito e razão dívida / renda, então até que você forneça essas informações e o credor execute seu crédito, eles estão adivinhando qual será a sua taxa ser. Se você se inscrever para pré-aprovação em três ou quatro bancos, obterá taxas e avaliações precisas de sua empréstimo, então você estará em posição de escolher o melhor credor para o seu empréstimo real e fazer uma oferta com confiança.
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Muito do que seu credor precisa saber para lhe oferecer uma pré-aprovação pode ser encontrado em uma verificação de crédito. Portanto, é importante que você saiba o que está em seu relatório de crédito antes de convidar um credor para olhar, e idealmente, você fará isso bem antes de planejar a compra, para que tenha algum tempo para fazer reparos em sua pontuação se necessário. Seu relatório de crédito mostra a extensão de seu histórico de crédito, então se você está tentando limpar seu histórico antes de comprar uma casa, é uma boa ideia deixar contas antigas abertas. O relatório mostrará os últimos 7 anos de suas contas de crédito, incluindo o valor inicial e máximo de crédito em cada conta, a quantidade de crédito que você usou e o histórico de pontualidade, atraso ou perda pagamentos. Também incluirá seu histórico de endereços, histórico de empregos e quaisquer ônus, falências ou contas inadimplentes.
Como o sistema de relatórios não é perfeito, você deve verificar se há erros ou relatórios imprecisos. Observe tudo o que você acha que não está correto e apele o item junto às agências de crédito, fornecendo a documentação necessária. Em seguida, verifique o pontuação de crédito em si, um cálculo matemático que combina seu histórico de crédito, duração e utilização, geralmente chamado de pontuação FICO. A maioria dos credores exige uma pontuação de 620 ou mais para um empréstimo tradicional, enquanto os empréstimos FHA podem permitir uma pontuação um pouco mais baixa em troca de uma entrada mais alta. Se sua pontuação não estiver onde gostaria, você pode tomar algumas medidas para melhorá-la - abrir um cartão de crédito, usá-lo e pagar fora a cada mês se você não tiver crédito geral suficiente, ou pagando alguns empréstimos ou cartões e, em seguida, verifique novamente sua pontuação 6 meses mais tarde.
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Os credores não querem emprestar muito dinheiro aos mutuários cujas dívidas existentes são muito grandes em comparação com sua renda. Os tomadores de empréstimos superestimados são mais propensos a inadimplir, então isso faz sentido a partir da posição do banco. Para descobrir o que é seu relação dívida / renda (DTI) é, calcule sua renda mensal bruta total (antes dos impostos) e, em seguida, some suas obrigações de dívida mensal. Muitos bancos e sites de serviços financeiros oferecem calculadoras para ajudá-lo a incluir as informações corretas. O “número mágico” é 43 por cento: o total de pagamentos de sua dívida não deve ser igual a 43 por cento de sua renda mensal bruta. Quanto mais baixo for o seu rácio dívida / rendimento, maior será a fé do seu credor na sua capacidade de reembolsar o empréstimo e, frequentemente, será recompensado com uma taxa de juro mais baixa.
Além de informações sobre seu histórico de crédito e relação dívida / receita, seus credores solicitarão uma quantidade bastante significativa de documentação sobre o resto de suas finanças. Você precisará de tempo para desenterrá-los de uma caixa de arquivo ou caçá-los online para suas contas sem papel. A primeira coisa que seu credor solicitará é pelo menos 2 anos de arquivamento de imposto de renda federal, incluindo suas declarações W-2. Isso é para que eles possam examinar seu histórico de renda e certificar-se de que não haja mudanças inesperadas e repentinas, e para garantir que não haja guarnições salariais ocultas em sua renda. Para apoiar os formulários fiscais, você deverá fornecer recibos de pagamento e pelo menos 2 meses de extratos bancários. Será solicitado que você forneça sua carteira de habilitação, seu número de seguro social ou cartão e um comprovante de quaisquer ativos adicionais que contribuam para sua situação financeira geral.
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Conforme você reúne esses documentos, é importante lembrar que o objetivo de fornecer essas informações não é para que o credor possa julgar você e seus hábitos. Embora os credores estejam administrando um negócio e desejem emprestar dinheiro a pessoas que possam pagá-lo com juros para que possam lucrar, eles têm os melhores interesses em mente; eles não querem sobrecarregar seus mutuários com mais dívidas do que eles conseguem pagar. Os credores sabem que os compradores podem ficar emocionados com suas ofertas quando encontram "a casa perfeita" ou superestimam o quão pouco eles podem viver em troca de uma casa que eles realmente querem - eles lidam com execuções hipotecárias todas as semanas em mutuários que fizeram esses erros. Eles querem que você possa fazer seus pagamentos porque é assim que eles ganham dinheiro, então o escrutínio de seus hábitos e história visa um bom resultado para vocês dois.
