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Quando você está comprando uma casa, as opções de hipoteca podem ser extremamente confusas. Parece tão simples: vá ao banco ou inscreva-se online, obtenha uma pré-aprovação, compre uma casa e, finalmente, feche. O que você descobrirá quando iniciar o processo, no entanto, é que há um número chocante de opções, programas e planos de empréstimo imobiliário disponíveis. Alguns deles podem ser descartados porque não se aplicam à sua situação ou circunstâncias financeiras, mas para muitos compradores de casa, as duas opções mais óbvias são os empréstimos FHA e os convencionais. Superficialmente, esses programas de empréstimo parecem muito semelhantes, mas os detalhes fazem uma grande diferença em quem se qualifica e quanto dinheiro você pode economizar ou gastar. Compreender as diferenças pode ajudá-lo a escolher o empréstimo certo para financiar sua casa.
Um empréstimo hipotecário convencional é o que a maioria das pessoas pensa quando pensa em fazer uma hipoteca para comprar uma casa. A moradia é cara e, embora o credor mantenha a casa e a propriedade como garantia no caso de um inadimplência do mutuário, não há garantia de que o credor não perderá dinheiro no caso de um mutuário padrões. Há muito dinheiro em jogo. Como resultado, os credores preferem aprovar os mutuários com excelentes históricos de crédito, entradas sólidas e uma dívida / receita positiva razão, porque estatisticamente a probabilidade de inadimplência desses mutuários é menor do que para os mutuários que não cumprem esse padrão. Como regra, a maioria dos empréstimos convencionais exige uma pontuação de crédito de 620 ou superior para se qualificar. O sinal padrão de 20 por cento recomendado para o pagamento de uma casa não é realmente um requisito para um empréstimo convencional. Se, no entanto, os mutuários não tiverem um pagamento inicial de 20 por cento, eles serão obrigados a pagar um prêmio pelo seguro hipotecário privado isso cobrirá a diferença se eles entrarem em default, tornando o pagamento total da hipoteca mensal proibitivamente caro para muitos tomadores de empréstimo. As taxas de juros tendem a ser um pouco mais altas para um empréstimo convencional do que para outros empréstimos, devido ao risco ligeiramente maior para o credor.
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Os padrões de crédito e entrada protegiam os credores e permitiam que continuassem emitindo empréstimos com segurança. O problema é que esses padrões negavam a propriedade de uma casa a possíveis proprietários. Muitas pessoas que vivem de salário em salário o fazem porque o aluguel e o seguro são muito caros, e porque eles continuam a investir dinheiro no aluguel a cada mês, eles não podem economizar o suficiente para uma queda significativa Forma de pagamento. Eles podem atrasar um ou dois meses no pagamento e, então, não conseguir superar o impacto em sua pontuação de crédito. Outros mutuários podem ter passado por um momento difícil e danificado seu crédito significativamente, e mesmo que eles tenham melhorado seu crédito desde então, faça dinheiro suficiente para cobrir facilmente o pagamento de uma hipoteca e ter algum dinheiro economizado, eles não podem se qualificar para um empréstimo tradicional por causa de seu crédito história. O programa de empréstimo FHA foi projetado para ajudar esses mutuários. Na batalha do empréstimo convencional vs. FHA, a melhor escolha para cada mutuário pode ser determinada por apenas alguns números.
