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Bem-vindo ao Bob Vila's Guide to House Flipping, uma série dedicada a mostrar os melhores lugares para a mudança de casa, etapas cruciais para selecionar um imóvel, atualizações e reparos obrigatórios e maneiras surpreendentes de reduzir seus custos para aproveitar ao máximo a mudança de sua casa vendas. Aqui você encontrará novos insights misturados com os conselhos comprovados de Bob, nossos guias de compras examinados e o caminho interno para os profissionais certos para levar sua virada até a linha de chegada.
Todo mundo já ouviu falar como pode ser fácil ganhar dinheiro vendendo casas. No entanto, é um pouco mais complicado do que apenas comprar o primeiro fixador superior que você vê, aplicar uma camada de tinta e colocá-lo de volta no mercado. Inversão de casa bem-sucedida envolve identificar uma propriedade adequada e estimar com precisão quanto custará para consertá-la e por quanto provavelmente será vendida depois de consertada.
A inversão de casas não é para os fracos de coração. Sim, há dinheiro a ser ganho se for feito corretamente, mas os flippers em potencial podem se ver financeiramente submersos se escolherem a casa errada ou não conseguirem consertá-la e transformá-la rapidamente. Antes de fazer uma oferta em qualquer casa em dificuldades, tenha em mente o seguinte.
A inversão de casas é o processo de comprar casas que precisam de atualização ou reparos, consertá-las rapidamente e depois vendê-las com lucro. As nadadeiras domésticas práticas são tipicamente do tipo DIY que desejam fazer o trabalho de atualização para desfrutar de mais lucro, mas outros nadadores domésticos nunca tocam em um pincel - eles contratam profissionais para fazer o trabalho de reparo.
Uma prática relativamente nova no cenário da mudança de casa é a microinversão, em que o investidor procura casas subvalorizadas que precisam de muito pouco trabalho. O investidor compra as casas, limpa-as e enfeita-as e depois as vende. O micro flipping é um processo rápido e, para ter sucesso, o investidor deve conhecer o mercado e conseguir revender a casa rapidamente.
Suas chances de mudar de casa com sucesso aumentam quando você aborda o projeto de maneira voltada para os negócios. Evite compras por impulso. As etapas a seguir ajudarão você a aprender como trocar de casa, minimizando o risco financeiro. A melhor maneira de mudar de casa é seguir práticas comprovadas de investimento imobiliário, como as que detalhamos aqui.
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Conhecer o mercado imobiliário em sua área é vital para uma mudança de casa lucrativa. As melhores cidades para trocar de casa variam de ano para ano, com base em vários critérios. Ao identificar as comunidades mais lucrativas para uma mudança de casa bem-sucedida, os gurus financeiros procuram comunidades onde as casas estão aumentando de valor e a renda familiar média é alta. Eles também analisam o tempo médio que uma casa fica no mercado antes de ser vendida (quanto menor, melhor) e consideram a porcentagem de proprietários versus locatários.
Comprar um fixador superior em uma dessas comunidades não garante o sucesso, no entanto. Cabe ao comprador individual fazer algumas pesquisas adicionais.
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Não cometa o erro de pensar que não pode trocar de casa só porque não tem dinheiro para comprá-las. Se o seu crédito for bom e você puder demonstrar ao credor que a casa que você escolheu tem potencial, muitas vezes você pode obter um empréstimo para comprá-lo e repará-lo.
O custo para virar uma casa inclui o preço de compra mais o custo dos reparos, seguro para proteger seu investimento, custos de manutenção, serviços públicos e impostos sobre a propriedade. Também inclui os impostos sobre ganhos de capital que você pagará ao vender a casa com lucro. Pesquise todos os custos potenciais antes de fazer uma compra. Os credores em potencial vão querer ver seu plano financeiro para a casa.
Considere a regra dos 70% de inversão de casa ao determinar se você pode obter lucro. A regra dos 70% é apenas uma diretriz geral, mas pode ajudar os novatos a decidir se a casa é um bom risco. Veja como usar a regra:
Como todas as regras, a regra dos 70% é apenas um parâmetro. Em um mercado quente, onde as casas estão sendo vendidas pelo preço total pedido poucos dias após serem listadas, você provavelmente poderia aumentar a regra de 70% para 80%, ou até um pouco mais. A chave é conhecer o mercado e compreender os riscos. É sempre melhor errar por excesso de cautela.
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Pode ser tentador tentar fazer isso sozinho ao virar uma casa, mas pode sair pela culatra. É compreensível querer economizar dinheiro e obter um lucro mais significativo tentando fazer todo o trabalho sozinho, mas, a menos que você seja um profissional imobiliário e de construção, essa é uma ideia arriscada. Contrate profissionais experientes cobrirá suas bases e você assumirá menos riscos. Isso é especialmente importante para novos proprietários de casas sem experiência no mercado imobiliário. Você ainda pode ter sucesso trocando de casa, mas não cometa o erro de tentar fazer isso sozinho.
