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UMA: As hipotecas reversas podem ser uma grande ajuda para aposentados e idosos que desejam manter uma certa qualidade de vida sem gastar suas economias muito rapidamente. Como esse tipo de financiamento pode ser confuso, pode ser útil ter uma hipoteca reversa explicada nos termos mais diretos.
Como funciona uma hipoteca reversa, exatamente? Em essência, o proprietário faz um empréstimo com base no patrimônio que acumulou em sua própria propriedade. É chamado de hipoteca reversa porque o credor paga dinheiro ao mutuário pela duração do empréstimo, e não o contrário.
Nas circunstâncias certas, as hipotecas reversas podem oferecer flexibilidade financeira adicional para pessoas que estão aposentadas e não ganham mais uma renda estável. No entanto, esse tipo de hipoteca não será perfeito para todos os proprietários, por isso é bom revisar os pontos mais delicados relacionados às hipotecas reversas antes de tomar uma decisão.
Os proprietários de imóveis que se deparam com hipotecas reversas como uma opção de financiamento podem se perguntar: “O que é exatamente uma hipoteca reversa?” É um tipo específico de empréstimo à habitação destinado a ajudar os idosos a usar o patrimônio da casa para cobrir despesas – grandes ou pequenas – mais tarde na vida. Para tirar proveito de uma hipoteca reversa, os mutuários precisarão primeiro acumular uma quantidade significativa de patrimônio em sua casa. Curti empréstimos para casa própria ou linhas de crédito home equity (HELOCs), as hipotecas reversas permitem que os proprietários tomem empréstimos com base no patrimônio – ou participação acionária – que eles têm na propriedade.
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Muitos adultos mais velhos que moram na mesma casa por um longo período de tempo provavelmente acumularam uma quantidade considerável de patrimônio em sua propriedade – eles podem até possuir sua própria casa. Em vez de deixar esse patrimônio ficar sem uso até o dia em que vender sua casa, os proprietários elegíveis podem aproveitá-lo por meio de uma hipoteca reversa para pagar qualquer tipo de despesas ou compras.
No entanto, os mutuários não poderão sacar toda a sua participação acionária, e os regulamentos federais podem limitar os valores dos empréstimos a certos limites, dependendo do tipo de hipoteca reversa usada. Os credores também levarão em conta uma variedade de outros fatores ao determinar o valor do empréstimo, incluindo o idade do mutuário, o valor de mercado do imóvel, a situação financeira do proprietário e quaisquer dívidas ou ônus.
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Qualquer definição de hipoteca reversa provavelmente se concentrará na inversão de papéis no que se refere ao relacionamento entre credores e devedores. Como observado, as hipotecas reversas invertem os papéis típicos dessas duas partes. Com uma hipoteca tradicional, o mutuário faz pagamentos mensais ao credor até que o saldo do empréstimo seja pago. Por outro lado, depois de fazer uma hipoteca reversa, o mutuário receberá pagamentos do credor – geralmente na forma de uma parcela mensal ou um depósito de quantia única.
Como acontece com qualquer empréstimo, o saldo precisará ser reembolsado eventualmente - mais juros - mas isso pode levar anos. Em alguns casos, os mutuários nunca reembolsam o saldo de sua hipoteca reversa.
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A menos que estejam trabalhando com uma organização sem fins lucrativos, agência do governo local ou credor privado, os mutuários que fazem uma hipoteca reversa provavelmente usará uma hipoteca de conversão de home equity (HECM), que é apoiada pelo governo federal e fornecida por uma hipoteca companhia. Os empréstimos HECM não estão disponíveis para todos os proprietários; os mutuários precisarão atender a determinados critérios para se qualificar para esse tipo de financiamento.
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Por exemplo, apenas os proprietários de casas com 62 anos ou mais são elegíveis para um empréstimo HECM. Além disso, os mutuários devem ter acumulado uma quantidade considerável de patrimônio em sua casa. O valor exato pode variar, mas uma participação acionária de 50% geralmente é suficiente. Muitas vezes, os mutuários precisam estar em dia com suas obrigações financeiras relacionadas à habitação, incluindo impostos sobre a propriedade e prêmios de seguro dos proprietários.
Os proprietários de imóveis que consideram um empréstimo HECM precisarão primeiro participar de uma sessão de aconselhamento financeiro, conforme exigido pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA. Esta sessão é adaptada à situação financeira de cada família para ajudar os proprietários a entender o potencial desvantagens de fazer esse tipo de empréstimo e, em seguida, tomar uma decisão mais informada sobre hipotecas reversas.