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Compreender a definição de empréstimo FHA requer algumas informações básicas. Os empréstimos do FHA foram desenvolvidos pela Federal Housing Administration quando o FHA percebeu que alguns dos requisitos para a obtenção de uma hipoteca convencional era proibitiva para muitos proprietários em potencial que foram designados pelos credores como alto risco. Esses mutuários podem ter um histórico de crédito irregular, ou muito limitado, ou podem estar em uma posição em que seus o aluguel custa uma porcentagem tão substancial de sua renda que eles não conseguem economizar o suficiente para uma penetração convencional Forma de pagamento. Tradicionalmente, os credores consideram esses tomadores de empréstimo muito arriscados, porque sem uma entrada considerável, os tomadores não têm nada a perder se não pagarem o empréstimo. O FHA, reconhecendo que muitos desses mutuários eram totalmente capazes de fazer seu pagamento mensal a cada mês (e na verdade estavam ansiosos pela oportunidade de fazê-lo), desenvolveu o programa de empréstimo do FHA. Por meio deste programa, o FHA garante os empréstimos que os credores oferecem por meio do programa, o que inclui pagamentos mais baixos, requisitos de pontuação de crédito mais baixos, e várias outras servidões que tornam o empréstimo mais fácil para compradores de casas esperançosos, mas reduzem o risco para os credores, cobrindo suas perdas caso um devedor padrão. Este programa ajuda as pessoas que podem não se qualificar para um empréstimo tradicional a sair do ciclo de aluguel e entrar em uma casa mais rápido do que de outra forma seriam capazes, ajudando adicionar estabilidade ao mercado imobiliário, aumentando a economia e ajudando as pessoas que querem trabalhar duro e sentir o orgulho de ter uma casa própria para alcançar seus Sonhe.
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O pontuação de crédito padrão da indústria requisito para um empréstimo convencional é 620 ou superior. O programa de empréstimo FHA pode oferecer empréstimos a mutuários com pontuações tão baixas quanto 500, mas há um problema. Quanto mais baixa a pontuação de crédito, maior deve ser o pagamento inicial; portanto, um mutuário com pontuação de crédito entre 500 e 579 precisaria ter um pagamento inicial de 10% para se qualificar. Quando a pontuação de crédito atinge 580, os mutuários do FHA podem se qualificar para oferecer um pagamento inicial de até 3,5%. Esses parâmetros são os mínimos, entretanto - os credores podem, de acordo com essas diretrizes, definir seus próprios padrões. Alguns credores de empréstimos da FHA só concederão hipotecas a mutuários com uma pontuação de crédito de 580 ou superior. Credores maiores e bancos nacionais são mais propensos a assumir riscos em mutuários com uma pontuação mais baixa.
Muitos mutuários presumem que 20% de entrada é o padrão ouro para a compra de uma casa - e, de certa forma, é: Mutuários que podem pagar 20 por cento do preço de compra são vistos como riscos mais seguros para o credor assumir, porque esses 20 por cento são gratuitos e transparentes caso o credor precise encerrar. No entanto, 20 por cento não é realmente necessário para o pagamento de um empréstimo convencional. Na verdade, com boas pontuações de crédito, os tomadores de empréstimos tradicionais com excelentes pontuações de crédito podem fazer um pagamento inicial significativamente inferior a 20%. Para cobrir a diferença, os mutuários autorizados a pagar menos de 20 por cento são obrigados a pagar hipotecas privadas seguro (PMI), que é uma apólice que cobrirá as perdas do credor em até 20 por cento do valor da casa, caso o mutuário padrão. Quando o mutuário atinge o patrimônio líquido de 20% em sua casa, ele pode solicitar o cancelamento da apólice do PMI. Os prêmios do PMI são pagos como parte do pagamento mensal da hipoteca, portanto, até que o mutuário atinja 20% e cancele o PMI, os pagamentos mensais podem ser significativamente maiores do que o esperado.
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Os mutuários do FHA certamente são convidados a contribuir com 20%, se puderem; ela compra capital imediato e, para os mutuários que têm dinheiro economizado, é uma ótima opção. Mas o valor da entrada é, para muitos mutuários qualificados, o maior obstáculo à aquisição de uma casa própria. Antigas dívidas de crédito, aluguel alto e pagamentos de empréstimos estudantis, sem mencionar os custos diretos com tratamento médico, tornam isso difícil para muitos compradores (aqueles que estão apenas começando e aqueles que são mais velhos também) para juntar economias suficientes para até mesmo chegar aos 20 por cento de entrada necessários em um mercado. Embora os requisitos de entrada do FHA sejam vinculados às pontuações de crédito do mutuário, mesmo os 10% de entrada exigidos para os mutuários com pontuação inferior a 580 são apenas metade do pagamento inicial padrão de 20%, economizando aos mutuários milhares de dólares adiantados e muito mais para os mutuários que se qualificam para a entrada de 3,5% Forma de pagamento.
