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Investidores imobiliários otimistas geralmente entram em uma mudança de casa com a esperança de ganhar muito dinheiro em pouco tempo. Quando feito corretamente, esse resultado é certamente possível. Mas antes de mergulhar, os nadadores em potencial precisam se fazer uma pergunta importante. Quanto custa virar uma casa?
Há muito mais a considerar do que apenas o preço de compra. Seguros, inspeções e, claro, todos os projetos que envolvem a mudança de uma casa podem aumentar rapidamente. É por isso que há uma gama tão ampla de custos de mudança de casa. De acordo com Angi e InícioConselheiro, os investidores podem esperar pagar entre $ 17.920 e $ 78.082 por uma reforma completa para virar uma casa, com um custo médio nacional de $ 47.903. O preço final depende de uma variedade de fatores, incluindo a idade e o estilo da casa e quantos tipos diferentes de empreiteiros precisam ser contratados para reformar a casa.
Este guia abordará os fatores que envolvem o custo de virar uma casa, os prós e os contras da mudança de casa e como os investidores podem economizar dinheiro em uma mudança.
Pensando em virar uma casa?
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Lançar casas exige coragem e, na maioria dos casos, muito dinheiro. Há mais a calcular do que preço de compra e materiais, e todas as diferentes características de uma casa desempenham um papel na estimativa do número final. Ser capaz de calcular com precisão quanto custa para virar uma casa é muitas vezes a diferença entre mal empatar e obter um lucro considerável. A seguir estão os principais fatores que os investidores precisam considerar ao calcular o custo para virar uma casa.
Quanto dinheiro você precisa para comprar uma casa? O custo de aquisição da propriedade é mais do que o preço pedido de uma casa. Os flippers em potencial precisam considerar impostos, seguros, taxas de título, taxas de financiamento e custos adicionais de aquisição, além do preço de venda da casa. Por exemplo, o custo médio de uma apólice de seguro para cobrir uma casa vazia ou desocupada custa US$ 1.842 por ano.
Há muitos números diferentes para analisar ao decidir se um flip em potencial é um investimento inteligente e pode ser difícil prever todos eles. É sensato deixar bastante reserva financeira ao fazer o orçamento para uma virada. É por isso que muitos flippers seguem algo chamado regra dos 70%. Em geral, os nadadores vão querer evitar a compra de casas que custem mais de 70% do valor pós-reparo, ou ARV (o valor estimado de uma propriedade após um flip finalizado), menos o custo de reparos.
Por exemplo, um investidor pode encontrar uma casa em um bairro procurado que está no mercado por $ 225.000. Após algumas pesquisas no mercado, eles acreditam que poderiam vender a casa por $ 300.000 depois de consertá-la. Eles então consultariam um empreiteiro geral para obter uma estimativa de quanto custaria os reparos; nesse caso, eles descobrem que o custo total do reparo seria de $ 30.000. Usando a regra dos 70%, a matemática ficaria mais ou menos assim:
(300,000 × .70) − 30,000 = 180,000
Com o preço pedido da propriedade em $ 225.000, o investidor provavelmente perderia a oportunidade, a menos que conseguisse que o vendedor aceitasse $ 180.000. Nesse caso, comprar a casa pelo preço pedido e lançá-la pode resultar na perda de dinheiro do investidor. Eles podem tentar negociar o preço para $ 180.000 ou continuar procurando uma propriedade diferente para vender com números que se alinhem melhor com a regra dos 70.
O tamanho de uma casa desempenha um papel importante em quanto custará para virar. De um modo geral, quanto maior é uma casa, mais cômodos ela tem. Com mais cômodos, surgem mais paredes, janelas, portais e portas, todos projetos em potencial.
Ao tentar estimar o custo para virar uma casa apenas pelo tamanho, os investidores podem esperar pagar entre US$ 10 e US$ 60 por metro quadrado para reformas. No entanto, os investidores que escolhem materiais de alta qualidade ou eletrodomésticos de última geração podem esperar que esse número suba para perto de US$ 150 por metro quadrado. Os investidores devem ter em mente que talvez não precisem reformar cada metro quadrado da propriedade; pode haver algumas partes da casa que podem ser recuperadas, mas precisam apenas de uma boa limpeza. É por isso que é importante que os compradores observem quanto tempo se passou desde as reformas anteriores do banheiro ou da cozinha. Ser capaz (ou não) de riscar uma fração da metragem quadrada de uma casa que requer reforma pode ajudar a retratar um custo mais preciso.
O tipo de casa que está sendo considerado para um flip é importante ao estimar o custo total do investimento. Alguns tipos de casas são tradicionalmente menores ou maiores, enquanto outros tipos de casas podem ter diretrizes HOA às quais um flipper deve aderir. Por exemplo, um prédio de apartamentos pode exigir as mesmas atualizações básicas esperadas em um flip, mas em menor escala, como uma reforma no banheiro e uma cozinha totalmente nova. Os Flippers podem esperar pagar entre US$ 25 e US$ 40 por metro quadrado para reformas em um prédio de apartamentos.
Os condomínios são semelhantes, mas os flippers geralmente precisam planejar de acordo com as regras da associação de proprietários (HOA). Isso geralmente resulta em um orçamento mais alto com custos de renovação típicos de US$ 70 a US$ 100 por metro quadrado. Moradias geminadas também podem ter regras HOA para nadadeiras seguirem, embora as reformas tendam a ser mais acessíveis, com uma faixa entre US $ 10 e US $ 35 por pé quadrado.
A reforma de casas geminadas geralmente envolve encontrar materiais correspondentes para casas conectadas, resultando em uma variação de preço de US$ 25 a US$ 75 por metro quadrado. Por fim, as casas móveis são mais fáceis de estimar por projeto e vêm com uma faixa de custo de renovação típica de US$ 10.000 a US$ 30.000, dependendo principalmente da metragem quadrada.
Certos estilos de casa podem justificar um orçamento de inversão mais alto do que outros. Para atender às expectativas de compradores em potencial, é melhor que os flippers fiquem com um tipo de estilo para uma estética coesa. Portanto, é importante que os flippers escolham um estilo que caiba em seu orçamento, desde a porta da frente da casa até todos os cantos de todos os cômodos.
Farmhouse é um estilo de casa popular com muitos compradores. Em média, atualizar uma casa para esse visual rústico e aconchegante custa entre US$ 10 e US$ 50 por metro quadrado. Inverter uma casa vitoriana geralmente envolve a preservação de uma casa histórica, o que pode exigir a compra de materiais apropriados para o período de tempo que podem ser mais caros. Casas em estilo vitoriano geralmente precisam ser atualizadas ou envolver atualizações estruturais junto com mudanças cosméticas. Tudo isso pode resultar em um custo de inversão mais alto e, em média, custa entre US $ 20 e US $ 200 por metro quadrado para reformar uma casa vitoriana para inversão.
Nem todas as casas históricas são vitorianas, porém, e a restauração de qualquer tipo de casa histórica geralmente vem com uma faixa de preço mais alta para nadadeiras. Um típico home flip histórico custa entre US$ 100 e US$ 200 por metro quadrado. A boa notícia é que muitas casas históricas, especialmente se estiverem listadas no Registro Nacional de Lugares Históricos, se qualificam para subsídios que podem ajudar a cobrir os custos de reformas.
Mesmo os nadadores mais experientes precisam de ajuda
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Quando se trata de trocar de casa, a idade da propriedade deve ser levada em consideração. É provável que uma casa mais nova esteja em melhor forma geral, o que minimiza a chance de atualizações ou projetos caros, como atualizar o trabalho elétrico do código. Casas mais antigas podem incorrer em custos trabalhistas mais altos se os empreiteiros tiverem que lidar com riscos à saúde, como tinta com chumbo ou amianto. Novas casas são construídas com materiais mais seguros que não representam riscos à saúde dos empreiteiros.
Os investidores não devem confiar apenas na idade de uma casa para determinar se ela possui um potencial de lucro alto ou baixo. Uma nova casa mal construída pode exigir mais trabalho do que uma casa antiga que já passou por algumas reformas. A melhor maneira de usar a idade de uma casa para ajudar a estimar seu custo de inversão é também explorar sua história.
A condição de uma casa desempenha um grande fator em seu custo de inversão. Uma casa que está em boas condições gerais provavelmente precisará de atualizações cosméticas, como novos pisos, cores de pintura atualizadas e acabamentos substituídos. Um flipper de casa pode esperar pagar cerca de US $ 20.000 por uma reforma completa de uma casa em boas condições.
