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UMA: Com toda a probabilidade, sim. Um empréstimo FHA é garantido pela Federal Housing Administration, o que significa que os credores podem ser mais disposto a dar uma chance aos compradores com baixos pagamentos iniciais, pontuações de crédito mais baixas ou alta dívida em relação à renda índices. É difícil economizar para um pagamento inicial se você estiver alugando e apenas ganhando dinheiro, mas parece que você estará capaz de fazer seus pagamentos mensais de hipoteca se você conseguir superar a dificuldade do pagamento inicial e do fechamento custos. Um empréstimo FHA é projetado para ajudar com esses problemas específicos para tornar mais fácil para um comprador de baixa renda ou um comprador de imóvel residencial pela primeira vez entrar em uma casa e começar a construir patrimônio em vez de pagar o aluguel. Existem alguns requisitos e limitações que você deve levar em consideração, como taxas de juros um pouco mais altas e seguro hipotecário privado. Um empréstimo FHA pode ser adequado para sua situação; considere os benefícios e possíveis desvantagens e descubra.
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Quando você pede dinheiro emprestado a um credor para comprar uma casa, a única garantia que você tem para oferecer ao credor no caso de inadimplência é a própria casa e a propriedade onde ela fica. Embora possa parecer uma troca justa - eles lhe emprestam o dinheiro, você oferece a casa em troca se não puder pagar - na verdade é um grande risco para o credor. Os preços da habitação mudam, então se você não puder pagar sua hipoteca e o credor tentar vender a casa para recuperar suas perdas, eles podem descobrir que a casa não vale mais o que você ainda deve - além disso, o credor também estará sujeito a custos administrativos com o arquivamento da execução hipotecária, o pagamento de honorários advocatícios e o pagamento de comissões a corretores imobiliários. Como resultado, os credores de hipotecas tradicionais limitam seus tomadores de empréstimo àqueles com excelente crédito que demonstraram disciplina e renda para economizar entradas significativas. Esses mutuários são menos propensos a inadimplir em seus empréstimos.
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Um empréstimo FHA alivia parte desse risco. A Federal Housing Administration, preocupada com o fato de que a casa própria estava fora de alcance para aqueles que podem fazer pagamentos mensais, mas não conseguem economizar o suficiente para uma grande entrada, ou quem pode ter cometido alguns erros de crédito no passado, decidiu que poderia segurar uma classe de empréstimos destinados a ajudar aqueles tomadores de empréstimo. O FHA garante que se um comprador deixar de cumprir um de seus empréstimos, o credor não sofrerá a perda financeira. Como resultado, os credores podem oferecer empréstimos FHA com confiança aos compradores com pontuações de crédito mais baixas e pagamentos iniciais mais baixos. Porque é tão difícil acumular um pagamento inicial quando você também está pagando o aluguel, os empréstimos FHA são uma ótima opção para compradores de casa pela primeira vez, que não têm uma casa existente para vender e lucrar.
Você escolheu uma casa, orçou sua entrada e pagamentos mensais, se inscreveu para o seguro residencial e calculou seus impostos. Você está pronto para ir! Mas espere: não se esqueça dos custos de fechamento. Para alguns mutuários, os custos de fechamento (que incluem taxas de avaliação, originação de empréstimos e taxas de aplicação, juros pré-pagos, seguro de título e uma série de outros pagamentos) ainda estão sobre a mesa. Esses custos podem aumentar rapidamente e tornar a compra de uma casa proibitivamente cara. Para facilitar a compra de uma casa por compradores de baixa renda, o FHA impõe limites aos custos de fechamento das hipotecas da FHA: os credores não podem cobrar mais do que 3 a 5 por cento do preço de compra da casa no fechamento. O FHA permite que vendedores ou credores absorvam alguns dos custos de fechamento para atender a esse padrão, o que pode ser um ponto de negociação com o vendedor ao definir o preço de compra da casa.
