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Comprar uma casa é um processo complexo e no topo da lista das preocupações da maioria dos compradores de casas está a questão de quanto vai custar. Qualquer agente imobiliário que se preze terá comunicado aos compradores que o preço listado no contrato é apenas o início do custo: Além dos custos de impostos e seguros, há o custo real de pegar o dinheiro emprestado para pagar o lar. Taxas de juros, taxas de inscrição, pesquisas de títulos e seguro de hipoteca, além dos misteriosos “custos de fechamento” sobre os quais você ouvirá falar, podem tornar a ideia de encontrar um credor esmagadora. Mas uma das decisões mais importantes que você tomará no processo de compra de casa é o seu credor - sua escolha de credores de empréstimos à habitação determinará os diferentes tipos de empréstimos à habitação disponíveis para você, os termos dos empréstimos que você pode escolher e como o processo é tratado, de modo que sua seleção de credor fará uma grande diferença no custo e na experiência de empréstimo. Tal como acontece com qualquer pessoa com quem você escolha fazer negócios, você vai querer comprar ao redor, e como você se apresenta e o perguntas que você fizer o ajudarão a escolher um credor hipotecário que oferecerá os produtos e o suporte de que você precisa para comprar um casa.
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Os termos “hipoteca” e “empréstimo à habitação” sugerem que existe apenas um tipo, e nada poderia estar mais longe da verdade. O mesmo vale para os “emprestadores”. Antes de começar a fazer compras, é uma boa ideia familiarizar-se com os diferentes opções que podem estar disponíveis para você para que, quando um credor começar a lançar termos, você saiba do que está falando cerca de. Primeiro, os credores: os empréstimos à habitação são oferecidos por bancos locais e cooperativas de crédito, grandes bancos nacionais e bancos online. Essas opções são ideais para quem prefere manter todas as suas transações financeiras em um só lugar, e muitas vezes quem já é cliente pode obter uma tarifa preferencial ou descontos nas tarifas. Se preferir, você pode escolher um credor hipotecário que negocie apenas empréstimos à habitação, e não outros tipos de bancos, tanto on-line quanto em empresas físicas. Esses credores geralmente oferecem uma gama mais ampla de programas que podem atender às suas necessidades financeiras, além de tenderem a se mover um pouco mais rápido do que os bancos porque eles se concentram inteiramente em produtos hipotecários e possuem especialistas dedicados internos para cada etapa do processo. Finalmente, existem programas de empréstimos estaduais e federais que emprestam dinheiro diretamente ou por meio de bancos e corretores aprovados. Esses programas podem oferecer melhores taxas ou assistência para mutuários com pagamentos mais baixos, renda mais baixa ou crédito ruim. A escolha entre os tipos de credores será baseada no tipo de empréstimo que você precisa, entre outros fatores; se estiver sobrecarregado, você pode encontrar um corretor de hipotecas para ajudar no processo. Corretores de hipoteca não são credores - eles são mais como casamenteiros que ajudam os mutuários a encontrar os credores certos para seus situação, e eles têm um enorme conhecimento sobre as opções disponíveis para aconselhar os compradores sobre suas melhores opções.
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Que tipo de empréstimos você pode encontrar durante sua pesquisa? Existem duas categorias de empréstimos convencionais: conforme e não conforme. Empréstimos em conformidade são o que a maioria das pessoas pensa quando pensa em uma hipoteca: esses tipos de empréstimos atendem aos padrões estabelecidos pelo Federal Housing Finance Agency (FHFA), assim, uma vez processado o empréstimo, ele pode ser comprado e atendido pela Freddie Mac ou Fannie Mae, grandes empresas de serviços que oferecem excelente estabilidade. Estes são geralmente empréstimos de baixo risco para o credor, em que o mutuário faz um adiantamento considerável (pelo menos 3 por cento, com seguro de hipoteca privado temporário, ou 20 por cento para evitar seguro de hipoteca) e tem excelente crédito. Os empréstimos não conformes não atendem aos padrões da FHFA, portanto, são mais arriscados para os credores e permitem que os credores definam seus termos de forma independente. Os empréstimos jumbo permitem que os mutuários excedam os limites máximos de empréstimos estabelecidos em empréstimos em conformidade (o valor varia de acordo com a localização e os valores de mercado). Esses empréstimos de alto valor exigem crédito pendente e um bom adiantamento de pelo menos 10 a 20 por cento, mas permitem que compradores estáveis comprem casas mais caras. No outro extremo do espectro estão uma série de empréstimos não conformes garantidos pelo governo destinados a ajudar mais pessoas com menos poder de compra a entrar em casas. Você conhecerá os empréstimos da Federal Housing Administration (FHA), que são garantidos pela Federal Housing Administration e são uma ótima opção para compradores com pontuação de crédito abaixo do ideal ou aqueles que têm renda para fazer pagamentos mensais da hipoteca, mas não o suficiente para economizar uma grande quantia Forma de pagamento. Os empréstimos do Departamento de Assuntos de Veteranos (VA) dos Estados Unidos oferecem ótimas opções para militares da ativa, veteranos e suas famílias. Os empréstimos do Departamento de Agricultura dos Estados Unidos (USDA) oferecem opções para compradores de baixa renda que desejam comprar em áreas rurais.