Mas uma casa maltratada e espancada, seja por negligência, vacância ou desastre, provavelmente exigirá um orçamento maior. Os investidores podem esperar investir até $ 100.000 na restauração de uma casa em más condições. Para casas superdimensionadas ou históricas, esse número pode ser ainda maior.
Um flipper pode ter uma ideia melhor do que precisará orçar dividindo os cômodos de uma casa em duas categorias. Quartos úmidos são aqueles com água corrente; exemplos incluem cozinhas, banheiros e lavanderias. As salas secas não têm fontes de água e incluem quartos e áreas de estar. De um modo geral, salas molhadas custam mais para renovar do que salas secas.
Por exemplo, os banheiros têm uma faixa de preço médio de US$ 3.000 a US$ 25.000 para reforma. As cozinhas começam em $ 6.000 e podem subir em remodelações de seis dígitos. As salas de serviço também começam em $ 6.000 para reformar. Um quarto é uma sala seca, portanto, embora comece com um mínimo mais alto de $ 10.000 para reformar, o custo raramente excederá $ 15.000. Uma sala de estar normalmente custa entre $ 5.000 e $ 10.000 para renovar.
Saber quantos de cada tipo de quarto uma casa tem e, em seguida, dividir os números de acordo pode ajudar um flipper a determinar seu orçamento, ajudando-o a permanecer no caminho certo sem exceder os custos.
O reparo ou substituição de aquecimento, ventilação e ar-condicionado são fatores importantes a serem considerados ao determinar um orçamento para mudança de casa. Uma unidade HVAC normalmente custa entre US$ 500 e US$ 7.200, embora o custo exato dependa da marca, da mão de obra e das especificidades da instalação.
A instalação de ar central custa entre US$ 3.800 e US$ 7.600, enquanto a instalação de um forno custa entre US$ 2.800 e US$ 6.800. A substituição ou instalação de uma bomba de calor custa entre US$ 4.200 e US$ 7.500, enquanto a substituição de dutos e respiradouros custa entre US$ 500 e US$ 2.100.
A substituição de eletrodomésticos é um processo necessário, embora às vezes complicado, de uma mudança de casa. Embora deixar os aparelhos como estão pode deixar os compradores em potencial desapontados, exagerar nas atualizações pode deixar menos espaço para lucro.
Os eletrodomésticos custam entre US$ 200 e US$ 10.000, embora esse número possa aumentar com marcas sofisticadas. É sensato gastar mais nos eletrodomésticos que os compradores mais percebem, como fogões e geladeiras, e ser mais modesto (sem ser barato) em lava-louças ou máquinas de lavar.
Para modelos de aparelhos básicos ou com desconto, os flippers podem pagar entre US$ 100 e US$ 2.000. Para modelos de ponta, a faixa de preço cresce entre US$ 300 e US$ 5.000. Os aparelhos Energy Star custam entre US$ 200 e US$ 3.500, enquanto os aparelhos embutidos personalizados começam em US$ 1.000 e podem chegar a US$ 10.000 cada. Mas quando eles fazem sentido em um projeto, aparelhos caros podem ajudar a garantir o melhor dinheiro de um comprador.
Quando os flippers estão trabalhando com vários empreiteiros, existem várias faixas de preços diferentes nas quais os custos de mão de obra podem cair. Em geral, os custos de mão-de-obra para reformas de casas geralmente ficam entre US$ 20 e US$ 150 por hora. Esse intervalo pode ser reduzido por profissão para facilitar a antecipação de custos.
Mais especificamente, os honorários dos arquitetos variam entre US$ 125 e US$ 250 por hora, enquanto os designers de interiores cobram entre US$ 50 e US$ 200 por hora. As cozinhas geralmente podem se beneficiar de um especialista que pode avaliar a funcionalidade e o design, portanto, investir em um designer de cozinha pode ser uma escolha sábia. Esses profissionais tendem a cobrar entre US$ 65 e US$ 250 por hora.
Os pintores cobram de US$ 20 a US$ 50 por hora, enquanto os preços dos encanadores variam de US$ 45 a US$ 200 por hora. Os eletricistas cobram entre US$ 50 e US$ 100 por hora, e a cobrança de um técnico HVAC por hora pode variar de US$ 50 a US$ 150. Quando se trata do custo para renovar o exterior de uma casa, as taxas do paisagista variam entre US $ 50 e US $ 150 por hora.
A localização de uma casa pode influenciar muito seu custo total para virar. Na verdade, as casas reformadas em uma área densamente povoada podem custar até 40% mais para serem reformadas do que aquelas em áreas mais rurais.
Para flippers que compram por localização, aqui estão alguns números a serem lembrados. As casas vendidas em Jacksonville, Flórida, são as menos caras, custando de US$ 15 a US$ 60 por metro quadrado. Casas em Phoenix, Arizona; Los Angeles, Califórnia; e Denver, Colorado, estão todos dentro de uma faixa de US$ 20 a US$ 100 por metro quadrado para virar. Finalmente, casas em Houston, Texas; Cidade de Nova York; e San Francisco, Califórnia, têm os custos de renovação mais altos. Em média, as casas nesses locais custam entre US$ 25 e US$ 150 por metro quadrado para virar.
Em uma nota final, a localização por si só não é suficiente para determinar se um flip é um bom investimento ou não. Os investidores também devem se lembrar que as casas localizadas em áreas mais densamente povoadas, embora mais caras para vender, também tendem a ser vendidas por mais do que aquelas em regiões menos populosas do país.
Custos de venda ou custos de fechamento são outro fator a ser lembrado ao trocar de casa. Esses custos adicionais incluem impostos de transferência, impostos de propriedade, seguro de propriedade, taxas da empresa de títulos e seguro de títulos.
Como regra geral, os compradores de casas podem esperar que os custos de venda equivalham a cerca de 2% a 5% do preço final de venda da casa. Os custos de venda podem ser negociados, o que é inteligente para os nadadores tentarem, já que os custos de venda podem reduzir os lucros quando a casa é comprada e quando é vendida. Em muitos casos, apenas o comprador paga os custos de fechamento. Mas há cenários em que os vendedores podem ter que pagar uma parte desses custos também. Quem paga o que está determinado no contrato de venda, não na mesa de fechamento, então os flippers que procuram minimizar seus custos de venda vão querer ter certeza de que esses itens estão claramente definidos no contrato.
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Os custos e considerações adicionais a seguir não se aplicam a todas as mudanças de casa. Mas os investidores ainda devem estar cientes deles para evitar surpresas à medida que avançam no cronograma de renovação.
Existem algumas maneiras diferentes de financiar uma mudança de casa; não é incomum que um investidor veterano possa pagar em dinheiro por uma casa e evitar custos e taxas adicionais. Mas para novos nadadores ou aqueles que estão adquirindo uma casa que vale mais do que desejam ou podem pagar em dinheiro, um empréstimo baseado em ativos geralmente é a resposta.
O melhores empréstimos para lançar casas são de curto prazo e garantidos por um ativo, incluindo propriedade. Normalmente, é mais fácil se qualificar para um empréstimo baseado em ativos porque a garantia serve como garantia para o credor. Mas a ressalva é que as taxas de juros costumam ser mais altas do que os empréstimos bancários tradicionais, com a maioria dos empréstimos baseados em ativos carregando uma APR (taxa anual) de 9% a 15%. Apesar das taxas de juros mais altas, muitos flippers ainda migram para empréstimos baseados em ativos em vez dos tradicionais, já que os bancos relutam em financiar flips devido ao risco envolvido.
Não importa o tipo de empréstimo, os flippers devem sempre considerar as taxas de juros ao estimar o potencial de lucro em um flip.
Quando se trata de mudar de casa, quase sempre é necessária uma licença. Na verdade, o proprietário pode esperar a necessidade de várias autorizações antes que uma mudança possa começar. Emitida por agências do governo local, uma licença é uma aprovação oficial que permite que um projeto de melhoria residencial continue. As licenças são emitidas para garantir que os projetos sejam executados com segurança e em conformidade com os padrões locais, pois mesmo empreiteiros experientes podem cometer erros. As casas que estão sendo reformadas para virar precisam ter licenças para o trabalho que está sendo feito para garantir que estejam de acordo com o código e os padrões de segurança atuais.
Ao lidar com uma mudança de casa, os investidores podem esperar pagar entre US$ 400 e US$ 1.800, em média, pelas licenças. Os empreiteiros podem incluir o custo de obtenção de licenças em sua proposta de projeto, o que pode significar uma tarefa a menos para um home flipper se preocupar.
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Algumas mudanças de casa envolvem mudanças apenas no interior, enquanto outras se concentram principalmente no exterior. Muitos são uma combinação de ambas as áreas, com cada espaço incorrendo em diferentes custos médios de renovação.
