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UMA: Como comprador de uma casa, você pode estar confiando demais em sua oferta. Só porque você não tem nenhuma concorrência conhecida não significa que você vai conseguir a propriedade. Mesmo quando você tem certeza de que vai ganhar uma propriedade, pode haver alguém que faça uma oferta mais alta de última hora. É por isso que pode ser uma boa ideia incluir uma cláusula de escalonamento de imóveis em seu contrato de compra, para que você tem a oportunidade de superar uma oferta maior do que sua oferta inicial, mas dentro do intervalo que deseja pagar.
Continue lendo para saber mais sobre o que é uma cláusula de escalonamento no setor imobiliário e por que você deve considerar incluir uma em sua oferta.
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Uma cláusula de escalação (ou escada rolante) inicia automaticamente o negociação processo em sua oferta para comprar uma casa se outro comprador superá-lo. Em uma transação padrão sem cláusula de escalonamento, se você licitar uma casa e alguém aparecer e coloca uma oferta mais alta e o vendedor aceita a oferta mais alta, você perde a oportunidade de comprar o lar. Mas uma cláusula de escalonamento oferece a oportunidade de adoçar automaticamente sua oferta até um valor predeterminado.
Então, como funciona uma cláusula de escalação? Normalmente, seu agente imobiliário o ajudará a elaborar um contrato de compra. Eles também podem solicitar a ajuda de um advogado imobiliário para garantir que a cláusula de escalonamento seja escrita corretamente. O que a oferta da escada rolante basicamente dirá é que você está oferecendo uma quantia específica pela propriedade. Mas se outro comprador oferecer o mesmo valor ou mais do que a sua oferta, a cláusula de escalonamento indica você está disposto a aumentar gradualmente sua oferta por um valor definido até atingir um limite especificado. Abaixo está um exemplo de como isso poderia ser estruturado:
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Oferta original: $450,000
Valor de escalonamento: $5,000
Preço Máximo: $550,000
De acordo com Freddie Mac, o processo de escalonamento é assim: quando um vendedor recebe um lance mais alto de outro comprador, o vendedor deve apresentar a você uma prova sólida de uma oferta superior à sua. Usando os valores acima, se um comprador concorrente fizer uma oferta de US$ 460.000 pela propriedade, sua cláusula de escalonamento superará automaticamente essa oferta contrapondo US$ 465.000. Isso vai e volta até que seu preço máximo de $ 550.000 seja atingido.
Na maioria dos casos, isso terminará muito antes de atingir seu preço máximo, com você possivelmente ganhando a casa. No entanto, em um mercado de vendedores fortes, especialmente em uma área de alta demanda, os lances podem chegar a várias centenas de milhares de dólares acima do preço pedido de uma casa.
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Você deve considerar incluir uma cláusula de escalonamento no mercado de um vendedor? Provavelmente seria uma boa ideia fazer isso, considerando que o estoque de moradias pode estar baixo e a demanda é alta. Aqui estão alguns motivos pelos quais você deve considerar uma cláusula de escalonamento no mercado de um vendedor.
Na maioria dos casos, um corretor de imóveis sugerirão a inclusão de uma cláusula de escalada somente se tiverem certeza de que há uma concorrência acirrada por uma determinada propriedade. No entanto, mesmo quando a concorrência parece faltar, se o mercado geral favorece fortemente os vendedores, sua opção mais segura é incluir uma cláusula de escalonamento em sua oferta. Tais condições de mercado podem trazer vários compradores de última hora que desencadeiam uma guerra de lances imobiliários, o que pode derrubar sua oferta imediatamente. Um vendedor pode passar para o comprador com a melhor oferta, especialmente se um comprador de última hora quiser comprar a casa com dinheiro.
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“Sempre vale a pena colocar uma cláusula de escalada em seu contrato se a natureza competitiva de uma propriedade exigir isso”, diz Stephen Michalakos, corretor imobiliário da Engel & Völkers em São Petersburgo, Flórida. Michalakos acrescenta que, à medida que o mercado muda com o aumento das taxas de juros, é provável que menos casas sejam vendidas por centenas de milhares acima do preço pedido, “mas a cláusula de escalação ainda funcionará como uma ferramenta, mesmo que seja apenas para vencer um outro concorrente oferta."
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Embora as escalações possam ser benéficas, especialmente no mercado de um vendedor, pode haver algumas desvantagens em incluí-las em sua oferta. Aqui estão alguns.
Em alguns casos, uma cláusula de escalonamento pode não ser necessária e pode até funcionar contra os compradores. De acordo com Megan Micco, corretora associada da MeganMicco. com em Berkeley, Califórnia, “Um agente imobiliário local experiente terá uma forte compreensão das tendências de preços em seu mercado local. Eles devem ser capazes de prever o preço final de venda dentro de um intervalo estreito e aconselhar seu cliente de acordo”, diz ela. “Portanto, não deve haver necessidade de incluir uma cláusula de escalada”.
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Micco adverte ainda que colocar uma cláusula de escalada em um contrato de compra residencial pode ser uma bandeira vermelha para um agente de listagem, explicando: “Este é um sinal de que o comprador espera obter um acordo oferecendo abaixo do preço de venda provável, ou que eles estão sendo representados por um agente inexperiente que não está aconselhando seu cliente sobre o que é necessário para ganhar uma oferta em um mercado competitivo mercado."
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Uma avaliação contingência permite que você quebre o contrato de compra da casa se uma avaliação revelar que o valor da casa é substancialmente menor do que o preço de venda acordado.
As avaliações são bastante típicas em transações imobiliárias e muitas vezes são exigidas pela empresa de hipoteca do comprador, que deseja garantir que a propriedade valha o valor que está financiando. Se uma avaliação não corresponder ao preço de compra, o banco pode se recusar a financiar o preço total de compra. Isso significa que o comprador terá que obter dinheiro adicional para cobrir a diferença entre o preço de venda e o que o banco está disposto a financiar.
No entanto, contingências de avaliação são outra “bandeira vermelha” que os vendedores podem querer evitar, especialmente se a contingência vier em cima de uma cláusula de escalonamento, que os vendedores também podem considerar uma complicação onerosa.
“Em um mercado de vendedores fortes, é muito difícil prevalecer como comprador com qualquer tipo de contingência”, alerta Micco.
Independentemente de como você apresenta sua oferta, é importante considerar cuidadosamente todas as possíveis armadilhas. De acordo com Michalakos, “Se você está comprando uma casa por meio de financiamento, incluindo uma contingência de avaliação com seu cláusula de escalonamento exigirá um pouco de criatividade financeira de um bom profissional de hipotecas e um ótimo imóvel orientador.
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Se você é pagar em dinheiro pela sua nova casa, porém, o jogo muda. “Muitas ofertas são todas em dinheiro e não exigem nenhum empréstimo ou avaliação”, diz Micco. Se você optar por renunciar à avaliação, uma contingência de avaliação é, obviamente, discutível.
No final, se você optar por incluir uma cláusula de escalonamento imobiliário em sua oferta - com ou sem avaliação contingência – Michalakos oferece este conselho: “Seu máximo de escalação deve ser considerado como seu melhor, mais alto e último oferta. Você deve reconhecer que seu máximo de escalação pode acabar sendo superado por outras ofertas.”
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