Existem outros programas nos níveis estadual e local, mas ao investigar suas opções, lembre-se disso: Cada um desses programas de empréstimo vem com termos, regras e requisitos diferentes. Assinar um documento de hipoteca é um compromisso significativo, e não há saída fácil que não destrua seu crédito daqui para frente se você perceber que cometeu um erro. Isso significa que o processamento de um empréstimo à habitação não é hora de folhear documentos; você precisa realmente ler e ter certeza de que entendeu o que está concordando em fazer. Verifique itens como requisitos de seguro de hipoteca privada (e como, quando e se você pode cancelar esse seguro), iniciação taxas para um programa de empréstimo, custos mensais adicionais e, principalmente, a taxa de juros e se ela vai ou não mudar. Se você não tiver certeza ou não entender algo, pergunte e continue perguntando até que seja explicado de uma maneira que você entenda. Não tenha vergonha; a maioria das pessoas não sabe todas essas coisas de cabeça, a menos que negocie hipotecas, então encontre um especialista com quem você se sinta confortável e pergunte até ter certeza.
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Antes de começar a falar com os credores hipotecários, você tem algumas tarefas domésticas financeiras para fazer. Primeiro, você vai querer verifique seu próprio crédito acessando seus relatórios de crédito de todas as três agências de crédito. Você pode fazer isso gratuitamente uma vez por ano; embora existam muitas fontes para usar, você pode evitar fraudes indo diretamente para o Site da Comissão Federal de Comércio e ligando por lá. Verifique os relatórios (cada um deles, pois podem ser diferentes) quanto a erros; certifique-se de que todas as contas listadas são suas e que o relatório do histórico de pagamentos está correto. Os relatórios explicarão como recorrer ou solicitar correções, mas isso pode levar um pouco de tempo, portanto, faça isso no início do processo de compra de casa. Escolha a opção para acessar sua pontuação de crédito FICO, pois esse número determinará muito sobre o tipo de empréstimo para o qual você se qualifica e qual será sua taxa de juros. A maioria dos empréstimos em conformidade exigirá uma pontuação de crédito de pelo menos 620, mas programas como empréstimos FHA oferecem empréstimos a mutuários com pontuações tão baixas quanto 580, e há programas para aqueles com notas ainda mais baixas pontuações. Tome medidas para melhorar sua pontuação de crédito e reduzir sua relação dívida/renda em quitar a dívida existente e construindo um histórico de pagamentos em dia.
Em seguida, olhe para o seu orçamento e comece a economizar para um adiantamento. Quanto maior for o seu pagamento, menor a probabilidade de você escolher um empréstimo com seguro de hipoteca privado (PMI) ou uma hipoteca FHA com prêmios de seguro de hipoteca (MIP). Mesmo que você precise comprar um seguro, um adiantamento mais alto pode reduzir sua taxa de juros e torná-lo mais atraente para os credores. Você também vai querer definir seu orçamento; faça uma pesquisa sobre as áreas em que você está pensando em comprar uma casa e observe os custos de serviços públicos, taxas de associação, impostos e custos de seguro residencial e comece a equilibrá-los com sua renda. Quanto você pode realmente ter condições de pagar todos os meses? Isso é importante para você saber porque os credores basearão sua avaliação de quanto você pode pagar em sua dívida, renda e histórico de crédito; coisas como o custo de viver na casa e na área não são consideradas; portanto, se você usar a avaliação de um credor, poderá se sentir sobrecarregado. Seja agressivo ao estimar quanto você gasta e conservador em quanto você acha que pode gastar para permitir uma almofada.