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Quanto é o pagamento de uma casa? No passado, esperava-se que o comprador estivesse preparado para reduzir 20% do preço da casa ao fechar a hipoteca. Isso garantiu capital suficiente na casa para que os credores sentissem que um comprador teria uma participação adquirida na casa e teria menos probabilidade de inadimplência. E se eles entrassem em default, os 20 por cento atuariam como uma almofada contra a perda do banco. Com os preços das moradias em alta, chegar a 20 por cento do preço de compra de uma casa está fora do alcance até mesmo para os compradores mais dedicados. Os empréstimos FHA exigem um pagamento mínimo de 3,5 por cento para mutuários com pontuação de crédito superior a 580. Para mutuários com pontuação de crédito mais baixa na faixa de 500 a 579, o pagamento inicial aumentará para 10 por cento. Isso pode fazer com que os mutuários que não conseguiram economizar significativamente nas casas mais rapidamente, de modo que seu pagamento mensal possa começar a acumular patrimônio em vez de ir para o aluguel.
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Para os tomadores de empréstimos com baixa pontuação de crédito ou com muito pouco histórico de crédito, conseguir um empréstimo hipotecário pode ser uma escalada difícil. As hipotecas tradicionais geralmente exigem uma pontuação de crédito FICO de pelo menos 620 para que os compradores em potencial sejam considerados para uma hipoteca. Para compradores de baixa renda que podem não ter um histórico significativo de crédito, atingir essa pontuação pode ser quase impossível, pois requer meses e anos de pagamentos dentro do prazo em uma variedade de tipos de crédito contas. Como os problemas de crédito permanecem no registro de crédito por sete anos, limpando crédito ruim pode levar algum tempo. Os empréstimos FHA podem ser emitidos para mutuários com uma pontuação de FICO tão baixa quanto 500. Esses mutuários pagarão uma entrada um pouco mais alta do que os mutuários com melhores pontuações de crédito para que absorvam alguns do risco do empréstimo, mas eles podem aplicar sem se preocupar se serão demitidos apenas por causa de um crédito mais baixo pontuação.
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Se você está planejando comprar uma casa em um futuro próximo, é uma boa ideia começar a examinar seu crédito agora. Acesse com segurança uma cópia gratuita de seu relatório de crédito do Comissão Federal de Comércio, que o conectará com as várias agências de crédito. Você também pode comprar uma cópia de sua pontuação de crédito. O relatório é um tesouro de informações e você deve estudá-lo com atenção. Certifique-se de que todas as contas listadas são realmente suas e que as informações de pagamento estão corretas. A partir do relatório de crédito, você pode se conectar diretamente às agências de crédito para contestar qualquer informação incorreta. Os erros podem levar algum tempo para serem corrigidos, portanto, inicie esse processo o quanto antes.
Algumas hipotecas permitem que os mutuários personalizem o prazo do empréstimo e joguem com as opções de reembolso do empréstimo, como pagar juros apenas no início e depois enfrentar um aumento acentuado nos custos mensais, ou atraindo os mutuários com uma taxa fixa baixa por alguns anos, abrindo então a aposta de taxas variáveis para o restante do hipoteca. Como o objetivo de um empréstimo FHA é aumentar os números de imóveis estáveis, o FHA restringe os termos e as taxas de seus empréstimos para fazer é mais provável que os mutuários sejam capazes de planejar e orçar cuidadosamente para melhorar seu crédito e permanecer em suas casas em boas condições de pé.
Os empréstimos da FHA têm taxas de juros fixas. Não há taxas de período introdutório, incentivos ou alterações de taxas após um determinado número de anos; a taxa que você recebe na originação do seu empréstimo será a taxa que você está pagando quando conclui o empréstimo, exceto um refinanciamento ou reformulação (recalculando o pagamento mensal) do seu empréstimo. Não há negociação a ser feita aqui, e o objetivo é proteger os mutuários menos qualificados de credores predatórios.
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Os termos padrão do empréstimo para hipotecas FHA são de 15 e 30 anos. Dependendo da quantidade de dinheiro que você tem em mãos e do tamanho dos pagamentos mensais que você pode fazer, um prazo de 15 anos pode ser uma boa opção. Como os prazos de 15 anos têm taxas de juros mais baixas, você pagará menos juros no geral devido ao menor tempo que terá o empréstimo. No entanto, os pagamentos mensais serão significativamente maiores do que os de um empréstimo de longo prazo - para muitos mutuários, eles serão muito grandes. Nesse caso, uma hipoteca de 30 anos incorrerá em uma taxa de juros um pouco mais alta, mas permitirá que você distribua os pagamentos por 30 anos e reduza sua obrigação mensal. Qualquer um dos termos mantém seus pagamentos consistentes ao longo da vida do empréstimo (com algumas pequenas variações com base em impostos locais e aumentos de prêmios de seguro), facilitando o planejamento e o orçamento. Além disso, os empréstimos FHA não têm penalidade para o pagamento antecipado do empréstimo, portanto, à medida que sua renda aumenta ou você tem fundos adicionais disponíveis, você pode pagar extra a cada mês para reduzir o principal do empréstimo e completar o seu pagamentos antecipados.
