Foto: istockphoto.com
O cálculo dos pagamentos mensais da hipoteca é um passo importante na jornada de compra de casa. Saber quanto será gasto a cada mês em custos de moradia pode ajudar os compradores a definir um orçamento e encontrar uma casa que possam pagar. Muitos compradores de imóveis se concentram no principal e nos juros ao dividir os pagamentos da hipoteca, mas esses não são os únicos custos que entrar em uma hipoteca. Impostos sobre a propriedade, seguro residencial e outras taxas são normalmente incluídos no pagamento mensal, por isso é aconselhável contabilizar essas despesas também.
Um custo potencial que é fácil de ignorar é o seguro de hipoteca, que é cobertura totalmente separada do seguro residencial. O que é seguro hipotecário? Em vez de proteger os interesses e ativos do proprietário, o seguro hipotecário privado – ou o significado do PMI – protege o credor em caso de falta de pagamento ou inadimplência. As empresas de hipoteca normalmente anexam o seguro hipotecário a um empréstimo imobiliário quando o mutuário oferece menos de 20% do preço de compra como adiantamento. Na maioria das situações, os prémios de seguro hipotecário serão adicionados à mensalidade até ao o mutuário acumulou 20% de participação na propriedade e o credor concorda em remover o PMI requerimento.
O seguro hipotecário não se limita aos empréstimos à habitação convencionais. Empréstimos segurados pela Federal Housing Administration (FHA) também vêm com sua própria variedade de seguro de hipoteca que é exigido com cada empréstimo da FHA. Ao contrário do PMI, esse tipo de seguro de hipoteca nunca pode ser removido de um empréstimo da FHA, não importa quanto capital o mutuário tenha. O único recurso é refinanciar a hipoteca em outro tipo de empréstimo depois de acumular capital suficiente.
Quanto é o seguro de hipoteca ao longo da vida do empréstimo? Os credores calculam o seguro hipotecário privado como uma porcentagem do valor total do empréstimo. Os prêmios anuais normalmente serão distribuídos uniformemente pelos pagamentos mensais da hipoteca do mutuário, mas nem sempre é esse o caso.
Propaganda
As taxas de seguro hipotecário podem variar de 0,5% a 2%, sendo a média nacional de 1,25%. Como as empresas de hipotecas chegam a essa porcentagem – bem como outros fatores que influenciam o custo do seguro de hipoteca – pode variar de credor para credor.
Foto: istockphoto.com
“Quanto é o PMI?” pode parecer uma pergunta simples, mas na verdade a resposta é bem complicada. Embora a média nacional do PMI seja de 1,25%, os compradores não devem esperar uma taxa fixa em seu seguro de hipoteca. Os custos do PMI podem variar significativamente de mutuário para mutuário, dependendo do tamanho do empréstimo à habitação, do valor de home equity, histórico de dívida do mutuário e situação financeira atual, entre outros fatores potenciais.
Os credores calculam o seguro hipotecário como uma porcentagem do valor do empréstimo, tornando o tamanho do empréstimo um dos fatores mais importantes que afetam o PMI. Quanto maior o valor do empréstimo, mais o PMI custará. Por exemplo, um proprietário com um empréstimo de $ 300.000 e uma taxa de PMI de 1,25 por cento deve $ 3.750 por ano em seguro de hipoteca.
Com uma hipoteca convencional, o tamanho do adiantamento influencia não apenas se o mutuário deve ao PMI, mas também o quão caro serão os prêmios. Os credores são mais propensos a conceder condições de empréstimo favoráveis aos mutuários que podem obter cerca de 20% do capital com um adiantamento. Mesmo que os compradores de imóveis só possam pagar 15% do preço de compra de uma nova casa, os credores podem ver considerá-los menos arriscados do que um mutuário com qualificações comparáveis, que recebe apenas 10% de desconto Forma de pagamento. Como tal, os mutuários podem receber uma taxa de juros mais baixa no seguro de hipoteca se depositarem mais dinheiro no fechamento, o que também levará a parcelas mensais menores da hipoteca.