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Os requisitos de seguro hipotecário mudaram nos últimos anos. O objetivo de todas as formas de seguro hipotecário é proteger o credor, de modo que, se o devedor não pagar o empréstimo, o credor não perderá dinheiro. Em um empréstimo convencional, o seguro hipotecário privado (PMI) é exigido apenas se o mutuário fizer um pagamento inicial inferior a 20%. O prêmio do seguro hipotecário é pago anualmente ou, mais comumente, como um acréscimo a cada pagamento mensal da hipoteca. Quando o patrimônio do mutuário chega a 22 por cento, o PMI é automaticamente cancelado e seu pagamento mensal diminuirá.
Os empréstimos FHA exigem um tipo diferente de seguro hipotecário. Os mutuários que tiveram empréstimos FHA anteriores podem se lembrar que eles também tinham PMI que poderiam cancelar quando atingissem o patrimônio líquido de 20%, mas essa regra mudou. Todos os mutuários do FHA devem agora ter um prêmio de seguro de hipoteca, ou MIP. Se o mutuário fizer um pagamento inicial de 10% ou mais, o MIP poderá ser cancelado após 11 anos. Para os mutuários que fazem um pagamento inicial de menos de 10 por cento, o MIP continuará durante a vida do empréstimo. O MIP é pago em duas partes: o primeiro é um prêmio de hipoteca adiantado, que pode ser incluído nos custos de fechamento e pago com parte do empréstimo, e é de aproximadamente 1,75% do valor do empréstimo. Então, os mutuários pagarão entre 0,45 e 1,05 por cento do valor do empréstimo a cada mês como parte do pagamento mensal da hipoteca. Embora isso não pareça ser uma quantia enorme, lembre-se de que é para toda a vida do empréstimo (provavelmente 30 anos), então soma. A única maneira de cancelar o MIP em um empréstimo antes de 11 anos (se a entrada foi de 10 por cento ou mais) ou nunca (se a entrada foi inferior a 10 por cento) é para refinanciar o empréstimo FHA em um convencional hipoteca.
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Rácio dívida / rendimento (DTI) é um cálculo que os credores usam para determinar se um mutuário será capaz de fazer mensalmente pagamentos de hipotecas e ainda ser capaz de pagar o básico, como alimentos, serviços públicos e as despesas do dia a dia vida. O cálculo do DTI não é insignificante: embora os mutuários possam inicialmente estar confiantes de que serão capazes de ganhar alguns centavos e fazer fim de contas, os credores sabem que quando há uma escolha entre alimentar uma família e fazer o pagamento da hipoteca, o jantar geralmente ganha (e deveria), então o credor deseja ter certeza de que o mutuário terá dinheiro suficiente para sobreviver ao mês com todas as obrigações conheceu. Para fazer isso, o credor usa um cálculo que começa com a renda bruta do mutuário. Eles totalizam a quantidade de dinheiro que um mutuário vai gastar em todas as dívidas, incluindo hipotecas, cartões de crédito, empréstimos estudantis, empréstimos para automóveis, quaisquer outros empréstimos e pensão alimentícia, então calcule em qual porcentagem da renda antes dos impostos do mutuário será gasta dívida. Em um empréstimo convencional, os credores preferem que o índice de DTI não seja superior a 45% da receita. Mutuários que solicitam um empréstimo FHA pode ter uma proporção de DTI de até 57 por cento, porque o apoio do FHA ao empréstimo reduz o risco para o banco. É importante que os mutuários lembrem que o índice de DTI não inclui outras despesas, como alimentação, roupas, serviços públicos, entretenimento, taxas escolares ou qualquer coisa que não seja dívida, portanto, enquanto o O credor pode estar disposto a oferecer um empréstimo que resultará em uma proporção de DTI de 57 por cento, ainda é uma boa ideia fazer os cálculos e determinar se essa é uma quantia suportável de despesa mensal.