Os Flippers podem esperar que o trabalho externo custe entre US$ 5.000 e US$ 15.000 em média, enquanto o custo das atualizações internas depende muito do tipo de espaço. Por exemplo, reformar um quarto custa cerca de US$ 5.000, enquanto reformar uma cozinha custa entre US$ 30.000 e US$ 60.000.
Uma adição doméstica pode ser um complemento caro com uma faixa típica de $ 22.500 a $ 80.100. Mas antes de concordar ou desconsiderar uma adição, os flippers devem saber que podem ser tão acessíveis quanto $ 5.000 ou tão caros quanto $ 150.000. O custo final depende do tamanho da adição, dos materiais escolhidos e do uso do espaço.
Por exemplo, uma adição de cozinha provavelmente custará mais do que uma adição de quarto. Uma cozinha é tradicionalmente maior em tamanho, tem eletrodomésticos e mais acabamentos e envolve encanamento e tomadas mais caras em comparação com um quarto básico sem banheiro privativo.
Uma virada bem-sucedida envolve empreiteiros e, normalmente, alguns tipos diferentes. Saber o que esperar que cada variedade cobre em mão de obra pode ajudar a controlar o orçamento. Deve-se notar que nem todo flip exigirá a assistência de todos os tipos de empreiteiros listados abaixo, mas sobreviver apenas com um empreiteiro geral também é raro.
Um empreiteiro geral é a pessoa que assume a responsabilidade de supervisionar um projeto de construção. Essa pessoa geralmente trabalha com subcontratados e garante que tudo seja concluído de acordo com o cronograma.
Um empreiteiro geral para mudança de casa garantirá que o trabalho seja feito de acordo com as especificações, supervisionando todos os aspectos do projeto. Eles garantirão que todas as reformas necessárias sejam feitas e concluídas em tempo hábil. As taxas do empreiteiro geral geralmente somam entre 10% e 20% do preço total do projeto.
Nem todas as mudanças em casa exigem os serviços de um arquiteto. Mas antes de decidir fazer isso sozinho, os nadadores devem considerar algumas coisas. Os arquitetos entendem como os edifícios funcionam e o que é necessário para uma mudança de casa. Eles também podem ajudar com códigos de construção e outros regulamentos. Às vezes, vale a pena contratar um arquiteto para uma reforma de casa apenas pela tranquilidade que ele pode proporcionar durante a criação e implementação de um projeto. Em média, os arquitetos cobram entre US$ 125 e US$ 250 por hora.
Um engenheiro estrutural é um profissional qualificado para projetar, inspecionar e supervisionar a construção de edifícios. O papel de um engenheiro estrutural é revisar o trabalho de outros engenheiros e projetar estruturas que sejam seguras e protegidas. Um engenheiro estrutural pode ser necessário para uma mudança de casa se houver problemas estruturais com a propriedade que precisam ser resolvidos, ou se o flipper quiser derrubar uma parede de suporte de carga ou estiver planejando uma Adição. Em média, os serviços de um engenheiro estrutural para uma mudança de casa custam entre US$ 350 e US$ 900.
Os designers de interiores são profissionais que projetam o layout e o estilo dos espaços internos usados para viver, trabalhar ou outras atividades. Esses profissionais podem ajudar em todos os aspectos de uma mudança de casa e podem ajudar um flipper a decidir sobre o melhor layout para um espaço e, em seguida, fornecer um plano de design. Eles também podem ajudar a determinar quais móveis comprar para preencher cada cômodo e como organizá-los adequadamente.
Esses designers também podem ajudar os proprietários de casas a decidir sobre a melhor paleta de cores para um espaço e combinar cores de tinta para criar uma atmosfera convidativa que ajude uma casa a vender o mais rápido possível. Usar os serviços de um designer de interiores é apenas uma das muitas dicas para aumentar o valor de uma casa.
Os designers de interiores não são apenas para os ricos; casas em todos os estilos e faixas de preço podem se beneficiar do toque de um designer. Eles oferecem taxas por hora tão baixas quanto $ 50, embora alguns cobrem até $ 200 por hora.
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Um designer de cozinha é uma pessoa que projeta o layout e melhora a função de uma cozinha, garantindo que a cozinha seja funcional e esteticamente agradável após a conclusão de um flip. O processo de design inclui determinar quais aparelhos usar, onde colocá-los e como maximizar o potencial de um espaço.
Um designer de cozinha também pode ajudar os nadadores a escolher materiais para sua cozinha, como bancadas, contra-salpicos, armários, pisos e luminárias. O processo de design pode levar de 2 dias a várias semanas, dependendo da complexidade do projeto. Os flippers devem estar preparados para pagar entre $ 65 e $ 250 por hora pelos serviços de um designer de cozinha.
Os encanadores estão sempre em demanda, mas são especialmente procurados por nadadeiras domésticas. Um encanador é um profissional especializado em instalar e manter os canos que transportam água, gás, esgoto e outros líquidos em uma casa. Eles geralmente são treinados para trabalhar com diferentes tipos de materiais de tubulação, como cobre, aço, PVC e ferro fundido.
Um encanador pode instalar pias, vasos sanitários, banheiras e chuveiros. Eles também instalam aparelhos como lava-louças, máquinas de lavar e secadoras. Se uma casa já possui aparelhos funcionais e atraentes, um encanador pode fazer qualquer trabalho de manutenção necessário e economizar bastante em seu orçamento. Os encanadores cobram entre US$ 45 e US$ 200 por hora.
Um eletricista é uma pessoa especializada na instalação, manutenção e reparo de sistemas elétricos de energia, iluminação e fiação. Um eletricista é um empreiteiro importante a ser considerado ao virar uma casa? Sim absolutamente. O trabalho elétrico é um dos aspectos mais importantes da reforma de uma casa. Um eletricista pode ajudar a garantir que uma casa esteja de acordo com o código e segura para todos os futuros proprietários. Em casas mais antigas, não é incomum que os flippers tenham que pagar o custo para religar a casa. Um eletricista pode ajudar com isso.
Os eletricistas também podem ajudar com quaisquer problemas elétricos que surjam durante o processo de reforma. Os flippers podem esperar pagar entre US $ 50 e US $ 100 por hora por um eletricista.
Um técnico HVAC é um profissional especializado em sistemas de aquecimento, ventilação e ar condicionado. Eles são frequentemente chamados para diagnosticar e reparar esses sistemas. Especialmente se a casa ficou vazia por algum tempo, seus serviços geralmente são necessários para uma mudança de casa.
O sistema HVAC é uma das partes mais importantes de qualquer casa. Ao virar uma casa, um técnico HVAC pode garantir que o sistema de aquecimento e resfriamento esteja em boas condições de funcionamento. Eles também podem identificar quaisquer problemas com o sistema e garantir que ele esteja de acordo com o código. Em média, um técnico de HVAC cobra entre US$ 50 e US$ 150 por hora.
Um carpinteiro é uma espécie de faz-tudo. Quando se trata de virar a casa, os carpinteiros podem construir, consertar e instalar estruturas de construção. Os carpinteiros são especialistas em trabalhar com madeira, mas não são estranhos a outros materiais de construção comuns.
Ao contratar um carpinteiro para reformar uma casa, os nadadores podem esperar pagar entre US$ 35 e US$ 100 por hora. O custo final depende da experiência do carpinteiro e do detalhamento do trabalho. Por exemplo, o custo por hora para que um carpinteiro adicione molduras para um armário provavelmente seja mais acessível do que instalar uma unidade de entretenimento embutida e esculpida.
Pintar não é tão simples quanto parece. Quando uma casa inteira precisa ser pintada, vale a pena contratar uma equipe profissional que pode terminar o trabalho em um ou dois dias. Os compradores de imóveis percebem rapidamente trabalhos de pintura irregulares ou pingos no chão, portanto, a pintura nem sempre é o melhor trabalho para um pintor inexperiente.
Além disso, se o exterior de uma casa precisar ser pintado, é melhor deixar essa tarefa para os profissionais. Este pode ser um trabalho perigoso sem o equipamento e ferramentas adequados. Ao pagar por um pintor, um flipper pode esperar pagar entre US $ 20 e US $ 50 por hora.
Os novatos de casa geralmente despejam seu orçamento no interior de uma casa, esquecendo que os compradores querem que o exterior combine. Contratar um paisagista significa que jardins e espaços ao ar livre podem ser projetados para durar anos, não apenas para uma casa aberta.
