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Muitos proprietários não percebem que estão sentados em uma fonte inexplorada de dinheiro que podem usar para financiar outros projetos ou consolidar outras despesas. Na verdade, eles estão sentados dentro a fonte: a parte da casa pela qual eles pagaram, o que é conhecido como patrimônio líquido. Quando você tira uma hipoteca padrão, você toma dinheiro emprestado de um credor com a própria casa como garantia - você e o credor entende que se você deixar de fazer os pagamentos, eles podem pegar e vender a casa para recuperar seus perdas. Depois de pagar uma parte de sua hipoteca, você pode pedir emprestado contra o valor de sua casa (menos o dinheiro que você ainda deve em sua hipoteca) usando um de dois produtos diferentes: um empréstimo de valorização da casa ou uma linha de crédito de valorização da casa (HELOC). Esses dois produtos têm o mesmo som, mas diferem de várias maneiras significativas. É uma boa ideia entender os prós e contras da batalha do empréstimo com valor patrimonial versus linha de crédito, porque as diferenças podem ajudá-lo a economizar - ou perder - ativos significativos.
Você trabalhou diligentemente para pagar sua hipoteca, então ficará feliz em saber que poderá usar o patrimônio que construiu para financiar outros projetos. Os empréstimos de home equity e as linhas de crédito de home equity (HELOC) permitem que os proprietários com bom crédito tomem empréstimos contra o valor de propriedade de suas casas; em outras palavras, você pode pedir emprestado a um credor usando a parte da sua casa que você já pagou e diretamente - a diferença entre o valor de sua casa e o valor que você ainda deve em seu hipoteca. É importante observar que este cálculo usa o valor de mercado atual da sua casa, não o preço de compra, porque o credor usará sua casa como garantia para o empréstimo no caso de inadimplência, então você pode pedir usando a diferença entre o valor de revenda atual e o saldo da hipoteca atual como seu ponto. A maioria dos credores só permite que você alavanque sua casa até um máximo de 85% do total dos empréstimos, então você não poderá tomar emprestado o valor total de seu patrimônio; o banco quer deixar um colchão no caso de você entrar em default e minimizar sua probabilidade de estender demais seu crédito para que você não entre em default em primeiro lugar. A primeira etapa ao considerar um empréstimo imobiliário ou linha de crédito é fazer esse cálculo e determinar quanto você pode pedir emprestado. Para fazer isso, você precisará descobrir o saldo restante em sua hipoteca e obter uma avaliação para descobrir o valor real da sua casa.
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Embora seus nomes pareçam semelhantes e eles façam empréstimos com o mesmo fundo, um empréstimo para compra de uma casa e um HELOC não são a mesma coisa. Um empréstimo com valorização de uma casa é muito semelhante a uma hipoteca e, na verdade, os mutuários passarão pelo mesmo processo para obter um empréstimo com valorização de uma casa como fizeram para a hipoteca inicial. Assim que o empréstimo for aprovado e fechado, ele será desembolsado ao mutuário em uma única parcela, a ser depositado no banco e gasto conforme necessário. O reembolso começa imediatamente com o valor total do empréstimo. Esses empréstimos são ideais quando os mutuários precisam fazer um ou dois grandes pagamentos para consolidar outras despesas ou para pagar por um grande projeto de reforma da casa e desejam a estabilidade de saber exatamente qual será o seu pagamento a cada mês.
Com um HELOC, uma vez que o empréstimo é aprovado e fechado, ele permanece no banco do credor até que o mutuário opte por sacar dele. Nenhum reembolso é exigido até que o dinheiro seja retirado, porque é essencialmente crédito disponível e o dinheiro ainda não foi emprestado. Dependendo do credor e do estado, pode haver algumas taxas de manutenção exigidas à medida que o tempo passa sem atividade e, além disso, os mutuários podem incorrer em taxas de transação quando sacam fundos. O reembolso só começa depois que o dinheiro é retirado e é baseado no dinheiro retirado, não no valor total da linha de crédito. Dependendo da estrutura de taxas, um HELOC pode ser uma boa maneira de cobrir despesas que exigem pagamentos durante um longo período de tempo; ao reembolsar apenas o valor que você realmente pegou, seus pagamentos serão menores e você poderá pagar com mais eficiência cada parte que você retirar, em vez de ter que fazer um pagamento maior do valor total do empréstimo, como se fosse um home equity empréstimo.
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Como outros empréstimos para habitação, os devedores pagarão os empréstimos de equidade da casa e o HELOC com juros. Uma diferença significativa entre os juros HELOC e os juros dos empréstimos imobiliários é a natureza das taxas: um empréstimo imobiliário possui taxas de juros fixas e um HELOC possui taxas de juros variáveis.