O índice Loan-to-value (LTV) é um conceito importante no setor de hipotecas, especialmente no que diz respeito à gestão de risco. O LTV compara o tamanho do empréstimo com o valor avaliado do imóvel. Os credores usam índices de LTV para determinar se a propriedade oferece garantias suficientes para garantir o valor do empréstimo. Se os números não baterem, o credor pode insistir que o comprador renegocie o preço de compra com o vendedor. Na pior das hipóteses, o credor poderia negar o pedido de hipoteca inteiramente devido a um alto índice de LTV.
Propaganda
O LTV também pode ser visto como uma representação da quantidade de home equity que um mutuário possui. Um índice LTV mais baixo significa que os novos compradores de imóveis possuem uma participação maior na propriedade, o que pode aliviar as preocupações sobre sua capacidade de pagar o empréstimo à habitação. Com isso em mente, as empresas hipotecárias podem reduzir as taxas de PMI em resposta a menores índices de LTV. Os proprietários de imóveis diminuirão constantemente seu LTV à medida que fizerem os pagamentos do principal, mas no início do empréstimo, o LTV é determinado apenas pelo tamanho do pagamento inicial.
As pontuações de crédito servem como um reflexo do passado financeiro de uma pessoa, uso de crédito e capacidade de gerenciar dívidas. Pontuações mais altas sugerem mais estabilidade financeira e maior probabilidade de pagamento da dívida. As consultas de crédito são etapas importantes no processo de solicitação de empréstimo, envolvendo uma revisão completa das finanças e do histórico de crédito do mutuário. O seguro PMI é, antes de tudo, uma ferramenta de mitigação de risco para os credores. Embora possam aprovar um mutuário com uma pontuação de crédito baixa, os credores provavelmente anexarão um seguro de hipoteca a uma taxa de juros mais alta para compensar o risco elevado.
Ao escolher a hipoteca certa para suas circunstâncias, a maioria dos compradores de imóveis provavelmente não está vendo sua seleção da perspectiva do credor. Mas diferentes tipos de empréstimos apresentam diferentes níveis de risco para as empresas hipotecárias. Por exemplo, empréstimos jumbo terão montantes de empréstimo significativamente maiores e pagamentos mensais de hipoteca do que empréstimos de taxa fixa em conformidade. Um credor pode questionar se o mutuário tem renda suficiente para manter os pagamentos todos os meses, insistindo em uma taxa de PMI mais alta para neutralizar o risco percebido de não pagamento.
Seguro de hipoteca para empréstimos FHA é calculado de forma um pouco diferente, mas ainda é baseado no valor emprestado, na porcentagem do empréstimo total usada como adiantamento e no prazo do empréstimo. Em geral, os mutuários que depositaram menos de 10% no fechamento terão um prêmio de seguro de hipoteca mais alto, ou MIP, do que aqueles que depositaram mais de 10%. Adicionalmente, o MIP é menor para mutuários com prazo de empréstimo menor ou igual a 15 anos do que para aqueles com prazo de empréstimo superior a 15 anos.
Propaganda
Os credores também podem levar em consideração o tipo de seguro de hipoteca utilizado. Algumas formas de seguro de hipoteca, como seguro de prêmio único e prêmio dividido, exigem que os mutuários paguem pelo menos uma parte de seus prêmios de seguro antecipadamente. Se for esse o caso, as empresas hipotecárias podem concordar em definir uma taxa PMI mais baixa.
Conforme observado, os prêmios de seguro de hipoteca são baseados na taxa de juros anexada, que pode variar de 0,5% a 2%. As taxas variam de acordo com os padrões e processos de subscrição do credor usados para avaliar as qualificações de financiamento dos mutuários. Os candidatos que apresentam maior risco financeiro devido a altos níveis de dívida, baixa pontuação de crédito ou outros fatores podem esperar receber taxas mais altas no seguro de hipoteca privado.