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Embora a pontuação de crédito e os requisitos de pagamento sejam menores para os mutuários do FHA, há uma série de restrições bastante significativas. Em primeiro lugar, um empréstimo FHA está disponível apenas para comprar sua residência principal. Se você tiver fundos para comprar uma segunda propriedade ou propriedade de investimento, o FHA não garantirá um segundo empréstimo para você. Você deve ter comprovante de emprego atual e renda estável para mostrar que poderá fazer seus pagamentos mensais. Os requisitos de pagamento variam de acordo com sua pontuação de crédito: 3,5% para aqueles com pontuação de crédito de pelo menos 580 e 10% para aqueles com pontuação de crédito entre 500 e 579. Esses requisitos são razoavelmente diretos.
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Os outros requisitos de empréstimo do FHA ficam um pouco mais complicados. Para reduzir seu risco, o FHA exige que os mutuários tenham um relação dívida / renda (DTI) de menos de 43 por cento. Seu DTI é determinado dividindo-se o total dos pagamentos mensais da dívida por sua renda mensal antes dos impostos. O número resultante é o seu DTI. Os credores usam esse número para avaliar a facilidade com que você poderá fazer seus pagamentos mensais. Existem muitos fatores que não estão incluídos no DTI - alimentos, serviços públicos, entretenimento - mas os credores descobriram que uma taxa de 43 por cento e abaixo é um bom indicador de que um mutuário será capaz de cumprir sua pagamentos. Se o seu for mais alto do que isso, reserve um tempo para pagar o máximo de dívidas que puder até que a taxa melhore.
Provavelmente, a maior desvantagem do programa de empréstimo FHA é o Prêmio de seguro hipotecárioou MIP). Este seguro compensa a perda do FHA se você deixar de pagar seu empréstimo. É semelhante ao seguro hipotecário privado (PMI), que os credores cobram em alguns empréstimos tradicionais até que o mutuário pague 20 por cento do empréstimo, mas o MIP é pago em duas partes: a primeira é uma cobrança inicial que você pagará no fechamento do empréstimo. O segundo é um prêmio anual que você pagará a cada ano. O valor dos pagamentos é baseado no quanto você deve em comparação com o valor da sua casa. Se você fez um pagamento inicial de 10 por cento ou mais, poderá solicitar que o prêmio anual seja cancelado após 11 anos de pagamentos regulares e dentro do prazo. Se você fez um adiantamento de menos de 10 por cento, o MIP não pode ser cancelado e você fará o pagamentos mensais até que o empréstimo seja quitado, seja porque você concluiu os pagamentos ou por meio de um refinanciar. Para muitos mutuários, esse pagamento adicional é uma dificuldade, mas é uma despesa necessária se os outros aspectos do programa de empréstimo da FHA o tornarem a melhor opção.
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O FHA limita a quantidade de dinheiro que os compradores de imóveis podem pedir emprestado. Esse valor varia a cada ano, mas aumenta e diminui com o mercado e a área em que você mora. Isso significa que se a casa que você gostaria de comprar ultrapassar o máximo permitido pelo FHA, você terá que escolher um produto de empréstimo diferente. Os limites de empréstimo do FHA são projetados para proteger o FHA de perdas, mas também para garantir que seus mutuários não estejam fazendo empréstimos maiores do que eles podem pagar de volta.
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Existem muitos prós e contras do programa de empréstimo FHA. É dado a muitos compradores que de outra forma ainda estariam alugando a possibilidade de comprar uma casa, e pode ser certo para você. Como acontece com qualquer empréstimo, você deve considerar as vantagens e desvantagens do programa para garantir que funcionem para você.
A maior desvantagem para a maioria das pessoas é o MIP. Muitas vezes você pode empurrar o pagamento adiantado para os custos de fechamento e financiar parte dele, mas o anual ou os prêmios mensais estarão lá durante a vida do empréstimo se você aproveitou a entrada mais baixa opção. Os requisitos de propriedade - limites sobre o montante total emprestado - significa que as escolhas de sua casa podem ser restritas, e o exigência de que a casa seja sua residência principal significa que você não pode usar este empréstimo para comprar propriedade de investimento ou um segunda casa. Finalmente, o custo geral do empréstimo provavelmente será um pouco mais alto do que uma hipoteca tradicional. As taxas podem ser mais baixas, mas o custo total do empréstimo, incluindo o MIP, pode ser maior do que uma hipoteca não FHA.
