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A: Seu amigo está correto: um empréstimo imobiliário é uma excelente opção para proprietários de imóveis que desejam pagar por projetos caros, como reformas. Os critérios para aprovação de empréstimos imobiliários podem variar entre os credores, mas, em geral, os proprietários devem estar em boas condições situação financeira com uma pontuação de crédito decente, baixa relação dívida / renda e uma certa quantidade de patrimônio em seus lar. Após a aprovação, o proprietário recebe uma quantia em dinheiro que pode ser usada para pagar o que quiser - no seu caso, a reforma da casa. Para responder à pergunta “Quais são as qualificações para um empréstimo imobiliário?” você primeiro precisa ter um entendimento completo dos empréstimos imobiliários para encontrar o melhor para você.
Antes de estabelecer os requisitos para um empréstimo imobiliário, os proprietários precisam entender como funciona esse tipo de empréstimo. Em primeiro lugar, o que é um empréstimo imobiliário? Resumindo, é um tipo de empréstimo que o proprietário pode fazer para ter acesso ao patrimônio (a diferença entre o que é devido na hipoteca e o valor da casa) em sua casa. Um dos vantagens de um empréstimo home equity é que o mutuário pode usar o dinheiro para pagar o que quiser, como reparos ou melhorias na casa, dívidas médicas ou de cartão de crédito ou a educação universitária de um filho. O mutuário deve pagar o empréstimo da casa própria em parcelas mensais, da mesma forma que paga a hipoteca. Mas se o proprietário deixar de pagar o empréstimo imobiliário, pode correr o risco de perder a casa para a execução duma hipoteca.
Como funciona um empréstimo imobiliário? Como um empréstimo imobiliário é uma segunda hipoteca, normalmente terá uma taxa de juros mais alta do que uma hipoteca primária. Isso ocorre porque, no caso de uma execução hipotecária, a hipoteca principal seria paga primeiro e o empréstimo imobiliário em segundo lugar. Se o preço de venda da casa for menor do que o total combinado devido na primeira e na segunda hipoteca, o credor do empréstimo imobiliário pode não recuperar seus custos totalmente; uma taxa de juros mais alta ajuda a equilibrar a perda potencial nesse caso.
Um dos requisitos mais importantes do empréstimo imobiliário é que o proprietário tenha uma certa quantia de patrimônio em sua casa. A quantidade exata de capital necessário pode variar de credor para credor, mas, em geral, os mutuários devem ter entre 15 e 20 por cento no valor da casa. O patrimônio líquido é calculado subtraindo o valor que o proprietário deve pela casa de seu valor de avaliação. Para uma casa avaliada em $ 450.000, o proprietário não precisaria de mais de $ 360.000 para ter 20% de patrimônio na casa. Como os preços das casas flutuam dependendo do mercado imobiliário, um proprietário pode achar que tem mais ou menos patrimônio em sua casa do que eles pensavam se o valor de avaliação de sua casa for maior ou menor do que o preço de venda quando eles compraram isto.
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Para se qualificar para um empréstimo imobiliário, os mutuários geralmente devem ter um histórico e pontuação de crédito aceitáveis e uma baixa relação dívida / renda. Os requisitos variam entre os credores, mas, em geral, um mutuário com uma pontuação de crédito de 620 ou superior terá maior probabilidade de se qualificar para um empréstimo imobiliário. Os mutuários com pontuações de crédito “boas” ou “excelentes” de 670 e acima provavelmente receberão taxas de empréstimo imobiliário mais baixas do que aqueles cuja pontuação de crédito cai entre 620 e 670.
Além de uma pontuação de crédito aceitável, um mutuário normalmente deve ter um índice de dívida em relação à renda (DTI) de 43% ou menos. Para calcular o DTI, os proprietários podem dividir seus pagamentos mensais de dívidas (incluindo empréstimos para automóveis, empréstimos estudantis, empréstimos pessoais, pagamentos mínimos de cartão de crédito, pensão alimentícia e pagamentos de pensão alimentícia) por sua renda antes dos impostos. Por exemplo, um mutuário com uma renda mensal antes dos impostos de US$ 5.000 e pagamentos mensais de dívidas de US$ 1.500 teria um DTI de 30%.