Foto: istockphoto.com
O seguro hipotecário pode ser empacotado de várias maneiras, alterando a estrutura de pagamento para os mutuários – às vezes de forma significativa. Na maioria dos casos, o PMI será distribuído em cada pagamento de hipoteca. Dito isto, os compradores de casas podem ter a oportunidade de cobrir parte ou todo esse custo antecipadamente quando o empréstimo for financiado. Os credores podem até concordar em pagar o seguro de hipoteca privado, embora esse acordo possa não ser exatamente o que parece ser inicialmente. O tipo de seguro de hipoteca usado pode afetar o quanto uma pessoa paga ao longo da vida de um empréstimo à habitação.
Na maioria dos casos, os credores exigirão que os mutuários cubram os custos do PMI como parte dos termos de seu contrato de hipoteca. Os prêmios serão incorporados ao pagamento mensal da hipoteca e adicionados a outras despesas (como principal e juros) e aparecerão como uma taxa separada no extrato da hipoteca. Os prêmios mensais do PMI podem ser inferiores a prêmios de seguro residencial, mas isso dependerá das circunstâncias específicas. Uma vez que o mutuário tenha acumulado pelo menos 20% de participação na propriedade, o PMI pode ser removido do empréstimo, seja por solicitação do mutuário ou automaticamente pela empresa hipotecária quando o patrimônio atingir 22 por cento.
Propaganda
Os proprietários de imóveis podem ter a oportunidade de cancelar seu seguro de hipoteca antecipadamente se o valor da casa for valorizado e seu índice LTV cair para 80% ou menos. Nesse cenário, os mutuários precisarão primeiro agendar uma avaliação e notificar o credor sobre o novo valor avaliado da casa. No entanto, os credores geralmente exigem um certo período de tempo para passar - pode ser vários anos - antes de remover o PMI em resposta a uma reavaliação, pois os valores das casas podem flutuar dependendo o mercado.
O seguro de hipoteca de prêmio único oferece uma estrutura de pagamento completamente diferente que pode impactar o custo total desse seguro. Em vez de dividir o custo do seguro PMI ao longo da vida do empréstimo, os credores podem permitir que os mutuários façam um único pagamento único no ponto de origem.
Os mutuários podem se beneficiar da cobertura antecipada de todas as despesas do PMI e da remoção desses encargos de seus pagamentos mensais. Fazer um pagamento adiantado também pode convencer o credor a definir uma taxa de juros mais baixa nos prêmios restantes da hipoteca. Por outro lado, o seguro de hipoteca de prêmio único requer um grande custo inicial que pode ser difícil de orçar junto com o pagamento inicial, taxas de originação, seguro de proprietário depósito e outros custos de fechamento.
Alguns credores podem oferecer para cobrir o custo do seguro de hipoteca com o que é conhecido como PMI pago pelo credor. À primeira vista, essa estrutura de pagamento pode parecer muito atraente para os compradores de imóveis porque eles não pagam um prêmio de seguro todos os meses. No entanto, o seguro de hipoteca pago pelo credor pode ser enganoso, sugerindo economias que podem nunca se concretizar.
Em vez de definir um prêmio mensal, o credor aumentará a taxa de juros da própria hipoteca para compensar o custo do PMI. O pagamento da hipoteca provavelmente aumentará devido à maior taxa de juros. Embora possa parecer que os proprietários economizam dinheiro com o seguro de hipoteca pago pelo credor, isso pode não alterar o quanto eles pagarão ao longo da vida do empréstimo.
Propaganda
Os proprietários podem achar atraente a ideia de um pagamento adiantado, mas podem não querer cobrir todo o custo do seguro de hipoteca de uma só vez. Nesse caso, o seguro de prêmio dividido pode ser uma opção viável. Os mutuários fazem um pagamento inicial de seus prêmios PMI quando o empréstimo é financiado, mas esse pagamento cobre apenas uma parte do custo total do seguro de hipoteca. Os credores distribuirão o restante dos prêmios do PMI pelos pagamentos mensais. Como o seguro de hipoteca de prêmio único, uma configuração de prêmio dividido pode incentivar os credores a reduzir a taxa do PMI devido ao pagamento inicial. Essa abordagem também permite que os mutuários reduzam seus prêmios mensais de seguro, mas nem todas as empresas de hipotecas a oferecem como opção.