Essas desvantagens, no entanto, são compensadas pelos enormes benefícios de um empréstimo hipotecario FHA. Muitos compradores de casas pela primeira vez são prejudicados por um aluguel alto, alguns têm empréstimos estudantis para pagar e alguns estão no início de suas carreiras e não estão ganhando dinheiro suficiente para economizar. Compradores mais velhos também pode ter problemas para fazer um pagamento inicial, como se eles tivessem usado o patrimônio em seu casa para pagar contas, pagar a educação de seus filhos, ou nunca teve uma casa porque eles não podiam pagar por isso. O programa FHA torna a casa própria acessível para esses compradores com sua exigência de pagamento inicial mais baixa. Da mesma forma, os compradores em potencial com problemas de histórico de crédito e até mesmo falências têm a oportunidade de comprar uma casa porque o empréstimo da FHA permite um limite de pontuação de crédito mais baixo. O maior benefício para a maioria dos compradores é que um empréstimo FHA permite que eles entrem em uma casa mais cedo do que seriam capazes caso contrário, de modo que seus pagamentos mensais de hipotecas vão para a construção de patrimônio em suas casas, em vez de encher os bolsos de seus senhores da terra.
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Você salvou um ótimo pagamento, mas com crédito em duplicado? Crédito decente, entrada decente, mas um DTI questionável? Quase nenhum pagamento inicial? Um empréstimo FHA pode ser ideal para você, então é hora de começar a fazer compras. Você pensaria que, porque o FHA tem diretrizes tão rigorosas, você seria capaz de entrar em qualquer banco e se inscrever - e tecnicamente você estaria correto - mas, como acontece com qualquer produto ou serviço de empréstimo, vale a pena comprar por aí. Os credores por meio dos quais você solicitará sua hipoteca FHA podem ter diferentes taxas e custos dentro das diretrizes da FHA, e alguns podem ter diferentes padrões de subscrição. Só porque é um empréstimo FHA não significa que seus termos serão os mesmos para todos os credores. Você descobrirá que alguns têm melhores opções para tomadores de empréstimos com pagamentos iniciais baixos, enquanto outros atendem tomadores com pontuação de crédito mais baixa.
Antes de enviar sua inscrição, você deve ter certeza de que tem tudo o que precisa em mãos. Você deve passar algum tempo avaliando seu orçamento e decidindo quanto pode gastar. Quando você se inscreve para pré-aprovação, seu credor lhe dirá quanto você pode pedir emprestado, mas isso não significa necessariamente que este é o valor que você pode tomar. Decida quanto você pode pagar por mês. Existem calculadoras de hipotecas disponíveis online que o ajudarão a descobrir quanto você se sentirá confortável em pagar a cada mês. Não faça um orçamento automático para o valor mais alto que você pode pagar: casas são caras para morar e manter, então deixe uma almofada em seu orçamento.
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Em seguida, verifique seu relatório de crédito e reúna toda a documentação necessária para aplicar. Ter cópias de extratos bancários, recibos de pagamento de seu empregador, declarações de impostos e documentação de qualquer propriedade ou ativo que você possa ter ajudará a agilizar o processo. Observe os diferentes tipos de instituições de crédito: bancos locais, cooperativas de crédito, bancos nacionais e outros credores hipotecários. Ligue ou verifique seus sites para obter detalhes sobre as taxas e requisitos de pontuação de crédito para empréstimos FHA. Colete o máximo de informações possível.
Depois de ter as informações, você pode escolher alguns credores para solicitar a pré-aprovação, o que significa que eles administrarão seu crédito, confirme seu documentos, e dar a você uma carta certificando que você poderá pedir uma certa quantia de dinheiro, desde que a casa atenda seus requisitos. Não prejudicará o seu crédito aplicar-se a mais de um credor, desde que você aplique dentro de um curto período de tempo. Em seguida, você pode comparar as taxas de juros, os requisitos do MIP e os termos dos empréstimos para escolher aquele que melhor se adapta às suas necessidades e permite que você se hospede em uma casa o mais rápido possível.
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