Como funcionam as hipotecas reversas após a aprovação do empréstimo? Os proprietários podem acessar seus fundos de algumas maneiras diferentes. Muitos mutuários escolhem um plano de mandato ou prazo, ambos os quais dividem os fundos do empréstimo em pagamentos iguais que são pagos todos os meses por um longo período de tempo. Esses planos podem ser boas opções se os proprietários quiserem usar esses fundos para pagar despesas de rotina, como mantimentos ou utensílios domésticos.
Outra opção a considerar é receber todo o valor do empréstimo de uma só vez. Os proprietários podem preferir um pagamento único se tiverem uma grande despesa que desejam cobrir – reformas ou reparos extensos em casa, por exemplo. Os credores também podem estender uma linha de crédito usando o patrimônio líquido do mutuário. Nesse cenário, os proprietários podem sacar quanto dinheiro quiserem – quando quiserem – até o limite do saldo.
Ao considerar as opções de desembolso, observe que os credores podem cobrar diferentes taxas de hipoteca reversa – incluindo juros fixos ou variáveis – dependendo de como os fundos são disponibilizados. Hipotecas reversas com pagamentos mensais recorrentes podem ter maior probabilidade de gerar juros variáveis taxas, que podem subir ou descer, para que reflitam melhor as tendências das taxas de hipoteca ao longo da vida do empréstimo.
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Independentemente do tipo de plano de pagamento que um proprietário escolher, os credores HECM normalmente não limitarão como um proprietário pode usar seus fundos de hipoteca reversa. Se um mutuário quiser gastar esse dinheiro em contas, reformas de casa, pagamentos de carro ou outras despesas, ele pode fazê-lo. Alguns tipos de empréstimos – empréstimos para reforma de casas, por exemplo – podem restringir a forma como os fundos são usados, de modo que essa flexibilidade financeira pode ser atraente para alguns proprietários.
Outros tipos de hipotecas reversas podem nem sempre ser tão confortáveis, no entanto. Em particular, hipotecas de propósito único – que são fornecidas por organizações sem fins lucrativos e governos locais em vez de empresas hipotecárias - muitas vezes exigem que os mutuários declarem o propósito do empréstimo antes que ele seja aprovado. Os mutuários ainda podem ter várias maneiras de usar seus fundos com esse tipo de hipoteca reversa - como substituir eletrodomésticos, pagar dívidas ou pagar impostos de propriedade pendentes - mas eles precisarão declarar esse propósito até frente.
As hipotecas reversas não são os únicos empréstimos que exploram o patrimônio imobiliário – HELOCs e trabalho de empréstimos imobiliários convertendo patrimônio em dinheiro também - mas a maneira como eles são estruturados é bastante singular. Ao contrário de outros tipos de empréstimos à habitação que exigem que os mutuários comecem a reembolsar o saldo imediatamente, as hipotecas reversas não precisam ser reembolsadas, desde que o mutuário mantenha a propriedade da propriedade. Isso significa que eles não serão obrigados a pagar o valor do empréstimo até que vendam a casa ou transfiram a propriedade para outra parte.
Em alguns casos, os mutuários optarão por reduzir e usar os recursos da venda de sua casa para pagar o saldo de sua hipoteca reversa. Pode até sobrar o suficiente para cobrir a compra da nova casa. Outros proprietários podem não ter intenção de pagar o empréstimo porque não planejam vender sua casa. Se o empréstimo durar mais do que o mutuário, ele não será obrigado a pagá-lo.
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Ao responder à pergunta “O que é uma hipoteca reversa?” vale a pena notar que esses empréstimos são empréstimos garantidos - em outras palavras, eles são garantidos por garantias. Como todos os empréstimos imobiliários garantidos, as hipotecas reversas usam a propriedade do mutuário como garantia. Isso faz com que a execução duma hipoteca seja uma possibilidade, mas apenas se o credor anular o contrato de empréstimo e exigir o reembolso total do saldo devedor. Enquanto o mutuário continuar a cumprir os termos do contrato de hipoteca, como manter o imóvel, utilizá-lo como residência principal e mantendo-se atualizados sobre outros custos de moradia, como impostos sobre a propriedade, eles devem estar em situação regular com seus emprestador.
Embora os mutuários precisem continuar pagando impostos sobre a propriedade, eles não devem impostos sobre seus fundos de hipoteca reversa porque esse dinheiro é considerado um empréstimo e não uma renda tributável. Essa é uma consideração financeira que vale a pena levar em consideração, pois os proprietários podem precisar pagar impostos sobre outras contas de aposentadoria ou ativos financeiros que possuem.
Mesmo com todos os benefícios financeiros que uma hipoteca reversa pode oferecer, os mutuários provavelmente precisarão pagar algum dinheiro adiantado para fazer um desses empréstimos. Taxas de originação, taxas de serviço do credor e vários custos de fechamento podem ser devidos após a aprovação da hipoteca reversa. Dependendo da situação financeira de uma pessoa, esses custos podem valer a despesa para obter acesso ao financiamento reverso da hipoteca.
Além disso, os empréstimos HECM cobram um prêmio de seguro no início do empréstimo, que é baseado em uma porcentagem do valor total do empréstimo. Os mutuários também precisarão pagar um prêmio de seguro de hipoteca a cada ano. O prêmio anual também é refletido como uma porcentagem do valor do empréstimo, embora seja uma porcentagem menor do que o encargo inicial. Os credores também cobram juros sobre esses empréstimos, e as taxas de hipoteca reversa podem ser mais altas do que outros tipos de financiamento garantido.
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Outro fator a ter em mente é que alguns credores podem permitir que os mutuários financiem algumas dessas taxas e as incluam em seu plano de pagamento. Nesse caso, os prêmios do seguro hipotecário, os custos de fechamento e as taxas do credor podem não ser devidos por vários anos até que o valor total do empréstimo seja reembolsado. Dada a maneira como as hipotecas reversas são estruturadas, é possível que os mutuários nunca precisem pagar essas taxas.
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Mesmo que os mutuários possam evitar o pagamento de sua hipoteca reversa, esse empréstimo precisará ser reembolsado eventualmente. Se o mutuário falecer e o título de propriedade passar para seus herdeiros, esses novos proprietários serão responsáveis por qualquer saldo devedor. Os membros da família que herdam a propriedade com uma hipoteca reversa descobrirão que todo o valor restante do empréstimo precisará ser pago integralmente sem demora.
Alguns proprietários de títulos podem ter os fundos disponíveis para pagar o saldo total do empréstimo, mas os membros da família podem precisar recorrer a vender a propriedade para pagar a hipoteca reversa original - o que significa que os herdeiros podem perder uma parte ou a totalidade de seus herança. Um ponto a considerar com empréstimos HECM é que, mesmo que a casa seja vendida por menos do que o saldo saldo, os proprietários - seja o mutuário original ou seus herdeiros - não precisarão compensar o diferença. Como essas hipotecas reversas são seguradas pelo governo federal, o governo cobrirá o valor restante do empréstimo.
Os proprietários de imóveis que contratam empréstimos HECM geralmente podem ficar tranquilos sabendo que sua hipoteca reversa é apoiada pelo governo federal e fornecida por um credor respeitável. Os mutuários que obtêm financiamento por meio de um credor privado podem precisar ter mais cautela, no entanto. Como observou o Consumer Financial Protection Bureau, os golpistas podem usar hipotecas reversas como um pretexto para fraudar os proprietários e tirar proveito de suas finanças.
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Em particular, veteranos e militares aposentados devem estar atentos a qualquer credor que anuncie hipotecas reversas seguradas, financiadas ou apoiadas pelo Departamento de Assuntos de Veteranos (VA). O VA não oferece hipotecas reversas de forma alguma, e os credores privados que dizem o contrário podem ter segundas intenções para emitir declarações enganosas aos proprietários.
Embora possa não constituir necessariamente uma farsa, os empreiteiros podem pressionar agressivamente as hipotecas reversas como forma de pagar por reformas caras, pressionando os proprietários a fazer um empréstimo à habitação. É importante entender completamente as ramificações do uso de uma hipoteca reversa antes de tomar uma decisão financeira que pode não ser adequada para as circunstâncias do proprietário.
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Hipotecas reversas, empréstimos imobiliários e HELOCs são formas altamente especializadas de financiamento, e algumas empresas hipotecárias podem não apoiá-los. Proprietários de imóveis que permaneceram com o mesmo credor por anos podem preferir fazer um empréstimo com sua hipoteca atual empresa, mas eles podem precisar explorar outras opções se esses empréstimos não estiverem disponíveis e eles quiserem tomar vantagem do melhores empréstimos imobiliários ou reverter hipotecas.
Na verdade, comprar uma hipoteca reversa pode ser uma boa ideia em qualquer situação, porque os credores têm seus próprios requisitos de elegibilidade e termos de financiamento. Os proprietários podem descobrir que se qualificam para um empréstimo maior com termos mais favoráveis – como uma taxa de juros mais baixa ou custos iniciais mais baixos – obtendo uma hipoteca reversa por meio de um credor específico. Fazer compras com o melhores empresas de hipoteca reversa pode ajudar os proprietários de imóveis a encontrar as opções de financiamento adequadas aos seus planos de aposentadoria antes de solicitar um empréstimo.
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