Os empréstimos da FHA oferecem condições de financiamento alternativas para os mutuários que, de outra forma, não se qualificariam para uma hipoteca convencional. A Federal Housing Administration assegura empréstimos da FHA, incentivando os credores aprovados pela FHA a conceder hipotecas a indivíduos que possam apresentar mais risco. Os empréstimos da FHA podem exigir apenas pagamentos iniciais de até 3,5% do preço de compra - um requisito significativamente menor do que uma hipoteca convencional pode oferecer. No entanto, os mutuários precisarão pagar um prêmio de seguro hipotecário - também conhecido como MIP no caso de empréstimos FHA - para aproveitar esses requisitos de elegibilidade e pagamento inicial brandos.
Ao contrário do PMI associado a um empréstimo convencional, o MIP nunca pode ser removido de um empréstimo FHA. Os mutuários FHA devem pagar MIP todos os meses durante toda a vida do empréstimo, que pode durar 30 anos com uma hipoteca FHA de taxa fixa.
Foto: istockphoto.com
Quando confrontados com a perspectiva de pagar por um seguro de hipoteca privado, a primeira pergunta que muitos compradores de imóveis fazem é “O que é o PMI?” Este pergunta é seguida de perto por "Eu realmente preciso disso?" A resposta a esta última é que está em grande parte fora do alcance do mutuário. ao controle. O credor decidirá se os compradores de casas precisam pagar seguro de hipoteca após avaliar suas qualificações como mutuário. Uma equipe de subscritores revisará as finanças pessoais do solicitante, histórico de crédito, obrigações de dívida, fluxos de renda e termos de empréstimo para determinar quando o PMI é necessário e, em caso afirmativo, quanto é devido. Existem vários fatores que os credores consideram ao anexar o seguro de hipoteca privado, alguns dos quais os mutuários podem influenciar e outros além de seu controle.
Propaganda
Os credores quase certamente exigirão o PMI em qualquer empréstimo convencional com um adiantamento inferior a 20% do preço de compra. As empresas de hipotecas podem ter algumas preocupações sobre os solicitantes de empréstimos que não têm liquidez para fazer um adiantamento de 20%, então anexarão o PMI para mitigar qualquer risco de inadimplência.
Um índice de LTV de 80% significa essencialmente que o credor possui 80% de participação na propriedade, enquanto o mutuário possui 20%. Normalmente, esse é o limite que os credores consideram ao determinar se um empréstimo precisa de seguro hipotecário. Um LTV superior a 80% geralmente exigirá seguro de hipoteca privado, mas os credores podem ter seus próprios padrões de subscrição exigindo taxas de LTV ainda mais baixas para evitar o PMI.
Os empréstimos da FHA sempre vêm com um prêmio de seguro de hipoteca para compensar o risco de que tanto a FHA quanto a os credores assumem quando concedem empréstimos a mutuários que não conseguem se qualificar para casas convencionais empréstimos. Ao usar um empréstimo da FHA para financiar a compra de uma casa, os compradores precisarão pagar o seguro de hipoteca todos os meses durante toda a duração do empréstimo. Como observado, o seguro de hipoteca da FHA nunca pode ser removido, independentemente de quanto os proprietários de imóveis acumulam na propriedade.