Muitos paisagistas cobram pelo projeto, que varia de acordo com a condição atual de um espaço ao ar livre, se algum dele é recuperável e quão intrincado um flipper deseja que a paisagem ser. Mas para as necessidades básicas de paisagismo, a maioria dos empreiteiros cobra por hora. Os flippers podem esperar pagar entre US $ 50 e US $ 100 por hora por um paisagista.
Quando um comprador pretende comprar uma casa para vendê-la, é inteligente fazer uma inspeção residencial antes de assinar um contrato. Mas para alguns reparadores, as inspeções são proibidas. Ao comprar uma casa invertida, os compradores quase sempre serão obrigados a fazer uma inspeção residencial antes de a hipoteca pode ser garantida e muitos pedem que o vendedor cubra os custos associados como parte do contrato.
Portanto, seja durante a compra inicial, durante a venda ou, às vezes, ambos, os nadadores podem pagar a conta de uma inspeção. E quando se trata de inspeções ao vender um flip, aqueles que economizam ou deixam de usar um empreiteiro podem se encontrar com as costas contra a parede com atualizações e renovações não aprovadas que precisam ser refeito.
As inspeções residenciais podem evitar muitas dores de cabeça e muitas vezes valem cada centavo. O custo médio nacional para uma inspeção residencial é de US$ 341, com uma faixa típica de US$ 280 a US$ 401.
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A inversão de casa é atraente, mas não é para todos. Conhecer os seguintes prós e contras da mudança de casa pode ajudar alguém a decidir se deve mergulhar nessa forma de investimento imobiliário ou não.
Para aqueles que estão aprendendo a fazer um flip pela primeira vez, uma pergunta comum tende a surgir: eles devem fazer um house flip por conta própria ou gastar o dinheiro para contratar um profissional?
Os flippers domésticos, especialmente aqueles que estão entrando no negócio, podem precisar mudar sua perspectiva sobre a contratação de empreiteiros para o seu flip. Em vez de ver os empreiteiros como um custo extra ou uma peça do quebra-cabeça a ser gerenciada, os flippers vão querer ver esses profissionais como ativos para um projeto de mudança de casa. Eles não apenas podem economizar dinheiro para o flipper, mas também podem ajudá-lo a obter um lucro maior a longo prazo. Há várias razões para isso.
Primeiro, há recursos a serem considerados. Os empreiteiros trazem suas próprias ferramentas, equipes e conhecimento. Pode ser caro e demorado para um flipper obter o equipamento, as horas de trabalho e o conhecimento necessário para o projeto sem que isso consuma seu orçamento.
Em seguida, há segurança a considerar. Os profissionais entendem como lidar com trabalhos perigosos, sejam eles envolvendo materiais perigosos, eletricidade ou máquinas pesadas. Um novato pode pensar que pagar um profissional para economizar horas de trabalho reduzirá seu orçamento, mas pode não levar em consideração possíveis contas médicas devido a um acidente. Além do risco pessoal, muitos projetos de reforma de casas realmente exigem um profissional para resolvê-los do ponto de vista legal. Isso significa que tentar economizar dinheiro em um flip pode resultar em penalidades ou multas.
Por fim, os flippers precisam considerar a estética ao tentar cortar contratados de sua lista. Dependendo de sua área de especialização, os empreiteiros pintaram centenas de paredes, instalaram centenas de tubulações ou conectaram centenas de tomadas. Eles sabem não apenas como fazer algo, mas também como fazê-lo parecer bom e funcionar bem. Os compradores de imóveis percebem essas coisas, o que significa que lidar com muitos projetos por conta própria pode deixar flippers sem escolha a não ser aceitar uma oferta mais baixa de compradores desapontados ou, pior ainda, sem ofertas de forma alguma.
Embora seja tecnicamente verdade que os empreiteiros aumentarão o custo de uma mudança de casa, eles também ajudam para garantir que os projetos permaneçam no caminho certo, economizando flippers de custos desnecessários causados por um longo projeto. Eles garantirão que o trabalho seja feito com segurança, protegendo uma nadadeira inexperiente de um desastre. E, finalmente, eles garantirão que tudo funcione bem e tenha uma ótima aparência ao mesmo tempo. Os compradores de imóveis notam um trabalho bem feito e, portanto, estão mais dispostos a pagar mais caro. É por isso que, embora certamente seja possível para um flipper lidar com alguns pequenos projetos DIY aqui e ali em um flip, os empreiteiros quase certamente estarão envolvidos no processo de flipping.