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Preparar-se com antecedência beneficiará sua busca pelos melhores credores hipotecários de várias maneiras: você será um cliente informado, saberá o que você está procurando e poderá responder às perguntas do credor de forma clara e precisa, ajudando você a parecer e se sentir confiante.
Depois de ter seu crédito retocado e um plano claro para um adiantamento e orçamento em mente, você poderá considerar que tipo de credor deseja procurar. Considere a sua situação: se o seu crédito e o adiantamento qualificam você para um empréstimo em conformidade, quase qualquer credor poderá oferecer opções. Se, no entanto, você estiver considerando o FHA ou outros programas, poderá ter uma variedade melhor de opções com bancos maiores ou outros credores que se concentram apenas em hipotecas.
Embora seu primeiro pensamento seja pesquisar “como faço para encontrar credores hipotecários perto de mim”, é importante observar também os credores hipotecários que não estão perto de você. Se você está considerando opções para um credor local, certamente confira as cooperativas de crédito e bancos locais, que oferecem serviço personalizado e taxas potencialmente mais baixas para os membros e podem ser a melhor opção de hipoteca bancária para vocês. Mas esses credores podem ter opções limitadas, então considere bancos nacionais e alguns dos melhores credores hipotecários online. E se você planeja se mudar para além das fronteiras estaduais, um credor nacional (banco ou outro) pode ser uma escolha melhor do que um banco local simplesmente porque será mais fácil gerenciar seu empréstimo de seu novo local se o credor estiver acostumado a pagar empréstimos fora do área. Você também pode considerar um mercado hipotecário, que permitirá que os mutuários insiram suas informações uma vez e obtenham cotações de taxas em um só lugar de vários credores, simplificando o processo de comparação de cotações de diferentes sites. Você ainda vai querer ler as letras miúdas com atenção, mas um mercado pode facilitar sua pesquisa inicial com os credores e ajudá-lo a ter uma ideia do que pode estar disponível.
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Fazer muitas perguntas é um dos passos mais importantes que você pode tomar ao considerar diferentes tipos de empréstimos hipotecários. Mas o que perguntar? Primeiro, você deve perguntar quais programas de empréstimo o credor oferece. Se você já tem uma boa ideia do que acha que gostaria, pode dizê-lo e depois perguntar quais outros programas ou sugestões eles podem ter, porque não importa quanta pesquisa você faça antes do tempo, ainda pode haver programas que eles conhecem e que você não.
Depois de escolher algumas opções, pergunte sobre as taxas e pagamentos necessários para cada programa. É difícil realmente comparar quanto custaria duas hipotecas porque há tantas variáveis que raramente você pode comparar as mesmas coisas, mas obter números concretos sobre taxas, custos de fechamento, impostos, requisitos de seguro de hipoteca, multas por pagamento antecipado e outras taxas lhe dará uma boa ideia. O credor não poderá fornecer detalhes específicos até que revise seu perfil financeiro, portanto, haverá estimativas aproximadas no início de que seja mais específico à medida que se aprofunda no processo, mas reconheça que eles precisarão de suas informações financeiras para fornecer qualquer informação em tudo.
Pergunte ao credor sobre suas qualificações para diferentes programas de hipoteca: crédito, adiantamento e relação dívida/renda. Você pode não obter respostas específicas para todas essas perguntas, mas quanto mais informações você tiver, mais preparado estará para decidir onde se inscrever.
Por fim, pergunte sobre as taxas de juros (fixas, que permanecem as mesmas durante a vida do empréstimo, ou ajustáveis, que podem mudar com o mercado) e sobre bloqueios de taxa. Uma hipoteca de taxa variável pode ser mais barata no início do prazo de pagamento, mas pode explodir inesperadamente com uma mudança no mercado ou nos termos do empréstimo, então você vai querer ter certeza de que entende como isso vai funcionar. Os bloqueios de taxa, por outro lado, podem ser extremamente úteis. Alguns credores oferecem uma garantia para manter a taxa que eles citaram bloqueada por um período de tempo após a pré-qualificação ou pré-aprovação. Isso oferece a você o luxo de comprar uma casa que você realmente deseja, em vez de se apressar caso o mercado mude e leve sua taxa de juros cotada com ela.