Como parte do processo de solicitação de empréstimo imobiliário, os mutuários podem ser obrigados a mostrar ao credor um comprovante de renda. Isso ajuda o credor a determinar se o mutuário será capaz de arcar com os pagamentos mensais do empréstimo. Os proprietários geralmente precisam ter pelo menos 2 anos de histórico de renda para mostrar emprego e renda estáveis. A comprovação de renda pode incluir recibos de pagamento, declarações fiscais ou declarações de lucros e perdas para mutuários autônomos. Os proprietários de imóveis podem querer aumentar sua renda antes de solicitar um empréstimo imobiliário, assumindo algum trabalho freelancer ou contratado ou pedindo para um aumento de seu empregador - uma renda mais alta também diminuirá a relação dívida / renda do proprietário, tornando-o mais provável de se qualificar para um empréstimo.
Como parte do processo de verificação de crédito, os credores podem consultar o histórico de pagamentos do mutuário com outros credores. Um histórico de pagamentos atrasados não apenas pode ter um efeito prejudicial na pontuação de crédito do mutuário, mas também também podem levantar bandeiras vermelhas para o credor, uma vez que correm o risco de perder dinheiro se o mutuário não pagar o empréstimo.
Quando um proprietário fecha sua casa pela primeira vez, ele pode construir patrimônio instantâneo colocando uma quantia em dinheiro como adiantamento, embora nem todos os compradores possam pagar um grande adiantamento. Os proprietários continuarão a construir patrimônio em suas casas, fazendo pagamentos mensais de hipoteca no prazo. Dependendo do valor do adiantamento, pode levar vários anos fazendo pagamentos para atingir o limite de patrimônio líquido de 20%.
Os proprietários também podem fazer pagamentos adicionais de hipoteca, pois podem ajudá-los a construir patrimônio mais rapidamente. Por exemplo, eles podem optar por colocar uma restituição de imposto ou um bônus de seu empregador em sua hipoteca para aumentar o patrimônio mais rapidamente. Alguns proprietários podem pagar um pagamento mensal mais alto do que o exigido pelo credor, o que também pode ajudá-los a aumentar o patrimônio mais rapidamente.
O mercado imobiliário flutua ao longo do tempo, o que significa que os valores das casas podem aumentar ou diminuir mês a mês ou ano a ano. Os proprietários que compraram sua casa em um momento em que os preços das casas eram geralmente baixos podem se qualificar para um empréstimo imobiliário se o valor de sua casa tiver aumentado consideravelmente desde a compra. Os proprietários que colocaram muito trabalho em sua casa também podem descobrir que o valor da casa aumentou significativamente.
Os proprietários podem ter uma ideia geral do valor de sua casa solicitando uma análise de mercado de um corretor de imóveis, mas os credores geralmente exigem uma avaliação oficial que determina o valor da casa para aprovar um empréstimo imobiliário aplicativo. Se a avaliação constatar que o valor da propriedade aumentou, o proprietário pode ter de 15 a 20 por cento em patrimônio, mesmo que não tenha feito pagamentos de hipoteca suficientes para construir esse montante de patrimônio.
Em geral, um credor solicitará uma avaliação da casa depois que o mutuário tiver enviado seu pedido de empréstimo imobiliário. Os mutuários podem optar por pagar por uma avaliação própria antes de solicitar um empréstimo imobiliário para determinar se irão ou não se qualificar - se eles descobrirem que sua casa vale menos do que pensavam, eles podem procurar opções alternativas de financiamento que não exijam casa equidade.
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Assim como uma hipoteca, um empréstimo imobiliário vem com custos de fechamento que o mutuário deve pagar quando fecha o empréstimo. Os custos de fechamento variam dependendo do credor, mas podem incluir taxas de avaliação, relatório de crédito, preparação de documentos, advogados, originação de empréstimos, notários e pesquisa de títulos. Os custos de fechamento de um empréstimo imobiliário geralmente variam entre 2 e 5% do valor do empréstimo - alguns os credores permitirão que um mutuário role os custos de fechamento no valor do empréstimo para evitar pagá-los fora bolso. Os mutuários podem perguntar aos credores sobre os custos de fechamento do empréstimo imobiliário quando estiverem procurando cotações do melhores credores de empréstimos imobiliários.
Um empréstimo imobiliário é apenas uma opção para os proprietários que procuram como obter patrimônio de sua casa. Duas alternativas comuns de empréstimo de home equity incluem linhas de crédito de home equity (HELOCs) e refinanciamentos de saque.