House flipping 101: Não faça DIY o que você não conhece
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Não há dúvida de que mudar de casa pode ser uma tarefa cara. Felizmente, existem muitos truques do ofício que os veteranos conhecem para economizar custos onde podem, sem comprometer o valor ou a integridade de uma casa. Ao fazer o orçamento de um flip, lembre-se das seguintes dicas de economia de custos.
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Um projeto de mudança de casa pode envolver uma grande equipe de empreiteiros; um contratante inexperiente ou não qualificado pode jogar fora um projeto inteiro. Para garantir que uma equipe seja composta apenas pelos melhores empreiteiros em suas áreas, os house flippers podem fazer uma combinação das seguintes perguntas a todos os empreiteiros considerados para um flip. Os flippers em potencial também devem ter em mente que é recomendável entrar em contato com mais de um empreiteiro para cada projeto.
Quanto custa virar uma casa? Custos de reforma da casa são diferentes para cada casa, mas a mudança de casa pode ser um negócio lucrativo. Embora certamente haja riscos envolvidos, trabalhar com uma variedade de empreiteiros é a melhor maneira de se manter no caminho certo e dentro do orçamento. Para aqueles que ainda estão incertos sobre o negócio de mudança de casa, as seguintes perguntas e respostas podem ajudar a orientá-los em uma decisão.
Programas populares de inversão de casas nem sempre refletem com precisão os lucros na inversão de casas. Então quanto as nadadeiras domésticas realmente ganham? Depende. Na maioria dos casos, um flipper de casa deve almejar um lucro de 10% a 20% do valor da casa após os reparos, mas isso pode variar dependendo do mercado e dos projetos concluídos.
Ao avaliar o sucesso, os house flippers provavelmente considerarão um lucro de 10% como um sucesso, embora em uma escala menor. Embolsar um lucro de 20% é considerado acima de uma porcentagem acima da média, que normalmente é alcançada por sorte com iniciantes ou experiência com veteranos.
Virar uma casa com apenas $ 10.000 é possível, mas também é um desafio. É um pouco de capital para fazer o trabalho. Mas com um pouco de criatividade, um pouco de sorte e muita graxa, é possível transformar uma casa em lucro com apenas $ 10.000. Os nadadores domésticos com um orçamento mais baixo devem esperar fazer muito trabalho por conta própria, escolher materiais com base no preço sobre a preferência, e ser seletivo com os projetos que consideram essenciais em um virar.
A regra dos 70% ajuda os investidores a determinar o preço máximo que podem pagar por uma propriedade de investimento sem arriscar o lucro. A equação simples é o valor pós-reparo (ARV) de uma casa multiplicado por 70 por cento; se uma propriedade de investimento não puder ser garantida nesse número ou abaixo dele, haverá uma margem de lucro muito pequena para correr o risco em um flip.
É fundamental que os flippers em potencial se lembrem de que a regra dos 70% é apenas uma regra geral. Sempre haverá exceções à regra, e ser capaz de identificar oportunidades únicas ou sinais de alerta que anulem a regra dos 70% requer experiência.
Existem várias variáveis que afetam a resposta à pergunta, e a verdade é que o número de casas que um investidor pode vender em um ano depende das circunstâncias únicas de cada pessoa. Fatores como finanças, oportunidades de investimento e se é um emprego em tempo integral ou um show paralelo entram em jogo. Para referência, porém, o fliper doméstico médio em tempo integral pode reformar e vender entre duas e sete casas em um ano civil.
Absolutamente! Lançar casas pode ser um investimento sábio e lucrativo. Mas isso não significa que a recompensa seja garantida e certamente não é fácil de conseguir. A verdade é que trocar de casa é um risco, e o potencial de empatar ou mesmo de se endividar está sempre sobre a mesa. É por isso que é sempre recomendável que um house flipper trabalhe com uma equipe experiente para aumentar a probabilidade de sucesso.
A linha do tempo de cada flip é única, mas os house flippers normalmente gastam um mínimo de 6 a 12 semanas comprando e lançando uma casa. Mas se qualquer parte do processo for atrasada, um efeito dominó pode estender rapidamente esse cronograma. Também não é incomum que projetos maiores levem vários meses para serem concluídos.
Fontes: Angi, HomeAdvisor (1 e 2),HomeGuide, Forbes,Adequado para pequenas empresas, Nova Prata
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