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Converse com vários credores e obtenha o máximo de informações possível. Tente espalhar essas conversas entre credores de diferentes tipos, mas quando você se sentar para comparar as ofertas, você terá que fazer uma comparação cuidadosa para se certificar de que está chegando o mais próximo possível de uma comparação de maçãs com maçãs possível. Alinhe os adiantamentos, as taxas de juros, a duração do empréstimo e as taxas adicionais o mais próximo possível para comparar os custos gerais do empréstimo – o que pode ser mais complicado se as ofertas de empréstimo forem de valores muito diferentes.
Como você avalia quais ofertas de empréstimo são as melhores? Faça o melhor que puder para considerar o custo total de cada empréstimo ao longo do tempo, o que deve lhe dar uma ideia de qual é o menos caro no geral. O empréstimo mais barato não é necessariamente o melhor para você. Considere qual é a sua situação agora: você tem pagamentos de empréstimos estudantis que ocupam uma boa parte de sua renda? Valeria a pena pagar um pouco mais a longo prazo para manter seu pagamento mensal mais baixo agora enquanto você está pagando? Ou você terá filhos entrando na faculdade por volta da marca de 20 anos em seu período de pagamento, onde pode ser ótimo ter menos sobrando no empréstimo para que você possa refinanciar ou pagá-lo? É importante para você poder cancelar o PMI que você precisa por causa de um adiantamento baixo para que mais do seu pagamento vá para o principal? Nesse caso, o melhor empréstimo em conformidade pode ser mais atraente do que o empréstimo FHA, um pouco menos caro, cujos prêmios de seguro de hipoteca permanecem em vigor durante a vida do empréstimo.
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Por último, mas não menos importante, considere seu pressentimento sobre os credores. Você estará lidando com eles por um longo tempo (a menos que eles vendam seu empréstimo para um agente de cobrança). O que tem sua experiência foi como? Eles responderam às perguntas ou ignoraram suas preocupações? As ligações ou e-mails em resposta às suas perguntas foram oportunos? Você vai querer escolher um credor com o qual se sinta confortável em trabalhar. Examine os diferentes tipos de hipotecas que lhe foram oferecidas pelos principais credores hipotecários da sua lista e escolha aquela que atende às suas necessidades.
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Depois de escolher seu credor, o próximo passo é obter uma pré-aprovação. Você pode ter ouvido os termos “pré-qualificação” e “pré-aprovação” usados de forma intercambiável, mas há uma diferença no poder de compra que você obtém de cada um. Uma pré-qualificação mostra que um credor fez uma rápida visão geral de sua situação financeira e descobriu que você provavelmente é alguém para quem ele estenderia uma oferta de empréstimo. As pré-qualificações são mais úteis para você ao determinar seu orçamento e descobrir quanta casa você pode comprar. Pré-aprovações são a próxima etapa, na qual o credor verifica seu crédito, faz as contas sobre que tipo de risco você apresenta como tomador, determina sua taxa, e, na verdade, lhe dá uma carta estipulando que, a menos que algo mude em seu crédito ou renda, eles lhe emprestarão uma certa quantia de dinheiro. Em um mercado de compradores quentes, uma carta de pré-aprovação lhe dará uma vantagem sobre as ofertas de compradores que não têm essa promessa em mãos. A melhor parte? O credor está se comprometendo a oferecer um empréstimo a você, mas você ainda não está se comprometendo a pegá-lo. Portanto, se você identificou dois ou três credores com os quais gostaria de trabalhar, não há problema em buscar pré-aprovações de todos os três e, em seguida, tomar sua decisão sobre qual escolher. Há uma quantidade razoável de papelada e documentação envolvida em uma pré-aprovação, mas é a maneira mais segura de poder fazer compras com confiança e fazer ofertas em casas que você sabe que pode emprestar o dinheiro para Comprar.
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Escolher um credor hipotecário é uma decisão importante e importante. É mais fácil e menos intimidante se você entrar no processo se sentindo preparado e com algum conhecimento básico dos produtos disponíveis para você e sua situação financeira para que você possa solicitar as informações corretas para tornar suas escolhas mais claras e fáceis fazer. Tomar essas medidas e considerar esses aspectos da decisão tornará a decisão mais acessível e gerenciável. parte da experiência de compra de casa e permitirá que você se sinta confortável ao se comprometer a comprar a casa que deseja. quer. Faça as perguntas para as quais você precisa de respostas e verifique se entendeu o que vai assinar - depois saia e procure sua casa.
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