Depois de garantir que o mercado imobiliário atual seja ideal e que seu financiamento esteja em vigor, ainda há uma parte vital da equação de caça à casa a ser considerada - comprar a casa ideal. A casa deve ser um bom investimento, mas o que isso significa quando se trata de virar a casa? Considere o seguinte.
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Os compradores não vão pagar mais por luminárias pelas quais você se apaixona ou por uma banheira de hidromassagem enterrada. Eles podem gostar de suas atualizações, mas você não lucrar com eles. Na verdade, você poderia perder dinheiro. Uma boa regra é fazer apenas atualizações essenciais - aquelas necessárias para tornar a casa imediatamente habitável - e depois deixar que os novos proprietários façam suas próprias atualizações especiais.
Fazer mais do que o necessário para vender a casa é apenas um erro de mudança de casa, mas é um grande erro. O erro mais significativo é subestimar o custo dos reparos. Em qualquer caso, prefira a segurança e não gaste mais com aqueles toques pessoais que o próximo comprador pode não se importar.
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Quanto mais cedo você consertar a casa, mais cedo poderá colocá-la de volta no mercado e mais rápido poderá obter lucro. Na maioria das situações, consertar a casa rapidamente é sua melhor aposta para ganhar dinheiro. Se você está pegando dinheiro emprestado para comprar e consertar a casa, quanto mais tempo demorar, mais juros você terá que pagar ao credor. Você também terá que pagar impostos sobre a propriedade pelo tempo em que for proprietário da casa e contas de serviços públicos, portanto, ser rápido pode economizar dinheiro.
Normalmente, você manterá o projeto no caminho certo se contratar profissionais para fazer os reparos. No entanto, se você tiver conhecimento em um campo de bricolage, como pisos, poderá economizar dinheiro colocando você mesmo um carpete novo. Apenas seja honesto e resista a fazer reparos que você não conhece.
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A venda de uma casa flip pode ser dividida em duas fases distintas - preparar a casa para venda e, em seguida, analisar, negociar e aceitar uma oferta.
A menos que você já tenha um comprador em potencial alinhado, geralmente é melhor listar a casa com um corretor de imóveis que pode acessar o serviço de listagem múltipla (MLS) da comunidade. Ter a casa na lista múltipla é a melhor forma de chegar a potenciais compradores. Para a maioria dos vendedores de flip-house, vale a pena pagar a comissão a um agente.
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Muita coisa acontece entre o momento em que você compra uma flip house e o momento em que fecha a venda. Dependendo do tipo de reparo necessário, você pode esperar um período de 8 semanas a 6 meses ou mais.
No entanto, o setor imobiliário não tem regras rígidas porque cada casa é diferente e cada situação é diferente. Ter todos os seus patos em uma fileira antes de comprar a casa diminui a probabilidade de você se deparar com surpresas, como problemas estruturais que atrasam o processo de reparo ou ficam sem dinheiro antes que a casa seja consertada. Lembre-se de que vender uma casa é uma decisão de negócios, portanto, use lógica e números concretos em vez de emoções ao comprar uma casa para vender e você estará à frente do jogo.
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Lançar casas é atraente porque oferece a atração de ganhar muito dinheiro com relativa rapidez. Não é um investimento infalível, no entanto. Requer pesquisar o mercado imobiliário e contratar agentes que possam ajudar na compra e venda da casa, bem como empreiteiros que possam cuidar da atualização e dos reparos.
A quantidade de dinheiro ganho com a mudança de casa varia muito de uma comunidade para outra e depende de vários fatores. Os nadadores domésticos que consertam e reviram uma única casa por ano como hobby podem ganhar de $ 5.000 a $ 50.000 ou mais, enquanto alguém que compra e vende muitas casas em um ano pode ganhar mais de $200,000. A quantidade de lucro também depende da escolha da casa certa, da contratação dos empreiteiros certos e do trabalho com os principais agentes imobiliários.
Para ter sucesso, uma flip house deve ser comprada a um preço inferior ao valor justo de mercado, que é comum quando uma casa precisa de reparos e o atual proprietário não quer perder tempo nem pagar pelo conserto. reparos. Também deve estar localizado em uma comunidade com um mercado imobiliário saudável.
A mudança de casa não precisa ser difícil, desde que você siga as boas práticas e não tente fazer isso sozinho. O truque para uma mudança de casa lucrativa é evitar a compra por impulso e resistir ao desejo de atualizar a casa de uma maneira que se adapte aos seus gostos pessoais, e não aos do comprador médio.