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Os empréstimos à habitação não têm um tamanho único. Na verdade, há um número surpreendente de tipos de empréstimos, e o certo para você dependerá de sua pontuação de crédito, sua relação dívida / receita, quanto você tem guardado para um pagamento inicial, o tipo de casa que você planeja comprar e se está ou não disposto a pagar por seguro hipotecário privado (PMI) por alguns anos até que tenha construído mais patrimônio em sua casa (um PMI protege um credor e é necessário com certos tipos de empréstimos quando o pagamento do comprador é inferior a 20 por cento da compra da casa preço). Diferentes credores oferecerão produtos diferentes, por isso é uma ótima ideia sentar-se com alguns credores para discutir quais opções eles podem ter. Especialmente se você tiver circunstâncias especiais - você é um veterano que pode se qualificar para um empréstimo apoiado pelo VA, você está comprando uma casa em uma área rural ou se qualifica para certas categorias de Empréstimos para habitação de baixa renda— você vai querer pesquisar e encontrar vários credores com os quais possa falar diretamente, que estejam dispostos a conversar com você sobre suas ofertas de empréstimo para ajudá-lo a encontrar um produto de empréstimo que se ajusta. Depois de compreender os programas disponíveis para sua situação específica, você poderá verificar com outros credores e procurar especificamente os bancos que oferecem esses programas.
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Uma advertência: várias pesquisas em seu relatório de crédito podem ter um efeito negativo em sua pontuação de crédito. Quando você começa a comprar uma pré-aprovação, todas as consultas dentro de 45 dias entre si não afetarão sua pontuação, pois é óbvio para as agências de crédito que as consultas são todas relacionados ao mesmo processo e que você só vai acabar com um empréstimo - este tipo de exploração não tem o mesmo impacto que solicitar cinco cartões de crédito na mesma semana. Dito isso, você vai querer fazer sua lição de casa e saber quais credores você deseja solicitar a pré-aprovação, para que todas as perguntas possam ser enviadas em até 45 dias após a primeira consulta.
Quando você deve solicitar a pré-aprovação de hipoteca? Você deve começar a coletar seus documentos, avaliando sua relação dívida / renda e investigando seu pontuação de crédito o mais cedo possível para que você tenha tempo para corrigir quaisquer erros e aumentar seu crédito se necessário. Você vai querer uma carta de pré-aprovação em mãos antes de fazer uma oferta. Mas você não quer receber sua carta antes de começar a olhar seriamente para as casas para comprar: as cartas de pré-aprovação têm datas de validade. Como o status de crédito e receita pode mudar rapidamente, a maioria das cartas de pré-aprovação são válidas por 60 a 90 dias após sua emissão. Se você ainda não encontrou uma casa, você geralmente pode solicitar uma prorrogação fornecendo crédito atualizado e verificação de renda. Reúna seus documentos com antecedência, mas espere até que esteja quase pronto para começar a comprar uma casa a sério e solicitar a pré-aprovação.
Depois de enviar seus documentos, os credores em potencial avaliarão seu quadro financeiro e emitirão uma das três coisas: uma pré-aprovação carta apresentada em papel timbrado oficial, incluindo o valor do empréstimo que você foi aprovado para tomar, uma negação completa ou uma aprovação com condições. Se sua solicitação foi negada, o credor geralmente explicará por que e o que você precisa fazer para melhorar suas chances; isso não significa que você nunca poderá comprar uma casa, mas significa que você precisará trabalhar no seu crédito antes de tentar novamente. Para uma pré-aprovação com condições, o credor pode exigir que você pague algumas dívidas para melhorar sua relação dívida / receita ou forneça documentação adicional de ativos. Duas coisas importantes a serem observadas: O valor em dólares em sua carta de pré-aprovação não significa que você deve tomar um empréstimo tão grande, e também não é uma garantia de que você receberá esse montante. Existem algumas considerações que não entram em jogo até que você escolha uma casa, como a relação entre o valor da casa e o valor do empréstimo. Uma pré-aprovação significa que você pode começar a comprar seriamente a sua nova casa.
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Comprar uma casa é um grande processo cheio de etapas que são estranhas aos compradores de primeira viagem. Existem regras, condições e requisitos à esquerda e à direita. A pré-aprovação do empréstimo imobiliário permite que você desacelere, analise cuidadosamente suas finanças e veja o que o banco acha que você pode pagar - e então decida quanto você se sente confortável em gastar. Esses dois números podem não ser iguais; se o seu crédito for muito bom, seu banco pode aprovar um número surpreendentemente alto que você não se sente confortável em tomar um empréstimo, o que é bom. O processo de pré-aprovação pode lhe dar a oportunidade de avaliar quanto você gostaria de gastar, quanto você está disposto a gastar exatamente para a casa certa e desenvolver um imagem mais clara de como esse valor afetará suas finanças mês a mês para que você possa comprar com a confiança de que não oferecerá mais do que pode pagar.
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