Com um HELOC, um proprietário será aprovado para uma linha de crédito rotativo que é emprestada contra o patrimônio de sua casa. Um HELOC funciona de forma semelhante a um cartão de crédito; o mutuário pode sacar dinheiro até o limite de crédito e fará pagamentos mensais mínimos ou pagará o saldo a cada mês. Os HELOCs têm um “período de saque”, que é o período em que o mutuário pode sacar fundos da linha de crédito. Durante este período, o mutuário só pode ser obrigado a pagar juros. Terminado o período de saque, o mutuário entrará no período de amortização, durante o qual fará pagamentos mensais que irão para o principal e os juros.
Um refinanciamento de saque é diferente de um empréstimo imobiliário e de um HELOC, os quais adicionam um segundo pagamento mensal à hipoteca principal do mutuário. Um empréstimo refinanciado substitui a hipoteca principal, de modo que o mutuário terá apenas um pagamento de hipoteca por mês. Um mutuário pode escolher um refinanciamento para o valor do empréstimo ou pode optar por sacar uma quantia em dinheiro de seu patrimônio imobiliário como parte de um refinanciamento de saque. Embora um refinanciamento básico possa reduzir os pagamentos mensais da hipoteca do mutuário, um refinanciamento de saque provavelmente aumentará, pois o valor do empréstimo será maior.
Os mutuários vão querer considerar um HELOC vs. empréstimo imobiliário, ou mesmo um refinanciamento de saque vs. empréstimo imobiliário, dependendo de suas necessidades e desejos.
Os mutuários que não se qualificam para um empréstimo imobiliário, HELOC ou refinanciamento de saque podem procurar alternativas se precisarem de dinheiro para melhorias na casa, contas médicas inesperadas ou dívidas de cartão de crédito reembolso. Essas alternativas de empréstimo imobiliário incluem empréstimos pessoais, cartões de crédito, empréstimos de CD e empréstimos familiares.
Empréstimos pessoais geralmente vêm com uma taxa de juros fixa e pagamentos mensais fixos e têm prazos médios de 1 a 7 anos. Como a maioria dos empréstimos pessoais não é garantida, os mutuários provavelmente serão obrigados a pagar uma taxa de juros mais alta, uma vez que um empréstimo não garantido é visto como mais arriscado do que um empréstimo garantido. No entanto, empréstimos pessoais podem ser uma opção melhor para proprietários de imóveis que não possuem patrimônio suficiente em sua casa ou que preferem não aproveitar seu patrimônio e correr o risco de perder sua casa.
Os cartões de crédito podem ser ferramentas úteis se usados com responsabilidade. Os mutuários com bom histórico de crédito podem se qualificar para uma taxa introdutória de APR de 0%, o que significa eles não serão obrigados a pagar juros sobre as compras durante um determinado período de tempo, normalmente de 6 a 21 meses.
Os mutuários que possuem uma conta de poupança de certificado de depósito (CD) podem querer procurar um empréstimo de CD, que é um tipo de empréstimo garantido vinculado a uma conta de CD. A principal vantagem dos empréstimos de CD é que eles geralmente têm taxas de juros mais baixas do que os empréstimos imobiliários, tornando-os um opção potencial para proprietários que desejam financiar um projeto de reforma de curto prazo sem tocar em sua casa equidade.
Por fim, os proprietários podem considerar pedir um empréstimo a um familiar de confiança. Em geral, os membros da família são menos propensos a cobrar altos custos de empréstimos e, dependendo do membro da família, podem estar dispostos a conceder ao mutuário um empréstimo sem juros. No entanto, pedir dinheiro emprestado à família pode ser arriscado; não pagar um empréstimo pode resultar em danos irreparáveis ao relacionamento.
Embora existam vários prós e contras de empréstimos imobiliários, um empréstimo imobiliário geralmente é uma boa opção para um proprietário que acumulou pelo menos 15 a 20% de patrimônio em sua casa. Os credores de empréstimos imobiliários geralmente não especificam em que o mutuário pode gastar seu dinheiro, o que significa que os proprietários podem usar seu patrimônio para pagar uma variedade de despesas. Usar o dinheiro para pagar uma reforma residencial com alto retorno sobre o investimento (ROI) pode ser uma boa jogada, pois o proprietário pode obter um lucro extra com a casa ao vendê-la. Também pode ser uma opção de juros mais baixos para um cartão de crédito ou empréstimo pessoal para proprietários de imóveis que enfrentam uma conta inesperada ou que estão tentando ajudar a pagar a educação universitária de um filho. Os proprietários de imóveis vão querer pesquisar para encontrar os melhores empréstimos imobiliários que caibam em seu orçamento.