Como as taxas de juros se comparam? As taxas de juros são baseadas em vários fatores e podem parecer difíceis de definir. As taxas de juros são afetadas para todos os tomadores de empréstimos pela economia, pela taxa básica de juros definida pelo Federal Reserve e por outros fatores do mercado. Geralmente, os credores convencionais e FHA usam esses números como ponto de partida e baseiam seus cálculos na receita, pontuação de crédito, índice de DTI, o valor base do empréstimo, o pagamento inicial e a relação entre o valor do empréstimo (ou quanto dinheiro é obtido em um empréstimo em comparação com o valor do propriedade). Lembre-se, para os credores, as hipotecas envolvem risco: os credores querem ganhar dinheiro com juros e não perder dinheiro com a inadimplência, então eles vão reunir os números, decidir sobre o risco ou recompensa potencial que cada mutuário pode ter e definir a taxa de juros para aquele indivíduo mutuário. Em geral, os empréstimos FHA são menos arriscados para o credor por causa da garantia federal, portanto, mesmo que um O mutuário FHA pode ser um risco geral maior do que um mutuário convencional, a garantia FHA muitas vezes comanda uma menor taxa de juros geral.
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Existem outras distinções entre FHA e empréstimos convencionais. Se, por exemplo, você pretende financiar uma segunda casa, terá que solicitar um empréstimo convencional: FHA empréstimos só podem ser usados para uma residência principal e não podem ser usados para vender casas ou comprar aluguel propriedades. Além disso, o valor total do empréstimo de que você precisa orientará sua escolha. Os limites de empréstimo total do FHA são inferiores aos dos empréstimos convencionais, portanto, se a casa que você está planejando comprar exigir que você faça um empréstimo de mais de $420,860 (ou US $ 970.800 em certas áreas de alto preço), um empréstimo convencional será sua única opção, pois o FHA não concederá empréstimos acima desses limites. O limite para empréstimos convencionais é de US $ 647.200, o que oferece mais espaço para casas maiores ou mais caras. Qualquer empréstimo acima desse valor é considerado um empréstimo jumbo e é processado de forma diferente; nesse caso, nem um FHA nem um empréstimo convencional funcionarão para você. Dar uma boa olhada nos preços de mercado das casas na área que você gostaria de comprar ajudará a determinar quais opções estarão disponíveis.
Os dois maiores determinantes de que tipo de empréstimo será mais benéfico para você são o pagamento inicial que você pode fazer e sua pontuação de crédito. Esses dois números orientam todo o resto: sua pontuação de crédito determina que tipo de pagamento você precisará fazer e a combinação de pontuação de crédito e entrada o pagamento afeta as taxas de juros disponíveis para você, a necessidade de PMI em um empréstimo convencional ou MIP em um empréstimo FHA e o valor total que você pagará pela casa Tempo.
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Se sua pontuação de crédito for inferior a 620, um empréstimo FHA pode muito bem ser sua única opção e, mesmo com uma pontuação superior a 620, um empréstimo FHA pode ser uma ótima escolha se você estiver considerando um pagamento menor. Se, no entanto, sua pontuação de crédito for muito alta, você provavelmente descobrirá que um empréstimo convencional é menos caro a cada mês. Mas como existem muitas variáveis, a primeira coisa a fazer ao começar a comparar as opções de hipotecas é sentar-se e avaliar sua situação financeira: Qual é a sua pontuação de crédito? Qual é o seu DTI? Quanto você tem disponível para um pagamento inicial? Fazer esses cálculos tornará tudo mais simples quando você se encontrar com um corretor de hipotecas ou agente de crédito para perguntar sobre os produtos que eles oferecem e ajudá-los a orientá-lo para o melhor programa para o seu precisa.
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