O seguro hipotecário é, em seu nível mais básico, uma ferramenta de mitigação de risco. Cada credor tem seu próprio limite de risco, o que pode levar a requisitos variados ao decidir quando aplicar o seguro hipotecário privado aos empréstimos residenciais convencionais. Os credores não publicam esses requisitos para consumo público e os subscritores podem avaliar os fatores de elegibilidade caso a caso. Como tal, é difícil para os compradores de imóveis saber exatamente quais requisitos precisam ser atendidos para evitar o pagamento de seguro de hipoteca. Dito isto, fazer um adiantamento de 20% geralmente satisfará muitos credores. É uma boa ideia esclarecer os requisitos do PMI com um agente de crédito ao solicitar uma hipoteca.
Propaganda
Foto: istockphoto.com
Muitos proprietários pensam no seguro de hipoteca como um fardo, aumentando os custos do empréstimo ao comprar uma casa. Embora o PMI certamente acrescente uma despesa extra aos pagamentos mensais de hipotecas, sua existência pode realmente beneficiar os compradores de imóveis, especialmente aqueles que podem não apresentar as qualificações ideais do mutuário. Em alguns casos, os credores só podem concordar em conceder um empréstimo à habitação porque podem usar o seguro de hipoteca privado para reduzir seu risco financeiro.
O seguro hipotecário pode ser uma compensação para os mutuários. Por um lado, o PMI é outro custo que precisa ser contabilizado no orçamento para o pagamento mensal da hipoteca. Por outro lado, os compradores de casa também devem menos no início do empréstimo à habitação com um menor requisito de adiantamento. Economizar para um adiantamento de 20% pode ser muito difícil com todas as outras obrigações financeiras no vida, e pagar um seguro de hipoteca pode ser uma maneira de conseguir um empréstimo sem precisar de uma quantia significativa de dinheiro frente. Como tal, o PMI pode ajudar os compradores de casas pagar uma hipoteca mesmo que suas qualificações de aplicação sejam inferiores a libras esterlinas.
Alguns compradores de imóveis podem questionar o significado e o propósito do PMI, perguntando-se por que o seguro de hipoteca privado é necessário. É importante lembrar que os credores assumem uma quantidade significativa de risco ao conceder empréstimos à habitação totalizando centenas de milhares de dólares. Pode ser muito difícil recuperar quaisquer perdas se o mutuário deixar de pagar o empréstimo. Anexar um seguro de hipoteca privado ajuda os credores a mitigar parte desse risco cobrando dinheiro extra a cada mês. Embora pagar o seguro PMI possa parecer um fardo para os mutuários, pode realmente funcionar melhor a longo prazo. Sem seguro hipotecário para reduzir o risco de conceder empréstimos a mutuários menos qualificados, as empresas hipotecárias podem simplesmente rejeitar esses pedidos de empréstimo por completo.
Propaganda
Agora que você tem uma compreensão sólida sobre como as taxas de seguro de hipoteca são definidas, você pode considerar opções potenciais para reduzir os custos do PMI ao comprar uma casa. Os credores têm a palavra final para determinar qual taxa de seguro de hipoteca usar em qualquer situação, mas existem algumas etapas que os compradores de casas podem tomar para reduzir essa despesa.
Foto: istockphoto.com
A transparência nem sempre é um ponto forte entre as empresas hipotecárias. Eles podem não especificar como o seguro de hipoteca do PMI é avaliado ou se existem outras opções do PMI para os mutuários considerarem. Antes de assinar um contrato de hipoteca, pode ser útil perguntar sobre o seguro de hipoteca e obter mais detalhes sobre como ele será gerenciado.
Com tantos outros custos e logística para descobrir antes da data de fechamento, os compradores de casa pela primeira vez podem ser surpreendidos pelos requisitos de seguro de hipoteca. Como os credores mantêm os principais detalhes sobre o PMI longe dos olhos do público, pode ser difícil encontrar uma resposta até mesmo para as perguntas mais diretas, como “Quanto é o PMI?”
A média nacional do PMI é de 1,25% do valor total do empréstimo, mas as taxas de seguro de hipoteca podem variar de 0,5% a 2,0%, em média. As taxas exatas variam de acordo com as políticas do credor e as qualificações do mutuário.
Propaganda
É improvável que um credor hipotecário renuncie ao PMI em um empréstimo convencional com um adiantamento inferior a 20% do valor do empréstimo. Os compradores de imóveis podem explorar certos empréstimos garantidos pelo governo, como empréstimos VA, como alternativa. Os mutuários elegíveis não são obrigados a pagar o PMI em um empréstimo do VA. Na verdade, os empréstimos VA não exigem um pagamento inicial. Os mutuários podem dever uma taxa de financiamento do VA, mas isso geralmente será significativamente menor do que um pagamento inicial ou um seguro PMI.
Fazer uma segunda hipoteca – conhecida como empréstimo nas costas – é outra opção para evitar o PMI. Quando os compradores de casas usam essa abordagem, o empréstimo inicial não cobre todo o preço de compra. O primeiro empréstimo à habitação cobrirá o suficiente para atender aos requisitos do PMI do credor, de modo que o seguro de hipoteca não será necessário. Em seguida, o mutuário faz o segundo empréstimo para pagar a diferença entre o primeiro empréstimo e o preço de venda, menos o adiantamento.
Há ressalvas a serem consideradas com uma segunda hipoteca, no entanto. As taxas de hipoteca sobre empréstimos piggyback provavelmente serão mais altas porque o primeiro empréstimo aumentará o dívida existente do mutuário, que é um fator importante que os credores analisam ao avaliar o empréstimo formulários. Em geral, pode ser difícil garantir dois empréstimos para habitação sem fortes qualificações de elegibilidade, como uma pontuação de crédito alta, renda estável e dívida mínima além da primeira hipoteca.
Outra opção potencial é agendar uma nova avaliação da casa se o valor de mercado da propriedade tiver subido significativamente desde a data da compra. Uma nova avaliação pode reduzir o índice LTV abaixo de 80%, o que deve permitir que os proprietários cancelem seu seguro de hipoteca. No entanto, os credores geralmente exigem que os mutuários façam um certo número de pagamentos antes de considerar um valor reavaliado e remover o PMI.
Propaganda
O valor exato do PMI devido dependerá da taxa de juros definida pelo credor. Assumindo que a taxa de seguro de hipoteca está alinhada com a média nacional - 1,25% -, o proprietário deve $ 1.250 por ano no PMI.
Usando a taxa de juros e o valor do empréstimo, os compradores de imóveis podem determinar aproximadamente quanto gastarão no seguro de hipoteca do PMI a cada ano. Divida o prêmio anual por 12 para ver como será o pagamento mensal. No caso acima – um empréstimo de US$ 100.000 e taxa de juros de 1,25% – o prêmio mensal seria de aproximadamente US$ 105.
O PMI em empréstimos convencionais pode ser removido assim que o mutuário acumular pelo menos 20% de participação na propriedade. Os mutuários podem precisar solicitar oficialmente que o PMI seja removido antes que os credores tomem medidas. Caso contrário, o PMI em um empréstimo convencional será removido automaticamente assim que o proprietário tiver acumulado 22% do patrimônio. O seguro de hipoteca privado nunca pode ser removido de um empréstimo da FHA, portanto, a única opção seria refinanciar para um tipo de empréstimo diferente.
O PMI não se baseia apenas no histórico de crédito, mas a pontuação de crédito de uma pessoa influenciará a taxa de seguro de hipoteca. As pontuações de crédito podem ser bons indicadores da capacidade de um mutuário de gerenciar dívidas, de modo que os credores geralmente as levam em consideração ao determinar as taxas de juros.
Certos produtos de empréstimo especializados não exigem um adiantamento. Mais notavelmente, os mutuários elegíveis podem conseguir um empréstimo do VA sem adiantar dinheiro para um adiantamento.
Propaganda
Divulgação: BobVila.com participa do Programa de Associados Amazon Services LLC, um afiliado de publicidade programa projetado para fornecer um meio para os editores ganharem taxas vinculando-se à Amazon.com e afiliados locais.