O que isso significa para o mutuário? Os empréstimos imobiliários funcionam de forma muito semelhante a uma segunda hipoteca (em alguns casos, são chamados de segunda hipoteca). O empréstimo fecha com uma taxa de juros baseada no mercado e no crédito do mutuário e, em seguida, o mutuário faz um determinado número de pagamentos durante um determinado período de tempo para um determinado montante. Essa abordagem facilita o orçamento para os pagamentos e fornece estabilidade para o mutuário e o banco. Com um HELOC, a taxa é variável, o que significa que a taxa de juros inicial será definida com base no mercado e no crédito do mutuário, mas então mudará periodicamente com base na taxa básica de mercado - um salto de até 2,5% da taxa de porcentagem anual em um HELOC do Bank of America, por exemplo, após o lançamento introdutório período. Existem benefícios e desvantagens potenciais para este plano de reembolso. Se você sabe que vai reembolsar o valor retirado rapidamente e as taxas estão baixas, é uma ótima maneira de economizar dinheiro com juros. Se, no entanto, os fundos retirados forem reembolsados durante um longo período de tempo, as taxas variáveis podem ser inconstante: eles podem pular de repente, tornando difícil ou impossível fazer pagamentos que não foram orçado. Com qualquer forma de empréstimo de capital, a garantia é sua casa. A menos que você tenha certeza de que será capaz de fazer os pagamentos caso as taxas aumentem, um empréstimo de capital fixo com taxa fixa é a escolha mais segura. Se você tiver os recursos financeiros para cobrir pagamentos mais altos, a taxa variável pode economizar algum dinheiro. Em ambos os casos, você desejará fazer um orçamento com cuidado e evitar emprestar mais do que precisa, assim que tiver aproveitou uma grande porcentagem de sua casa, um desastre financeiro significa que você pode perder seu maior ativo.
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Os empréstimos imobiliários são amortizados, assim como as hipotecas tradicionais, então o pagamento de cada mês é uma combinação de principal e juros. No início do período de amortização do empréstimo, que começa imediatamente após o desembolso do empréstimo, a maior parte do pagamento vai para juros e muito pouco vai para o valor do empréstimo principal. No decorrer do reembolso, esse equilíbrio muda, portanto, ao final do período de reembolso, a maior parte de cada pagamento irá para o principal. Este estilo de reembolso permite o reembolso de juros antes de manter os pagamentos consistentes.
As linhas de crédito de home equity são divididas em duas partes: o período de sorteio e o período de reembolso. Durante o período de sorteio, que pode ser tão longo quanto 10 anos, você pode retirar dinheiro do HELOC e começar a fazer pagamentos sobre o valor retirado imediatamente, mas geralmente esses pagamentos são apenas de juros, o que significa que são muito pequenos. No final do período de sorteio, após o qual o mutuário não pode mais sacar mais dinheiro, os pagamentos mudará para o principal e os juros durante o período de reembolso, que pode ser de até 20 anos.
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Você vai pagar um empréstimo para compra de uma casa ao longo de 5 a 30 anos, dependendo de quanto você emprestou, de quanto planeja pagar a cada mês e da preferência do credor. Cada pagamento mensal terá o mesmo valor durante a vigência do plano de amortização, com uma combinação amortizada de principal e juros em cada pagamento. Alguns credores de empréstimos imobiliários permitem que você faça pagamentos adicionais sobre o principal ao longo dos anos para pagar o empréstimo mais cedo, o que pode economizar juros.
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Outra diferença entre o empréstimo para aquisição de uma casa própria e a linha de crédito é que os pagamentos mensais do HELOC provavelmente serão alterados. Como os pagamentos dependem de quanto dinheiro você retirou, pode ser difícil prever quando os pagamentos começarão e quanto você deverá a cada mês daqui para frente. Além disso, a mudança de pagamentos apenas de juros para principal mais juros no final do período de saque pode fazer com que o valor do pagamento aumente acentuadamente, por isso é importante ter uma ideia de quão alto será o pagamento antes do vencimento do primeiro e fazer o orçamento de acordo.
Empréstimo hipotecário vs HELOC: Qual é o melhor para você? A resposta a essa pergunta depende do motivo do empréstimo, de sua saúde financeira geral e de sua tolerância ao risco em troca de economizar algum dinheiro. Se o projeto que você espera financiar tem um ou dois grandes pagamentos e você prefere pagamentos simples e estáveis durante um determinado período de tempo, um empréstimo de hipoteca o ajudará. Se, por outro lado, você está planejando financiar uma longa série de despesas ou pagar por uma faculdade com seu empréstimo, ou você está antecipando despesas e deseja ter um pool de dinheiro de "emergência" disponível como backup, um HELOC pode oferecer a você mais flexibilidade e melhor taxa de juros. Você vai querer falar com o seu credor sobre as taxas de juros e os termos e perguntar se há um penalidade para pagamentos antecipados sobre o principal para que você possa comparar os dois tipos de empréstimos e decidir o que melhor se adapta às suas necessidades.
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