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Bem-vindo ao Bob Vila's Guide to House Flipping, uma série dedicada a mostrar os melhores lugares para a mudança de casa, etapas cruciais para selecionar um imóvel, atualizações e reparos obrigatórios e maneiras surpreendentes de reduzir seus custos para aproveitar ao máximo a mudança de sua casa vendas. Aqui você encontrará novos insights misturados com os conselhos comprovados de Bob, nossos guias de compras examinados e o caminho interno para os profissionais certos para levar sua virada até a linha de chegada.
Os nadadores domésticos serão os primeiros a admitir que tiveram alguns bons anos. A combinação de baixas taxas de juros e rápida escalada dos preços das casas tornou quase impossível não obter lucro.
No entanto, recentemente subindo as taxas de juros deslizaram a agulha do disco, encerrando repentinamente a festa. Os compradores não estão mais saindo, incapazes de pagar a casa dos seus sonhos e preferindo esperar até que as taxas de juros caiam novamente.
A mudança deixou muitos nadadores coçando a cabeça, planejando o que fazer a seguir. Se você é um, aqui estão algumas ideias para ajudá-lo a enfrentar a calmaria.
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Quando o mercado muda e os potenciais compradores não conseguem comprar novas casas, o mercado de aluguel aumenta. Durante a última desaceleração do mercado em 2008, flippers experientes giraram para fornecer propriedades de investimento prontas para uso para investidores. Renovar residências unifamiliares e duplex, alugar para inquilinos qualificados e vender essas casas para investidores que buscam gerar fluxo de caixa mensal tiveram muitos problemas durante alguns anos difíceis.
Essa estratégia é vantajosa para todos porque, uma vez que um inquilino está no local, a renda do aluguel cobre os custos de manutenção de um flipper. Quando feito corretamente, fazer esses ajustes mantém um fluxo de caixa mensal para as nadadeiras até que sejam vendidas.
Compradores pragmáticos que não conseguem comprar sua casa unifamiliar dos sonhos podem, em vez disso, se qualificar para comprar um duplex, triplex ou fourplex. Isso permite que os proprietários vivam em uma unidade e aluguem a(s) outra(s) unidade(s) para cobrir sua hipoteca, vivendo assim de graça. Essa estratégia é conhecida como “hacking doméstico”.
Quando o mercado voltar a girar, os proprietários poderão usar suas residências de várias unidades como aluguel, ajudando-os a se qualificar para comprar uma casa unifamiliar. A boa notícia é que essas casas com várias unidades do proprietário se qualificam para um empréstimo FHA de baixo pagamento (3,5 por cento).
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Com o mercado de aluguel em chamas, muitos flippers de casa devem procurar escalar para edifícios maiores com várias unidades. A vantagem disso é que o flipper pode ajudar a determinar o preço de venda agregando valor ao prédio, aumentando assim a folha de aluguel e, assim, valorizando o imóvel. Novamente, a renda do aluguel deve compensar os custos de manutenção antes de vender a propriedade.
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A primeira vítima de um mercado imobiliário em esfriamento é o escalão superior das residências. Como resultado, os preços das casas de alto padrão se tornam inacessíveis para muitos compradores, portanto, os flippers devem ficar longe deles. Também, credores podem não estar mais dispostos a emprestar dinheiro para vender essas propriedades. Quando bem reformada, uma casa mais barata e com preço mediano ainda pode atrair compradores porque o mercado esfriando leva a uma escassez crônica de casas.
Alugar é uma alternativa para muitas pessoas, que podem escolher menos espaço e luxo em uma casa mais barata em vez de uma hipoteca mensal alta. Então, se você é um flipper acostumado a trabalhar em McMansions para grandes lucros, agora seria um bom momento para reduzir o tamanho.
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A inversão de propriedades está repleta de riscos. Em um mercado que está esfriando, onde os compradores têm mais dificuldade em se qualificar para empréstimos, uma jogada ruim pode ser desastrosa para novos investidores. No entanto, alguns nadadeiras com bolsos mais fundos estão dispostos a enfrentar o desafio. Se você é um flipper com reservas de caixa mínimas, você pode ganhar um bom dinheiro ajudando esses investidores mais ricos fazendo seu trabalho pesado. Leva menos tempo do que um flip e permite que você trabalhar um dia de trabalho até que você possa pagar sua próxima propriedade.
Um serviço que você pode fornecer a outro flipper é encontrar uma casa com problemas de título, resolvê-los e fornecer um C/O (Certificado de Ocupação) limpo para economizar muito tempo ao outro flipper. Outro serviço inestimável é limpando a maior parte dos detritos de uma propriedade para que esteja pronto para um flipper experiente comprar e começar a trabalhar imediatamente.
Este processo relativamente barato pode render a um flipper novato vários milhares de dólares sem incorrer nas despesas e riscos de um flipper. Encontre propriedades ideais que se encaixem nesse molde enviando cartões postais e consultando execuções hipotecárias e sites de leilões.
Muitos vendedores tiveram dificuldade em se ajustar aos novos preços das casas em um mercado em mudança. Se eles listaram sua casa, antecipando várias ofertas e guerras de lances, o choque de ofertas baixas ou nenhuma foi difícil de digerir. Os vendedores que tiveram que colocar suas vidas em espera ficaram cada vez mais desesperados e acabaram se resignando a ficar parados. Verifique se há listas expiradas no MLS e ponha fim à miséria dos proprietários, oferecendo-lhes um preço mais baixo igual às condições atuais do mercado.
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Quando os proprietários encontram - ou até mesmo fazem uma oferta - outra propriedade, antecipando a venda de sua casa atual, eles ficam desesperados para se mudar. Isso é especialmente verdadeiro quando o dinheiro e o adiantamento estão em jogo. Um mercado esfriando é o equivalente a jogar dança das cadeiras financeiras. Quando a música parar, eles podem se encontrar entre as casas. Esses vendedores geralmente estão dispostos a negociar e reduzir suas perdas para continuar com suas vidas e evitar penalidades financeiras.
O mercado imobiliário acaba de começar a esfriar em muitas áreas. Se os juros continuarem subindo, como é esperado, o mercado esfriará ainda mais. Isso significa que menos pessoas competirão por casas e os vendedores ficarão mais desesperados para se desfazer de suas propriedades - especialmente aquelas com hipotecas de taxa ajustável. Portanto, pode valer a pena esperar alguns meses para aumentar suas chances de negociar melhores acordos para lucros potencialmente mais significativos.
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Se você é um flipper com vários casas que não estão vendendo, pode ser hora de uma verificação da realidade, especialmente se você tiver empréstimos de dinheiro vivo em seus flips. Uma estratégia popular é refinanciar com dinheiro vivo e tentar manter suas casas até que o mercado mude novamente. Aqui estão três soluções populares a serem consideradas depois de refinanciar e antecipar a manutenção de seus lançamentos: